2013红日地块项目定位及发展策略

1、1,红日地块项目定位及发展策略,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,世联华东战略顾问事业部 2013-09-13,谨呈：证大集团,2,目录,3,目录,4,项目本体 区位：地块位于謇公湖科教城核心区，地理位置条件优越，道路通达性较好,謇公湖科教城介绍 謇公湖科教城总规划面积29平方公里，拥有12.5公里滨江临水生态岸线和2500亩謇公湖 功能定位：通江达海北外滩、风景如画謇公湖、魅力独具科教城 发展目标：创新创意科技园、宜居宜业生态城、休闲旅

2、游度假区 重点开发：“科教、商贸、旅游”三大功能板块,謇公湖科教城规划 科教产业区：重点打造软件园、复旦科技园、总部经济产业园、高教产业园、创意设计产业园、创业投资基金产业园六大产业园 生态游览区：重点打造江海风情园、植物园、佛教文化园（海宁寺）、謇公湖游乐园、謇公湖公园、謇公湖生态农业科技园六大景点 商业服务区：加快推进謇公湖综合商业区、謇公湖高端住宅区、謇公湖核心商务区三大功能区建设,本案,5,项目本体 地块：产业用地性质，占地424亩，净用地287亩，现状为农田和厂房，地块较平整，内部有十字道路和两条河流,地块性质及用地指标： 性质：产业用地 占地：424亩 净用地：287亩,地块内部现

3、状 内部十字道路一条 河流两条 净用地现状为农田和厂房,地块现状,地块四至 北至苏州路 南至香港路 西至黄埔江路 东至漓江路,6,项目本体 属性界定：长三角潜力城市、科教城核心地段、产业用地,城市层级,区位：謇公湖科教城核心地段 资源： 12.5公里滨江临水生态岸线和2500亩謇公湖,区域层级,地块规模： 占地424 亩 地块性质： 产业用地 内部限制：十字道路，两条河流 周边情况：位于謇公湖科教城科教产业区、商业服务区、 生态游览区交汇处，道路通达性较好，规划配套完善,地块层级,层级,项目价值点界定,长三角潜力城市,产业用地,謇公湖科教城 核心地段,属性界定,区位：地处长三角潜力城市海门,7

4、,目录,目录,地块背景及甲方初步设想,8,地块背景,甲方 初步设想,位于謇公湖科教城核心区，占地424亩的产业用地 謇公湖科教城科教产业区规划6大产业园，生态游览区规划6大景点， 商业服务区规划有综合商业区，核心商务区和高端居住区，其中地块周边规划有65亩五星级酒店 紧邻证大国际城，国际城版块占地173公顷，规划住宅1407519，商业81561，教育67870，医疗卫生31260，会所10568，其中动感乐园，大拇指广场一期已建，医疗卫生处于洽谈阶段,戴志康总裁对于红日地块的初步设想：庄园 项目，每户占地35亩,9,项目发展方向初步可能性探索 庄园、产业地产、旅游地产、养老地产、控地,謇公湖

5、科教城规划,海门市场调研,世联平台资源,庄园,产业地产,旅游地产,养老地产,控地,甲方初步设想 及已建项目,探索依据,可能性方向,10,庄园 红日地块424亩，距老城区约10公里，区域目前较安静，但周边资源和配套稍显不足，科教城版块的发展可能会影响到庄园的静谧,按功能分，庄园可分为住宅庄园、经营性庄园（如农场、牧场）、度假旅游性庄园,城市庄园,郊区庄园,按区位分，庄园可分为城市庄园和郊区庄园，城市庄园一般为第一居所，郊区庄园是假日居所,庄园特征： 远离市区， 要求住宅周围景色怡人、安静 别墅豪华至极，顶级的内部设置和周边配套 庄园的建筑约1200上下，占地10多亩直至100亩,11,产业地产

6、红日地块规划用地性质为产业用地，謇公湖科教产业区的发展为产业地产的开发提供了较好的前景,以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节,12,旅游地产红日地块周边旅游资源不够强势，海门城市能级对于外地游客依附力稍显不足，板块综合配套对于旅游地产来说还需大幅提升,旅游地产 依托周边丰富的旅游资源，有别于传统住宅项目，是集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目 旅游业和房地产业的无缝嫁接，以联动发展的模式，形成优势于补，快速推动产业发展 具有更好的自然景观、建筑景观相于融合，同旪完善有完善的配套功能和枀高的投资

