GCBD21珠江新城规划检讨总说明

1、项目名称：珠江新城规划检讨项目编号：99规设指036项目委托：广州市城市规划局项目编制：广州市城市规划勘测设计研究院设计证书：城市规划甲级号主管院长：李萍萍 高级规划师总工程师：李 颖 高级规划师项目审定：李萍萍 院 长项目审核：李 颖 总规划师项目初审：王鹰翅 室副主任项目负责：袁奇峰 副总规划师项目助理：王 媛 高级规划师设计人员：袁奇峰 高级规划师王 媛 高级规划师谢向辉 建 筑 师刘 浩 助理建筑师黎 明 助理建筑师肖 蕾 研 究 生蔡 菲 实 习 生莫 宁 实 习 生王斌斌 实 习 生郑 莉 实 习 生吴诗蛮 实 习 生黄利剑 实 习 生刘小敏 实 习 生夏文婷 秘 书技术指导：王蒙

2、徽 局 长潘 安 博 士段险峰 高级规划师余 英 博 士胡显文 规 划 师郭昊羽 建 筑 师谢恒亮 规 划 师王 巍 规 划 师黄 珍 规 划 师赵红红 教 授吴桂宁 副 教 授编制时间：2002年8月15日目录概 述5第一章 建设目标的重新确立7一、广州CBD建设背景71.1 珠江新城选址71.2 新城规划构想8二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题92.1现实情况发生改变92.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱102.3 城市土地供应失控112.3.1全市土地供应失控112.3.2农村土地扰乱市场11三、GCBD21：一种城市发展战略123.1 “GCBD21”战略缘起123.1.

3、1开发管理措施123.1.2 GCBD21战略123.2 “GCBD21”规模结构133.2.1规模133.2.2结构153.3“GCBD21”构成初探16第二章 开发建设回顾18一、开发现状181.1土地开发情况181.2土地收益被拖欠191.3 区内项目建设情况201.4 评估20二、土地供给与CBD定位21三、农民与农村土地政策223.1 “城中村”的农民问题223.2 “城中村”的土地问题22四、用地规划问题244.1土地使用244.1.1商务办公用地244.1.2住宅用地254.2公共服务设施标准25五、道路交通问题305.1 外围交通现状305.2 道路系统规划30六、城市设计问题

4、316.1缺乏城市设计316.2空间景观模式31第三章 整体空间架构33一、城市设计结构341.1总体空间结构341.2 总体空间脉络351.3 总体天际轮廓36二、城市设计元素372.1 公共空间体系372.2 公共空间街廓372.3 公共空间界面382.6 区域入口402.7 区域边界40三、道路交通403.1外部交通联系413.2外部道路网络413.3主要立交423.4内部道路分级423.5 道路交叉口443.6 步行系统443.7 轨道交通453.8公共汽车45四、绿化系统45五、街区开发与用地调整465.1 A街区（商务/行政办公街区）城市设计导则475.2 B街区（金融办公街区）城

5、市设计导则485.3 C街区（冼村街区）城市设计导则495.4 D街区（综合高层居住街区）城市设计导则505.5 E街区（高层居住街区）城市设计导则525.6 F街区（商业贸易街区）城市设计导则545.7 G、H1区（商业/居住街区）城市设计导则555.8 H2、H3街区（珠江公园及东南侧综合街区）城市设计导则575.9 I街区（居住/商务办公街区）城市设计导则585.10 J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则595.10 J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则605.11 K区街及L街区西部（猎德村及西北侧居住街区）城市设计导则615.12 L N1-N6街区（沿江高级居住街区）城

6、市设计导则635.14 M3 M4 M5 N3街区（谭村及北部居住街区）城市设计导则66附录一：城市设计的实施机制68一、管理模式选择68二、全过程控制682.1 专家委员会692.2开发公司69三 、建立平衡利益机制693.1建立利益平衡基金693.2运用税收调节693.3组合开发69四、建立形态实现机制704.1开发权转移（TDR）704.2 建立绿化专项基金70附录二：公众调查总结报告71一、概述71二、就广州市开展城市规划公众展示的群众意见71三、对本次珠江新城规划展示工作的意见72四、对珠江新城规划方案的意见和建议72附录三：公众展示社会意见调查统计74附录四：关于珠江新城天河区、沙

