无锡酒店式公寓项目定位报告(PPT 38页).ppt

1、【市 场 篇】,无锡小户型发展历程,第一阶段：最早出现于1998/1999年，产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。 其中以生活大师为代表项目 。 第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，此类产品分布于 中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而 建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目。 第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不 多。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目。 第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充 容积率或是简单的烂尾楼改造为目的。以禾嘉国际酒店式公寓和凯

2、宾斯 基为例，项目走酒店式公寓物业路线，由专业的酒店物管公司管理。,酒店式的服务，公寓式的管理,酒店式公寓定义,无锡酒店式公寓现状,无锡酒店式公寓尚处于起步阶段,目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实现了产品较好的销售。,重点个案,凯燕环球中心,区位概念：南长永和路18号（太湖广场旁）建筑指标：总建13.4万平方米 公开日期：2006.1 产品类型：酒店式公寓、办公 成交价格：酒店式公寓17500元/平方米（装 修标准3000元/平方米），办公 13500元/平方米 主力产品：64-72平方米 主力总价：酒店式公寓1

3、12-126万元，办公 86-97万元 销 售 率：酒店式公寓82%，办公90,6F-22F为五星级酒店，由凯宾斯基入驻,23-29层为办公，30-48层酒店式公寓，49-52层包租酒店式公寓。,凯燕环球中心楼层布局,大堂梯厅 6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层,扇形共享会客厅,凯燕环球中心单层布局,成功要素,重点个案,润华国际大厦,区位概念：滨湖区太湖大道与青祁路交界处 建筑指标：总建15万平方米 公开日期：2007.7 产品类型：酒店式公寓、办公、五星级酒店、商业 成交价格：酒店式公寓14000元/平方米，办公 11000元/平方米 主力产品：酒店式公寓80-9

4、9平米、办公85-108平米 主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公86-97万元,项目占地面积为1.51万平方米，建设集酒店式公寓、商务写字楼、超五星级酒店、商业等为一体的超高层建筑，高258米。竖向分隔为办公和酒店式办公、五星级酒店。 A座58层、B座48层，1-6F为商业中心。 A座7-30F，31-55F为酒店式公寓，56层为西餐厅，57层为中餐厅，58层为观光接待层； B座8-48F为办公用房。,润华国际大厦项目规划,A座,B座,润华国际大厦单层布局,A座 酒店式公寓,B座 办公用房,重点个案,红豆国际大厦,区位概念：中山路 建筑指标：总建15万平方米 公开日期：预计2008.

5、5 产品类型：酒店式公寓、办公、商业 成交价格：酒店式公寓20000元/平方米以上 主力产品：酒店式公寓65平米和110平米 主力总价：酒店式公寓130万元和220万元,目标客群构成,海内外机构企业高层、投资客户,主力客源,私营、个体老板,竞争客源,小企业和SOHO族,潜力客源,居家自住,机会客源,无锡酒店式公寓竞争市场未来体量预测,未来酒店式公寓面临太湖广场和解放路环线区域的竞争压力，预计竞争体量 将达到44万平方米，未来市场同样存在相当激烈的竞争。,现市场上最好的两个酒店式公寓，总价都在110万元以上。,目前在售酒店式公寓都采用精装修销售，售价达到14000-17500元/平方米 左右（装

6、修标准3000元/平方米）。,无锡酒店式公寓市场分析,主要在售酒店式公寓项目规模基本在5万平方米以内。,公寓面积集中在60-70平方米之间。,从目前的销售情况来看，酒店式公寓销售情况良好，年销售量在2.5万平方米。,酒店式公寓市场总结,酒店式公寓产品目前市场供应量有限，从销售情况分析，需求量在 现阶段看还是比较充足。 产品差异化比较严重，导致售价差距很大，产品力强的项目售价可 以达到17500元/平方米，还能保持较好的销售，无锡消费者购买能 力不容小视，另外可以说明只要产品力做强，无锡酒店式公寓的价 格还有较大的上升空间。 未来解放路环线和太湖广场周边将是酒店式公寓最集中的供应区 域，体量将达