7、价值,旅游地产 开发核心要素,旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等,准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营,功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品,引擎 资源,客源 导向,产品 配套,13,养老地产养老地产有利润稳定的优点，但高投资、长周期和低利润是其特点，其核心是持续的服务价值，謇公湖板块目前医疗资源缺乏,为老人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值,14,控地在謇公湖科教城版块不成熟的情况下，红日地块作为储备用地，待市场熟化再进行相关物业的开发,15,项目发展方向KPI体系筛选 产业地产最优，庄园次之,项目发展拟合度 高

8、（5）低（0）,16,项目发展方向初判 1、产业园 ；2、庄园,红日地块,产业园,庄园,KPI,17,目录,产业园 开发模式初判 产业背景分析 案例借鉴 红日地块开发策略 庄园,18,目录,产业园 开发模式初判 产业背景分析 案例借鉴 红日地块开发策略 庄园,19,07年后,开发区名 义“圈地” 土地集中整顿阶段,03年2月至03年底,04年,05年至06年,整顿深化，监管力度加强,短暂休 克疗法,持续整顿，取得阶段性成果,政 策 效 果,巩固整顿成果,合理规划引导发展,经济高速发展需要，逐步放行阶段,强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性产业区”发展,土地

9、出让金收支管理,逐步实施工业用地招拍挂,经济发展曲线,粗放经营阶段：圈地；整顿,规范经营阶段：放行；管理,集约使用阶段：综合；优化,产业地产发展历程 产业地产是工业地产发展的高级形式，经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段,政策发展方向,20,产业地产开发模式 按照政府参与度的不同，主要有政府主导、政企合作、企业主导三种开发模式,企业主导,政企合作,政府主导,主要特点,组织架构,政府与专业开发运营商共同出资成立开发公司，由开发公司作为运作实体，负责规划、开发与招商,政府成立专门机构负责园区的规划、开发、招商等,政府,开发 运营商,土地出让,政策支持,规划,开发,招商 运营,政府,开发 运

10、营商,资金、土地、政策,资金、 经验,开发公司,股权关联,政府与园区开发运营商没有股权关联,政府与园区开发运营商商共同控股开发公司,政府机构化操作，非市场行为,政府将土地出让给专业的开发运营商 产业开发运营商作为运作实体，全面负责产业园的规划、开发与招商等职责,专设机构,规划,开发,招商,政府,规划,开发,招商,21,基于城市规划发展、社会经济发展需要，经招商引资、土地出让等方式引进,基于产业运营特点和发展需求进行规划，提供政策支持、税收优惠等,主要特点,集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势,缺乏灵活性和创造性、活力不够，易导致机构膨胀、政企不分等,政府主导的因地制宜个性化开发模式，

11、不易复制,产业地产开发模式 政府主导模式,政府主导,政企合作,企业主导,22,政府主导案例张江高科上海市政府通过土地入股实现对张江集团的控制，并推动和协助企业进行张江高科产业园的开发,政府主导,政企合作,企业主导,上海市 政府,上海市张江高科技园区 领导小组及其办公室,上海市张江 高科技园区 开发公司,上海市 久事公司,公众 投资者,其他投资者,上海市张江高 科技园区开发 股份有限公司,上海市张江集 成电路产业区 开发有限公司,上海市浦东 土地发展 （控股）公司,上海张江生 物医药基地 开发有限公司,国家863信息 安全产业 基地公司,上海张江高科 技园区综合 发展公司,其他服 务公司,项目,

12、项目,项目,项目,微电子港 有限公司,项目,其他投资者 /开发经营 机构,项目,项目,23,政府主导,政企合作,企业主导,开发企业拥有强大实力、丰富资源、专业服务能力较强的企业,政府给予开发企业一定的返租或补贴，同时给予土地或政策上的优惠,主要特点,利益关系较为复杂,开发商采取此类方式更易获取土地或政策优惠，同时能够分担部分风险,政府与企业合作开发,产业地产开发模式 政企合作模式,24,政府主导,政企合作,企业主导,优势： 三层次的领导体系，起点高 合作有利于利用新方的先进经验 共同出资，缓解政府的财政压力 作为股东，政府能长期享受到园区开发带来的增值收益,不足： 合作可能带来一定的协调成本,