7、河镇及各村留地调整的意见771、天河区、沙河镇及各村村留地基本情况772、规划调整对区、镇及各村留地的影响793、对区、镇及各村留地调整的原则和方案80概 述 为进一步提高中心城市的地位和发挥中心城市的作用，广州市委、市政府于1992年决定建设广州新城市中心珠江新城。1993年，广州市规划局制定了广州市新城市中心珠江新城综合规划方案，并在此基础上按照控制性详细规划深度要求陆续编制了地块土地使用规划条件作为规划管理和土地开发的规范性文件。实施至今，基本实现了市政府对珠江新城建设实行统一规划、统一征地、统一开发、统一拍卖的、统一管理的“五统一”要求。但是随着时间的推移，珠江新城开发建设的现实情况发

8、生了变化：市政府将会展中心迁到琶洲、外事区搬到赤岗，调整了部分街区的用地功能；明确布局了歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫、国际医院等一系列大型公建设施布局；市委主要领导明确要求沿珠江形成具兴奋点的城市景观，而中轴线城市设计调整国内咨询已经完成并付诸实施等变化了的情况使得原规划管理依据难以应对，不能很好地指导现实城市发展的需要，必须认真加以研究。为进一步有效导控和推进珠江新城的开发与建设，解决现有开发建设、管理中的矛盾，完善新城市中心的功能、建立良好的整体空间形态，根据市政府办公厅工作会议纪要（1999）45号文的要求，广州市规划局下达穗规城乡字1999176号文，委托我院开展广州新城市中心珠江

9、新城规划检讨工作，要求重新明确发展目标，根据变化了的情况对原规划进行技术上的完善与修正，形成新的规划管理依据。“检讨”不是否定，而是回顾、总结、重新筹划，是通过“回头看”以更好地把握未来。孔子曾经说过：内省不疚，夫何忧何惧。这也正是规划检讨的出发点。首先，规划检讨从建设国际性区域中心城市的战略高度提升并重新确立了建设包括珠江新城在内的广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。其次，就珠江新城的空间形态进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三个层次构成的、较原规划更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。第三，规划检讨既要从城市设

10、计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。规划调整遵从以下三个基本原则：（1）保证规划延续性原则：尊重原规划构思和城市设计概念，根据发展了的情况，向有利于规划管理的方向深化和适当调整功能结构，向有利于建设管理的方向深化和适当调整空间形态建设目标。（2）保持利益平衡的原则：注意保持按原规划管理和开发建设形成的既有利益格局不受大的扰动，协调市、区两级政府开发政策，对已经建成和批出建筑方案的用地原则不做调整，保持现状已经形成的利益格局。（3）提高配套建设标准的原则：作为二十一世纪广州市新城市中心

11、的重要组成部分，必须提升珠江新城建设标准和配套建设水平，制定必要的政策，形成一系列城市和社区性服务设施支持体系。珠江新城规划用地面积6.44平方公里，规划中是21世纪广州市中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、商业、贸易、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地。 规划中的珠江新城建成后分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。在广州城市新中轴线和珠江景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，轴线广场群、海心沙市民广场、观光塔、猎德大桥等。

12、 新一轮珠江新城规划主要在六个方面有较大调整：（1）强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80230m不等的生态性绿色开敞空间，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；（2）改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，将楼群间的绿化集中设置，争取最大的街坊公共花园；（3）提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学一所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的196公顷增加至32公顷。扩大市级医院用地规模，明确了市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州

13、博物馆、市图书馆和市青少年宫等；（4）街道模式变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；（5）提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；（6）提出了由高架步行道、地下人行隧道、步行街构成的立体化步行系统。总之，新一轮珠江新城规划（珠江新城规划检讨）在保证规划延续性、保障既定利益平衡的前提下，在提高环境质量和配套设施水平方面加大了力度，在空间设计方面更加体现了“以人为本”的原则。 为使规划检讨成果更加完善，在经过广州城市环境艺术委员会和广州市城市规划局多次技术审议后，还在最终上报市政府审批之前，于2000年

14、8月举行了规划方案公众展示，更多地倾听各阶层和界别市民的意见，并随后根据合理化建议对规划加以调整，以保证规划的实施过程能够更有序、高效、科学地推进。本项目历经两年多始完成规划编制，期间进行了大量社会调查，得到广州市规划局、市土地开发中心、珠江新城建设指挥部、天河区规划分局等有关部门的指导、协助与大力支持。第一章 建设目标的重新确立 城市中心商务区（Central Business District ，简称CBD）是城市发展到一定阶段，从城市中心区（Downtown）中驳离出来，明显区别于传统城市商业（购物）中心的特定城市地区。CBD的功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱

