基本制度与政策 2.ppt

1、1、第二章物业管理服务，第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务费第三节物业服务合同第四节物业使用和维护，2、第一节物业管理服务的特点和内容，一、物业管理服务的特点二、物业管理服务的内容三、物业管理服务的标准(1) 物业管理服务的公共性和综合性(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性(3)物业管理服务的即时性和无形性(4)物业管理服务的可持续性和长期性，一、物业管理服务的特点(把握要点1 )，4，(1)物业管理服务1 2 .维护相关区域内的环境卫生和秩序。 具体来说，物业管理服务主要包括： (1)房屋共有部位的修理、养护和管理；(2)房屋共有设施的整备、养护和管理；(3)物业管理区域内的

2、共有设施的整备、养护和管理；(4)物业管理区域内的环境卫生和绿化管理服务；(5)物业区域内的公共秩序、消防、 交通等赞助事项服务(6)房地产装饰装饰管理服务(7)房地产资料的管理(8)特别修理资金的托管服务。 二、物业管理服务的内容(掌握要点2 )、5、2、物业管理服务的内容(掌握要点2 )、(二)物业服务合同以外的服务(要点3 )注意3点理解：条例第四十四条规定：物业服务企业在所有者的委托下可以提供物业服务合同以外的服务的这项规定，需要理解。 (1)不是房地产企业的法定义务；(2)需要另行签订委托合同，约定双方的权利义务；(3)是有偿服务，6，62004年中国物协公布(试行)一般住宅小区的物

3、业管理服务等级标准，制定了3个等级的服务标准。 各等级的服务标准包括基本要求、房屋管理、公共设施维修养护、公共秩序维护合作、保养服务、绿化养护管理六个方面的内容。 (注意各方面的差异)、三、物业管理服务的标准(熟悉要点4 )、七、本节练习问题、一、普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)的二级标准规定，所有者对物业服务的满意度应在()以上。 A75% B80% C85% D90% 2.关于“房地产服务合同约定以外的服务”的说法是错误的。 a房地产服务合同以外的服务通常是单一所有者的特别需求b房地产服务合同以外的服务是房地产服务企业的法定义务c房地产服务合同以外的服务通常是有偿义务d单一所有者与

4、房地产服务企业协商，将特约服务作为房地产服务合同的补充条款，8、 第二节房地产服务费用一、房地产服务费用原则二、房地产服务费用管理、九、一、房地产服务费用原则(要点五) (一)合理的原则房地产服务费用水平必须与中国的经济发展状况和大众的现实生活水平相协调，不能超过所有者的实际负担能力， 不得降低费用水平，第二节房地产服务费用，第十，第二节房地产服务费用，(二)公开原则2004年10月，国家发改委、建设部共同公布的房地产服务费用定价规定，应当明确房地产服务费用属于价法调整范围，明确定价物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置，依法向所有者公示物业服务企业名称、11、第二节房地产服务费、(3)费

5、用和服务水平的适应原则要求房地产服务费和服务水平的适应，要求价格一致，所有者付钱购买服务公平合理，符合等价交换的原则，房地产服务企业的经营风格不要诚信十二、二、物业服务费管理是根据价格法和条例的基本精神，2003年11月，国家发改委和建设部联合公布了物业服务费管理办法。 该法对房地产服务收费的定价形式、收费形式、收费构成、有关主体的权利义务及监管措施等作了具体规定。第二节房地产服务费、第十三节房地产服务费、(1)房地产服务费的定价形式(要点6) 1.定价法规定的三种定价形式：政府定价、政府指导价格、 市场调整价格政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门在定价权限和范围内制定的二是政府指导价格：

6、政府价格主管部门或其他有关部门根据定价权限和范围规定标准价格及其变动幅度，指导经营者制定的价格。 三是市场调整价格：经营者自主制定，市场竞争形成的价格。14、第二节房地产服务收费、2、以政府定价方式管理房地产服务收费的弊端(1)不利于房地产管理企业提高服务质量(2)约束了所有者对房地产服务质量的监督权和选择权(3)由于定价标准不客观而产生了许多矛盾(4)政府对房地产服务者3 .物业服务收费管理方法规定了物业服务收费的定价形式：政府指导价格、市场调整价格、15、(二)物业服务收费形式和成本构成1 .包干制收费形式(把握) (1)的含义。 包干制是指业主对物业服务企业支付固定物业服务费用，盈馀或损