13、政企合作案例苏州工业园作为中国最有影响力的产业园区之一，苏州工业园引进新加坡园区开发经验与资金,实现中外政企联合开发,25,政府主导,政企合作,企业主导,企业主导的专业化房产开发模式,在工业园或产业新城等地方获取土地,主要特点,不针对特定行业，只针对周边相关产业的生产经营办公需求,建设厂房、办公、研发、中试实验室等硬件配套 以及提供企业运营的软件支持,对持有型开发商的后续经营管理能力有较高要求,产业地产开发模式 企业主导模式,26,政府主导,政企合作,企业主导,企业主导案例津通产业园、联东U谷、天安数码城、新城发展、华夏幸福基业、普洛斯,27,红日地块开发模式初判结合謇公湖科教城产业规划及地块

14、性质，红日地块宜采取企业主导开发模式，后续招商运营能力需提升,28,目录,产业园 开发模式初判 产业背景分析 案例借鉴 红日地块开发策略 庄园,29,产业背景分析 长三角从长三角城市圈层来看，海门有可能承接来自上海、苏州、无锡、宁波、南京及杭州等区域优势产业的转移,苏通大桥、崇启大桥的开通，南通有望跨入长三角城市第二圈层 海门国家级经济开发区的获批将有力助推城市产业结构升级,30,产业背景分析 上海石油化工、精细化工、生物及医药工业比重最高，信息产品制造、生物医药、新材料等Hi-Tech发展迅速，资本密集和技术密集型产业比较优势显著,主导产业：,31,产业背景分析 南京无锡苏州纺织和机械制造仍

15、是江苏地区的支柱产业，南京、无锡及苏州三地在电子通信、精密机械及化工等快速扩展，产业结构正从重工业化向技术知识密集化转变,精密机械,电子产品,精细化工,精密机械,新材料,汽配产业,高档家电,纺织机服装加工,主导产业：,主导产业：,32,产业背景分析 宁波杭州浙江地区的工业优势主要还是集中在纺织、电力、电气制造、服装和普通机械等劳动力密集型产业上，宁波、杭州在重化装备制造、汽车等方面具有一定优势,服装及纤维制品,家用电器,临港工业,汽车及配套业,输变电设备,33,产业背景分析 海门十二五产业规划重点发展现代物流、服务外包、特色旅游、现代商贸、科技服务,发展重点： 现代物流业 重点建设叠石桥国际物

16、流中心、大千物流中心、东洲物流园区、沿江保税物流园区、滨海临港物流园区等五大物流基地 服务外包业 着重发展新药开发、临床测试等医药研发外包、创意设计、布料开发等纺织研发设计外包，嵌入式软件开发、应用软件管理等信息技术外包和电子商务、呼叫中心、企业管理数据库服务等 特色旅游业 现代商贸业 科技服务业 至2015年，全市建成国家级科技孵化器2家，省级科技孵化器5家，总孵化面积40万平方米以上，累计在孵企业250家以上,34,产业背景分析 謇公湖科教产业区 六大产业园规划,总部经济产业园：规划面积300亩，总投资10亿元，以企业总部、研发办公为主，是集科技企业孵化培育、高新技术商品化、现代服务产业为

17、一体的综合性园区,謇公湖软件园：占地300亩，总投资约2亿元，重点发展软件研发、信息服务、数据通讯等产业，同时也可为创办和成长中的软件企业提供有针对性的金融、管理、法律等方面的综合服务,复旦海门科技园：占地320亩，总投资约20亿元，园区将重点发展电子信息、新材料、环保科技、生物工程等产业的科技研发和教育培训，重点引进与产业定位相关的国家重点实验室和研究中心，着力打造复旦大学科研、培训、中试和成果转化推广基地,高教产业园：总规划面积2平方公里，是謇公湖科教城的核心产业项目，同时也是开发区实施转型升级的重大举措，主要吸引国内外著名大学的研究生院集聚，着力打造长三角最具吸引力、最具活力的研究生培养