15、乐、居住及高档零售业。它往往是公司总部的荟集之地，因为聚集经济，促进活动、交流和贸易而充满活力。它明显地不是“为市民服务的场所”，而是为城市所影响和辐射的区域服务的“外向型”第三产业用地，是生产性用地。CBD的规模与城市人口数量没有必然关系，它决定于国际及区域资本在城市中聚集的程度，取决于城市中商务机构的数量、性质及其业务流量。在今天贸易自由化、经济全球化的时代，能否维持和能维持多大规模的CBD直接反映了城市在所在区域乃至全球城市体系中的地位和作用。在这个意义上，所有的城市都会有一个为市民服务的市中心区（Downtown），但并不是所有的城市都能有一个真正的中心商务区，CBD已经成为国际性城市

16、的重要标志之一。一、广州CBD建设背景1996年上报国务院的广州市城市总体规划（1991-2010）（送审稿）未对商务办公设施的专门论述，没有提出城市中心商务区（CBD）。 据该规划，广州市共三大组团，其中在城市中心区大组团“设有城市旧城中心和天河新城市中心两个区域性都市中心，为双中心的大组团。”在东冀和北冀大组团，各有一个城市副中心。在“城市社会服务设施发展规划”一节中，上述四个中心都列入“城市商业设施分级布局”。 20年来，广州市区迅速向东部扩展，已经形成了若干商务办公建筑密集地段，以满足日益增长的对办公空间的需求。目前商务办公建筑主要分布在东山、天河两区。在旧城区沿环市东路、东风东路、沿

17、江路等交通干道呈带状自然分布；在新城区则以天河体育中心为核心，呈环状分布，但尚未形成有魅力的CBD地区。1.1 珠江新城选址1990年代初，广州市市委市政府提出十五年基本实现现代化的目标，为进一步提高中心城市地位，建设国际化大都市，“高标准、大规模发展第三产业”，提出了开发建设广州新城市中心珠江新城的目标。市政府这项决策在客观上可以避免广州市商务办公建筑过于分散，无法形成集约优势的毛病，同时也可以为地铁等城市重大基础设施建设筹集资金。珠江新城位于广州市天河区，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.6平方公里(含污水处理厂员村部分)，原规划建筑面积约1300万

18、平方米。虽然总体规划（送审稿）三大组团的地理中心仍然在旧城区，但珠江新城选址位于城市中心区大组团与东翼大组团之间，已经处于城市主要发展方向上，且在新旧区交汇处。根据新近完成的广州城市总体发展战略规划纲要（2000年12月），广州市城市结构又将面临着重大调整：该规划建议优化城市北翼大组团的发展，以避免出现向旧城中心区的交通聚焦现象，避免古城风貌不断被见缝插针的旧城改建所破坏，避免发展用地对新国际机场的再次包围。建议采取以天河中心区为城市中心向东南集中发展的模式，在继续发展原东翼大组团“东进”的情况下，又提出发展南翼大组团“南拓”的构想。据此，广州市城市总体发展形态将从“L”形带状发展向多组团网络

19、型转变，而珠江新城与天河中心区正好处在未来城市发展三大组团交汇的地理中心，经济地理区位日益重要。另外，根据广州市规划局组织编制的广州市新城市中轴线规划设计研究：原来北起燕岭公园，经天河体育中心至珠江南岸赤岗的新城市中轴线将继续向南延伸至珠江外航道的海心沙岛，全长达到12公里。其中新城市中心段和临江区段就在珠江新城及珠江两岸。而临江区段位于珠江内航道与新城市中轴线的交汇处，将成为广州新世纪最重要的城市意象节点。城市商务设施的需求取决于城市在所在区域中的地位与作用。如果广州市将来在区域中的地位可以维持得起一个完整的城市中心商务区，珠江新城和天河体育中心周边商务办公区无疑是CBD核心最好的选址。1.

20、2 新城规划构想现行的广州市新城市中心珠江新城规划完成于1993年，是在境内外三家规划设计单位规划方案咨询的基础上，广州市城市规划局根据广州市政府、环境艺术委员会的意见，以美国托马斯规划服务公司（Thomas Planning Services. Inc. Boston. MA）方案为基础编制的控制性规划。根据当时房地产开发形势，市政府对珠江新城的规划提出了若干具体意见：（）保留三个现状自然村；（）保留原规划的猎德污水处理厂；（）开发模式采用“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”；（）采取“按小块用地公开招标”。珠江新城建设目标是“未来的广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融

