郑州国际新城商墅高层住宅建筑方案文本

郑州国际新城A-08-01地块建筑方案设计DESIGN

FOR

ZHENGZHOU

PROJECT目录CONTENTS•

背景调研01BACKGROUND

RESEARCH•

规划篇章02PLANNING

PROPOSAL•

产品设计03PRODUCT

DESIGN•

造型设计04FAÇADE

DESIGN一：背景调研-

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BACKGROUND

RESEARCH郑州印象Zhengzhou

Impression发展之城国家中心城市中原城市群中心城市中国联通5G试点城市2019年中国百强城市第13名郑州印象郑州●印象Impression

Of

Zhengzhou区位分析District

Analysis新乡市焦作市开封市63km郑州市洛阳市许昌市平顶山市区位分析黄河District

Analysis黄惠济区荥阳市金水区郑东新区中牟县中原区河南省人民政府郑州市人民政府SITE经开区管城回族区二七区新郑市区位分析District

Analysis郑州大学（距基地17.9km）郑州龙湖公园（距基地12.7km）河南省人民医院象河南省人民政府（距基地7.3km）西流湖公园（距基地11.1km）（距基地9.3km）郑州国际会展中心郑州东站（距基地10.6km）人民公园（距基地8.5km）郑州大学第一附属医院（距基地6.2km）万象城（距基地5.5km）郑州第一人民医院（距基地6.0km）郑州政治经济中心（距基地4.7km）万达广场（距基地8.4km）郑州站（距基地4.7km）世纪欢乐谷（距基地4.4km）郑州市人民政府（距基地6.6km）郑州植物园（距基地13.5km）航海体育场（距基地4.7km）万达广场（距基地3.7km）SITE郑州客运南站（距基地2.2km）郑州树木园（距基地4.4km）新郑龙湖城市湿地公园（距基地8.9km）樱桃沟森林公园（距基地4.4km）西泰山旅游风景区（距基地4.4km）周边交通分析Traffic

AnalysisSITE花寨地铁站交通便捷：项目位于紫荆山南路西侧，丘寨路东侧，郑航北路北侧，南站路南侧，临近地铁2号线；周边配套资源SupportingAnalysis长江医院市第八十二中学华夏中医院双秀公园爱馨文化广场车辆段二七爱馨医院SITE500M市第十人民医院市第八十三中学花寨地铁站滨河广场河南省射击运动管理中心南十里铺小学郑州铁路职业技术学院橄榄城都市广场配套成熟：场地周边有学校，医院，双秀公园，爱馨文化广场,地铁站等，东侧邻城市绿地，配套资源得天独厚;用地分析Land-use

Analysis鑫苑城七号院（容积率：5.95）十里铺新村三号院（容积率：4.89）十里铺新村五号院（容积率：4.79）鑫苑城一号院（容积率：4.595）容积率4.9十里铺新村二号院（容积率：4.8997）鑫苑（容鑫苑城三号院十里铺新村一号院（容积率：4.897）（容积率：3.99）鑫苑城九号院（容积率：4.49）鑫苑城二号院（容积率：3.499）鑫苑城五号院（容积率：4.19）鑫苑城十号院（容积率：4.38）十里铺新村五号院（容积率：5.79）鑫苑城十五号院（容积率：3.09）鑫苑城六号院（容积率：4.17）郑州鑫苑国际新城包含鑫苑城和十里铺新村安置房区，本项目为鑫苑国际新城纯住宅用地最高容积率地块；郑州鑫苑国际新城4.9容积率地我们该如何操盘？临桂●万达项目概念方案LINGUI

