2017无锡房地产市场年报(最终版)

1、2017,ANNUAL REVIEW,无 锡 房 地 产 年 度 总 结,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,01,宏 观 经 济,2017,全国政策：2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列，基本达到调控预期目标。与此同时，政府一方面加强金融监管，确保不发生系统性金融风险；另一方面大力发展租赁市场，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制相关措施加快落

2、地出台。,政策回顾：从年初的成交火爆到年中年末的归于平静；从以北上广深为代表的城市房价集体停涨，到以南京、武汉为代表的仍然上演”抢房大战“；再到”租售同权”出台，拉开租赁市场的大幕，过去的2017年在房地产史上注定不凡。,“限购、限贷、限价、限售、限商”全国楼市调控力度、范围以及严厉程度均史无前例,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。今年的楼市调控从范围、手段和频率上来看，确实与以往相比力度空前。调控政策除了以往的“限购、限贷、限价”以外，更是新增了“限售、限商”内容。至此，全国

3、楼市开启了“五限时代”。,9部门联合发文开展住房租赁试点工作，大力发展租赁市场，推动房地产长效机制建设，落实“住房不炒”,7月17日，广州发布广州市加快发展住房租赁市场工作方案，首次明确了“租购同权”的概念。到了20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。此后，多个城市陆续出台房屋租赁相关政策。租购同权就是租房者与购房者开始享有在子女入学、税收等方面同等的公共服务权益。,CRIC观点： 2017年的中国楼市在经历了2016年的疯狂上涨之后，在全国各地层层政策调控之下，依然保持了强劲的上涨动力，特别是广大三四线城市，市场异常火爆。针对市场火热的情况，各地政

4、府因城施策制定出台楼市调控细则，大部分城市房价在合理调控范围，一定程度上保持了房地产市场的健康有序发展，防范了系统性金融风险的发生，为房地产长效机制建设赢得了时间，为我国经济制度层面的改革奠定了很好的基础。 而接下来的房地产市场要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在具体执行层面会保持2018年调控目标不动摇力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性；在楼市调控方面会进一步强化地方政府主体责任，实行差别化调控，同时会尽力满足首套刚性住房需求；投机炒房将在政策和资金方面得

5、到遏制。总体而言，楼市进入稳定期，销售市场和租赁市场同步发力，逐渐平衡市场供需，加之制度、金融、法律层面的支持，长效机制逐步有效落实。,北京市共有产权住房管理暂行办法正式实施,北京市共有产权住房管理暂行办法正式实施，方案同时明确今后5年将完成25万套共有产权住房供地。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。,无锡政策：2017年无锡楼市政策延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，化解房地产市场金融风险

6、，合理引导市场预期。,政策回顾：2017年，无锡楼市经历了“523限购”、“925限购升级”，至此限贷、限购、限价、限卖，此轮调控窗口期的一整套大招无锡已经全部用上。,无锡房产调控细则：有一套房非本市户籍居民暂停售房,无锡市房地产调控领导小组办公室于5月22日发布关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知，要求继续对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；自2017年5月20日24时起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。非直系亲属间的赠予要符合限购政策；江阴、宜兴户籍居民执行市区户籍居民购房政策。,无锡

7、限购政策升级 外地户籍居民需2年社保或个税证明,9月25日，无锡市人民政府办公室发布文件，调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房；继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。,CRIC观点： 政府出台政策的目的还是稳定市场、稳定预期，遏制炒房，防止房价过快上涨，促进房地产市场稳定健康发展。当前的调控都是“因城

8、施策，分类调控”，也可以说无锡市政府是“精准”调控，哪里有问题，哪里打“补丁”。二手房“量升价涨”，已经造成了一定的社会影响。从去年10月份出来的“锡十四条”效果看，新建商品房市场已经达到效果，一季度“量跌价稳”，但是二手房市场却出现了超常情况，有必要“降温”。按照购房占比，新房有60-70%都是外地人买，二手房没有统计，但之前一直放开，难免有投机成分。对于稳定房源，遏制炒房，采取限售的措施非常有必要。 而限购政策再次升级也符合预期，虽然房价数据下滑，但从实际观察情况看，无锡楼市依然是受市场追捧的，稳定市场是非常有必要的。政策第一条对于限购政策进行了调整，尤其是社保缴纳年限的体现，这会使得房地

9、产市场面临更多的管制，后续的关键就是要对类似提前缴纳社保后交房等现象进行管制。在调整公积金贷款政策方面，意见要求市区首次公积金贷款首付仍按不低于20%执行，第二次公积金贷款，首付比例提高至不低于房屋总价的40%。这是一个很强的信号，即此前商业银行政策管控以后，无锡此类政策也说明公积金本身也会步入收紧的态势。无锡此次还要求加大定销（限价）商品房筹集力度，年内筹集不少于200万平方米定销（限价）商品房等低价房源，进一步优化商品住房供应结构。无锡提到了限价房房源的筹集，这和其他城市相比，无锡在供应方面有较好的明确导向，这也有助于一些购房困难群体获得性价比更高的房源。,经济层面：2017年无锡经济社会