21、、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”。用地分为东西二区，西区以商务办公为主要功能、与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市的新中心商务区（CBD），而东区以居住、康乐为主要功能。依据原规划预测，全区人口17-18万居住人口，提供近30-40万个就业岗位。新城共分15个功能区，402个地块，除农民留用地123个地块、约456万平方米和公建配套用地99个地块、约556万平方米外，可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米，其中商住约占30%，商务、办公、公寓占70%。按目前价格计算，珠江新城预计可收取土地出让金220亿元，扣除征地、开发成本后，将为城市建设、特别是

22、地铁建设提供近100亿元的土地收益。二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题2.1现实情况发生改变随着时间的推移，现实的开发情况与规划管理依据出现了差距：A街区，原规划是 “会议展览中心区”，由于广州的新会展中心选址在琶洲，原会展中心A5-2地块已经改变为“医院”用地，需要重新编制管理图则。B、F、J街区，位于城市新中轴线上，原规划是一条128米宽的中央大道，为体现广州市21世纪新的城市形象，市政府已经于1999年组织了一次新的国内咨询，并已经选择华南理工大学方案为实施方案。D街区，原规划保留了大量“特殊用地”，随着土地开发的推进，电台D5-8、D5-9、D5-10、D6-3、D7-9约23

23、016平方米用地已经外迁，涉及地块使用调整，大量土地给进一步完善本区公建设施配套提供了机会。另外周边建筑高度限制的前提发生改变，也需要重新编制管理图则。E街区，原规划是“高层公寓区”，不少地块的用地性质确定为“公寓”。由于对“公寓”一词的意义有不同理解，导致在规划管理中难以操作。实际上，按照珠江新城规划 “公寓”实际上指的是高级住宅，应统一明确为“住宅”，需要加强公共设施配套研究。H街区，原规划布置高尔夫公园，而且H1、H2隧道西侧地块拟由开发商投入，由于市政府决定自己投资建设珠江公园，规划管理图则也必须配套。I街区，原规划是“外贸外事区”，由于广州的外事区布局在赤岗，影响到I5-1、I6-1

24、、I6-2、I6-3、I6-4、I6-5、I7-1、I7-2地块功能，急待规划指导。L街区，出现了许多大的开发地块，原来过于分散的小地块开发模式管理不能够满足管理的现实需要。M街区，原赛马场东侧未加以控制，随着工业用地置换的推进，必须进行规划。N街区，原隔离绿带的N7地块已经批出给安全部门使用，N2地块也已经批给石东村作为村留地使用。另外，现行广州市新城市中心珠江新城规划的公共空间设计、公共绿地组织方式、公共建筑配套等建设标准已经不能满足当前社会、经济发展的需要。为了适应新时期广州城市建设和城下发展要求，更有效地导控珠江新城的开发建设，需要对原规划进行技术上的完善与修正，对原规划进行检讨和调整

25、十分必要。2.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱1998年底广州实有商务办公用房510.9万平方米（已峻工）。据广州市房地产信息中心提供的数据，1993-1998年广州市已办理土地出让手续的办公用房面积645.3万平方米，已获规划批准用地未办理土地出让手续的建筑面积133万平方米，总计778.3万平方米，其中获准预售（已峻工）355.4万平方米。则至1998年末，广州市已峻工及已获规划批准建设的商务办公楼总面积约为933.8万平方米（其中已经包括珠江新城批出的26.26万平方米）。其中，目前已经建成的商务办公楼510.9万平方米、已获规划局批准但尚未建成的422.9万平方米。广州市历年写字

26、楼上市及峻工情况表85年90年91年92年93年94年95年96年97年98年批准预售（万M2）/3.150.167.3117.960.936.737.6当年峻工（万M2）/24.613.523.212.514.616.455.342.741.3年末总量（万M2）196.6291.5304.9328.2340.7355.2371.6426.9469.6510.9 广州93年以来竣工写字楼区域分布情况表区域越秀区荔湾区东山区天河区白云区海珠区芳村区珠江新城比例16.25%3.74%31.45%39.90%0.08%4.67%1.78%2.12%由于国家宏观经济调控和东南亚金融危机的影响，在93、

27、94年曾经十分繁荣、供不应求的办公楼市场转向低迷，大量商务办公楼积压闲置。据广州市房地产局1999年6月调查，空置率达到27.2%，全市办公楼销售基本停止。写字楼样本空置率调查时间样本数（个）调查面积（万平方米）未租售面积（万平米）空置率（%）99.63664.9217.6427.298.123978.8921.8227.298.63681.9528.5834.9已办理土地出让手续的写字楼建筑面积共计645.3万平方米，虽然已经获批准预售的建筑面积达到355.4万平方米，但是其中只有230.5万平方米完成租售，那么目前广州市写字楼存量面积还有415万平方米。初略估计，即使现在开始不再批准新建写

