成都市场月报2014年11月

1、宏观方面：“养马”降息救市，中长期楼市将搭顺风车；区域方面：在利好政策因素的叠加下，销量迎来了小幅爆发，但市场信心仍然十分不足。成都市场月报(2014年11月)，宏观：央行有降息政策，稳定经济的目的很明显；土地：天府新区占拍卖交易的三分之一以上，政府支持市场的意识明显；供销：受9.30的有利叠加和降息的影响，销量大幅上升；城市销售增长了48%，二楼翻了一番；价格：城市房价连续四天下跌，11月降至9378，首次出现同比负增长；第二个周期的价格继续波动；开盘：推盘频率略有增加，整体开盘认购率有所上升，但仍处于较低水平；二手房：成交量较上月增长32%，但销量仍低于今年平均水平；本月的导读，目录，第一

2、，宏观动态，第二，局部市场，第三，商品房市场，第四，开盘市场，附件，本月的新盘草图，第一，宏观动态，第一，本月的宏观总结：央行开通降息通道，CPI指数再创五年新低，全国住房指数再创历史新低，11月还有许多宏观数据。或者敦促中央和地方政府在未来继续拯救市场。本月的事件和影响，中国政府将继续拯救市场，释放经济活力，通缩即将来临，房地产也将走下坡路，央行等。*打开降息渠道，保持经济活力；预计RRR未来的降息幅度将会更大，流动性将会增强。地方政府：全面放松公积金政策，支持购房。地方政府：一些城市出台了住房补贴政策。一二三四。中央政府：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。1.央行降息并引发了随后的宽

3、松预期。央行近日宣布，从2014年11月22日起，将下调金融机构人民币存贷款利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，至5.6%；基准一年期存款利率下调0.25个百分点，至2.75%。与此同时，央行宣布将结合利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间上限从基准存款利率的1.1倍调整至1.2倍。央行“突然”发布了大幅降息举措，超出了许多市场参与者的预期。央行明确表示，降息的目的是有针对性地引导市场利率和社会融资成本下降，并表示“此次利率调整仍是中性操作，并不意味着货币政策取向已经改变。”然而，许多人认为，实体经济融资环境的改善取决于进一步宽松政策的出台。此次降息不会是一个独立事件，未来

4、更多降息和RRR降息的可能性将会增加。摘要：降息对股市和楼市都是利好。降息后，房地产行业也将回暖。新的抵押贷款政策出台后，银行没有大幅降息，但仍将重点放在基准利率上，这给市场带来了新的观望因素。降息在一定程度上降低了购房者的成本，这对房地产市场是有利的。1.1本月的宏观热点，2020年8月13日，2月和11月的CPI同比上涨1.4%，创下五年来的新低，2014年11月，全国居民消费价格同比上涨1.4%，为近五年来的最低涨幅。11月份，全国居民消费价格环比下降0.2%。目前，实体经济的通缩预期正在上升，这将提高实际利率，进一步抑制总需求，并导致通缩预期的自我强化。因此，有必要放松c会议强调，明年

5、是实施“十一五”规划的最后一年，要做好经济工作，必须保持宏观经济政策的连续性和稳定性；继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；根据新形势和新情况，注重提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长的质量和效率；更加注重推进经济发展方式转变和经济结构调整；更加注重推进改革开放和自主创新，增强经济增长的活力和动力；更加注重改善民生，维护社会和谐稳定；更加关注国内外大局，努力实现经济平稳较快发展。摘要：中央政治局会议强调，明年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，这是对即将召开的中央经济工作会议的积极准备，中央政府明年可能会降低经济增长率。1.1本月的宏观热点，4。房地产企业的表现在1

6、1月份有所下降。超过15家企业未能完成年度任务。截至7日，已有21家上市房地产企业公布了11月份的销售业绩，其中恒大、碧桂园、万科11月份的销售业绩均超过100亿元，瑞安、和盛创展、深圳控股等企业11月份的销售业绩均低于10亿元。与10月份相比，11月份大多数企业的销售业绩都有所下降。在央行9月30日出台房贷政策后，多数企业的销售业绩明显好转，其中恒大等企业的表现好于市场，但部分企业仍面临巨大的去库存压力，与年初设定的销售目标仍有较大差距。摘要：未来，市场分化不仅会出现在不同类型的城市之间，还会因企业经营战略、管理能力和经营重点的不同而表现出很大的差异，市场分化将会越来越严重。大多数企业的库存

7、积压严重，在短期内，特别是12月份，住房企业仍然以价格换取数量。1.1本月的宏观热点，5。成都市住房公积金贷款利率比同档次商业贷款利率下调1.9个百分点，成都市住房公积金管理中心发布消息称，从11月22日起，成都市个人住房公积金贷款利率将下调。根据中国人民银行关于降低金融机构人民币贷款和存款基准利率，进一步推进利率市场化改革的通知。其中，五年以下(含五年)贷款利率由目前的4.0%下调至3.75%；五年期贷款利率已从目前的4.5%降至4.25%。目前，成都市单笔住房公积金贷款最高限额为50万元。购买第一套住房并申请公积金贷款的职工，首付款不得低于30%。购买第二套住房申请公积金贷款，首付款不低于

8、50%，贷款利率为同期第一套公积金贷款利率的1.1倍。摘要：利率调整后，五年期住房公积金贷款利率比同档次商业贷款基准利率低1.9个百分点，为员工解决自身住房需求提供了更有力的支持。住房公积金贷款利率下调继续刺激住房市场，优惠政策将再次出现。1.1本月宏观热点，2020年8月13日，高策新源的观点：在严峻的宏观环境下，明年中央政府可能会降低经济增长率；随着降息通道的开通，RRR降息将在明年上半年到来，房地产市场的逆势将进一步增强，从中长期来看是有利的。在当前严峻的经济环境下，中央政府将更多地考虑如何促进经济发展，因此将放松资金来源，刺激更多的资金2.1 .成都市供销趋势，数据来源：成都市国土资源

