八达楼项目改造发展建议.ppt

1、Global Vision REGIONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略,八达楼项目改造发展建议,报告结构,一、项目分析,二、市场环境分析,三、项目定位,四、物业改造建议,五、营销统筹,本策划报告的思路：,快速销售 快速回款,速度为王 现金为王,鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商实现较高利润的基础上，力求快速销售，为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。,第一部分：项目分析,1、项目经济指标分析,公寓体量小，套数少。 户型开间较小，仅3.6m。 几乎所有单位均没有设计阳台，实用性相对较低。 4楼北面单位可利用露

2、台赠送面积。,公寓部分,本项目公寓部分共有5层，每层17套，户型面积3050，每层建筑面积约680，公寓共85套，总建筑面积约3400。,2、项目经济指标分析,本项目裙楼部分共有3层商业，每层约3000，商业总建筑面积约9000。,设置有4个人行楼梯，其中2个为3.5m开间的宽敞楼梯。,商业体量适中，宜开发中大型商业市场。 项目进深约60米，水平交通的人行距离相对较大。 垂直交通不够完善，实际仅靠2个楼梯联系2、3层卖场。,商业部分,3、项目现状分析,建筑临街而立，具有一定的昭示性。 原有外立面形象较差，品质感较低。 周边环境较为脏乱，多为路边摊贩。 门前广场面积较小，不够开敞。,4、项目区域

3、环境分析,云星城市春天,项目地处北湖老城区，位置相对较偏，周边生活配套完善，路网四通八达，公交系统较为欠缺，背靠广西卷烟厂，北面及东面与明秀小区仅一街之隔，距南城百货、南棉商业街、云星广东商城、盛天名都等商业住宅项目有一定距离。,本案,盛天名都,北湖国际布艺城,广西卷烟厂,南城百货,苏宁电器,明秀小区,明秀小区,南棉宿舍,南宁28中,南师附小,北湖市场,4、项目分析总结,通过以上分析，我们对本项目可以总结出以下几点：,项目地处北湖老城区，但位置相对较偏。 周边生活配套成熟，超市、学校、医院、餐饮、休闲娱乐场所一应俱全。 路网四通八达，但公交系统较缺乏。 公寓体量小、套数少，销售难度较小。 商业

4、体量适中，宜开发中小型商业市场。 商业部分垂直交通较不完善。,第二部分：市场环境分析,1、公寓市场分析,目前市场在售小户型项目，仅云星城市春天剩余少量单位，盛天名都小户型已售罄，预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。,2、公寓客户分析,3、商业市场分析,区域商业市场概况,北湖市场,盛天名都,云星城市春天,广西一建,万秀村四组综合大楼,南宁机械施工公司,振宁公寓商业街,味精厂临街商铺,北湖片区是南宁的老城区，商业形态主要以零散的街铺为主，业态大多为餐饮娱乐、五金、布艺、网吧、小商品等。云星城市春天和盛天名都项目进驻后，为北湖商业市场带来一股春风，大大提高了该片区的商业价值。,3、商

5、业市场分析,小结： 北湖路全段包含有有单位住房：广西一建公司、南宁机械施工公司、南宁味精厂等；楼盘：振宁公寓、云星城市春天、盛天名都和隆园国际等；及大型农贸市场和师质一流的南宁市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。 近年来，随着云星.城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发，商业价值不断提升，商业形象趋于时尚现代化。通过对北湖路商业调查，临街商铺租金价格在30110元/月，平均租金约70元/月。,备注：转让费为带货转让收取,3、商业市场分析,小结： 该市场的消费现状，“摊位经济”、“占道经营”占据着目前居民消费的主要渠道，购物环境脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现象严重。,

6、3、商业市场分析,小结： 该项目是北湖区域最早投入的现代综合商业物业，目前经营状况良好，为北湖商业片区的基础性商业物业。,3、商业市场分析,小结： 该项目打造集餐饮、小吃、购物、休闲等多种业态聚集的大型社区商业中心。,4、商业客户分析,5、市场分析总结,作为老城区代表，北湖片区配套完善，生活成本低，居住价值高；,片区辐射整个南宁，居住客群覆盖中低阶层，对其有一定的号召力；,大量的原住居民是北湖片区与其他片区最大的优势；,北湖商圈氛围浓厚，有一定底蕴，如布艺市场等专业市场对民众有一 定吸引力；,北湖菜市周边是北湖商圈最为繁华，商业核心区域；,第三部分：项目定位,面对激烈市场竞争， 本项目如何突出

