第八章 土地转让.ppt

1、上次课回顾,国有土地使用权出让的概念及特征 国有土地使用权出让的基本原则 国有土地使用权出让的程序和方式 国有土地使用权出让合同 划拨土地使用权出让法律规定 集体土地使用权的出让,问题,国有土地使用权出让的概念？ 国有土地使用权出让的原则？ 国有土地使用权出让的方式有哪些？,土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为,原则,充分合理利用、经营土地原则 平等、自愿、有偿原则 国家主权神圣不可侵犯原则,方式,协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让,第八章 土地使用权转让,国有土地使用权转让概述 国有土地使用权买卖

2、 国有土地使用权交换、增与、继承 国有土地使用权的入股、合营 划拨国有土地使用权转让 集体土地使用权转让及入股、合营,第一节 土地使用权转让概述一、概念出让转让条例第19条：土地使用权转让是土地使用者将其土地使用权再转移的行为。城市房地产管理法第36条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法形式将其房地产转移给他人的行为。,总之: 国有土地使用权转让是指国有土地使用权人依法将其使用权转移给他人的行为，是国有土地使用权的一种处分方式。,转让的形式,买卖 交换 赠与 继承,二、与出让的联系与区别,联系：转让是以出让为前提,都是转移财产权的行为。 区别： 法律关系主体不同。出让一方是土

3、地所有者，另一方是土地使用者；转让的双方当事人都是土地使用者。,2.出让金与转让费的构成及反映的关系不同 出让地租，不是劳动的产物 转让出让金、土地使用者的投资及其孳息、经营利润 3.转让不对国家的土地所有权产生任何影响,三、转让的原则,国有土地使用权转让时，国有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移； 国有土地使用权与其他地上建筑物、其他附着物所有权随之转移； 国有土地使用权转让年限不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并签订合同；,转让的原则（续）,国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，都要依照规定办理过户登记； 国有土地使用权转让价格应由地产评估

4、机构进行评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部门申报成交价。成交价明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让国有土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税；,转让的原则（续）,国有土地使用权转让后，需要改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的，应按照出让转让条例第18条的规定办理，即“应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本条例的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。,四、国有土地使用权转让的条件,整宗转让的条件城市房地产管理法 以支付全部土地使用权出让金 取得国有土地使用权证书 按照出让合同进行投资开发，并完成投

5、资总额的25%以上 对已建成的房屋，应持有房屋产权证书,四、国有土地使用权转让的条件（续）,成片开发土地转让的条件 按照合同约定，已支付全部土地使用权出让金 取得国有土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件,四、国有土地使用权转让的条件（续）,出让土地分割转让的条件 分割转让是指一整块国有土地使用权的局部转让，即一块国有土地使用权的部分转让。 分割转让时，除了符合出让土地使用权转让的一般条件和要求外，还必须经地政部门及房地产管理部门的批准。,四、国有土地使用权转让的条件（续）,划拨国有土地使用权转让的条件 国有土地使用者为经济组织和个人 领有国有土地使用证

6、具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或以转让所获收益地交土地使用权出让金 符合法律法规规定的其他条件,第二节 国有土地使用权买卖,一、国有土地使用权买卖的概念 国有土地使用者（原受让人）把符合国家法律规定的国有土地使用权与地上建筑物和附着物的所有权转移给第三人，第三人给土地使用权人支付相应价款的行为。 形式有协议、招标、拍卖三种。,二、国有土地使用权买卖程序,提出建议或申请 协议、招标、拍卖 签订买卖合同，明确双方的权利和义务 变更登记,三、国有土地使用权买卖合同,合同自身的特点：国有土地使用权买卖合同属于权利买卖，即买

7、卖合同的标的是国有土地使用权，而非所有权；是一种要式合同 买卖合同当事人的权利和义务,出卖人的义务 交付国有土地使用权 保证土地开发程度达到有关法律规定和出让合同规定的标准 协助受买人办理有关产权转移手续 保证受买人取得的权利不受第三人追索,受买人的义务 按照合同规定支付价款 按合同规定，接受权利交付，并办理有关产权登记手续 依法缴纳税金,第三节 国有土地使用权交换、赠予、继承,一、交换 交换也称互易，是国有土地使用权人以自己直接支配的国有土地使用权换取另一当事人所有的物或土地使用权。 交换的步骤：协商、签合同、变更登记,交换合同的特点： 合同的一方或双方以国有土地使用权为给付内容 双方当事人

8、的法律地位均相当于买卖关系中的出卖人或受买人 在以国有土地使用权互易时，合同双方当事人的权利和义务基本一致,当事人的权利和义务,交付国有土地使用权 保证交付的国有土地使用权符合条例的要求 在不对等交换中，得益的一方应向受损失的一方交付商定的其他物品或补偿价款 保证对方取得的国有土地使用权不受第三人追索,二、赠与 指赠与人即国有土地使用权人自愿将自己的使用权无偿转移给他人的行为。 赠与程序：1。确定赠与对象；2。协商；3。签订赠与合同；4。变更登记,赠与合同的特点： 无偿 赠与双方当事人的法律地位是平等的 3. 赠与双方的权利和义务是不对等的,当事人的权利和义务,赠与方的义务 无偿交付国有土地使