10、发展收获满满，多项指标在全省位居前列。GDP总值超万亿元，标志着无锡经济发展实现了历史性跨越、城市能级和综合实力显著增强。,宏观经济小结,01,02,土 地 市 场,2017,随着土拍规则的深化，对参与竞拍的品牌开发商的资金成本提出了不小的要求，资本为王的行业准则下，这一新规本质上是将实力不足的小开发商屏蔽在了第一道门槛之外，行业洗牌进一步加剧。,土地市场,02,土地市场政策：纵观无锡土拍新政，从现房销售到竞公益配套面积，其本质是引导房企理性拿地，同时也对开发商的资金成本提出更高的要求；现行的土拍政策已将资金实力不足的小开发商屏蔽在第一道门槛之外，同时对有实力的大开发商的开发模式提出了新的挑战

11、，联合开发等新模式逐渐兴起，无锡楼市秩序正在重组。,01,04,02,03,政策加严,图：无锡2008-2017年度经营性用地成交总价/溢价率走势,02,土地市场,土地市场综述：2017年无锡土地市场供需基本平衡；全年累计供应经营性用地53宗，总建面637.42万方，成功出让48幅，出让总建面631.66万方，同比去年上涨24.09%，平均楼板价为6381元/，同比下滑12.36%；溢价率25%，同比跌幅为76.76%。,图：无锡2008-2017年度经营性用地供求价走势,供应,成交,均价,24.09 %,12.36 %,17.89 %,同比2016年,图：无锡2017年月度经营性用地成交总价

12、/溢价率走势,02,土地市场,土地市场综述：2017年上半年房企拿地比较积极，市场延续16年热度，溢价率处于高位；但下半年以来，土地市场降温明显，成交量下滑，溢价率被压缩在低位，土地市场热情不再。,图：无锡2017年月度经营性用地供求价走势,02,土地市场,从土地属性来看，2017年成交的住宅类用地占比达76%，平均楼板价7838元/，同比16年下降7.26%；其中商住用地占比50%，楼板价7410元/，平均溢价率13%；从成交区域来看，新区、惠山及锡山三个外围区域为成交重点，滨湖区是唯一楼板价破万的区域；市中心三区北塘、南长及崇安土地饱和，成交量较少。,图：无锡2017年经营性用地成交属性分

13、析（按土地建面）,图：无锡2017年经营性用地成交区域分布（按土地建面）,住宅 9幅-（8670元/，31%） 商住 13幅-（7410元/，13%） 商办 15幅-（1677元/，3%） 综合 1幅-（3937元/，0%） 其它 10幅-（636元/，0%）,备注：成交幅数-（平均楼板价：元/，平均溢价率：%）,50%,26%,10%,8%,6%,新区 13幅-（3227元/，0%） 惠山 9幅-（5273元/，20%） 锡山 10幅-（6740元/，44%） 滨湖 12幅-（13225元/，12%） 北塘 1幅-（4842元/，3%） 崇安 2幅-（8344元/，0%） 南长 1幅-（31

14、60元/，2%）,28%,25%,22%,16%,5%,4%,02,土地市场,2017年无锡宅地竞抢硝烟中，有近50家房企参与角逐；最终共成交22宗，成交总建面478.42万方，分别被18家开发商收入囊中；其中万科成交3宗，为17年土地市场最大赢家；旭辉、恒大各两宗；中海、碧桂园、保利、弘阳等老牌房企纷纷补仓，有1宗入账。,表：无锡2017年住宅类用地成交一览,02,土地市场,2017年无锡土地市场热度较16年“退烧”明显；就溢价率对比而言，16年溢价率超100%的宅地共10宗，超200%的5宗，而17年，仅中洲鹅湖镇地块溢价率达到133%，为溢价最高的地块，更有5宗宅地底价成交；由此可见，政

15、府的土拍政策对控制高溢价的产生起到决定性作用。,表：无锡2017年住宅类用地成交一览,02,土地市场,2017年，无锡土地市场共有4家房企新入驻（仅限招拍挂），分别是旭辉、首开、信义、建发。旭辉落子惠山区钱桥，与华宇、北辰联合开发时代城项目；首开、信义第一子则落定滨湖区，两宗地块楼面价均在万元以上；外来房企建发第一子则落定锡山区锡东新城，后续或将打造建发“湾”系高端产品。,表：无锡2017年住宅类用地成交一览,02,土地市场,从无锡2017年重点成交地块的分布上不难看出，滨湖区仍旧是房企必争的重点区域，其成交量及楼板价远远高于其他区域；其中，绿城和风路地块为无锡首例“摇号”地块，而首开滨湖区渔

