鄄城市场调研报告.ppt

1、鄄城市场调研报告,市场篇,1.城市研究 2.鄄城房地产市场研究 3.典型个案分析,城市印象,鄄城县为菏泽八县市之一，坐落于菏泽北侧，县城位于县域西侧。 鄄城县由传统的农业大县逐渐转变为“工业立县”，产业结构发生了巨大转变。,“工业立县”，工业已逐渐成为鄄城第一支柱性产业,作为颛顼之墟 ，鄄城县是中国农耕文明的重要发源地，自古以来农业都占据了一个很重要的角色。 自改革开放以来，鄄城以“工业立县”，大力发展第二产业，逐渐形了电力集团、华意化工等一批骨干企业，第二产业成为县域支柱性产业。,“旅游强县、生态靓县”背景下日益提高的第三产业,孙膑故乡、千年古城，孙膑旅游城、孙膑纪念堂、谷林寺尧陵、东山禅寺

2、文化产业在第三产业中的比重逐渐递增。 第三产业比重日益递增，作为“无烟产业”对地方的发展助力愈来愈大。 产业结构调整下，随着第三产业的递增，鄄城县的经济势必走向一个新的台阶，迎来一个新的发展空间。,狮子楼,小结,鄄城整体经济发展水平相对不够突出，工业已具有一定的规模，但相对其他县有待提高； 随着第三产业的比重的提升，居民的整体生活水平将会不断予以改善，与此同时居住改善的需求亦将随之而来！ 城市向心型发展势必带来城市中心各项功能的强化，居住环境的不断升级也将直接影响居民的购房选择，在未来一段时间内，城市中心地段仍将是居住的不二之选,市场篇,1.城市研究 2.鄄城房地产市场研究 3.典型个案分析,

3、鄄城整体房地产市场处于发展初级阶段，投资额及开发量水平逐步加大，水平层次不断提高，后续提升空间非常巨大。,09鄄城及参照对象房地产投资情况,鄄城房地产投资总量小，振荡变动，处在初级发展阶段，即将进入快速发展期； 先进城市经验表明，房地产投资占固定资产投资的比例范围一般均在1020之间，鄄城房地产市场后续提升空间巨大。,数据来源：鄄城县20052009年统计公报,数据来源：山东省2009年国民经济与社会发展统计公报,鄄城房地产市场研究,鄄城目前的房价相对高位，增长趋势明显，但人均投资与住宅存在巨大发展空间，因而未来还将继续上涨,从鄄城房地产发展情况来看，鄄城的人均地产投资和人均住宅面积都远远低于

4、同级县城水平，伴随国家鼓励中小城市发展的国家政策，后续发展空间十分巨大。 近年来鄄城房价/收入比振荡上扬，但稳定在5以下； 与参照对象相比，2009年鄄城房价/收入比明显偏低，未来鄄城房价还有进一步增长的空间。,鄄城房地产市场研究,鄄城城区内未来商品房供给将日趋增多，价格应该是稳中有升。,鄄城土地出让价格逐年上涨，但土地批出量很少，该市场处于初期发展阶段； 近几年来，随着县委县政府大力倡导旧城改造，出让的土地基本位于鄄城县城中心，但城区的土地因拆迁成本而造成地价走高，未来的土地批出将以县城外围土地为主； 未来鄄城城区的住宅供给日趋走高，地王价格一次次刷新，而土地将日渐稀缺，近期成交（润通国际花

5、园项目、味精厂项目）的土地格约150-160万/亩，且价格还将继续走高。,城区内后续土地供应集中放量，后续竞争较为激烈,未来的土地供给均集中在基础生活配套更加完善的老城市中心区域以内。 可以预见未来周围区域配套完善、性价比高的住宅产品将成为未来市场上发展的一大趋势。,鄄城土地市场大势小结,鄄城房地产市场量较前几年有所提升少但总量较少、价格有所走高，但处于初期发展阶段，随着后期市场项目的陆续推出，县城的住宅供应量将会有很大的提高，但是价格短期内上升的空间不是很大。 城市尺度小，城区内土地供给日渐稀缺和珍贵，可以预见未来社区周围生活配套更加完善、性价比高的住宅产品将是市场上“追捧的抢手货”。,鄄城