9、用权 保证受赠予方取得的使用权不受第三人侵害 赠与的国有土地使用权符合法定转让条件,受赠方的义务 按出让合同规定的用途使用土地 及时办理有关产权变更登记手续，依法缴纳税金 赠与附义务的，受赠予人应按约定履行义务,三、继承 指国有土地使用权人死亡后，由其合法继承人继承其土地使用权的行为。 特点： 转让的条件不同。死亡是唯一的条件 转让的范围不同。仅指合法继承人 转让的程序不同。公正、登记,年限=出让合同约定的年限-被继承人死亡前该土地已使用的年限 继承人的义务 按出让合同约定的条件、用途使用土地，保证出让合同约定的各项权利和义务的实现 按有关规定办理国有土地使用权变更登记,第四节 国有土地使用权

10、的入股、合营,一、入股、合营的含义 是指国有土地使用者依法以其土地使用权作价入股，或者作为投资、合作、联营的条件，与其他单位、个人共同举办企业或者其他经营性组织的行为,在联营中，土地使用权权属仍归其投入者，联营的对方只是在联营期限内有权使用土地。 入股、合营与出租是有区别的：前者投入方是将土地使用权作为联营的条件，投入后要参与经营管理活动；后者，出租人除租出土地使用权后，不参与对方的经营活动，只坐收租金 入股、合营兼具转让和出租的特征,入股、合营的程序,联营当事人依法协商后，签订书面联营协议 当事人在联营合同签订后30日内，应持批准设立联营企业文件或者其他文件、房地产权属证书、当事人的合法证明

11、、联营合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报联营合同确定的房地产价格（特别是地价）,入股、合营的程序（续）,房地产管理部门对提供的有关文件进行审查、并在15日内作出是否受理申请的书面答复 房地产管理部门核实报价，并根据要求对联营的房地产进行现场勘查和评估 当事人按照规定缴纳有关税费 房地产管理部门办理土地使用权和房产变更登记手续,三、土地使用权入股、合营协议,协议中必须明确的事项： 土地使用权权属 土地面积、位置和四至范围 土地价值和土地作价入股的标准 土地的用途、使用条件 联营期限 出地方的年收益计算标准、方法 当事人在经营管理土地上的权限划分 其他有关内容,四、以土

12、地使用权入股设立股份有限公司、有限责任公司的条件、程序,（一）土地使用权入股的条件 原土地使用人必须依法登记，并取得国有土地使用证 改建或新设公司应由原土地使用权者拟定土地使用权处置方案 依法以出让方式取得的土地使用权可以作价入股 符合法定的其他条件,（二）地价评估及其确认,必须经由省级以上地政部门认证的、具有土地估价资格的机构评估 受委托评估机构应与委托者订立委托评估协议，并提交土地估价报告和土地估价技术报告 原土地使用者受到土地估价报告后，应提请所在地的市、县地政部门对股价结果初审 初审机关在10日内提出初审意见，并抄报 确认机关 初审结果按规定报请有批准权的上级地政部门申请确认 确认机关

13、在10日内下达估价结果的确认批复或不予确认的决定,（三）办理土地登记手续,改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让合同、土地使用权出让金缴纳凭政绩其他有关文件，按国家有关法律规定和土地登记规则的要求，向县级以上人民政府地政部门申请变更土地登记。县级以上人民政府地政部门根据以上文件，并对用地情况进行复核后，办理变更土地登记，更换国有土地使用证。,第五节 划拨国有土地使用权转让,一、转让的程序 划拨土地使用权转让是指国有土地使用权人将其通过行政划拨获得的国有土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物依法转移给他人的行为。 其程

14、序如下：,申请 审批 符合下列条件应予审批：土地使用者为经济组织和个人；领有国有土地使用权证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。 签订国有土地使用权出让合同 签订国有土地使用权转让合同 办理转让登记手续,二、国企改革中划拨土地使用权的处置规定,1998年2月国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定明确了国企改革中国有土地使用权处置的条件、方式和程序。 （一）条件 权属合法，无争议并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书 必须进行地价评估 用途符合土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划,（二）处置方式,国有土地使用权出让 国有土地使用权作价入股 国有土地使用权租赁 保留划拨用地,（三）处置土地使用权程序,拟定土地使用权处置方案 地价评估结果确认和土地使用权处置方案的审批 签订合同与变更土地登记,第六节 集体土地使用权转让及入股、合营,转让的概念 集体土地使用权人将其通过土地使用权出让法师取得的集体土地使用权再让渡给他人的行为 转让的条件 一般情况下，转让的土地必须用于农业建设。 只在法定条件下，才可用于非农业建设。 土地利用总体规划规定的用于非农建设的土地 是已