18、基地,创业投资基金产业园：位于江海大厦内，大厦将重点引进科技研发、总部经济、金融投资、服务外包等高端服务业，其中，光大控股投资、中节能投资、高特佳投资、通光投资等一大批投资创业类项目纷纷签约进驻,创意设计产业园：占地300亩，总投资约2亿元，以规划设计、建筑设计、工业设计、环保设计为特色，致力于打造国内具有特色的创意产业设计园,35,产业背景分析 潜在产业选择结合长三角产业背景、海门十二五规划、謇公湖科教城园区规划及地块基本条件，本项目潜在产业机会点为创意设计、布料研发、软件开发、数据平台、生物制药等,35,产业机会点,长三角核心城市产业背景,海门市十二五产业规划,謇公湖科教城产业园现状 （竞

19、合关系）,地块基本条件,精密机械,纺织机服装加工,物流,家用电器,临港工业,节能环保,呼叫中心,36,目录,产业园 开发模式初判 产业背景分析 案例借鉴 红日地块开发策略 庄园,37,案例借鉴 案例选取,选取标准： 临近或附属于经济开发区（高新区） 占地规模1000亩以内 企业主导的产业园开发,借鉴点： 定位 客户 产品 招商 运营,1、天安数码城 2、联东U谷 3、津通国际工业园,案例借鉴 1 深圳天安数码城,38,区位及规模：位于深圳市中心区，占地30万平方米（450亩），建筑面积90万平方米 物业类型：包括工业厂房、科技产业大厦、配套公寓和住宅 属性：国家科技部认定的首批国家级民营科技园

20、 入驻企业数量：园区入驻企业超过1600家（其中总部型企业占61%），员工5万多名 入驻企业类型：总部型企业； 国家、省、市认定的高新技术企业；银行；风险投资机构； 基金公司；小额贷款公司；担保公司；评估机构；会计师事务所等,案例 1,案例 2,案例 3,39,天安数码城公司 专业的科技园开发与运营商，主要服务中小企业与民营企业,战略意识,定位：为中小企业服务 构建适应性的支持体系与环境，配臵金融、智力、技术、信息、专业服务等各种要素资源,使命：服务民营企业 加强服务民营科技草根企业，即那些从事与科技研发、产品相关的一般型企业 通过市场、服务、要素配臵促进它们向科技企业的转型与深化,目标：完善

21、创新系统 强调科技、商业、与文化理念的融合 引入公众技术平台、风险资本、商业价值等要素 一方面依托政府产业发展政策，另一方面通过市场化的运作机制，对企业及创新活动实现服务,愿景：构建创新集群 吸引优质的创新科技企业及关联企业 与产业界、学术界、研究机构及专业团队合作并建立伙伴关系,公司定位：科技园区开发运营商 天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司 主营业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务,定位于园区开发,案例 1,案例 2,案例 3,40,发展历程 天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展,案例 1,案例

22、 2,案例 3,41,成功要素一 天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇,案例 1,案例 2,案例 3,42,成功要素二 把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器,当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足 天安数码城有限公司工作人员访谈,开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器，但孵化器的成功率确实太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金，后来我们梳理出政

23、府的真实目标，现在我们年创造税收30多亿，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢 天安数码城有限公司营销总监杨先生谈企业定位,案例 1,案例 2,案例 3,43,成功要素三 天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社区发展,99年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升适当提高住宅的比例是可以接受的配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择， 并不是人为刻意的结果。 天安数码城物业管理公司 王经理,案例 1,案例 2,案例 3,44,成功要素四 随

24、着天安数码城入驻企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任,企业逐渐聚集,园区影响力扩大,案例 1,案例 2,案例 3,45,成功要素五 在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力,案例 1,案例 2,案例 3,46,成功经验小结 准确定位、合理的物业比例、完善的基础设施以及不同运营期开发商角色的界定,定位借鉴,抓住城市产业升级机遇，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢,物业比例 借鉴,园区

25、由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商 业类物业所占比例随需求变化而有所提升,基础设施 借鉴,园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园 区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础,开发商角色 借鉴,开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角 色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任,案例 1,案例 2,案例 3,47,案例借鉴 1 小结, 差异化发展定位：针对中小企业和民营企业、成长型企业 民投民建民营民管的运作机制：由深圳天安数码城有限公司投资、开发、建设、运营、管理和服务，一体化的开发与运营、服务、管理 一体化

