控制性详细规划.ppt

1、控制性详细规划2012.11.19,控制性详细规划,总体规划,详细规划,总体规划,分区规划,控制性详规,修建性详规,编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门 审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可由城市人民政府审批）,（一）编制的程序,（一）编制的程序,1、任务的委托 2、工作阶段划分 项目准备阶段 现场踏勘与资料收集阶段 方案设计阶段 成果编制阶段 上报审批阶段,现场踏勘与资料收集阶段： 现场踏勘调查资料的收集 1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准的规划资料； 2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等资料。用地性质应

2、分至小类统计； 3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 资料的整理与分析,（二）控规的作用,1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转化为具体的地块建设管理指标） 2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产市场）,（三）控规产生的背景

3、,1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道的变化 1）计划体制下按计划下拨市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管理 2）国家对土地单一投资管理多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管理 5）批地、审图、支持开发土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、制约并用的管理模 2、规划设计方面的要求 1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性传统

4、修规的不足,产生于1980年代,上海虹桥开发区,1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。,综上： 在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制性详细规划编制层次。,第1节 控规的编制内容与方法,控规的控制体系和要素,两大类：规定性指标 、引导性指标 13小类 规定性指标： 用地性质 用地面积 建筑密度

5、 容积率 建筑高度 绿地率 公共建筑配套项目 建筑后退道路红线 建筑后退用地边界 社会停车场库 配建停车场库 地块出入口方位、数量和允许开口路段,引导性指标： 13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内容,2）、用地边界,控规的控制体系和要素,两大类：规定性指标 、引导性指标 规定性指标： 用地性质 用地面积 建筑密度 容积率 建筑高度 绿地率 公共建筑配套项目 建筑后退道路红线 建筑后退用地边界 社会停车场库 配建停车场库 地块出入口方位、数量和允许开口路段,引导性指标： 13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内容,容积率FAR 容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标

6、，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万平方米万平方米）。 FAR=Ar/Al,影响容积率的因素： （1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策,城市整体强度分区原则法 宏观层面：确定城市整体密度 城市总体建设目标、人口合理分布 中观层面：进行密度分区 基准模型：交通区位、服务区位、环境区位； 修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则; 微观层面：密度细分，各地块综合不突破 土地用途、地块规模、

7、交通条件、城市设计,人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）,环境容量推算法 基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便，结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不强。 环境容量指标较多，以供水容量推算为例： 建设用地面积现状或规划用水量单位建设用地综合用水量 人口容量建设用地面积人均建设用地指标值； 建筑总量规划人均建筑面积人口容量,人口指标推算法（根据

8、人口密度和地块环境容量确定规划人口总量，根据人口总量和人均用地指标计算） 典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据） 经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定） 类比法（案例法）,第2节 规定性控制要素,规定性控制要素,两大类：规定性指标 、引导性指标 规定性指标： 用地性质 用地面积 建筑密度 容积率 建筑高度 绿地率 公共建筑配套项目 建筑后退道路红线 建筑后退用地边界 社会停车场库 配建停车场库 地块出入口方位、数量和允许开口路段,土地使用 环境容量 建筑建造 城市设计引导 配套设施 行为活动,控规的控制体系和要素,（一）控制体系 1、土地使用 2、环境容量 3

9、、建筑建造 4、城市设计构想 5、配套设施 6、行为活动,控制性详细规划控制体系图,（二）控制体系 1、用地面积,用地边界,征地边界,代征绿化、道路 用地面积：用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积，不包含代征用地面积。 用地边界：规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线。是界定地块使用权属的法律界限。,地块的用地边界划分一般有如下原则 严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； 以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； 建议有一边和城市道路相邻； 结合自然边界、行政界线划分地块； 考虑地价的区位级差； 地块大小应和土地开发的性质规模相协

10、调，以利于统一开发； 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标； 规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等 规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。 地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或大块细分为小块） 地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3-5公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。,规划控制线一览表,新国标,3）、

11、土地使用性质控制,上海市用地兼容表,（二）控制要素 2、环境容量控制 1）容积率FAR 2）建筑密度 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。 建筑密度 =（规划地块内各类建筑基底面积之和用地面积）100 %,2、环境容量控制 3）居住人口密度 居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人公顷。具体表现在一块用地上时，就是用该块用地的总人口除以用地面积得出的数值。 居住人口密度 = （地块内的总人口数地块的面100%,2、环境容量控制 4）绿地率 绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面 积的比例。 绿地率 =（地块内绿化用地总面积 地块面积）100 %,各