7、失全部由物业服务企业享受或负担的物业服务收费方式。 (2)结构。 实施房地产服务费用包干制时，房地产服务费的构成包括房地产服务成本、法定税和房地产服务企业的利益。 (三)利害关系。 交易的透明度不高。 在收费率低、易导致房地产服务企业损失的市场不规范的情况下，个别房地产服务企业可以通过降低房地产服务成本来保证企业的利益，有可能侵害所有者的权益。第二节房地产服务费、第十六节房地产服务费、第二节报酬制收费形式(把握) (一)的含义。 所谓礼金制，是指在先收到的物业服务资金中按照约定的比例或者约定的金额取礼金支付给物业服务企业，其侥幸全部用于物业服务合同约定的支出，是结侥或者不足或者所有者享受或者承

8、担的物业服务收费方式。 (2)动作。 报酬制按照所有者审议的预算和物业服务合同的约定，要求物业服务企业先预付物业服务支出。 房地产服务支出由所支付的业主所有，企业只有所收到的房地产服务支出的主体性质，不得用于房地产服务合同约定以外的支出。17、第二节房地产服务费，(3)实行礼金制房地产服务企业应履行的义务(要点9 )一是房地产管理企业应当向业主大会或全业主公布房地产服务资金年度结算，每年公布一次以上房地产服务资金的收支情况二是， 关于业主或者业主大会公布的物业服务资金年度的结算和物业服务资金的收支情况问题，物业管理企业必须及时回答的第三点，物业管理企业协助业主大会按照物业服务合同的约定召集专门

9、机构进行物业服务资金年度的结算和物业服务资金的收支情况18、(3)房地产服务成本构成(掌握要点8 )包干制房地产服务成本或礼金制房地产服务支出一般包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2 .房地产共享部位、共享设施设备的日常运行， 维护费用3 .物业管理区域的清洁卫生费用4 .物业管理区域绿化养护费用5 .物业管理区域的秩序维护费用6 .事务费用7 .物业管理企业的固定资产折旧8 .物业共有部位、共有设施设备及公共责任保险费用9 .经业主同意的其他费用。 第二节房地产服务费，第十九节房地产服务费，(四)房地产服务费的缴纳和催缴(点十)1.非所有者使用者的支付责任所有者将该

10、房地产借给他人或者他人使用的情况下，所有者可以与房地产使用者约定，房地产使用者可以支付房地产服务费。 2 .未交付房屋支付主体竣工未出售房地产的产权仍属于建设单位，作为产权人当然有义务缴纳服务费用3 .业主委员会对未缴纳业主的催促义务是为了维持房地产管理活动的交易秩序， 条例和物业服务费管理办法有明确规定：对于未缴纳的业主，业主委员会应该催促期限缴纳的期限过后不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。 20、第二节房地产服务收费、(五)代理收费(要点11 )条例保护了所有者和房地产管理企业的合法权益，维护了市场交易原则和企业经营规则，对房地产管理企业代行各公共事业收费作了明确的规定。 物业管理企业受

11、委托收取货款的，不得向所有者索取手续费等追加费用。 ”房地产服务收费管理办法进一步明确：“房地产管理企业接受委托收取上述费用的，可以向委托方收取手续费。21、一、房地产服务价格成本审计本办法适用于由政府价格主管部门制定或调整实施政府指导价格的房地产服务收费标准，并对有关房地产服务企业实施价格成本审计的行为。 二、房地产服务定价成本审计的原则和依据1 .原则(把握要点10 )合法性原则、相关性原则、应对性原则、合理性原则。 2、根据(要点10 )由会修订师事务所审核的年度财务会修订报告、原始证明书和帐簿或房地产服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料。 内容补充国家发改委、建设部房地产服务价格成