16、港路低密度地块则触及最高限价并将现房销售，为无锡首宗双限地块。,图：无锡2017年重点住宅类用地成交分布,3.16；恒大；11678元/；95.79%,备注：成交时间；竞得方；楼面价；溢价率,5.24；中洲；7130元/；133.33%,6.12；龙湖；7883元/；19.39%,5.16；首开；15300元/；48.19%,4.26；绿城；18000元/；48.6%,9.08；信义；13630元/；32.0%,10.16；万科；16544元/；27.95%,8.18；保利；7086元/；1.23%,02,土地市场,绿城和风路地块为无锡土拍史上首幅“摇号”地块，且为无锡史上起拍楼面价最高的地块

17、；该地块位于滨湖区太湖新城和风路与立信大道交叉口处西北侧，为居住用地，容积率2.2，起始价为25.8亿元，起始楼面价12113元/平方米, 共吸引14家单位报名，经历了49轮竞价。,图：无锡2017年重点住宅类用地地块分析绿城和风路地块,项目鸟瞰图,02,土地市场,地块位于太湖新城金融街区核心位置，紧邻海岸城，周边商业、金融、教育配套齐全且优质，拥有便利的交通条件，丰富的资源配置，亮点颇多的价值卖点，巨量的业态需求，地块开发前景无可限量。,图：无锡2017年重点住宅类用地地块分析绿城和风路地块,凤起和鸣,地铁4号线,地铁1号线,商业资源,自然资源,教育资源,海岸城,红星美凯龙,雪浪商贸城,尚贤

18、河湿地,金匮公园,雪浪中学,江南大学,太湖格致中学,尚贤尚贤河湿地,百顺发购物广场,华庄中学,金桥小学,兰桂坊,1km生活圈,2km生活圈,02,土地市场,2017年，“联合开发”成为无锡土地市场关键词，多家联合开发的好处显而易见，拿地风险得以分散，各家房企也可以发挥各自优势，取长补短，以此实现市场面和资本面的互利共赢。,图：无锡2017年联合开发地块示例,02,土地市场,由于17年土地市场管控，因此地王项目几乎全部来自于16年，其中无锡总价及单价地王全部由滨湖区提供,表：2016年-2017年无锡地王项目一览,02,土地市场,今年，地王项目全都陆续入市，从首开情况来看，蠡湖金茂府及富力运河十

19、号依靠开发商实力和自身优越的地理位置，虽然均价都较高，但首开仍然取得良好去化；而位于城市外围锡山及新区的地王盘，由于均价超出当地人的心理预期，首次入市并未赢得市场；对于地王项目来说，如何使项目品质与销售报价相符是营销中的首要难题。,图：2016年-2017年无锡地王项目首开情况,备注：圆圈内数字为项目首开去化率,首开时间： 2017-11-18,首开时间： 2017-11-20,首开时间： 2017-11-15 （暗开）,开盘产品：洋房、高层 推案套数：102套 去化套数：- 整体均价：20000元/ 楼地比：1.92,开盘产品：高层、小高层、洋房 推案套数：186套 去化套数：70套 整体均

20、价：20000元/ 楼地比：2.50,开盘产品：洋房 推案套数：190套 去化套数：114套 整体均价：23000-25000元/ 楼地比：2.42,开盘产品：高层、洋房 推案套数：232套 去化套数：- 整体均价：21000元/ 楼地比：1.55,土地市场小结,02,03,整 体 市 场 分 析,2017,图：无锡2017年1-12月月度商品房供求价走势,商品房市场,商品房市场综述：前几年政府放缓土地出让节奏，无锡商品房供求逐年下滑，2017供应量持续低位，但相较去年有小幅上升；限购限贷政策异常严苛致使成交受抑创近五年新低，同时房价增速放缓，但价格仍为近年最高。,图：无锡2008年-2017

21、年年度商品房供求价走势,03,图：无锡2017年1-12月月度商品住宅供求价走势,商品住宅市场,商品住宅市场综述：2017年无锡商品住宅供应放量集中在下半年，去年拿地新项目扎堆入市；成交450万方，环比下降超五成，楼市处于极度低迷状态；成交均价创近几年均价最高峰，政策干预后房价上涨势头暂时遏制。,图：无锡2008年-2017年年度商品住宅供求价走势,03,商品住宅市场,03,表：2017年住宅主流面积段去化及库存占位（建面，万m）,图：全市各面积段住宅成交套数占比变化图,130-144占比同比,180以上占比同比,24%,15%,110-130平米中高端产品及180平米以上高端改善产品为市场成