28、字楼项目，按1998年写字楼售出32.6万平方米，出租17万平方米，合共每年平均消化约50万平方米的基数计算，消化目前的写字楼存量还要8年时间。如果将未出让的潜在供应量133万平方米加进来，则还要多2年。当然，随着中国加入WTO和经济环境的普遍好转，广州中心城市作用增强，写字楼需求规模将会逐渐加大。结论：目前广州市办公设施出现了供大于求的现象，市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。2.3 城市土地供应失控 2.3.1全市土地供应失控1998年以前，几乎所有能拿出土地的单位都可以搞开发，“有水快流”导致了广州土地供应市场的混乱。房地产开发遍地开花，旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名

29、城风貌，又分散了可以促进新区开发的有限市场需求。在供过于求的土地市场上，珠江新城的土地有价无市。而对许多有远见的开发商而言，新城市中心的土地价值极高；但真正进入后，却又发现在支付了规范的地价款后，项目就失去了竞争力。 2.3.2农村土地扰乱市场近几年来随着市政府对土地市场的规范，土地供给逐渐正常，但在珠江新城内，大量廉价的村留用地仍然扰乱着市场，农村土地问题十分突出。土地是政府主要的财政来源之一，珠江新城又采用由政府统一开发出让熟地的模式。随着政府对基础设施的投入，土地不断增值。然而珠江新城中的区、镇、村庄用地和村留经济发展用地已经高达150公顷。由于这些用地均采用村里自行寻找合作方的开发模式

30、，政府从土地出让中所获得的收益大大减少，投入产出效益大打折扣。另外，这种情况还会严重干扰政府土地出让和开发建设计划的实施。据广州市有关规定，征用农村土地要留所征的4%用地作为村镇建设发展用地，另外还要将所征用地的8%返还村镇，由村镇自行开发，作为失去农田以后村镇新的经济来源。这一政策加大了城市发展和改造的难度。根据有关规定，找到合作伙伴共同开发建设的村留地，农民分成的部分免收地价，合作方分成部分每平方米只收开发商700元地价；另外，在珠江新城还专门划出5%土地给区、镇（街）政府，每平方米只收取1400元地价。仅此一项，按目前2800元/M2的出让价格，对区、镇（街）政府和各村的让利已达到17.

31、94亿元以上，而市政基础设施和配套设施投资却仍然由政府负担。按规划，珠江新城内保留有猎德村、冼村和谭村等几个自然村，留地规模较大，约87公顷。“都市里的村庄”虽然在地域上已完全进城了，但土地仍然是农村集体所有，管理上也没有进城，违法建设严重、基础设施滞后、社会控制困难、环境恶劣，与新城的发展目标极不协调。目前，由农村自己改造旧村的可能性极小，由政府斥资进行改造又难以平衡效益。因此，采取何种改造方式，尚需市政府决策。由于未能明确具体的改造方式，目前所编制的这两个村的规划难以实施。这种情况出现在广州未来的新城市中心，集中反映了城市土地政策的失当。1993年香港梁柏涛事务所方案结论：供过于求的土地市

32、场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。三、GCBD21：一种城市发展战略3.1 “GCBD21”战略缘起假设：市政府仍然坚持将广州建设成为区域级国际性城市的战略目标。推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中心商务区，我们且称之为GCBD21广州廿一世纪城市中心商务区（Guangzhou Central Business District of 21st Century

33、 简称GCBD21）。 3.1.1开发管理措施GCBD21开发管理应该采取逆经济发展周期调控的管理方式：当经济发展进入相对高涨状态，社会资金充裕，项目投资需求增加，此时应加大中心区商务空间开发的土地供应。由于社会对于投资收益的预期普遍提高，供开发用地的规划条件易于为市场接受，城市的土地收益也可达到最佳效果。由于土地供应的持续推出，可以有效地抑制商务设施开发的行业垄断利润，阻止土地投机行为蔓延，切实保障直接使用土地的商贸、金融、服务产业者具有健康的经营环境。在经济发展的低谷时期，项目用地的推出规模应严格控制，为已经开始的项目顺利完成和市场消化创造条件，同时这也有利于保障城市的土地收益。在经济周期