6、房地产市场研究,整体市场供给及分布：0910年供给主要集中在老城中心区，成为市场主力.,0910年在老城区板块推出房源中，顺和园基本售完，雅典城一期除少数150平以上的 大户型外均已售完。 2011年将会有五个项目入市，总建面积50万平之多，市场竞争会更加激烈。,阳光名郡,舜城国际,雅典城,交通佳园,君陶慧泽苑,润通和谐苑,顺和园,本案,润通国际花园,秀景豪庭,上 海 城 市 花 园,历 山 花 苑,鄄城房地产市场研究,规模及配套：规模有所增加，大部分内部配套尚待提升。,随着市场的发展，楼盘规模有所提升，10万以上的大盘逐渐出现，进入快速发展期。 各小区内部配套大多以广场、会所为主，能够提高小

7、区的档次，周边商业配套水平一般。,鄄城房地产市场研究,产品类型：目前正在销售的产品以多层为主，将入市项目中以小高层、高层产品为主，这将逐渐成为市场主流,住宅市场以多层和小高层产品为主，多层逐步成为稀缺产品。 建筑立面形式向现代简约发展，外墙多为涂料，颜色搭配及整体形象有待提升，发展空间较大。,上海城市花园,2010年正在销售的产品,2010年后将上市产品,阳光名郡,鄄城房地产市场研究,户型及面积：100130三室为市场主力户型，户型丰富，区间扩大,三房为主力户型，面积分布在100130，户型越来越丰富，面积供给区间呈扩大趋势。 100120小三室最为畅销，主要因年轻客户考虑家庭变化情况。 随着

8、市场逐渐成熟，面积区间出现扩大细分，表明了客户群逐渐出现细分。,鄄城房地产市场研究,价格分布及走势特点：价格呈现快速上涨态势，仍具提升空间。,整体房地产市场出现快速上涨态势，县城中心区核心地段均价达到2800元/以上，部分好楼层已经突破3000元/ ，价格处于相对高位，短期内价格上升的空间不大。 新建项目中社区的配套有所提高，中心广场、会所、幼儿园等在项目中已经出现。,小结,鄄城房地产市场研究,鄄城房地产市场产品水平有了一定发展，但受开发商实力的影响，产品层次参差不齐。 随着产品形式的变化和价格的攀升，产品的硬件标准将得到不断提高，好产品出现大势所趋！ 随着10-20万平方较大项目的入市，产品

9、的档次将会有很大的提高，区域生活的配套也会变得更加完善；,市场篇,城市研究 鄄城房地产市场研究 典型个案分析,典型个案研究,历山花苑在售规模最大，产品最丰富的楼盘,该项目汇集了低密度洋房、多层、小高层住宅的多样化产品，产品类型丰富，而且项目东临县城最大的公园-历山公园；但是社区中大量的拆迁安置房的安排会影响整个社区档次的提升，这也开发商需着力解决的问题。,楼盘所面对客群以鄄城中高端消费人群为主。 户型格局多样化，基本保持全明户型，做到了动静分区，洁污分离，户型舒适性高。 面积120以下，总价30万以下消化速度较快，是当地客群的经济承受能力分界点。 产品尚有较大的提升空间。,历山花苑户型分析,富

10、润城户型情况,典型个案研究,润通.和谐苑,典型个案研究,润通.和谐苑,典型个案研究,1、项目进展较快，现已接近主体竣工； 2、项目周围环境较差，道路状况一般； 3、项目中间夹杂原居民拆迁安置房及当地政府 的经济适用房，居住人群较杂，影响社区档次的提升。,典型个案研究,润通.和谐苑户型分析,楼盘所面对客群主要以县城中低端为主； 户型设计的比较合理； 户型比例把握的不是很好，100 以下的户型没有涉及。,对项目的启示,通过历山花苑、和谐苑的案例，我们可以得到以下三点启示： 鄄城住宅市场已经出现了品质较好的社区，像和谐苑的地暖的利用等，但是由于项目位于老城区的边缘，生活配套有待完善，故销售情况不是很