9、局，高策新源数据库，2.2。主要城市的供销趋势。11月，主城拍卖土地320亩，成交额约200亩，拍卖量仍然很大。然而，由于该市的热土交易，价格保持在1100万/亩的高水平。数据来源，特别是天府新区的地块供销社占了1/3以上，这显然得到了政府的支持。2.3 .郊区县供销趋势：数据来源：成都市国土资源局，高策新源数据库，2.4。宗地交易明细：虽然11月份的土地供销比10月份大幅增长，但这是由非市场行为造成的。由于市场仍处于低潮，未来的土地市场并不乐观，但也不排除个别企业逢低吸纳的可能性。三是商品房市场，3.1，成都住宅市场本月整体表现：一圈：主城区，一圈，受政府救市影响，11月份销售量大幅上升，其

10、中主城区销售量上升48%；第二个圈上升了109%，这主要与许多项目的集中申报有关；数据来源：高策新源数据库，附件：今年各圈住宅建筑累计表现：今年1-11月，各圈销量同比下降21%，市区下降13%，第二圈下降13%，第三圈下降17%；就价格而言，从1月到11月，每个周期的累计平均价格持续上涨，但第二个周期基本持平，表明郊区县的弹性较差。数据来源：高策新源数据库，3.1。本月成都住宅市场的量价及环比：11月份，各区间销量大幅增长，市区增长48%，郊区二线县增长128%-163%；就平均价格而言，双流受到了路虎湖黑蝴蝶贝壳的影响，平均价格被动上涨了26%，至8170元。新都也增长了6%，而其他郊区县

11、普遍下降了2%-4%。注：远郊无平均售价数据来源：高策新源数据库，3.2。本月大成都板块市场的销量排名前十。受远大中央公园集中申报的影响，华阳销售区域排名第一，其次是展南和光华大道。3.3 .本月主城区商品房物业表现：在主城区，房屋仍是交易的绝对主力。11月份，销售比率与上月持平，其次是写字楼，占9%，与上月持平，停车位销售继续是最后一个；就平均价格而言，目前住宅平均价格约为9400元(比上个月下降3%)，办公楼约为10200元(比上个月增长13%)，商业建筑约为23600元(比上个月下降31%)。数据来源：高策新源数据库，3.3。本月主城区商品房的成交量和价格：本月主城区清水住宅楼的成交量扩

12、大到67%，其次是高层豪宅和写字楼；本月，SOHO和LOFT等投资物业的销售总额仍占5%左右；就平均价格而言，主要房产处于波动趋势，其中清水住宅小幅上涨至8580元，高层豪宅下跌至13600元，商铺跌幅最大，本月平均价格仅为25500元。数据来源：高策新源数据库，3.4。主城区商品房月供销表现：11月份，受救市政策累积效应影响，销售量环比增长48%，创下5月以来新高；预计随着年底开发商冲动的到来，12月份的销量有望保持一定水平，但由于库存高且信心不足，这一数额可能不会太高。3.4主城区商品房月价格走势：11月份城市住房平均价格为9378元，连续四个月下降。11月份，平均价格开始出现同比负增长，

13、市场持续低迷。A3.4 .主城区商业住宅的行政销售额和价格是按月计算的。3.4 .主城区商品住宅的销售量和价格是按月计算的。11月份，各环区的交易仍集中在3个周边城市和23个环区；除了一环路和二十三环路，其他环路的价格都有所下降。2014年11月，71-90笔交易约占45%，比上个月高2%；就价格而言，本月全市各地区主力均价在8000-9000之间；3.4 .从单价范围来看，11月份住宅交易单价集中在8000-9000元，占30%，比上个月上涨2%，客观上带动了整体价格下降，其次是7000-8000元。销售额占20%，比上个月增长2%；从总价格区间来看，主要集中在50-70万，占交易总数的33

14、%，比上个月高3%；总价70-90万元占24%，环比下降1%。上述因素压低了整体平均价格。3.4 .主城区商品住宅交易单价和总价的分布。3.4 .主城区商品住宅的结算周期。截至2014年11月底，市区可销售住宅存量约为995.2万平方米，市场存量持续下降；然而，清算周期上升到17个月，这严重高于12个月的警戒线。计算公式为：结算周期(月)=月末可销售库存/过去6个月的平均销售量。判断标准：清算周期大于12，表明市场库存过大或平均去化学化速度慢。附件为1月成都市备案套数及面积排名：11月，附件为2月主要行业重点项目数量、面积及价格(备案价格):11月。本月监测的项目中共推出4674套商品房，比上

15、个月增长75%；公开订阅总数为2628套，比上个月增长201%；项目启动时的整体认购率为56%，比上个月提高了23个百分点。开盘总结，本月的急需项目开盘14批，整体认购率为59%，比上个月上升25个百分点；本月，首批改善项目为2个，整体认购率为11%，比上个月下降21个百分点；本月投资项目开户数为3个，整体认购率为77%，比上个月提高51个百分点；二手房市场上，11月份二手房成交量比上个月有所增加，总成交量为4141套，比上个月增长32%。5.新板块介绍本月，金科东方雅军5.1位于金科东方雅军大店龙泉大店板块，有11栋大型封闭式房屋，30-40万户，第二套估计质量极其刚性。5.2保利河森林位于外洋溪板块、外洋溪和保利河森林，在主城区具有稀缺和低密度属性，区位资源优越。5.3恒大翡翠华庭位于光华大道板块、光华大道、恒大翡翠华庭、光华大道，价格较高，精装高档，大围布局，大中庭，具有一定的品质。