34、限的相对低谷，及劳动力和原材料价格、项目财务费用和管理费用支出较低时，城市应加大道路与市政公用设施的配套设资，抓住时机为今后的商务设施发展创造条件。此时加大基础设施的政府投资也有利于稳定地区经济的波动，缓解就业不够、社会需求不足的矛盾。必须制订整体发展战略，将珠江新城建设作为长远目标，并准备为此长期控制大片区位优越、价值极高的新城市中心区土地，不惜暂时放弃近期土地收益，认真筹划，等待发展时机，才有可能实现预计目标。 3.1.2 GCBD21战略中心区发展既有稳步进行阶段，也有爆发式持续成长阶段。爆发式增长往往是在下列条件的基础上产生的： （1）地区工业化水平迅速提高，并且仍有持续发展的趋势；

35、（2）城市第三产业已经完成低层次数量积累，部分行业进入高赢利、快积累期； （3）投资体系基本完善，资本流动的法律保障体系建立，社会风险承受力增强； （4）国家从宏观管理角度开始强调经济结构调整的政策方向；（5）城市在相互竞争环境中面临突破瓶颈争夺优势的要求。城市商务空间的加速成长可以表现为10-20年的一个完整长周期，也可以表现为3-5年的阶段性过程。在不同地时间跨度下，上述条件起作用的方式有所差别。在长周期发展过程中，这些条件共同促进中心区发展；而在某个时间区段内，某项条件会成为商务空间的主要推动力。商务项目开发能够得以迅速推进，其重要的原因是项目的产业前景、土地区位的增值趋势得到市场投资人

36、的共识。城市在大规模发展商务设施的同时，必须意识到相应的社会投资风险也在同步扩大。不仅是项目和开发过程出现融资信用扩张，城市在进行相关市政公用基础设施建设时的政府融资数量也在迅速增加，二者构成了社会性信用风险的主体。一旦出现敏感的经济环境变动，城市金融秩序将因此落入困境，中心区的持续稳定发展必然会受到损害。其实，随着中央政府经济调控的加强，广州城市中心区商务设施获得集中、快速发展的可能性减小，发展的模式也将有所转变：首先，高峰发展期的绝对速度将较1993年下降。其次，孤立的发展高峰将分散为陆续出现的多个小型高峰。第三，以特定产业发展为主的高峰将演变为产业特征不明显、投资约束为的新型周期。第四，

37、城市之间商务设施开发节奏由基本重合转变为基本互补。在这种情况下，我们针对珠江新城建设提出以下三个递进的开发策略：策略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。策略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推进的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在GCBD21范围内，促成开发的集约和聚集效应。策略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在GCBD21范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城范围内，力保迅速形成CBD面貌，在珠江三角洲新一轮城市发展竞争

38、中再创新优势。为尽快推动珠江新城开发，政府已经加大了开发力度，准备在新城轴线南端率先投资建设广州歌剧院和博物馆，并已经开始举办国际建筑设计竞赛，可以预计，这种开发策略将会起到积极的功效。3.2 “GCBD21”规模结构 3.2.1规模研究世界各大国际性城市，可以看出城市间商务办公建筑面积规模总量明显存在较大差异，与全球城市等级体系相对应，大致可以分为两类：（1）世界级国际性城市东京、纽约、伦敦和巴黎全市商务办公建筑总规模在2000万M2以上；而CBD中商务办公建筑规模达到1500万2500万M2。（2）区域级国际性城市多伦多、悉尼、休斯顿、新加坡以及上海、北京等的全市商务办公建筑总规模多在10

39、00万M2以下；而CBD中商务办公建筑规模多在500万M2上下。前者规模构成为多中心形式，后者主要为单一中心形式。而CBD核心用地规模大都在1.5-3.5k m2，用地规模差别比建筑规模差别普遍要小得多，其原因在于建筑规模完全取决于商务活动量的大小，而用地规模不单纯取决于商务办公活动量的发展变化，还在于城市规划对建筑密度以及容积率控制标准的不同。从国外CBD用地规模的发展方式来看，首先发展中心区商务中心。当城市中心区不能满足商务发展需求时，再开发新中心，即CBD从单一中心到副中心，最后发展至多中心。当单一中心发展到一定规模后，商务活动量需求增长，不再表现在单一中心上，而表现为商务中心网络的规模

40、增长。世界部分城市商务办公建筑面积规模及空间分布（万M2）城 市全 市中心区C备注纽约3097约2500下曼哈顿及中城办公区巴黎285215001850含德芳斯350万M2伦敦219714001496The City Westend 和东京约4000约2900约2200丸之内、新宿、临海Tele.Town芝加哥600休斯顿370-520270-420多伦多1000420悉尼410250新加坡350上海450陆家嘴中心区及外滩北京1010600建外商务区，已建116万M2（资料来源：李沛当代全球城市中心商务区规划理论初探中国建筑工业出版社，1999）CBD核心规模统计单中心CBD用地面积（/k