26、服务体系,案例 1,案例 2,案例 3,48,案例借鉴 2 联东U谷,联东地产属于联东集团的全资子公司，负责工业地产的开发，经过多年的发展和累积，形成了联东U谷的品牌和模式，创造了产业地产的聚合U模式,联东地产产品类型涵盖了几乎全部产业地产范围： 独栋商务楼、研发办公室、标准厂房、配套设施、住宅公寓、物业服务、定制服务,联东地产主要项目,联东地产布局中国,案例 1,案例 2,案例 3,49,案例 1,案例 2,案例 3,聚合U模式 重点吸纳位于产业微笑曲线两端的高附加值产业，同时构建一体化服务平台，推动园区快速发展,微 笑 曲 线,50,聚合U模式 基于“ 聚合U模式”的开发策略,案例 1,案

27、例 2,案例 3,51,开发商：北京联东投资集团有限公司 运营商：北京联东金桥臵业有限责任公司 （联动集团旗下子公司） 规模：项目投资25亿元，占地960亩，规划建筑面积100万平米 ，可容纳500家企业入 住，年产值可达300亿元人民币，税收30亿元以上，解决就业员工近5万人 区位：位于亦庄新城核心 、北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（CBD）相连，交通便利,联东U谷北京 项目概况,案例 1,案例 2,案例 3,52,案例 1,案例 2,案例 3,联东U谷北京 五大功能分区规划 一站式为企业提供从研发到成果转化的多业态办公需求产品,53,案例 1,案例 2,案例 3

28、,联东U谷北京 多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻,54,联东U谷北京 景观规划 绿色、生态、环保为主题的园区环境提升园区价值、取得客户认同感,案例 1,案例 2,案例 3,55,联东U谷北京 招商利用区域产业集群优势和各种优惠政策，因地制宜发展园区产业, 针对性地引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保等高附加值类产业,案例 1,案例 2,案例 3,园区政策,金桥基地独栋研发楼项目奖励办法,行业政策,通州区优惠政策：金融企业、文化创意企业 、物流企业 中关村科技园区优惠政策：中关村科技园高新技术产业企业,联东U谷政策,对比较强势、比较大的品牌，和对这个区域做出贡献的企业，在租

29、金、增值服务给予更优惠的政策,优惠政策：,56,案例 1,案例 2,案例 3,案例借鉴 2 小结,重点吸纳位于产业微笑曲线两端的高附加值产业，同时构建一体化服务平台，推动园区快速发展 两个“原点：模式：服务企业、联动政府 因地制宜，打造最适宜当地条件的产业园/城 规划、建设、招商和运营的高度统一,总部商务园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、配套服务园五大功能区,花园独栋、单层厂房、多层厂房、定制厂房,57,案例 1,案例 2,案例 3,案例借鉴 3 津通国际工业园,区位：位于常州南翼武进高新技术产业开发区 位于长三角地理心脏和沪宁高速公（铁）路中段 1小时40分钟可达上海，40分钟可达南京

30、禄口国际机场， 2小时可达杭州 距离国家一类口岸常州港仅30分钟车程，并可在2小时内到达周边的上海港口、张家港口和江阴港口； 规模：占地1000亩，总规划建筑面积90万平方米 投资：总投资16亿 建设状况：一期近30万m2的17座高标准工业厂房、 1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用 鼓励类产业: 生物/化学、电子装配别墅投资主要在房子, 庄园中房子的造价只有一半 居住休闲功能更齐全，别墅接纳10余人聚会，庄园可容100人Party 别墅设计相对统一，庄园设计突显个性,70,产业园 庄园 庄园概况 国外庄园发展现状及典型案例 国内庄园发展现状及典型案例 本案庄园发展建议,目录,美国

31、庄园特征：庄园瞄准的是极少数贵族，产品讲求个性化的设计，多位于静谧舒展的区位，占地面积10多亩以上，注重“园”的概念,71,市场定位：美国别墅瞄准的是大批中产阶级，庄园则是极少数贵族。他们根据这两类人不同的生活方式，从户型、面积、造价、设备，到选址、交通、环境、私密和安全性等，都进行过认真研究,庄园设计凸显个性 从地点选择到地形利用，从园林环境到家具摆设，卧室、餐厅、厨房和卫生间，艺术品、装饰品、窗帘或灯具，都是专业设计师根据屋主的生活爱好和追求，进行精心安排和完全个性化的设计,庄园设计,庄园环境,庄园的空间静谧、自然、舒展，生活配套设施完备 庄园一般位于市中心五六十公里之外自然静谧的地方，庄