11、好. 以历山花苑为代表。目前鄄城高端商品住宅开始注重小区品质的提升，且在产品、形象以及配套方面做出了努力，但仍存在较大提升空间。 项目中涉及的拆迁安置房的安排直接影响小区档次的提高，如何处理这一问题是开发商需要考虑的问题。,阳光名郡：距离本项目最近，竞争最直接的楼盘,该项目位于工业园区，一个休闲广场，两个景观花园成为其宣传的亮点。 四季温泉入户，解决了取暖的问题。,典型个案研究,阳光名郡：,1、项目大部分楼座已经主体竣工进入内外安装施工阶段。,2、低矮的围挡，气势上略显平淡，无法支撑项目形象。,该楼盘所面对客群以县城中低端客户及工业园区上班族为主，兼顾周边投资客户、乡镇客户等。 项目已接近主体

12、竣工，但是销售情况一般。,典型个案研究,阳光名郡：,户型多样化，但设计中规中矩，面积较丰富，但是比较集中，80-100之间的面积没有涉及 ，基本延续现有老户型，产品的创新不足； 部分户型在功能空间布局上存在欠缺.没有能够最大限度的合理利用空间。,典型个案研究,阳光名郡：亮点借鉴,典型个案研究,园林景观别致，一个5000平休闲广场，两个2000平景观花园 具有人性化的人车分流的入户门设计.,对项目的启示,通过阳光名郡的案例，我们可以得到以下两点启示。 从项目的销售情况可以看出，人们的居住更倾向于生活设施配套更加完善的老城区，由于东部工业园区距离老城区较远，生活配套设施匮乏，所以这一地段的发展还需

13、要一个过程。 寻找一个与众不同的亮点作为项目的卖点.,典型个案研究,雅典城：城区位置最好、销售速度最快的楼盘,规模中等：住宅总建筑面积10万。 区位较好：位于县人民广场东侧，县医院南侧 定位中高等：普通多层、小高层 配套优越：中心广场、成熟商业街、一中分校、三完小、项目本身自建沿街门面。,项目最大难题：,1、受开发商实力影响，项目推货较慢，市场口碑不是很好。 2、部分户型设计过大（150以上），市场消化量太小。,对项目的启示,通过雅典城的案例，我们可以得到以下三点启示： 老城区的住宅项目位置占优，周围配套较好，已经形成了固有的商业氛围，有利于项目的进展。 开发商的实力成为一个项目能否成功操作的

14、重要影响因素。 以雅典城为代表。户型面积的设计一定要根据目标客户的定位而确定，如果一味的追求最大的销售面积，反而影响项目的销售及企业的口碑，因而本项目更需引起重视。,土地资源的不可再生性，最大限度的利用土地资源，高层、小高层将成为市场的主流。 提高项目在县城的知名度，通过开盘的一系列活动及优惠来吸引人们的眼球！,典型个案研究,秀景豪庭-鄄城首席高档高层电梯豪宅,对项目的启示,通过秀景豪庭的案例，我们可以得到以下三点启示： 鄄城的营销操作方式正在逐渐升级，但与一二线城市相比还处在发展的初级阶段。 以秀景豪庭代表，营销的展示需要有创意，吸引客户的眼球才能真实打动客户，达到事半功倍的效果。,区域房地

15、产市场研究,鄄城房地产市场小结,鄄城房地产自2006年开始发展以来，开发水平在逐步提高，现在加上县委县政府致力于旧城改造，目前鄄城的房地产已经步入了快速发展时期。鉴于当地市场的发展水平不高，县委县政府通过招商引资引进一些有实力的外地地产开发商，加剧了竞争，提高了产品的档次。但是受当地经济发展水平的限制，加上住宅市场那个供应量较充足，目前市场销售情况一般。就销售情况而言，位于老城核心地带，区域生活配套更加完善的地段是市场上销售较好的区域，老城边缘位置销售的一般，距离县城中心较远的销售情况不理想。,项目SWOT分析研究,项目为居住、商业综合性用地，可供使用土地50亩左右，地上建筑面积33300平方，是鄄城中等楼盘项目。,本体分析项目概况,本体分析地块价值