41、m2）建筑面积（/万m2）备注下曼哈顿2.1约1500高强度开发，金融纽约中城区1.2约700商务办公新宿1.6160办公临海部副都心1.5350Teleport Town及展会幕张0.81+0.64=1.45实施中伦敦IFC+Westend1400金融道克兰堪纳瑞0.71+0.34=1.05110（不包括国际展会）办公巴黎IFC+格朗瓦尔21500金融，办公德方斯商务区芝加哥中心1.61.8250600办公休斯顿中心1.5420多伦多中心（CNT）420悉尼金融区1250新加坡CBD1.5350上海陆家嘴中心1.7450实施中北京建外CBD1.5600实施中合肥CBD（老城区）1.3450规

42、划南京新街口1.2290（不包括住宅）现状（含在建）大连新市中心区2.2400规划（资料来源：吴明伟等城市中心区规划东南大学出版社，1999）1998年底天河区已累计批出办公楼建筑面积达到475.23万平方米，用地约226.1783公顷；若加上开发珠江新城拟建的639.37万平方米建筑面积，广州市21世纪中心商务区天河区的办公楼建筑面积将达到1114.6万平方米。珠江新城规划商务办公用地一览表序地块用地性质用地面积（Ha）建筑面积 （M2）容积率 备 注1A商务办公、会展17.53.48.772B金融办公21.34.8510.983F商业、贸易21.76.909 4J1-J4商务、文娱19.6

43、0.674.98 80.23.828.49（资料来源：广州市城市中心珠江新城A（B、F、J）地块土地使用规划条件1993）1998年底在天河中心区广园东路以南、黄埔大道以北、广州大道以东、天河东路以西地区已批出的商务办公楼达到约336.93万平方米建筑面积。其中体育中心四周就达到217.11万平方米，已建126.86万平方米。如果再加上珠江新城拟建面积，则该地区广州市21世纪中心商务区核心区的办公楼达到1081.3万平方米建筑面积，将占天河区办公楼总量的 89.5%。为集约建设广州商务办公建筑，使之按规划布局形成具有一定规模的，建议控制、回收那些分散在全市各处已批出但已经无力建设的约422.9

44、 万M2商务办公项目的建设用地或将其改变性质，集约市场力量建设珠江新城。另外，在珠江新城也宜引入一些政府项目，形成政府与开发商共同开发的局面。在条件不具备的情况下，如果城市政府不顾客观需求盲目推进商务项目发展，则社会需求和市场动力将面临过度消耗、甚至枯竭的危险。因而，城市应当从保护和充分利用的角度管理这一宝贵资源的消耗，务使社会需求的满足过程、市场动力的释放过程有序和高效。 3.2.2结构国际性城市用地结构一般存在土地利用率由中心高至周边低变化的形态。核心区（又称硬核Hard Core）的主要特征是具有极其方便的可进入性和对外的可达性；高层建筑物集中、景观立体化；重视行人交通组织，有大量社会停

45、车场；土地使用率高，日间人口密度较高等。框架（或称核缘ore Frigne）是核心区向一般城市地区过渡的地带，往往布置有大型枢纽性交通设施。由天河火车站经天河体育中心至珠江，以体育中心四周和珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD结构会是一个好的选择。城市发展结构的不可替代性决定了广州市未来再也没有一个选址可以像珠江新城和天河中心区这样能够保证城市地理中心与CBD如此恰当地结合起来：第一，位于未来三大城市组团交汇的城市地理中心

46、，区位居中，易于培养良好的城市中心意向，使市民产生认同感；第二，位于城市主要景观轴线珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心。易于形成良好的城市空间意向，形成有魅力、易识别的城市空间。3.3“GCBD21”构成初探随着技术进步的加速和市场竞争的日益剧烈，不断扩张的跨国公司更多地以中小规模企业介入不同区域的市场，使公司构成愈发多样化、职能不断分离，地区不断分散，而管理则更加复杂。为公司特别是跨国公司（Multinational Corporation）总部服务的金融服务业及专业化生产服务业向的聚集，使成为管理控制中心、金融中心和专业化生产服务中心，成为经济变革的策源地。开发项目构成从性质上大致可以划