12、种绿化率计算示意,绿地率 (A1+A3)/S100%,绿化率 (A1+A2+A3)/S100%,公共绿地率 A3/S100%,绿化覆盖率 (A1+A2+A3+A4-1)/S100%,3、建筑建造控制 对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。 包括： 建筑高度 建筑间距 建筑后退 沿街建筑高度 相邻地段的建筑高度等,3、建筑建造控制 1）建筑限高的确定 （1）经济因素 （2）社会环境因素 （3）基础设施条件限制（机场、微波） （4）文保单位，保护建筑的要求 （5）城市景观要求,3、建筑建造控制 建筑高度计算,3、建筑建造控制 2）建筑后退 （1）避免城市建设产生混乱 （

13、2）保证必要的安全距离 （3）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观,建筑退后距离表（经验数字）,注：h-建筑高度;D-道路规划红线宽度,3、建筑建造控制 3）建筑间距 日照建筑、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私密性间距、城市防灾疏散间距,3、建筑建造控制 3）建筑间距,日照间距 居住建筑之间的间隔距离采用日照间距来控制。 一般要求冬至日中午前后至少两小时连续日照时间。,4、行为活动控制 1）交通活动控制,（1）交通方式 （2）出入口方位、数量，禁止开口路段机动车出入口位置民用建筑设计通则 （3）公共交通组织 （4）配建停车位 （5）其他交通设施（站场、加油站等） 2）环境保护控制 噪音振

14、动等允许标准值、水污染物允许排放量、水污染物 允许排放浓度、废气污染物允许排放浓度、固体废弃物控制等。,第3节 引导性控制要素,1、城市设计引导与控制 建筑高度、体量、形式与色彩控制,从街道空间角度控制建筑高度 （1）通过D/H最佳比值，裙房高度与街道空间的关系 （2）高层建筑投影面积控制 （3）街道空间宽高比与建筑最佳高度协同控制,1、城市设计引导与控制 建筑高度、体量、形式与色彩控制,建筑体量控制 从二维平面扩展到立体空间，将建筑体量控制分解为建筑主要要素的控制。 包括：建筑体积大小、凹凸、外墙面宽、高度等。,2、其他引导性控制要素 建筑空间组合控制,2、其他引导性控制要素 建筑小品、街道

15、设施及广告控制,第4节 公共服务设施设置控制,1、城市公共服务设施配置要求控制 高中及其他教育设施 图书馆 影剧院 老年福利院 综合医院 2、居住区公共服务设施配置要求控制,城市公共服务设施配置要求 千人指标 与人口规模直接相关的公共服务设施，医院、文化中心、运动场等 用地指标 必须独立用地：学校、医院、运动场、垃圾压缩站 尽量独立用地、也可与其他用房联合布置，但应保证一定的底层面积：卫生服务中心、街道办事处、社区服务中心等 用地无专门要求：居委会、文化活动站等。,第5 节 市政设施配套控制,市政设施配套控制,控制性详细规划的市政设施控制分为市政设施用地控制和市政管线控制。 源的控制：给水干管

16、位置与走向、排水干管位置与走向等。 场站控制：市政设施及其用地界线的控制。如：环卫设施（垃圾转运站、公共厕所、污水泵站）、电力设施（变电站、配电所变配电箱）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）、供热设施（供热调压装置）等，便于各街坊及道路两侧统一规划设计。 市政管线控制：走向、管径、管底标高、沟径等，明确各条管线所占空间位置及相互的空间关系，减少建设中的矛盾。,第6节 控规的实施和管理,控规的实施与管理,（一）控规的实施 1、政府实施 1）直接行为 2）控制、引导行为 2、公民、企事业单位和社会团体对控规的实施,控规的实施与管理,（二）控规的管理 1、建设项目审批 1）法定一般程序 2）听证制度 2、公众参与,本章重点控制性详细规划的规定性控制要素,控制性详细规划的内容不包括（ ）。 A 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线 B 规定各地块的建筑容量 C 对地块内建筑形式和景观环境进行引导 D 布置规划设计总平面图,控制性详细规划的指导性指标一般为（ ）。 A用地性质、用地面积、建筑密度 B容积率、绿地率、交通出入口方位 C建筑控制高度、建筑红线后退距离 D人口容量、建筑形式、体量、色彩、风格要求及其环