7、重围？,如何实现快速销售，快速回款的目标？,除了差异化 还是差异化,人无我有，人有我优！ 唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，重新冲出市场！,1、项目整体定位,城北中央首席科技复合城,定位解读： 弱化本项目位置较偏的劣势，将项目辐射范围扩大整个城北片区。 以科技化公寓与数码通讯电子市场作为差异化的产品和业态，抢占市场空白点。 以“复合城”的概念概括本项目公寓及商业产品，树立较高的市场形象。,市场定位,1、项目整体定位,南宁国际电子贸易中心,形象定位及案名建议,解读：以高形象、高姿态入市，让客户对本项目产生联想。,2、公寓定位,北湖成熟社区中央青年科技公寓新一极,市场定位,市场定位解

8、读： 放大本项目周边生活配套完善的优势。 将北湖片区定义为成熟生活社区，弱化本项目位置较偏的劣势。 适当的在公寓产品中加入少量科技化的要素，如新风系统、吸尘系统等，以“科技公寓”作为公寓产品的亮点，提高公寓产品的竞争力，跳 出竞争激烈的市场。,2、公寓定位,形象定位,率先引领北湖进入科技生活时代！,3、商业定位,北湖商圈电子通讯产品批发零售旗舰,市场定位,市场定位解读： 以电子通讯产品作为主要业态，弥补市场空白。 将一层或两层商业划分为小铺出售，面积小，总价低，高回报，轻松投资。,3、商业定位,形象定位,5万就是包租公北湖商圈轻松掘金！ 国内知名企业定点直销！给您“价平质优”的电子产品！,4、

9、商业业态规划,1、2、3层全部作为电子通讯产品市场,方案一：,优点：大型专业市场，易形成市场影响力与号召力。 缺点：商业运营难点多，氛围沉淀时间长，销售周期较长。,方案二：,1层作为电子通讯产品市场 2、3层作为餐饮娱乐业销售或招租,优点：招商快，销售周期相对较短。 缺点：专业市场规模较小，较难形成市场号召力。,第四部分：物业改造建议,1、立面改造建议,改造建议： 将原有外立面的瓷砖改为铝塑板外包，显示出现代感、科技感。 局部可挑出部分墙体、架子，空间上虚实结合，丰富空间层次感。 裙楼立面局部改为玻璃幕墙，提升项目的品质感。 改造费用控制在20万元左右。,2、平面改造建议,改造建议： 北面临街

10、主入口处增设自动扶梯，加强垂直交通，提高2、3层商铺的价值。 大部分划分为小面积铺位，局部保留面积稍大的铺位做为主力店。 东面入口处扩大，将展示面打开，营造更多的街铺。 一层西面的商场办公、管理室、库房等移至南面，减少进大而带来影响。 扶梯设置费用在50万元左右。,原平面图,南移,入口扩大,增设扶梯,增设扶梯,增设扶梯,2、平面改造建议,修改后平面,2、平面改造建议,修改后平面,特卖场,休息区,休息区,特卖场,将部分商铺前期保留作为特卖场及客户休息区，促进整个商业的人流及经营状况，后期出售。,第五部分：营销统筹,高调亮相，预热启动,高端形象导入、开盘 前客户登记,开盘强销期,时间阶段,工程 进度,销售 节奏,营销 强度,全面改造,销售中心开放,改造完成,启动期 （09.1009.11）,造势期 （09.1109.2）,引爆期 （10.春节前）,1、销售周期,2、销售策略,公寓先动，商业同步,可以预计本项目公寓部分销售速度快，单价高； 商业部分，一层小铺由于门槛低，只需推广顺利，无需担心； 二三层将是项目招商难点；,公寓旺销带来商业信心及人流，同时回款得到保证； 商业可借势住宅，完成前期招商运营； 二三层商铺招商建议给予较长免租期，试行6个月免租，同时进行带租