47、分为三大类：办公类：办公及其衍生性设施即会议和展览设施。 服务类：主要是酒店、零售、餐饮、娱乐及文化设施。其中酒店比较特殊，一般综合服务、居住和临时办公等功能。居住类：公寓和住宅。公寓是出租给高收入就业人员的就近住所。世界各大都市开发，一般有两种开发类型：一种主要以办公设施为主。如伦敦道克兰（Dock land）的堪那瑞沃尔夫中心（Canary Wharf），占地28.4ha，规划约22-26幢建筑，总面积112万m2，包括万m2办公空间，还有超过万m2展示、酒店、零售及娱乐等，停车位6500个，总就业万人。而另一种则开发规模较大，具有较强的综合性，除办公职能仍占绝对高比重外，还有相当数量的服

48、务配套设施，相当数量的公寓以及数量众多、种类齐全的公共设施，自身职能比较完善，而且往往在一定程度上还走着作为周围地区商业和城市公共生活中心的作用。如巴黎的德芳斯新城：占地250ha，其中商务区160 ha，公园区90 ha（居住），总建筑面积约350万m2，住宅共约16000套。就业人口12万，居住3.93万人。商务区总建筑面积250万m2，其中：项目办公会展零售酒店、文娱公寓面积218万m24.5万m210.5万m230-40万m21.01万套广州市应该属于后者。在商务办公设施开发缺乏市场动力的情况下，应更加借重政府投资项目的力量来吸引有限的市场需求，形成人气。建议引入更多政府项目，除目前已

49、决定建设的广州大剧院、博物馆以外，还可以引入图书馆、青少年宫等社会性基础设施。另外，应该有意识地引导一些有利于造成中心性的服务设施在区内布置，如新机场的市区登机中心，结合地铁轻轨换乘站的大型购物中心等等。如果珠江新城商务办公区与已经形成的环体育中心商务办公区能够共同形成一个完整的GCBD21核心，那么新城的功能就应更加丰富，使GCBD21核心的整体功能更加丰满。目前最重要是市政府要采取积极措施，创造良好条件，分阶段争取将国家级或华南地区的粮油商品交易所、房地产交易中心、产权交易所、技术交易所、人才市场等经济要素市场和金融、商贸、保险、房地产、信息、外经贸、文化等各类机构的管理中心这样的骨干性设

50、施迁入GCBD21，以此拉动珠江新城商务办公区高层次的整体开发。 CBD建设不同于一般房地产开发，只有着眼于国际市场，才能吸引资金顺利实施开发，只有面向国际性客户，才是真正意义的CBD。必须要组织人力、投入财力，对GCBD21的概念、形象、功能设计、策划，进行大规模的国际性、全国性的宣传、推介，要将其的开发置于国际市场和全国市场之中。第二章 开发建设回顾一、开发现状1.1土地开发情况截止2000年底，政府在珠江新城共征用了7个行政村（9个自然村）的农地，各村已交出了95%以上的被征用地。征用农地5000多亩，完成2个自然村、16家国营企业和100多家村镇企业的搬迁安置。完成了大部分主干路网、地

51、下管线等市政设施的建设；一批中小学和社区中心等公建配套设施正在同步建设。形成了比较良好的开发条件，在东西两翼已经形成了一定规模的商住区。目前住宅用地基本出让完成，而写字楼用地市场情况较差。经营性土地以建筑面积计全额地价，1993年1996年，出让单价为32003500元/平方米；1996年至今，出让单价降至2800元/平方米。珠江新城出让地块情况表（1999年12月）地 块用 地 单 位用地性质用地面积建筑面积总地价合同号备注A1-4广州市人民检察院商务办公3118.6612474.64（96）257在建A2-1广东海联大厦有限公司商务办公10448.71.1（94）111补（一）在建A3-1

52、广州市驻深圳办事处商务办公8328.1283281.2(97)140A3-2广东省人民检察院商务办公20000(94)405建成A3-3深圳市驻广州办事处商务办公3343.433434(98)027A4-1村留地（杨箕/丰伟房地产）商务办公7148.5457188.3(95)119A4-2商务办公7723.2161785.68(95)120B1-2广东三诚经济发展有限公司金融办公12117.505.06(00) 013B1-3金融办公10729.383.596D8-C4广州华骏实业有限公司商住592321263.57(97)017建成D8-C2A商住2990.210764.72(97)016建成D8-C6广州利众房地产有限公司商住7977.541722.33(97)135在建D8-C5广州瑞达实业有限公司商住7610.841098.32(97)134在建D8-C2B市电信局电信大楼257412000(97)403D4-B3B红线女艺术中心艺术中心36694000(98)030建成M1-E-ABCD广州华骏实业有限公司住宅会所33261(98)488-1在建D8-C3广州粤泰实业有限公司商住6349.3222350(98)0