22、交主力，占到市场份额的43%。,中高端产品份额抬头,商品住宅市场综述：全市商品住宅以90-144平米刚改产品及180平米以上纯改善产品为成交主力，130-144平米中高端产品份额占比同比涨幅23.82%，180平米以上纯改善同比占比涨幅14.55%，均以惠山、锡山区高性价比项目为主支撑,商品住宅市场,03,商品住宅市场综述：2017年单价段两端扩围，中间收窄；全市商品住宅以10000元/平米以上产品为主力，占到全市成交的64%； 2017年总价段以80-200万中低端产品为主力支撑。,表：2017年住宅单价段去化占位（建面，万m）,表：2017年住宅总价段去化占位（建面，万m）,269.04%

23、,81.82%,15000以上占比同比,120-200万元占比同比,房价上行低端占比下滑，中低端产品逐步向改善扩围,2017年单价段两端扩围，中间收窄；全市商品住宅以10000元/平米以上产品为主力，占到全市成交的64%；10000元/平米以上占比同比扩围超50%以上，12000元/平米以上占比同比翻番，市场均价明显抬头； 2017年总价段以80-200万中低端产品为主力支撑，250万以上产品段成交占比同比表现也不俗，三总价段成交占到全市成交的81.23%，以中低端产品为主力支撑，改善抬头扩围的转型。,图：2011-2017年无锡市商品住宅TOP前20集中度对比,表：2017年1-12月无锡市

24、商品住宅集中度对比,商品住宅市场,03,商品住宅市场综述：2017年商品住宅成交活跃度集中在下半年，其中10、11两月TOP前十集中度突破50%，一方面得益于开盘加推量加大，另一方面受限价备案短期放宽已售房源扎堆备案影响。,商品住宅市场,03,图：2008-2017年无锡市商品住宅库存及去化周期,110-130平米中端改善产品为市场首要去化目的，库存量占到整体市场份额的23%。 滨湖仍是无锡去化老大难区域，2017年滨湖区库存仍有195万方，占到无锡商品住宅市场的33%。,表：2017年无锡市商品住宅库存及去化周期,1.17 全年供求比,商品住宅市场综述：2017年商品住宅整体市场呈供大于求，

25、库存小幅上涨至595.26万方；全年成交遭腰斩，月均去化明显下滑，去化周期上涨至16个月；110-130平米及180平米以上两面积段库存占比最大，滨湖区仍为全市去化老大难。,图：无锡2017年1-12月月度商业供求价走势,03,商业市场,商业市场综述：近年无锡全市商业体量趋饱和，库存量达729万方米持续高位，供应持续放缓，成交量在苏宁广场、新鸿坤商业广场等老项目支撑下基本维稳，去库存仍将为目前商业市场的主基调。,图：无锡2011年-2017年年度商业供求价走势,图：无锡2017年1-12月月度办公供求价走势,03,办公市场,办公市场综述：近几年办公市场供求持续低位运行，2017年全市办公市场供

26、求基本持衡，供求价全线上涨，主要受年末无锡三房巷大厦大批量集中备案助推。,图：无锡2011年-2017年年度办公供求价走势,图：无锡2017年1-12月月度公寓供求价走势,公寓市场,公寓市场综述：2017年公寓市场供涨求跌，整体成交均价小幅上扬，全年供求比为0.79，呈供不应求态势，依附其低总价的性价比优势，加之不受政策波动影响整体成交并未出现大幅掉线。,图：无锡2011年-2017年年度公寓供求价走势,03,03,商品房项目排行榜,商品房TOP10：2017商品房金额&面积榜单中，前十项目均超过10亿元，金额TOP前三融创项目占到2个，前十占到4个，融创可谓无锡名副其实的龙头；面积榜前四项目

27、均来自惠山区以低均价跑量取胜。,表：无锡2017年商品房成交金额TOP10,表：无锡2017年商品房成交面积排行TOP10,03,商品住宅项目排行榜,商品住宅TOP10 ：2017商品住宅金额榜单中，惠山占4位，锡山占3位。融创玉兰公馆凭借品牌效应加之不在政策限制行列本年度以18.39亿元的成交额领衔金额榜，实地玫瑰庄园7500元/平米的高性价比以量取胜。,表：无锡2017年商品住宅成交金额排行TOP10,表：无锡2017年商品住宅成交面积排行TOP10,商业项目排行榜,商业TOP10 ：商业市场热销前十社区配套型商业占到6位，金额TOP前三均为综合体项目，其中苏宁广场以47133元/平米的高

28、均价优势领衔金额榜，新鸿坤商业紧随其次，面积榜长江国际机电五金城以量取胜。,表：无锡2017年商业成交金额排行TOP10,表：无锡2017年商业成交面积排行TOP10,03,办公项目排行榜,办公TOP10 ：2017年全市办公市场年末翘尾明显，主要得益于滨湖区三房巷大厦年末集中备案，全年度以4.39亿元的成交额领衔金额、面积双榜榜首，无锡商会大厦占据两榜榜二。,表：无锡2017年办公成交金额排行TOP10,表：无锡2017年办公成交面积排行TOP10,03,03,公寓项目排行榜,公寓TOP10 ：2017年公寓市场整体呈供不应求态势，红星大都汇、苏宁广场两相对区域高均价项目热销领衔金额前二，T