●WANDA●PROJECTCONCEPTDESIGN二：规划篇章-

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PLANNING

PROPOSAL市场调研Market

Research鑫苑国际

三号院奥兰和园碧桂园

时NNN31.4M20.8M26M26M33M51.4M20.2M20.3M

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套3面宽；

朝向：全南北向；

容积率：3.99；

容积率：3.49；

容积率：2.99；

规划结构：大花园

规划结构：大花园

规划结构：大花园市场调研Market

Research鑫苑国际

五号院绿地公园城

清风苑绿都澜湾NNNN60.6M48.3M13M13M13M30.6M13M59.3M62.8M33.8M

间距：建筑山墙间距均≥20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

间距：建筑山墙间距均≥

20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

间距：建筑山墙间距均≥

20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

容积率：4.19；

容积率：1.99；

容积率：3.49；

规划结构：大花园

规划结构：大花园

规划结构：大花园市场调研Market

Research融创

融璟园鑫院国际

十里铺新村永威

滟NNNNN13M13M

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套3面宽；

朝向：全南北向；

间距：高层建筑山墙间距均大于20m；

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：基本为小面宽产品，中套2.5面宽边套2面宽；

面宽：中套2.5面宽边套3面宽；

朝向：全南北向；

容积率：4.89；

规划结构：大花园

朝向：全南北向；

容积率：3.49

规划结构：大花园

容积率：2.98

规划结构：大花园市场调研Market

Research鑫苑国际

十二号院正商城

和园金水观NNN

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

容积率：4.77，布置部分塔楼住宅

结构规划：大花园

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

容积率：4.96;布置部分塔楼住宅

结构规划：大花园

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

容积率：7.58;布置部分塔楼住宅

结构规划：大花园市场调研Market

Research鑫苑国际

六号绿地公园城

盈翠院融创

融NNN

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：全南北向；

间距：建筑山墙间距均大于20m；

面宽：中套2.5面宽边套2面宽；

朝向：本全南北向；

容积率：4.17；

容积率：1.99；

容积率：2.98；

结构规划：中轴对称内部大花园；

结构规划：中轴对称内部大花园；

结构规划：中轴对称内部大花园；结论CONCLUSION1、建筑山墙间距按照规范≥20M；2、高容积率小区面宽基本以“2面宽、2.5面宽”3、楼栋朝向基本全南北向；4、高容积率产品以T4/T5/T6/T8产品结合为主5、方整用地讲究中轴对称，内部大花园；规划设计条件PlanningConditions60m≤H≤100m建筑退界线24m＜H＜60m建筑退界线H≤24m建筑退界线地下建筑退界线用地红线项目用地用地面积：40754平方米（约61.13亩）用地性质：二类居住用地容积率：<4.9综合建筑密度：<28%综合绿地率：>30%建筑高度：<100m有利条件分析Favorable

ConditionsSITE城市绿化城市绿化周边优势：用地南侧为学校用地和用地东侧为供电用地，对基地没有日照遮挡，基地视野开阔，东侧有绿化景观资源佳。不利条件分析Adverse