12、本审核方法(试行)、22、3、房地产服务价格成本构成房地产服务价格成本由人员费用、房地产共享部位共享设施设备的日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、房地产共享部位共享设施设备和公共责任保险费用、 办公费用四、物业服务价格成本审核的方法和标准(精通要点11 )按照方法第19条至第22条规定的方法和标准审核。 房地产服务价格成本审计(要点8 )，23，本节练习题，1实施房地产服务费用承包制的，房地产服务费的构成包括() a房地产服务成本b法定税c房地产服务支出d房地产服务企业的利润e房地产服务企业的报酬2实施房地产服务费用报酬制的房地产服务企业，必须向所有者大会或全体所有者

13、公告房地产服务资金年度结算，每()公布房地产服务资金的收支情况的情况不少。a季度b半年c年d二年，24，第三节房地产服务合同，一、房地产服务合同二、前期房地产服务合同三、房地产服务企业义务四、房地产服务企业责任， 25正确理解物业服务合同的基本内容1 .物业服务合同是确立物业管理活动权利义务的法律依据2 .物业服务合同属于民事合同范畴3 .物业服务合同是业主或者业主大会与物业服务企业签订的合同，第三节物业服务合同，261， 物业服务合同(一)物业服务合同的主要内容(掌握要点12) 1.物业管理事项2 .物业服务质量3 .物业服务费用4 .双方的权利义务5 .专业维修资金的管理和使用6 .物业管

14、理用房7 .合同期间8 .违约责任，第三节物业服务(二) 房地产服务合同应该包含的条款1 .约定合同生效的条件2 .解除合同的损害赔偿3 .免责条款的约定4 .合同履行纠纷的解决方式，第三节房地产服务合同，28 (3)房地产服务合同关于房地产交付资料的约定(要点13 ) 1 .物业服务企业交付物业时的资料交付(所有者委员交付企业)2.物业服务合同终止时的资料交付(企业交付所有者委员会)3.物业服务合同终止时的资料交付(旧企业交付新企业)，第三期的物业服务合同期限为所有者2 .缔结主体特定。 缔约主体是建设单位和房地产服务企业。 这是第一次业主大会还没有召开，业主还不能形成统一的意志选择物业服务

15、企业，因此此时实施物业管理需要现实，维持正常的物业秩序，保护业主的现实合法权益，在条例中规定，建设部门必须对物业服务人员实施物业管理股份合同是指法律上的要求必须具有一定形式的合同。 第三节房地产服务合同，第三节房地产服务合同，(二)上期房地产服务合同的时效(了解点16) 1.期限上期房地产服务合同的期限不确定，房地产服务企业统一安排工作，降低交易成本费用，防止经营风险， 造成物业管理市场秩序混乱2 .因有终止条件的合同没有到期，但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。31、(3)上期物业服务合同的主要内容(掌握要点14) 1.合同当事人和物业的基本情况2

16、.物业服务内容和质量3 .物业服务收费方式4 .物业经营管理活动的内容5 .物业接受检查6 .物业的使用和维护7 .专业修理资金8 .违约责任9三， 物业服务企业的义务(要点17)(1)物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务1 .所有者违反物业管理区域秩序的主要表现(1)占领、非法建设、损害居住环境(2)违反装修、拆除房屋结构和设施， (3)设置设备设施，侵害相关所有者的正当权益；(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主的生活；(5)经营活动污染环境、噪音，损害相邻业主的生活和经营；(6)使用房屋阳台负荷超标，给邻居带来安全危险；(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给邻居带

17、来安全危险；(8)占有房屋共有露台、大厅或公共通道，影响他人的使用和通行妨碍、妨碍或者拒绝与物业管理企业合作实施正常房屋维修，损害有关所有者的正当权益(十)其他损害公共秩序的行为和违反所有者条约及物业管理区域规章制度的行为。第三节物业服务合同，第三节物业服务合同，第二节维护物业管理区域秩序的主要方式(熟悉)，第一节履行告知义务，第二节履行制止义务，第三节履行报告义务，第三节所有者违反物业管理区域秩序的法律责任物业管理企业，应认真履行告知、制止，第三十四节， 第三节房地产服务合同，(二)房地产管理区域秩序的安全防范合作义务(了解)1.房地产服务企业在安全事故中的义务(熟知) (1)发生安全事故时，应立即采取应急措施，避免损