南京句容黄梅镇地块前期风险评估汇报.ppt

1、南京句容黄梅镇地块 前期风险评估汇报,1,前 言,本次受托于贵司，对镇江句容黄梅镇地块进行前期风险评估，以求能够对贵司介入黄梅镇的开发有所借鉴意义。 对于本次风险评估，致观主要立足于黄梅镇的区域位置判断、区域发展判断、市场容量判断、地块资源判断，分别进行相关分析，并以类似案例作为借鉴，以项目安全性为前提，未来发展前景为参考，给出致观建议。,2,一、区域位置判断 二、区域发展判断 三、市场容量判断 四、地块资源判断,报告结构,3,一、区域位置判断,句容定位判断南京同城化发展定位 黄梅镇定位判断句容融入大南京区域的第一站 案例借鉴昆山花桥案例借鉴,4,句容定位判断南京同城化发展定位,南京市,镇江市

2、,句容市、南京市、镇江市三个城市在沪宁线形成三角交通关系； 句容至镇江约45公里，句容至南京约37公里； 从距离位置看，句容与南京的交通联系更甚于镇江，属于南京一小时城市圈范围。,城市交通南京一小时城市圈,5,句容定位判断南京同城化发展定位,城市定位从“金陵后花园”到“南京副城”的转变,过去句容定位为“金陵后花园”的角色，以旅游业的发展来分享南京城市经济的发展成果，但在经济产业等方面，更多还是依赖于本土发展。,现在句容瞄准“南京副城”的角色定位，谋求“推进同城同建、打造南京副城”的思考与实践。,6,黄梅镇定位判断句容融入大南京区域的第一站,黄梅镇位置句容进入南京的桥头堡,宁杭路,黄梅镇,沪 宁

3、 高 速 公 路,南京市,句容市,黄梅镇位于句容市的西北位置，是句容市最接近南京市的一个镇； 黄梅镇内宁杭公路贯穿黄梅镇中心，向北可至沪宁高速公路直达南京。,7,案例借鉴昆山花桥案例借鉴,类似城市发展案例借鉴,上海,昆山,花桥,南京,句容,黄梅,接受上海经济辐射，昆山开始与上海的同城化。,作为昆山接壤上海桥头堡，更多吸引上海来人。,城市定位从“金陵后花园”到“南京副城”。,黄梅作为南京进入句容第一站，发展序列靠前。,经济中心的圈层距离辐射，将导致周边县级市的同城发展要求，而作为第一站的乡镇将成为外来人口导入枢纽,8,案例借鉴昆山花桥案例借鉴,城市概述： 花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山花桥经济

4、开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。 发展历程： 2000年12月22日行文批复，同意在昆山花桥设立江苏国际商务中心。 2003年6月，江苏省政府行文批复同意给予江苏国际商务中心关于增值税、出口退税等方面的优惠扶持政策。 2005年8月，提出把商务城建成江苏省发展现代服务业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务集聚区之一 2006年8月被批准为省级开发区。 2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。,花桥概述和发展历程,9,区域位置判断,句容将跨出镇江县级市的定位， 更多作为南京的一个卫星城，

5、 黄梅镇便是句容融入南京的桥头堡。,10,二、区域发展判断,区域现状尚处于起步阶段的乡镇 发展预期改变区域发展的三大引擎,11,区域发展现状尚处于起步阶段的乡镇,黄梅镇印象落后的现阶段发展状况,居住品质黄梅镇居民多居住自建住房，经过拆迁后将居住在动迁社区。 对外交通到句容市区或前往南京，都只有经过宁杭路，路况一般。 商业发展只有小型的沿街商铺，对于商品的种类和经营模式均落后。 人口规模人口规模在2万多人口，也缺乏外来人口的导入。 城市界面城市界面较旧，新城建设处于开工阶段，尚无见效成果。,12,道路状况,13,商业配套,14,商业配套,15,国土资源局,16,区域发展预期改变区域发展的三大引擎

6、,引擎一句容开发区的建设,句容开发区创建于1992年，是省级经济技术开发区。 开发区目前已引进项目300余个，其中工业项目达180个，总投资超过30亿元。 产业发展定位以外向型经济为龙头，高新科技为先导，工业经济为主体。,17,区域发展预期改变区域发展的三大引擎,开发区部分已经入驻企业,18,区域发展预期改变区域发展的三大引擎,引擎二南京城际轻轨建设,南京,句容,八号线,南京拟在城市一小时经济圈内兴建城际轻轨，共计有24条路线； 轻轨八号线规划可以由南京主城区到达句容； 句容站点目前考虑将建在黄梅镇，但未最终确定。,19,区域发展预期改变区域发展的三大引擎,引擎三碧桂园项目入驻黄梅镇,碧桂园项

7、目位于黄梅镇，是句容市乃至南京周边地区最大规模的综合性社区项目，占地面积近1万亩，建筑面积达1500万平方米，总投资超过400亿元。,20,区域发展预期改变区域发展的三大引擎,开发区引擎,轻轨线引擎,碧桂园引擎,产业的发展能够为黄梅镇带来更多的外来人口，从而增加区域楼市的刚性需求。,轻轨线的规划能够为黄梅镇带来更多南京方向的投资者和自住型客群。,碧桂园的入驻可以通过住宅和商业的商品化建设提升区域原住民的居住要求。,21,区域发展预期改变区域发展的三大引擎,周期思考区域成熟尚需3年的发展周期,思考一：开发区建设周期，从江苏省省级开发区的发展经验看，一个开发区从成立到大量外来人口导入需要12年的周