29、OP前十占比达63%，项目整体基数偏小集中度高。,表：无锡2017年公寓成交金额排行TOP10,表：无锡2017年公寓成交面积排行TOP10,03,企业排行榜,表：无锡2017年商品房企业金额排行TOP10,商品房企业金额TOP10 ：2017年融创以92.09亿元排在榜首，与榜二万科拉开64.3亿元的差距，为全市名副其实的龙头；万科、九龙仓、碧桂园三房企也均突破20亿元，TOP前十市场占有率达39.33%，行业份额集中性更强。,03,企业排行榜,表：无锡2017年商品住宅企业金额排行TOP10,商品住宅企业金额TOP10 ：2017年商品住宅房企TOP前六与商品房TOP前六占位相同，融创86

30、.19亿元的成交额遥遥领先，市场占位高达16.04%，TOP前十份额占到45.41%，房企集中度增长。,整体市场小结,03,04,区 域 市 场 分 析,2017,图：无锡各区域年2014-2017年年度量价走势,表：2017年无锡市各区域商品住宅市场情况,04,商品住宅区域市场,区域市场：2017年各区供应惠山区为首，锡山、滨湖紧随其次，崇安区老城区项目饱和供应放量为全市最少；成交方面惠山区持续领衔，占到全市成交的33%，锡山、滨湖其次，滨湖区受限价政策影响为全市成交跌幅最大区域；均价方面滨湖区仍为全市之首，锡山区为今年均价涨幅最大区,表：2017年无锡商品住宅各区域TOP50成交集中度,表

31、：2017年无锡商品住宅主力项目成交-区域分布,04,商品住宅区域市场,区域市场：2017年TOP前十集中度惠山、锡山两区最活跃，两区前十占比高达67%，TOP前二十仍以两区为首，锡山区依托高铁新城加之整体均价相对偏低为近年投资活跃区，惠山区性价比优势领衔。,在售项目对比,同 比,16年土拍热潮影响，今年新增项目27个，锡山、惠山、滨湖、新区平均新增项目5个， 玉兰公馆、融创运河壹号府等新开项目均在全市名列前茅。,全市新增项目：27个,全市主力新增项目,04,商品住宅区域市场,区域市场：2017所有区域在售项目个数相较于16年均有下降，17年新增项目有27个，其中锡山、惠山、滨湖、新区平均新增

32、项目5个。,图：无锡锡山区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡锡山区商品住宅面积段供求结构,24%,锡山区全年成交占位24%，全市排名第二，占比环比上涨7.51%，融创旗下东方御园、玉兰璟园双项目占据区域热销前二。,锡山区2017全市成交占比,锡山区全年开盘项目17个，其中纯新盘占到6个，全年总推量6386套，整体去化率达78%，美的公园天下单盘开盘去化率达96%，在区域开盘领衔。,锡山区2017全年开盘去化率,78%,区域市场：2017年锡山区整体市场供大于求，供应方面小幅放量主要集中在下半年多个纯新盘入市助力；成交方面9月政策末班车效应明显，锡山区为全市首个大批量备案放宽区域

33、；均价处全市中下位，但同时也是全市均价涨幅最大的区域,04,商品住宅区域市场,图：无锡惠山区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡惠山区商品住宅面积段供求结构,33%,惠山区2017全市成交占比,惠山区2017全年开盘去化率,86%,区域市场：2017年惠山区整体供求持衡，供应方面年末翘尾明显，年末业绩冲刺多个新盘扎推入市；成交方面全市占比33%，为全市成交第一区域，同时也是全市均价最低区域，高性价比优势躲避了政策限制，成为全市跑量王。,惠山区全年成交占位33%，全市成交排名第一，占比环比上涨57.8%，实地玫瑰庄园、西溪碧桂园等高性价比盘以量取胜。,惠山区全年开盘项目16个，其中

34、纯新盘占到5个，全年总推量8811套，整体去化率达87%，御景珑庭单盘去化率达100%，在区域开盘领衔。,04,商品住宅区域市场,图：无锡滨湖区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡滨湖区商品住宅面积段供求结构,16%,滨湖区2017全市成交占比,滨湖区2017全年开盘去化率,67%,区域市场：2017年滨湖区整体供大于求，供求两弱，全年成交占比16%，在全市仅排第三；均价仍为全市之最，同时也因为其较高均价受政策限制影响较大，太湖新城为典型的受限板块,滨湖区全年成交占位16%，全市成交排名第三，占比环比下跌46.21%，融创瑷颐湾、蠡湖香樟园两高端项目领衔。,滨湖区全年开盘项目25