ConditionsSITE周边遮挡：本地块建筑对西侧、西北侧、北侧住宅用地均有日照影响，西南侧、东南侧小区对基地可能存在日照遮挡；目标THE

TARGET如何在保证日照“对外对内”均不遮挡的情实现产品面宽最大化、货值最大化？难点与痛点DIFFICULTIES

AND

PAIN

POINTS超高容积率日照产品面宽限制商铺需独立底商对外遮挡

面积段偏小容积率比较高日照对西侧、西北89㎡占55%建筑高度60m以上面宽≤65m商铺须独立不能贴不能骑侧已建住宅用地、

100-115㎡占30%北侧在售用地住宅均有遮挡，必须满足日照要求；120-125㎡占15%不利条件分析Adverse

Conditions容积率4.9高容积率：本地块容积率4.9；日照影响用地分析Sunshine

AnalysisSITE日照对周边地块遮挡：本地块建筑对西侧、西北侧、北侧住宅用地均有日照影响；不利条件分析Adverse

Conditions1.根据《郑州城市规划管理条例》2019年规定，60米以上的，高层住宅建筑宽度不应大于65米；2.商业须独立集中设置或设置商业内街；如何解决日照从经典案例中寻找灵感北京富力十号对标案例BenchmarkingCase北京富力十号芳草地国际学校高区容积率：2.25项目定位高低配低区高低分区明确避开学校遮挡对标案例BenchmarkingCase北京富力十号结构清晰分区明确大花园规划楼王在不考虑周边日照情况下”极限强排”规划条件分析AnalysisOfPlanningConditions设计条件总户数：1932套总规划用地面积总建筑面积容积率40754㎡约19.94万㎡小于4.9全部T4：14.5栋全部T5:11.5栋产品业态户型配比户型面积段89㎡100-115㎡120-125㎡套数占比55%3房2厅1卫3房2厅2卫3房2厅2卫高层合计30%15%100%T4+T5：7栋T4+全部T4产品排布基地南向面宽不足，全部T5浪费基地南向面宽，选择T4+T5组合形式最佳。强排方案对比Scheme

ComparisonX

X面宽：面宽大进深：没用足，浪费一部分进深货值：不够面宽：面宽小，山墙间距多，浪费南向面宽进深：用足货值：够X✔面宽：面宽小，山墙间距多，浪费南向面宽进深：用足货值：够面宽：最大,不浪费南向面宽进深：用足货值：够建筑间距分析AnalysisOfDuildingSpacing依据《郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版）》27M65M山墙间距：板式建筑间距不小于20m。平行间距：板式建筑间距不小于45m。31M板式Lx=？板式板式0＜D2≤6m塔式高层板式建筑：主要朝向长度大于40m,次要朝向宽度小于16m。D2＞6m塔式D1＞6mD2=?塔式D1=?0＜D1≤6m塔式建筑：主要朝向长度小于等于40m,次要朝向宽度大于等于16m。D2=45*0.8=36M（南侧板式）D2=35*0.8=28M（南侧塔板）Lx=25mD1=25m（塔式山墙间距25m）面宽资源分析Face

WidthResource

Analysis横向面宽用足纵向进深用足157M27M65M65M65M65M33M65M65M163M依据《郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版）》，将基地横向面宽、纵向进深用足。面宽资源分析Face

WidthResource

Analysis南侧楼栋面宽占满中间楼栋面宽占满33M65M65M163M33M65M65M163M依据《郑州市城市规划管理技术规定（2019修订版）》，将基地南侧和中间楼栋面宽占满。面宽资源分析Face

WidthResource

Analysis北侧楼栋排布可能性157M157M157M37M27M25M25M65M65M35M37M35M35M35M方案一方案二方案三

方案一排2栋：建筑面宽用足130M；山墙间距27M;

方案二排3栋：建筑总面宽107M；山墙间距25*2=50M;

方案三错位布置3栋楼：南北向间距不够；在强排的基础上考虑日照1

2极限强排

考虑周边日照不考虑周边日照周边日照影响分析用足面宽和进深极限强排日照规范SUNSHINE

SPECIFICATION本地块属于旧城改造日照“对内1小时”对外受遮挡地块均为鑫苑用地“对外1小时”日照对外影响原则THE

PRINCIPLE

OFLANDAFFECTED

BY

SUNSHINE原来日照满足“保证满足”原来小于1小时的“1分钟不能恶化”日照规范解读Interpretation

OfSunshine

Standard

建筑日照分析参数标准（GB/T

50947-2016）5.0.1

日照设计的预算参数应符合下列规定：1.日照基准年应选取公元2001年；2.采样点间距应根据计算方法和计算区域大小合理确定，窗户宜取0.3m~0.6m，建筑宜取0.6m~1.00m，场地宜取1.00m~5.00m；3.