32、园的建筑约1200上下，占地10多亩直至100亩，室外活动在私家园林，屋主在自己家园看不到邻居； 庄园可容100人Party 庄园注重的是“园”，不论是房价高企的圣河西，还是气候宜人的迈阿密庄园的投资和享受主要在地里，在园子里,点,美国庄园客户关注点：最为关注就是庄园的安全性，其次是优美的宜居环境、个性化的人居设计和丰富的交际娱乐功能,72,73,美国庄园瞄准的是极少数贵族，如石油巨头，跨国公司的CEO们或是好莱坞的影视明星等； 他们分布在美国的富人区内，尤其是兰乔圣菲富人区、棕榈滩富人区、比华利山庄、迈阿密人工岛上；,美国庄园客户分布：比华利山庄和兰乔圣菲庄园是典型的明星聚集地，棕榈滩和迈阿

33、密人工岛则是实业富豪们的聚集地,国外庄园典型案例：绝大多数庄园都有超级豪华的室内外配套,74,75,产业园 庄园 庄园概况 国外庄园发展现状及典型案例 国内庄园发展现状及典型案例 本案庄园发展建议,目录,76,国内庄园分布：主要出现在北上广等经济发达的大城市，长三角相对集中,77,绿城玫瑰园岛屿庄园，于两湖半岛之上，规划“十亩一宅、一岛七宅”，数千平米大花园、4.2米五星级酒店层高，约500平米厅堂以法国里维埃拉、卢瓦尔河谷、波尔图拉菲、凡尔赛，美国PLAMBECH，意大利科莫湖、卡塞塔七大顶级豪宅区为典范。,典型案例1/6岛屿庄园： “十亩一宅、一岛七宅”，以国外顶级豪宅区为参考典范,48,

34、地理位置：项目地处于上海市唯一一块低容积率的地块旗忠森林体育城板块内。 自然环境：项目周边有广袤的湿地公园，项目园区内分布了沙溪河、袁家港、庙今浜三条天然水系，自然环境得天独厚。 精装修庭院：项目产品采用精装修庭院，随着每栋产品风格的不同对庭院进行相应的针对性设计，从别墅建筑物与庭院协调的特性展现了别墅一户一设计的尊贵感。 独立岛屿上的高端会所：绿城花费3亿元打造的上海最大会所，来自于迪拜塔、丽兹酒店的御用设计大师Pranav Sinha量身定制。会所以法国卢浮宫外立面为蓝图，工字型结构，外立面为建造卢浮宫的法国砂岩，地上地下建筑面积分别为7000平米和10000平米。唯一通往会所的200米主

35、道，由绿城全冠移植的40多棵三叉银杏分三列整齐排布，其姿态划一更为稀罕。家具是意大利科莫镇专供欧洲贵族使用、俄罗斯克林姆林宫指定的顶级家居品牌，该品牌目前在中国境内仅为绿城提供货源。 国际大师级建筑设计：项目三期岛屿庄园邀请到美国著名建筑设计师Richard进行专属设计。Richard曾设计过美国加州比佛利山庄、霍姆比山庄等。同时还有庭院设计师Mario先生，景观设计师Royimamura先生,岛屿庄园湿地公园、天然水系、一户一设计、顶级会所、国际大师级设计师,79,仁恒地产所属的C1区独栋别墅项目距离市中心10公里，位于苏州工业园区独墅湖西岸、星岛仁恒联排别墅项目南侧。项目整体呈独立岛屿状，

36、四面环水。总占地面积近80亩，规划有纯现代建筑风格的22栋滨湖独栋电梯别墅及1栋社区会所，每栋别墅占地面积近4亩，容积率仅0.269。,典型案例2/6仁恒棠北：别墅区四面环水，单栋别墅占地面积近4亩,80,仁恒棠北户户临水、配置苏州首家小型直升飞机停机坪及私家游艇码头,景观设计：仁恒棠北整体规划中，中央景观带引入苏式街巷和小广场格局，形成自由收放的公共休闲活动空间，主要建筑傍依两侧，或直接临湖，或临宽阔河道，在景观方面基本达到户户临水的生态居住格局。 高端的私人配置：在社区南端临湖5000平米景观绿地内，将配置苏州首家小型直升飞机停机坪及私家游艇码头。就单栋建筑而言，规划中强调户户具有超阔私家