35、个，其中纯新盘占到5个，全年总推量8552套，整体去化率达67%，朗诗太湖绿郡单盘去化率达100.00%，在区域开盘领衔。,04,商品住宅区域市场,图：无锡新区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡新区商品住宅面积段供求结构,11%,新区2017全市成交占比,新区2017全年开盘去化率,76%,区域市场：2017年新区整体供大于求，供求疲软，新增项目较少17年整体市场活跃度偏低，全区仅正大万物城上热销榜，核心板块项目库存告急；均价在全市处中低位,新区全年成交占位11%，全市成交排名第四，占比环比下跌14.74%，正大万物城、鸿景中央府两项目热销领衔区域。,新区全年开盘项目17个，其

36、中纯新盘占到5个，全年总推量5627套，整体去化率达76%，耘林生命公寓单盘去化率100%，在区域开盘领衔。,04,商品住宅区域市场,图：无锡南长区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡南长区商品住宅面积段供求结构,10%,南长区2017全市成交占比,南长区2017全年开盘去化率,50%,区域市场：2017年南长区整体呈供不应求态势，融创运河壹号府为全年供求主力支撑，9、10月份融创运河壹号府集中小批量加推，赶上政府短期限价政策放宽，成交活跃度大幅上涨；均价波动攀升，在全市处高位。,南长区全年成交占位11%，全市成交排名第五，占比环比上涨40.93%，融创运河壹号府新项目热销在区域

37、乃至全市名列前茅。,南长区全年开盘项目4个，其中纯新盘占到2个，全年总推量1880套，整体去化率达50%，绿地西水东今年开盘去化率93%，在区域开盘领衔。,04,商品住宅区域市场,图：无锡北塘区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡北塘区商品住宅面积段供求结构,6%,北塘区2017全市成交占比,北塘区2017全年开盘去化率,55%,区域市场：2017年北塘区整体供求持衡，11月供应放量万科北门塘上项目为区域主力支撑；成交方面区域仅13个项目有成交备案，协信未来城、世茂时光里以及年末新入市的万科北门塘上为主力支撑， 基数偏小整体成交疲软。,北塘区全年成交占位11%，全市成交排名第六，

38、占比环比上涨40.93%，融创运河壹号府新项目热销在区域乃至全市名列前茅。,北塘区全年开盘项目5个，其中纯新盘占到3个，全年总推量2177套，整体去化率达55%，万科北门塘上年末开盘去化率高达90.00%，在区域开盘领衔。,04,商品住宅区域市场,图：无锡崇安区2017年1-12月供求价走势,表：2017年无锡崇安区商品住宅面积段供求结构,1%,崇安区2017全市成交占比,崇安区2017全年开盘去化率,-,区域市场：2017年崇安区整体供求均为全市最低，老城区项目饱和，有且只有1个新鲜项目流入导致供求持续低位，片区整体市场活跃度较低。,崇安区全年成交占位1%，全市成交排名第七，占比环比下跌68

39、.86%，银仁御墅、红豆人民路九号、保利达江湾城等老项目主力在售。,崇安区全年开盘项目1个且为纯新盘项目，全年总推量232套。,04,商品住宅区域市场,区域市场小结,04,05,开 盘 监 测,2017,开盘市场综述 据不完全统计，2017年无锡开盘项目总计89个，推盘174次； 其中，滨湖区开盘次数最多，全年共计52次；11月开盘项目数最多，推盘28次； 开盘去化率达95%以上项目共计14个。,05,开盘监测,开盘市场综述： 2017年无锡开盘项目总计89个，推盘174次，在经历“金九银十”楼市传统旺季之后，大部分开发商加快其推盘节奏，开盘项目数于11月达到顶峰；滨湖区得益于区域规划利好，在

40、全市各区域中推盘项目数占据首位。,单位：次,备注：开盘数据为不完全统计,图：2017年无锡各月份开盘量,单位：次,05,开盘监测,开盘市场综述： 2017年无锡开盘项目产品形式主要以高层为主，其次为洋房产品，逐渐出现由刚需过渡至改善趋势；从各区域推盘套数及去化情况来看，惠山区以其产品高性价比优势表现抢眼。,图：2017年无锡开盘项目价格区间分布结构,图：2017年无锡各区域开盘套数及去化套数,开盘市场综述 据不完全统计，2017年无锡开盘项目产品形式多数为高层产品，其次为洋房产品，无锡整体改善趋势加强； 从开盘项目价格段来看，主力价格段集中在1.2-1.8万，占比42.26%；另外，无锡首次出