7、到44万平方米左右，未来竞争形势同样严峻。,项目运作的2个关键点,项目分析,项目酒店式公寓体量过大（1200多套）， 参考无锡目前酒店式公寓的市场消化速度（40套/月左右），本项目从入市起的消化周期在2.5年左右。,关键点一,参考个案去化情况分析,两个项目是无锡酒店式公寓运作较为成功的案例,月均去化量在40套/月左右.,建议:,1.总价控制 2.提高办公比例 3.营销手段(售后回租),关键点二,项目品质的提升,建议:,1. 专业物业公司统一经营管理 2. 装修标准 3. 商业配套 4. 会所定位,酒店公寓的管理、服务,建议与国际品牌物业管理公司合作，如第一太平、仲量行、高力等。服务内容包括：,

8、日常服务 1、闻讯服务和留言服务 2、信件报刊发收、分拣、递送至信箱服务 3、出租车预约服务 4、日间提供代订机票、火车票服务 5、日间代订餐位、文化体育节目票务 6、业主唤醒服务 7、代请家居专业公司服务 8、外围保安巡逻服务 9、消防知识培训、讲座服务,特约服务（有偿项目） 1、花卉代沟、递送及养护服务 2、洗衣、送衣服务 3、儿童托管服务 4、代联系物业出租、出售服务 5、物业内部的各项功能设施安装及维修服务 6、户内专业保洁,装修建议,电梯： 三菱、日立、迅达、OTIS 地面： 厅卧主材为复合地板或玻化砖； 厨卫： 主材为冠军、泛亚等品牌地砖 墙面 ：厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆； 门

9、窗 ：静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门 厨房 ：过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、 意大利等品牌橱柜和厨房电器 卫生间：TOTO、科勒 空调： 美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调， 其他： 高档小户型物业配全套家具家电,酒店公寓的特色客房,多种菜单式装修风格：,中式古典风格象征豪华富裕，适合台湾人以及热爱中国古典文化的人群；,精致风格象征高贵庄重，适合事业成功、拥有较高社会地位的人群；,日式风格迎合工业区外籍客户的需求。,现代简约风格象征随意、自由，适合喜爱市中心夜生活的年轻人；,中式古典风格,酒店公寓的特色客房,风格：古典风格在设计上继承了唐代、明清时期家居理念的精华，将其中

10、的经典 元素提炼并加以丰富，同时改变原有空间布局中等级、 尊卑等封建思想， 给传统家居文化注入了新的气息。“形散神聚”是新古典风格的主要特点。 特色：在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，古典风格具 备了古典与现代的双重审美效果，美的结合也让人们在享受物质文明的同 时得到了精神上的慰藉。,风格：这是一种在简约主义影响下衍生出来的一种带有“小资”味道的室内设 计风格。尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种小资风格大量地出 现在各式的公寓装修之中。 特色： 接受这种风格的客户，多为城市新贵，喜欢单身的生活的同时，又非常 注重生活的品质。因此在装修中不必考虑众多的功能问题。他们往往强

11、调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再 堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。,现代简约风格,酒店公寓的特色客房,精致风格,风格： 融合了欧式古典的浪漫，简约的干练，整体设计风格典雅、温馨，设计 中，非常注重细节的刻画与描述。 特色：雅致主义是近几年刚刚兴起又被消费者所迅速接受的一种设计方式， 空 间布局接近现代风格，而在具体的界面形式、配线方法上则接近新古典风 格。在选材方面应该注意颜色的和谐性。,酒店公寓的特色客房,日式风格,和室有一种独特的魅力，它可以表现出平和的意境。与欧美的装饰风格不同，极少用金属，从顶到地都是最天然最朴实的材料，多为

12、原木、席、竹等，同时尽量保持原色不加修饰。 榻榻米是和室的象征。一般的和室都是采用将木地板架高作为榻榻米，看起来明亮舒适。如果把和室作为工作室，还可以用来隐藏电源线路，让整个和室看起来接近完美。室内多用木料、织物、石材等天然材料。显示材料的纹理，创造自然、简朴、高雅的氛围。,酒店公寓的特色客房,风格：,特点：,商业建议,会所建议,会所定位： 采用会员制的经营方式，显示会员尊贵的身份，为会员及其家人提供专属的高档商务、会议、交流、休闲、健身、娱乐、餐饮等富有特色的空间和高品质的服务。,会所目标客户特征： 具备一定实力的公司的决策层人士，不仅具有较强的消费能力，而且具有选择公司发展区域的决定权力由于经济实力强大，他们对于消费环境具有相当高品质的要求，以彰显其社会地位和实力、品位，但又不希望过于引人注目；消费能力极强，