第八章物权法课件

1、第二章 物权法,讲授内容,物权与物权立法 所有权 用益物权 担保物权,物权与物权立法,物权概述 占有制度 物权变动 物权保护,物权概述,1、物 （1）概念。 人们能够支配的物质实体和自然力。 （2）特征。 客观物质性； 可支配性。,（3）种类 动产与不动产 特定物与种类物 主物与从物 原物与孳息,动产与不动产,动产：能够移动并且不致损害价值的物 不动产：不能移动或移动后会损害价值的物 区分： 流通性和范围有区别。禁止流通、限制流通物、流通物。 物权变动的法定要件不同。登记 、交付。 诉讼管辖不同。,特定物与种类物,特定物：独一无二或特定化的种类物。 种类物：能够互相替代的物。 区分：物意外灭失

2、时的法律后果不同。 特定物：免除义务人的交付义务，只能请求赔偿损失。 种类物：由于具有可替代性，义务人仍应交付同类物。,主物与从物,主物：是指独立存在与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。 从物：在两个独立物结合使用中处于附属地 位、起辅助和配合作用的物。 在法律或合同没有相反规定时主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。,原物与孳息,原物：依其自然属性或法律规定产生 新物的物。 孳息：物或权益产生的收益，天然孳息和 法定孳息。 规则： （1）孳息归原物的人所有； （2）物上同时有所有权人和用益物 权人的，天然孳息由用益物权人取得； （3）交付前的孳息，归出卖人所有， 交付后的孳息，

3、归买受人所有。 （4）返还原物，也应返还孳息。,2、物权,概念： 权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 特征（与债权比较）： 对世性、对人性； 绝对性、相对性； 排他性。 分类： 所有权（自物权）与他物权； 用益物权和担保物权； 动产物权和不动产物权。,3、物权法,资料： 物权法是否鼓吹私有制？ 物权法草案照搬西方法律，社会主义的东西基本没有。没有写社会主义公共财产神圣不可侵犯，反而强调国家、集体和个人财产的平等保护。 在贫富差距越来越大的情况下讲平等，就是要乞丐的要饭棍和少数人的汽车、机器平等保护，要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保护，这样形

4、成的不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有什么区别？ 巩献田：北大教授,概念。 调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的法律关系的法律总称。 基本原则。 （1）平等保护。物权主体的法律地位平等，各类物权受法律平等保护。 （2）物权法定。物权种类和内容由法律规定，当事人不得自由创新。,（3）一物一权。一个所有权的客体仅为一个独立物，一个独立物上只能存在 一个所有权。 按份共有人的份额并非单独的所有权；一物之上只能设定一个所有权，但可以存在数个物权；一 物的某一部分不能成立单个的所有权。 （4）公示、公信。 物权的权利状态必须通过一定的方法向社会公开。 当物权依法公示后，就产生了社会公

5、信力，即使该物权存在瑕疵。,占有制度,1、概念。 民事主体对物进行管领而形成的事实状态。 法律效果： 事实推定 ：占有人对物的管领是合法的。 权利推定：在占有物上行使的权利是合法的。 种类： 自主占有与他主占有； 直接占有与间接占有； 有权占有与无权占有； 善意占有与恶意占有。,2、占有的法律保护,（1）占有物被侵占的，占有人有权请求返还原物； （2）对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险； （3）因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 （4）占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。,3、占有物的返还,（1）权利人可以请求返还原物及其孳息，

6、但应当支付善意占有人必要的费用。 （2）因使用占有物造成损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。 （3）占有物毁损、灭失的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。,物权变动,1、不动产的物权变动。 （1） 基本原则。 不动产变动采用登记生效主义 。 （2）除外情形。 国家所有的自然资源，所有权不登记。 不动产物权变动的特殊情况。 以登记为对抗要件的物权变动。,不动产物权变动的特殊情况,因法律文书，人民政府的征收决定等导致物权变动的，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 因继承或受遗赠取得物权的

7、，自继承或受遗赠开始时发生效力。 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 上述物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应依法登记。,登记对抗原则,土地承包经营权自合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 地役权自合同生效时设立。 未经登记，不得对抗善意第三人。 已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。没有登记的呢？,（3）登记的具体规则,登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 登记簿与权属证书。不动产登记自记载于不动产登记簿时发生效力。 权属证书与登记簿不一致的，以登记簿为准。 更正与异议登

8、记。（15天） 预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3月） 不动产买卖合同与登记。自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力。,2、动产的物权变动,（1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。 （2）动产所有权的移转以交付为标准。 （3）船舶、航空器和机动车等动产所有权的移转以交付为要件，而不以登记为要件。 （4）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,交 付,（1）现实交付。直接占有的移转。 （2）简易交付。物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。 （3）