41、现4万+项目 从区域来看，2017年惠山区异军突起，推盘套数及去化套数均位列全市首位。,单位：次,单位：次,单位：套,05,开盘监测,开盘监测综述：滨湖区作为传统热门置业区域持续发力，推盘频次遥遥领先；同时得益于区域规划利好及高端配套不断完善，以蠡湖金茂府为代表首开成交价格突破4万+，整体价格不断拔升。,基本信息,开盘信息综述 项目2017年10月28日首开，推出30#-34#140-180叠墅产品，开盘当天推出102套，当天去化70套，首开价格39000元/； 项目于2017年12月24日推出高层1#、6#东单元，面积为113、151、173，共计推出177套，当天去化172套，成交均价31

42、000元/； 项目首开价格突破无锡天花板，成为无锡价格标杆。,05,开盘监测,开盘市场综述：作为全市价格洼地的惠山区在2017年“异军突起” ，推盘套数及去化套数均位列全市各区域首位，表现抢眼，成为刚需置业首选区域；旭辉时代城作为本区域2017年新入市项目，以其产品及价格优势实现了“首开即罄”的效果。,基本信息,开盘信息综述 项目2017年10月29日首开，推出1#-3#、5#-7#133洋房； 项目于2017年12月9日推出高层21#，面积为97、113，共计推出232套，开盘当天去化完毕，成交均价11000元/； 项目以其产品精装及价格优势实现开盘完美去化。,05,开盘监测,开盘市场综述：

43、锡山区2017年整体表现紧随惠山其后，成为刚需客户及“新无锡人”第二之选；锡东板块以融创东方御园为代表等项目以板块交通优势及未来发展潜力在开盘去化中表现优异，东北塘板块区域发展潜力相对较弱、客户接受程度一般。,基本信息,开盘信息综述 项目2017年7月5日推出15-17,21,27,28,35#洋房，面积为126-229，推出220套，当天去化190套，成交均价15000元/；当月29日加推高层5#、9#、10#，面积为89-108，共计推出315套，开盘当天去化完毕，成交均价14000元/； 项目2017年11月19日推出洋房29#、33#、36#，面积为133，推出200套，当天160套，

44、成交均价15000元/。,05,开盘监测,开盘市场综述：新吴区推盘项目及推盘套数在全市区域中处于中等水平，整体新增供应较少；除少量老盘有推盘计划外，以鸿坤理想湾为代表的新鲜血液入市，在一定程度上影响区域整体在全市的表现。,基本信息,开盘信息综述 项目2017年11月17日首开，推出1#、5#高层97-115、6#-7#洋房124产品，开盘推出284套，当天全部去化，成交均价9400元/； 项目于2017年12月21日推出高层2#-3#，洋房8#，面积为97-124，推出330套，去化314套，成交均价9400-10000元/； 项目以其价格优势且项目所属板块为不限购板块实现开盘售罄。,05,开

45、盘监测,开盘市场综述：梁溪区属全市中心城区，在售项目相对于其他区域整体较少，同时由于16年至今拿地水平不断拔高，开盘项目整体售价较高，客户接受度相对较低，区域整体开盘情况在全市范围内表现平平；万科北门塘上项目得益于前期推广及开发商口碑在年底首开中表现较好。,基本信息,开盘信息综述 项目2017年11月10日首开，推出2#、4#、5#、6#小高层及洋房产品，面积为92-142，开盘当天推出230套，当天去化207套，小高层均价18000元/，洋房均价20000元/。 项目前期整体推广较好，同时客户认可万科品牌，使得开盘去化表现良好，并成为片区内价格标杆。,开盘监测小结,05,作为传统热点置业区域

46、的滨湖区在2017年持续发力，得益于区域规划利好及独特自然资源优势，突破4w+的价格成为当之无愧的价格标杆；同时从产品价格及产品类型来看，无锡改善趋势明显加强。,06,营 销 亮 点,2017,06,营销亮点,“情怀+社区”模式：绿城凤起和鸣作为绿城再次回归锡城的重要一步，巧用“时光“情怀营销发起回响，唤起无锡对绿城的期盼；为打破高地价销售局限性，绿城巧用社群运营，注重维护客户需求。,“你值得拥有更好的”,1,2,3,4,7月14日 品牌发声 2017“海豚计划”无锡站，拉开了整个绿城集团品牌回归的大幕,“时光三部曲”,9月8日-9月10日 品牌起势 线上短片发布+线下时光迷宫+slogan揭