37、院落、私家泳池、私家亲水驳岸，实现最大化的居住舒适性，强调私密性和私属领地价值。,81,颐和原著总占地面积达到了147亩，在整个规划中囊括了91栋豪华的官式大宅，而在这其中又被细分为9种户型，18种不同的外立面组成。该项目内每套住宅均是上下各两层的结构并且总建筑面积也在10000平米以上，因此纵观颐和原著的功能与布局来看可以说是龙湖地产经过多年的研究为富翁们量身定做的家式大宅。,典型案例3/6 颐和原著：官式大宅、9种户型18种外立面、单套住宅建面1万平以上,82,颐和原著“三山五园”环抱、文化底蕴深厚、中西合璧外立面、细节设计、周边城市级配套齐全,地理位置优越：紧邻颐和园，地理位置绝佳，“三

38、山五园”环抱，自然环境优美，历史底蕴深厚。 周边配套：幼儿园、中小学、八大学府区、综合商场、医院、邮局、银行等。 中西合璧的外立面：采用“西技中魂”的方式，聘请国外建筑单位并要求他们用外国建筑师的眼光在“传统四合院”的基础之上融入草原住宅风格，设计了中西合璧的外立面。 细节体现：一是在建筑设计上仿斗拱设计的柱头、中式窗棂等；二是在车库大门处设置气囊、红外等装置，如大门在下落过程中探测到有小宠物穿行，马上能向上弹起，避免事故；三是园林设计上体现了四季景观。在不同的干道种植了不同季节的树木，观赏性极强。并有效利用地下空间，创新双层车行系统等。 开发商品牌：龙湖地产。,83,远洋LAVIE距首都国际

39、机场仅6.5公里，距三元桥10公里。占地131万平米，总建筑面积仅为32万平米，是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。该项目百万平米独栋别墅社区，拥有近百万平米的绿地、10余万平米的湖泊、5公里的湖岸线、主力户型私家庭院1000平米以上， “半岛楼王”占地近9亩。,典型案例4/6 远洋LAVIE ：占地百万平独栋别墅区、近百万平米的绿地、10余万平米的湖泊、5公里的湖岸线、“半岛楼王”占地近9亩,84,地理位置：远洋LA VIE位于朝阳区，首都机场高速、京顺路的交汇处，是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。 产品设计： 800-1000平米的主力户型，阔尺温

40、泉庭院，延续了欧洲百年名门的建筑气质，意、法、英、新古典四种经典建筑风格，呈现出的极致考究的建筑细节。 周边配套齐全：ISB、京西国际学校、温榆河高尔夫俱乐部、天竺乡村运动俱乐部、国都大饭店、北京空港花园酒店、索菲特酒店、皇冠假日酒店。 园林设计：充分利用坡地地形，使纵向景观与宅间绿地横向景观交织在一起。使居者最大广度、最多角度地观赏室外园林景观和湖区风景，充分保障建筑采光、居住的舒适性和私密性。打造12公里黄金水岸景观线，远洋LA VIE让生活的隐逸之美淋漓尽显。园林中的水系依靠地形竖向重力自流和人工推流结合实现自身循环，保证湖区活水不腐。,远洋LAVIE温泉庭院、四种经典建筑风格、坡地园林、活水循环、周边城市级配套,85,上海檀宫总占地面积47834平米，只规划了18栋欧式独栋别墅，其中8种不同风格的别墅和8种房型衍生出18种完全不同的建筑特性，且项目别墅的建筑面积均集中在1500-1800平米之间。因此，综合其各方面因素来看，该项目是“蓝血贵族”们置业的首选。,典型案例5/6 上海檀宫： 18种完全不同的建筑特性、别墅建面1500-1800平米之间,86,产品设计：檀宫的设计源自欧洲其魅力在于小到从窗的造型、石质扶手的纹理等细节之处，大