9、指示交付（返还请求权的让与）。动产由第三人占有时，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。 （4）占有改定。让与人与受让人之间约定，标的物出让后仍由出让人继续占有。在双方达成让与合意时，视为已经交付。,3、所有权的取得,取得方式：原始取得和继受取得 （1）劳动生产、收益 （2）征收 （3）善意取得 （4）添附 （5）没收 （6）遗失物（6个月，归国家） （7）漂流物、埋藏物和隐藏物,4、善意取得,构成要件。 （1）受让人受让财产时主观上为善意。受让人在取得占有的时候，推定为善意，由原权利人就受让人的恶意承担举证责任。 （2）以合理的价格有偿受偿。 （3）完成了法定

10、的公示方法。,善意判断： 动产：考虑转让的价格； 场所和环境； 双方关系； 行迹是否可疑。 不动产：是否信赖登记。 （明知、串通、有异议） 公示方法：应当登记的已登记， 不要登记的已交付。,法律后果。 （1）原权利人丧失标的物所有权，而受让人获得标的物所有权。 （2）让与人与受让人发生债的法律关系。受让人不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。 （3）原权利人无权要求受让人返还原物，只能要求让与人承担赔偿责任。 注意事项。 （1）动产、不动产上都可以适用善意取得制度。但不动产的善意取得以登记为要件。 （2）拾得遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物、赃物不能适用善意取得制度。权利人可以要求占有人返还原物

11、。 （3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。,5、拾得遗失物,（1）拾得遗失物，应当返还权利人。 （2）拾得人在返还拾得物时， 可以要求支付必要费用，但 不得要求支付报酬。（悬赏） （3）无人认领的（6月），归国家所有。 （4）因故意或重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 （5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。此时，能否要求支付必要费用？,遗失物转让后的处理。 （1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或应当知道受让人之日起 2 年内向受让人请求返还原物。 （2）受让人合法途径购得遗失物的， 权利人请求返还时应当支付受让 人所付的费用。 （3）

12、拾得漂流物、发现 隐藏物或埋藏物的，适用 遗失物的处理规则。,物权保护,1、概述 根据保护方法的不同，分为物权和债权的保护 。（民法上的保护） 物权保护。旨在恢复物权人对物的支配状态，不以造成损害为要件。 保护方法。确认物权、返还原物、排除妨碍、消除危险、停止侵害等。 债权保护。以受到损害为前提，是在不能恢复原状时，以金钱来填补权利人的财产损失。 保护方法。停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。 物权保护与债权保护可以并存。,2、返还原物的适用规则 （1）必须原物依然存在。 （2）只能要求无权占有人返还原物，不能要求有权占有人返还原物。 （3）每个共有人都有权请求不法占有人返还共有物，但必须返还给全

13、体共有人。 （4）合法占有非法转让。权利人能否要求返还原物，要具体分析。,所有权,所有权概述 所有权种类 建筑物区分所有权 共有权 相邻关系,所有权概述,1、概念和特征 所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。特征： （1）完整性；（2）绝对权；（3）排他性；（4）永久性。 2、所有权的权能 （1）占有权； （2）使用权； （3）收益权； （4）处分权。,3、征收与征用,（1）征收 国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人 或集体所有的所有权或其他物权的行为。 为了公共利益的需要。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费

14、用。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿。,（2）征用。 国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产的使用权的行为。 被征用的财产使用后，应当返还并给予补偿。 （3）比较。 主体都是国家。 法律效果不同。所有权、使用权。 适用对象不同。不动产、动产和不动产 适用条件不同。公共利益外，征用主要用于抢险、救灾等紧急需要,杨家坪某建筑工地上，一拆迁户的房子像个孤岛耸立在工地中央。,“苏州最牛高架桥”穿阳台而过,所有权的种类,1、国家所有权 国家所有即全民所有，是全民所有制在法律上的体现。 国有财产的所有权，由国务院代表国家行使所有权，具体由占有国有财产的各级国

15、家机关和企事业单位行使。 国家出资的企业由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 未授权给 公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制。,范围 （1）城市土地、矿藏、 水流、海域； （2）野生动植物资源； （3）无线电频谱资源； （4）国防资产； （5）森林、山岭、草原、 荒地、滩涂等自然资源； （6）属国家所有的农村和城郊基础设 施； （7）法律规定属于国家所有的文物。,2、集体所有权,（1）劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利。 （2）客体可以是法律规定的国家专有财产以 外的其他任何财产，但不包括地下的矿产资源

