中长期授信分析(项目评估)

1、.,交通银行信贷手册 推广应用培训,总行授信管理部 2006年5月17日,.,中长期授信分析（项目评估）,梁定云 2006年5月,.,中长期授信分析（项目评估）,在信贷业务手册中，分别散见于第二部分“信贷业务标准”中的“授信业务受理条件”、“授信调查/申报”、“授信分析”、“授信审查审批”及第四部分“信贷工具”中的“财务分析工具”。 原因是手册的编写不是按产品来编写，而是根据流程来编写。,.,中长期授信分析（项目评估）,重视中长期授信业务的背景分析 资产业务稳定性的需要 提高收益的需要 交叉销售的需要 综合回报 培育和稳定基本客户的需要 提高信贷人员素质的需要,.,中长期授信分析（项目评估）,

2、主要内容 以项目贷款为主，故实际工作中往往将项目贷款的授信分析作为中长期授信分析来看待。,.,一、项目贷款范畴,1、固定资产贷款 基建、技改、科技开发 2、房地产开发贷款 3、境外筹资转贷款 4、银团贷款,.,二、固定资产投资项目的建设程序,（一）建设程序 1、项目建议书 立项 2、可行性研究 3、初步设计 4、建设准备 开工建设 5、建设实施 6、竣工验收,.,（二）投资体制改革趋势,1、备案制 但政府仍然有否决权。 对象：符合产业政策，非限制发展领域的竞争性行业、非政府投资，全部由企业自己筹措资金的项目。 2、保留部分审批制 利用政府资源项目、限制性行业、利用外资,.,（三）房地产开发流程

3、,1、设立项目公司，办理开发资质 2、签订土地出让合同 3、项目建议书及批复 4、方案设计及报批 5、选址意见书（规划局核发） 6、用地规划许可证 7、初步设计 8、施工图设计 9、建设工程规划许可证 10、施工项目招投标,.,房地产开发流程,11、办理施工许可证（由建委招投标管理部门核发）（施工前由测绘院进行场地定界） 12、施工单位进场施工，须有施工监理。 13、预售（到区房地产局办理预售许可证，同时，需明确物业管理部门） 14、竣工验收（规划验收、质量验收） 15、领取交付使用许可证 16、办理大产证 17、交房,.,房地产开发流程,注意： 各地的情况千差万别，有些细节、程序要以当地政府

4、行政部门的规定、要求为准,.,三、项目贷款的程序与条件,（一）条件 1、具有有权部门批准的项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告 （国债项目的特殊情况） 2、不同行业有不同的最低项目资本金占总投资的比例。 国务院文件规定。三资项目。 3、房地产开发项目，35自有资金。,.,三、项目贷款的程序与条件,（一）条件 4、新建项目必须实行项目法人制。,.,三、项目贷款的程序与条件,（二）程序 1、备选（出具意向书） 2、项目评估 3、审查、审批（出具贷款承诺书，尤其是国债项目）,.,三、项目贷款的程序与条件,（二）程序 4、发放 根据项目进度发放。关注：贷款条件是否落实、资本金是否落实、同比例

5、支用其他资金,.,三、项目贷款的程序与条件,（二）程序 5、监控与回收 （1）按合同用途、计划用款 （2）不得将贷款当作资本金、自筹资金使用,.,四、项目贷款报告的撰写要求,（一）一般要求 1、客户概况 2、银企关系 3、项目概况 4、投资估算及来源 5、风险分析（行业、经营管理、财务）,.,四、项目贷款报告的撰写要求,6、项目财务效益估算 7、不确定性分析 8、还款能力分析 9、担保分析 10、审查结论,.,四、项目贷款报告的撰写要求,（二）附件资料 1、项目建议书、可行性研究报告、初步设计、新开工、概算调整等的批复文件 国债项目需国家发改委批文 外国政府转贷款项目需纳入利用外资投资计划、国