8、期，也即是需要到2014年。,思考二：轻轨建设周期，轻轨建设目前尚在前期规划阶段，即使在2011年出台方案，到能带来先期投资客群，最早也要经过三年的前期建设周期，也即是需要到2014年。,思考三：碧桂园开发周期，碧桂园项目于2010年开始入驻黄梅镇开发，由于拆迁、建设等周期，最早的交付入住时间将到2013年。,22,区域发展判断,这是一个未来发展预期乐观明朗的区域， 但是需要至少三年的等待周期。,23,三、市场容量判断,供求现状缺乏足够的区域居住需求 未来供求三方面客群组成有效需求,24,供求现状缺乏足够的区域居住需求,因素一：现有人口数量完全由黄梅新村完成消化,信息一：黄梅镇现有人口数量约2

9、.3万人，且缺少外来人口导入和定居。,信息二：目前政府在建的黄梅新村新社区总规划建筑面积达100万方，其中纯住宅面积约78.4万方，规划有7776户，按每户3人计算，可覆盖人口达2.3万人口，正相当于黄梅镇全部人口。,25,26,供求现状缺乏足够的区域居住需求,因素二：碧桂园项目将独占未来两年市场份额,信息一：碧桂园项目已经开工建设，目前已经是黄梅镇影响最大、规模最大、动工最快的项目，将完全消化未来两年黄梅镇区域内的商品房需求。,信息二：碧桂园的开发模式一贯是以大盘低价来跑量，凭借较低的售价，碧桂园项目在乡镇拥有很好的市场基础，对于同区域内走品质路线的项目有很大的竞争压力。,27,供求现状缺乏

10、足够的区域居住需求,因素三：句容全市去化量有限,句容全市下辖有10个镇，如果按一年60万方的去化体量计算， 即使不考虑市区占到比例的绝对多数，平均到每个镇，则每个镇的年去化量在6万方左右， 即使考虑到去化量的年增长率，以碧桂园的体量而言，去化周期将达到10年至15年。,句容市2009年2010年的房地产去化量,28,未来供求三方面客群组成有效需求,客群一：区域内改善型原住民,客群来源：以黄梅镇原住民为主，包括附近的一些乡村购房者，这部分人群长期居住在黄梅镇，对区域有很深的依赖感。,购房原因：随着区域经济的发展，原住民对居住品质和商业配套的要求也越来越高，从而需要区域内有相应的具有品质的楼盘。,

11、29,未来供求三方面客群组成有效需求,客群二：产业导入客群,客群来源：随着经济开发区的建设，更多企业入驻开发区，会带来相应的产业导入人群，并产生相应的刚性需求。,购房原因：这部分人群相应比较年轻，在开发区工作几年后，对区域有了归属感，希望在开发区定居。,30,未来供求三方面客群组成有效需求,客群三：南京方向客群,客群来源：凭借南京同城化建设，黄梅镇与南京的距离感会越来越近，将导致南京的客群到黄梅镇投资会购买自住房源。,购房原因：随着南京住宅价格的持续上升和轻轨建设预期，会导致这部分资金有限的客群到黄梅镇购房。,31,市场容量判断,短期缺乏区域市场购买空间， 长线依靠外部客群和产业客群。,32,

12、四、地块资源判断,区位思考居住氛围与景观资源保障 价格思考高端价格要求,33,区位思考居住氛围与景观资源保障,区域位置位于黄梅镇的镇中心,项目紧邻黄梅镇镇中心，西侧与主干道宁杭路相连，无论是交通还是配套都属于黄梅镇镇中心。,34,区位思考居住氛围与景观资源保障,资源条件黄梅河公园景观资源,项目东侧为黄梅镇最大的公园，即黄梅河公园，使项目能够拥有更好的公园生活和景观视野。,35,区位思考居住氛围与景观资源保障,配套资源学校资源优势,项目A地块东面即为句容市黄梅中学和句容市黄梅中心小学，地块拥有黄梅镇最好的中小学教育资源。,36,价格思考高端价格要求,指标基础高地价与别墅产品的双重要求,项目地价达

13、到2300元/平方米，这一低价在2010年的句容土地市场也属于较高的地价水平，这就要求项目未来的售价也必须要能够达到句容市的高端水平。,项目地块容积率为1.1，通过拆分容积率的办法可以规划为别墅和公寓产品组成的复合型社区，这就要求项目未来需要走高端产品路线，通过别墅产品提升整个社区的价值。,37,价格思考高端价格要求,以项目地价，销售价格冲刺目标将定位于目前的全市最高价，这在目前的黄梅镇尚存在很大压力。,部分句容在售项目价格,38,地块资源判断,这是一个适宜居住的地块， 也是一个对销售价格有高端要求的项目。,39,地块风险评估结论回顾,结论一：项目所在的黄梅镇在句容南京同城化发展背景下，发展前景预期乐观，值得介入区域商品房开发。,结论二：区域目前存在有效需求不足的问题，这一问题需要经过一个三年的区域发展周期，届时商品房项目才能有一个比较充足的市场需求。,结论三：未来的客群主要由三方面组成，即区域内部的改善型原住民、产业导入客群和南京方向来的投资或自住客群。,结