16、。 （3）所有权的权能可以由集体组织自己行使，也可以将其转移给个人行使。 （4）集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、 滩涂等，依下列规则行使所有权：,属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会行使所有权； 分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组行使所有权； 属于乡镇农民集体所有的， 由乡镇集体经济组织行使所有权； 集体经济组织、村民委员会或其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。,3、私人所有权,私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活 资料的权利。 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、

17、原材料等不动产和动产享有所有权。 合法的储蓄、投资及其收益也受到法律保护。,建筑物区分所有权,1、概述 建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。 作为一种特别权利，应将三要素作为一个整体对待。 权利人不得保留专有部分而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。 它的根本属性是单独所有，共有部分管理权是为区分所有服务的。 权利转让时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。,2、专有部分的所有权,（1）业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有权。 （2）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主

18、的佥权益。 （3）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。,3、共有部分的共有权,（1）建筑区划内的道路； （2）建筑区划内的绿地，但明示属于个人的除外； （3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业 服务用户； （4）占用业主共有的道路或其他场 地用于停放汽车的车位； （5）在建筑区划内规划的车位、 车库，应当首先满足业主需要。,4、共同管理权,（1）业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利； （2）业主的权利。自行管理、委托管理、设立业主大会、选举业主委员会等； （3）业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消 除危险、排除妨害、

19、赔偿损失； （4）决议通过。议事规则、筹集和使用以及维修资金和改建、重建建筑物等事项，经专有部分占建筑物总面积过半数（2/3以上）的业主且占总人数过半数（2/3以上）的业主同意。,共有制度,共有概述 按份共有 共同共有 共有物的处分 共有的对外关系,1、共有概述,共有是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。它包括按份共有和共同共有，其特征为： （1）主体为两个或两个以上的公民或法人； （2）在共有关系存续期间，共有物不能分割，每个共有人的权利及于整个共有财产； （3）共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务， 或者平等地享有权利、承担义务。 （4）共有财产的处分，由全体共有

20、人协商， 按照法律规定的方式决定。,2、按份共有,（1）共有人对共有财产按照份额享有所有权； （2）共有人按照约定管理共有财产； （3）共有人有权转让其财产份额（注意合伙共有）； （4）共有人享有优先购买的权利； （5）共有人有权处分共有财产。（处分或修缮，占2/3份额以上，另有约定的除外 ）,3、共同共有,形式：夫妻共有和家庭共有 特征： （1）共有人不分份额的享有所有权； （2）共有人平等地享受权利和承担义务； （3）对共有财产的处分，必须全体共有人同意。 共有人对共有形式没有约定，或者约定不明确的，除具有家庭关系等外，视为按份共有。,案 情,沈某与艾某系夫妻关系，二人共同经营玻璃厂。20

21、03年5月12日，艾以一辆登记在沈名下的别克君威轿车作质押担保，以沈的名义与典当行订立了借款合同。借款金额为20万元，借款期限为二个月。合同订立时，艾提交了夫妻二人的身份证、户口簿、结婚证、汽车行驶证、机动车登记证书，典当行经核对无误后放贷。,5月15日，艾与典当行协商卖车。25日，在交易中心的主持下，艾某（以沈的名义）、陈某签订汽车转让合同。约定车款（24万元）由陈某直接支付给典当行，并由典当行直接将车交给乙方，典当行在该合同上签字认可。30日办理过户手续时，艾带了一名自称是沈某的男子，按要求办理了相关手续，车管所也将该车过户至陈某名下。同日，陈某与典当行协商暂缓一月还款，并由陈支付一定综合

22、费用和利息。次日，艾与典当行结清所欠借款，并将余款4万元取走。,6月14日，一男子持沈某身份证到典当行要求赎车。典当行立即通知陈某，在证实了沈某身份后方知，原来过户时艾携带之男子并非其丈夫沈，而艾此时已下落不明。沈要求赎车，典当行坚决不同意。沈遂向该法院提起民事诉讼，请求确认汽车担保合同、买卖合同无效。期间，陈某到典当行赎车，被典当行以汽车在讼争之中为由拒绝。陈也向法院提起民事诉讼，请求法院判令典当行履行协议交付汽车。,讨 论,（1）法律对共有财产的处分有何规定？ （2）艾某是以什么身份参与借款、转让行为的？ （3）典当行、陈某是否存在过错？ （4）讼争汽车应归谁所有？,相邻关系,1、概念 两