47、示悬念,“凤起和鸣”,9月20日 案名发布 “你值得拥有更好的”,“美好若杭州”,9月21日 媒体行 一场时代美学零距离之旅,6,7,“和美绽放”,11月15日 售楼处开放 时代美学生活体验馆，和美绽放让无锡再次怦然心动,“匠心塑造”,12月18日 产品说明会 传承经典的同时，更在建筑、景观、服务等方面进行了全新的优化升级。,06,营销亮点,“回忆+全民圈层”模式：万科维园借势热点营销，利用“回忆”引发共鸣，唤醒梅里价值；采用跨界圈层，结合榜样人物，植入项目信息，线下集中爆破“告白送咖啡“覆盖全城，完美收官。,“回忆情怀 唤醒梅里”,1,2,3,“高考回忆杀”,6月7日 借高考话题，利用一组毕

48、业照引发高考回忆，巧用自媒体传播迅速增量，聚焦老师，唤醒梅里区域价值，回归网友，谱写神曲mv。,11月11日 双十一期间，以怀旧老照片的形式触发“回忆杀”，借梅里老师大IP集中爆破，线下告白送咖啡，覆盖全城。,“三行情书 跨界圈层”,“反刷双十一”,8月10日 线上借势名人大IP，利用三行情书掀起一场全民告白，线下跨界对话榜样群体，植入项目信息，完美回归，为业主定制三行情书。,06,营销亮点,“全城宣传”模式：蠡湖金茂府全城覆盖户外大牌、LED，小区灯箱、电梯广告，多形式释放项目信息。,“全城覆盖 金茂传奇”,1,2,3,“金茂幸会无锡”,4月10日 一场线上线下相结合的广告铺盖，正式宣布金茂

49、面世，一夜之间，无人不知，媒体争相转载，市中心各大主干道路口和商场均被“世界无锡 中国金茂”占据。12日一场以“解密未来”的媒体礼刷爆媒体圈，21日，一场“金茂点金无锡”产品会拉开帷幕。,6月30日 以湖寄居，金茂以“湖居”概念开启了一场绿色与科技碰撞的府门盛宴； 9月29日，爱马仕主题样板间正式开放。,6月7日 借势高考热点，金茂付之于行动，为考生助力，开展接送考生的公益行动，引起市民的热烈反响，机缘巧合与高考作文题相合。,“高考公益行”,“一线湖景 绿金科技住宅”,营销亮点小结,06,07,热 销 案 例,2017,07,融创运河壹号府：项目于2017年6月中旬首开，首开价格为19000元

50、/平，首开去化不理想，但购买力依旧存在，当项目调整售价后，备案量明显上升。2017年整体成交面积9.43万方，累计销售975套，成交金额达16.77亿元。,基本概况,效果图,2017年成交分析： 融创运河壹号府项目由融创旨在打造无锡市高品质住宅，其开发商品牌知名度较高，无锡作为为其深耕多年的市场，不仅以前期产品树立了良好的品牌口碑，更一直以打造高端住宅的房企形象赢得市场信任。 该项目选址在寸土寸金的南长区，该区域住宅产品具有一定稀缺性，加之该项目产品设计多样化，涵盖高层住宅和洋房产品，满足了不同人群的购房需求。小区内配备会所及恒温泳池等配套设施，大大提升了小区的品质。项目旁边塘南路上商业配套醇

51、熟，公共交通便利。综合分析以上这些原因均为小区热卖的亮点。,近一年成交走势,在售,售罄,待售,A10,A8,A6,A4,A2,A3,A1,A9,A7,A5,热销案例,单位：,单位：元,07,西溪碧桂园：项目于2017年1月首次开盘，首开定价合理，推出产品为精装修房源，品质高，当日开盘受到广大购房者的热衷，开盘即售罄。2017年整体成交面积17.61万方，累计销售1660套，成交金额达16.39亿元。相较其他品牌开发商的高价，西溪碧桂园在保证高品质的同时，以其超高性价比立足市场。,基本概况,效果图,2017年成交分析： 西溪碧桂园项目为碧桂园集团继无锡碧桂园、碧桂园玲珑湾之后在锡城落户的第三子，

52、项目所在的钱桥被纳入无锡“一主两群”新一轮城市规划。 项目定位人群为刚需族和首次改善类人群，小区产品有精装修房源和毛坯房源两种，户型面积适中且设计合理，吸引了众多初次置业的刚需一族，项目每次开盘均会受到众多购房者的关注，小区周边配套虽匮乏，但外围规划住宅底商，日后也会满足今年的生活起居。较低的价格以及品牌物业的服务为其热销奠定了坚实的基础。,近一年成交走势,在售,售罄,待售,热销案例,5#,8#,11#,1#,3#,4#,5#,7#,9#,10#,14#,13#,21#,20#,12#,25#,15#,22#,24#,23#,19#,18#,17#,16#,2#,单位：,单位：元,07,万科北门塘上：2017年10月首次开盘，吸引众多购房者。2017年整体成交面积2.22万方，累计销售195套，成交金额3.85亿元。产品规划为精装修房源，因万科品牌口碑较好，前期精装修项目受到了锡城百姓的信赖，加之老北塘缺乏大牌开发商进驻，所