6、家财政部批复 2、项目（公司）章程、合同及批件,.,四、项目贷款报告的撰写要求,3、项目环保方案的批复文件 4、资本金落实文件 5、生产、建设条件落实的证明 6、有关财务报表 7、信贷业务手册要求的有关表格 8、特殊项目的相关批件,.,（四）房地产开发项目的撰写要求,1、企业概况 2、项目概况及建设条件评价 3、市场评价 4、投资估算与筹资评价 5、财务效益分析 6、不确定性分析 7、贷款风险分析及防范措施 8、银行综合效益评价 9、总评估,.,五、如何营销项目贷款,1、捕捉商机 跟踪新企业设立情况 在现有客户中分析固定资产更新需求 跟踪地方或区域重大投资活动 掌握支柱产业企业的发展动向（项目

7、投资居多）,.,五、如何营销项目贷款,2、掌握项目贷款的操作要领与技能 根据项目大小，实施团队营销； 建立快速反应机制，尽快与有权审批机构取得联系，争取支持； 尽快收集相关信息，为评估作准备。,.,六、项目评估方法,对象：可行性研究报告 区别与联系 联系：处于同一阶段投资前期 目标要求相同 学科内容相同 区别：行为主体不同 立足点不同,.,六、项目评估方法,侧重点不同 作用不同 时序不同,.,六、项目评估方法,1、借款企业和项目概况分析 2、资金来源和投资分析 （1）投资估算 项目总投资固定资产投资总额流动资金 固定资产投资总额固定资产投资投资方向调节税建设期利息,.,六、项目评估方法,固定资

8、产投资工程费用工程其他费用预备费用 投资方向调节税 2000年起暂停征收 建设期利息（资本化） 计算公式： 每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）年利率,.,房地产开发项目总投资,1、土地费用 2、前期工程费 3、房屋开发费（建安工程费、附属工程费、室外工程费） 4、其他费用 5、管理费用 6、销售费用 7、财务费用 8、不可预见费 9、相关税费,.,房地产开发项目资金筹措,1、资本金 2、预租售收入 3、借贷资金,.,房地产开发项目收入估算,一、租售收入 二、自营收入,.,房地产开发项目利润,一、利润总额经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税 二、经营收入销

9、售收入租金收入自营收入 三、销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入 四、租金收入出租房租金收入出租土地租金收入,.,房地产开发项目利润,五、经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加 六、经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本,.,六、项目评估方法,（2）流动资金估算 （3）资金筹措 A 资金总额自有资金借入资金 B 筹措方法 国内借入资金 国外借入资金,.,六、项目评估方法,3、市场分析 最难部分 （1）原材料供应市场分析 （2）产品需求市场分析 有条件的掌握产品落实的意向性情况,.,六、项目评估方法,4、设备技术工艺和设计分析 工艺流程与设计性能,.

10、,六、项目评估方法,5、财务数据预测 （1）总投资 信贷业务手册第四部分“财务分析工具” 项目评估工具中的投资估算表 （2）销售收入 销售收入估算表 项目的经济寿命期 项目营业期限、三资项目 折旧年限、贷款期限 （3）折旧与摊销费用,.,六、项目评估方法,（4）产品成本费用 手册中的估算表 总成本费用外购原材料外购燃料动力工资及福利费修理费折旧费维简费摊销费利息支出其他费用 固定成本：前两项以外 可变成本：前两项之和 经营成本总成本折旧维简摊销 利息,.,六、项目评估方法,（5）销售税金及附加 教育费附加按实际缴纳的税额的3计征。 （6）损益 手册中的损益表,.,六、项目评估方法,6、财务分析 （1）现金流量表 信贷业务手册“项目评估工具”中“全部投资现金流量表” （2）财务指标 A 投资利润率、投资利税率、资本金利润率 B 财务净现值,.,六、项目评估方法,C 内部收益率计算 信贷业务手册第四部分财务分析工具4.2.2“项目评估工具使用说明” 插入法计算 两个折现率之差5个百分点 D 投资回收期 4.2.2“项目评估工具使用说明” 计算公式 E 借款偿还期 4.2.2“项目评估工具使用说明”