23、个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时。因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。 主张相邻关系的当事人，既可以是不动产的所有人，也可以是不动产的使用人。,2、相邻关系的表现 （1）因通行而产生的相邻关系； （2）因用水、排水产生的相邻关系。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 （3）因修建施工、防险发生的相邻关系； （4）因通风、采光而产生的相邻关系。相邻各方必须保持适当距离不得妨碍邻居的通风和采光； （5）因不可量物产生的相邻关系； 3、处理 相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，处理相邻关系。有法律的，依法处理；

24、没有规定的，可以按照当地习惯。,用益物权,用益物权概述 承包经营权 建设用地使用权 地役权,用益物权概述,1、概念。 用益物权是对他人所有的不动产或 动产，依法享 有占有、使用和收益的权利。 2、内容。 （1）土地承包经营权； （2）建设用地使用权； （3）宅基地使用权； （4）地役权； （5）准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）,3、特征。 （1）注重使用价值（占有）； 强调交换价值。 （2）主物权（地役权除外）； 担保物权为从物权。 （3）他物权、有期限物权； 所有权为自物权、 无期限物权。,承包经营权,1、概念。 由公民或集体组织，对国家所有或

25、集体所有的土地、山 岭、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和 收益的权利。 2、承包合同。 承包经营应当订立承包合同。 土地承包经营权自合同生效时设立。 承包经营权的期限为： 耕地30 年；草地30 - 50 年； 林地30 - 70 年。,3、承包经营权的流转。 （1）流转方式和期限。转包、互换、转让等方式；期限不得超过承包期的剩余期限。 （2）采取互换、转让方式流转，没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。 （3）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，其承包经营权可以转让、入股、抵押或以其他方式流转。 （4）承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相

26、应补偿。,建设用地使用权,1、概念。 民事主体依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。 （1）是从土地所有权中分离出来的，但又独立于土地所有权的权利。 （2）可在地表、地上或地下分别设立。新设立的权利，不得损害已设立的用益物权。 （4）权利人对该项土地享有占有、使用和收益的权利。,2、取得方式。 （1）划拨：无偿取得。 （2）出让：有偿获得。凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 建设用地使用权的取得，必须向登记机构办理登记。 登记是建设用地使用权生效的条件。,3、流转。 （1）权利人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押

27、。 （2）流转规则。 房随地走、地随房走、房地一体。 （3）在使用权流转时， 附着于该土地上的建筑物一并处分。 （4）当建筑物流转时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。 （5）住宅用地使用权期满的，自动续期。,地役权,1、概念。 土地上权利人为了自己使用土地的方便或土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的权利。 （1）权利人、供役地、需役地。 （2）地役权具有从属性和不可分性。 （3）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。,从属性和不可分性。 从属性，（1）地役权不得与需 役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。（2）地役权不得与需役地的所有权 或使用权相分

28、离，作为其他权利的标的。 以土地承包经营权、建设用地使用权 等转让的，地役权一并转让。 以土地承包经营权、建 设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。,2、效 力,（1）地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。 （2）地役权的期限由当事人约定。 （3）地役权与用益物权间要保持平衡。 （4）供役地权利人有权解除合同。 地役权人滥用地役权； 约定的付款期间届满后，在合理期限内经2次催告未支付费用的。,平衡关系。 土地所有权人享有或负担地役权的，设立用益物权时，该用益物权人继续享有或负担

29、已设立的地役权。 土地上已设立用益物权的，未经用益物权人同意，所有权人不得设立地役权。 需役地以及需役地上的用益物权转让涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 供役地以及供役地上的用益物权转让涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,3、地役权与相邻关系,（1）权利属性不同。相邻权是相邻权利人行使权利的延伸或限制， 不是独立的他物权。而地役权是归属于需役地人的一种用益物权。 （2）设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记。地役权是通过合同设立的，不登记的，不能对抗善意第三人。 （3）提供便利的内容不同。地役权是为了使权利人的权利得到更好的行使。而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。 （4）相邻

30、关系强调相邻，地役权则不一定。,担 保 物 权,抵 押 质 押 留 置,抵 押,抵押概述 抵押设立 抵押效力 抵押实现,抵押概述,1、概念。 抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 抵押关系中，提供财产担保的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。,2、特征。 （1）从属性。抵押权以主债成立为前提，随主债的转移、消灭而变化。 （2）不可分性。抵押权人可以就抵押物的全部及部分行使其权利。 （3）物上代位性。抵押物毁损、 灭失或被征收，抵押权人可以就获得的保险金、

31、赔偿金或补偿金等优先受偿。 （4）不转移标的物的占有。,不可分性表现。 （1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。 （2）抵押物的全部，提供债权的各部分；抵押物的各部分，担保债权的全部。 （3）主债务被分割或部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。 例外。第三人提供抵押的，债权人未经抵押人书面同意，许可债务人转让债务的，抵押人对此不再承担担保责任。,3、抵押物,（1）一般规定。 抵押物必须是可以转让的物； 抵押标的物必须特定； 抵押物的从物的，与抵押物共同承担责任。 因附合、混合或加工使抵押物的所有权发生变化的，抵押权的效力及于变化后的抵押物。 以共同财

32、产设定抵押的，按共有的有关规定处理。,（2）允许抵押物。 建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； 土地承包经营权； 生产设备、原材料、半成品、产品（不得对抗己支付合理价款并取得抵押财产的买受人）； 正在建造的建筑物、船舶、航空器； 交通运输工具； 法律、法规未禁止抵押的其他财产；,注意事项。 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权同时抵押。反之亦然。 以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。,（3）禁止抵押物。 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、

33、自留山等集体所有的土地使用权； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的单位的教育、医疗等公益实施； 所有权、使用权不明或有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产； 法律、法规规定不得抵押的其他财产。,抵押的设立,1、抵押合同。 （1）抵押应当订立抵押合同。 （2）合同内容：主债权种类、数额；履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、权属；担保的范围；其他事项。 （3）流质条款无效。在债务履行期届满前，当事人不得约定，债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。,2、抵押登记。 （1）下列财产抵押，抵押权自登记时设立。 建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；荒地等土地承包经营权（以

34、招标、拍卖、公开协商方式取得）； 正在建造的建筑物； （2）下列财产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。 生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的船舶、航空器；交通运输工具； （3）企业、个体工商户、农业生产经营者以生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押的，向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立。应当登记不登记，抵押权不设立。可以登记未登记，不得对抗善意第三人。,抵押的效力,1、抵押人的权利 （1）占有抵押物的权利； （2）处分抵押物的权利（转让权）； （3）多项抵押的权利； （4）对抵押物的收益权（出租）。,财产处分的限制： （1）经抵押权人同意转让的，应将转

35、让所得向抵押权人提前清偿或提存。 （2）未经抵押权人同意，不得转让抵押财产（受让人代为清偿除外）； （3）抵押物未经登记的，抵押权不能对抗善意第三人。 （4）抵押物依法被继承或赠与的， 抵押权不受影响。,抵押物出租： （1）抵押在先，出租在后。 租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押物出租时，未书面告知承租人的，由抵押人承担赔偿责任； 书面告知承租人抵押事实的，因实现抵押造成损失的，由承租人自己承担。 （2）出租在先，抵押在后。租赁合同对抵押物的受让人有效。（抵押不破租赁）,2、抵押人的义务,妥善保管抵押物。 （1）抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为； （2）抵

36、押物价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。 （3）抵押人不恢复抵押物的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。,3、抵押权人的权利,（1）保全抵押物。 抵押物受到侵害的，有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。 抵押物价值减少的（抵押人），有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供担保。 （2）放弃抵押权或变更抵押权的顺位。 （3）优先受偿权 。,抵押权的实现,1、担保范围。 主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。 2、实现的方式。 协议折价； 拍卖、变卖； 撤销协议（知道或应当知道；1年；法院）。,3、清偿顺

37、序,（1）一般规定。 实现抵押权的费用； 主债权的利息； 主债权。 抵押物不足清偿的债权由债务人清偿； 抵押物灭失、毁损或被征用的，可就其保险金、赔偿金或补偿金优先受偿； 债权未届清偿期的，请求法院采取保全措施。,（2）多个抵押权并存时的清偿 已登记的，按先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 已登记的先于未登记； 未登记的按债权比例清偿； 顺序在先的可以对抗顺序在后的； 顺序在后的只能就超出部分受偿。,（3）与其他物权并存时的清偿 抵押权与质权并存时，抵押权人优先。 抵押权与留置权并存时，留置权人优先。 抵押权与合同法第286条规定并存时，该规定优先。 发包人未按照约定支付价款的，承包

38、人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 -合同法第286条,质 押,动产质押 权利质押,动产质押,质权合同： 设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款：（1）被担保债权的种类和数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）质押财产的名称、数量、质量、状况；（4）担保的范围；（5）质押财产交付的时间。 质权自出质人交付质押财产时设立。,动产质权的行使,（1）质权人有权收取质押财产的孳息。（2）未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。（3）质权人负有保管质押财产的义务。