当需设置时间间隔时，不应大于1min；5.0.5日照计算应采用真太阳时，时间段可累计计算，可计入的最小连续日照时间不应小于5min；5.0.6宽度小于等于1.80m的窗户，应按实际宽度计算；宽度大于1.80m的窗户，可选取日照有利的1.80m宽度计算。

日照分析参数•城市：郑州，东经113度49分，北纬34度43分•日照标准日：大寒日（住宅）

冬至日（学校、幼儿园）•有效时间带：8:00-16:00

9:00-15:00，真太阳时•日照计算方式：沿线分析•时间统计方式：累计5分钟以上所有时间段•计算精度：1分钟•窗限宽：任意1.8m

日照时间要求•旧区改建项目内新建筑住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1小时，基地对内对外(对外是鑫苑自己用地)不小于大寒日1小时；日照对外影响地块Adverse

Conditions

本案规划主要对基地周边三个住宅小区存在日照影响。SITE

通过计算，筛选出日照紧张的对象，进行分析。

新建建设项目对周边现状建筑日照影响，仅考虑与新建建设项目基地直接相邻或隔路。日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat西侧用地最不利点分析20m30m40m50m60m20m20m30m30m70m80m90m40m50m60m70m40m50m60m70m80m90m100m80m90m100m100m基地西侧高层住宅建筑，建设前局部窗位的唯一阳光通道与基地有关，要求建设后，对其无新增及恶化的日照影响，选择最不利点，绘制必要控制线。日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat日照影响叠加示意20m20m基地西侧高层住宅建筑，日照影响叠加分析，绘制必要控制线。30m20m40m50m30m60m40m50m60m70m80m70m80m90m100m90m100m日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意基地可建高度鸟瞰图例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m此处由于周边已建建筑的日照限制，建筑高度须控制在54M及以下。根据控制线对基地可建高度进行切割，反推该区域的建筑高度。日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意拿掉一栋楼结合强排方案，在日照反推的模型可建高度下，拿掉一栋楼；日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat西北侧用地最不利点分析20m20m30m30m基地西北侧高层住宅建筑，建设前局部窗位的唯一阳光通道与基地有关，要求建设后，对其无新增及恶化的日照影响，选择最不利点，绘制必要控制线。40m40m50m50m60m60m70m70m80m80m90m90m100m100m日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意基地可建高度鸟瞰高层退界线高层退界线图例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m此处由于建筑退界，避开楼栋不利点的影响，本地块不影响此栋楼；根据控制线对基地可建高度进行切割，反推该区域的建筑高度。日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat北侧用地最不利点分析20m20m30m30m在强排的基础上考虑北侧高层住宅建筑，建设前局部窗位的唯一阳光通道与基地有关，要求建设后，对其无新增及恶化的日照影响，选择最不利点，绘制必要控制线。40m50m60m40m50m60m70m80m90m100m70m80m90m100m日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意基地可建高度鸟瞰图例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m此处由于周边已建建筑的日照限制，建筑高度须控制在74M以下。根据控制线对基地可建高度进行切割，反推该区域的建筑高度。日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意该楼栋降低高度考虑北侧用地日照，该栋楼高度降低，降低至74M；日照退让对象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat分地块影响基地可建高度鸟瞰图基地可建高度鸟瞰图叠加上述控制要求，对地块进行高度切割，本图仅为日照分析的必要条件，结合强排方案北侧地块设置唯一日照通道，叠加考虑西北侧第一排及西侧第一排建筑及北侧第一排。图例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m体块生成Volume

Generation考虑三块地日照影响情况下的强排结果体块生成Volume

Generation由于西侧住宅用地影响，拿掉一栋楼，我们布置什么产品？体块生成Volume

Generation3排洋房产品体块生成Volume

Generation2排14-18F小高层产品；货值对比Value

Comparison3排8F2排14-18F✔PK3排8F2排14-18F建筑面积：24840㎡（量不够）单价：20000货值：496800000建筑面积：33120㎡单价：16000货值：529920000选定方案优点Advantages

OfSelected

Schemes65M65M65M65M33M65M1.面宽用足、进深用足2.高溢价小高层洋房产品、货值最大3.中轴对称4.内部大花园“极限面宽、进深”

用足保证日照“对内对外”

不遮挡在此种情况下得“唯一结果”精细化设计精细化设计Refined

Design强排方案最终方案34F34F34F34F主入口2F2F34F34F34F25F2F34F18F

15F

15F14F

18F6M34F34F61M18F次入口T5+T5产品增加小区出入口增加商墅产品边套特殊处理根据实际户型适当优化间距方案总图General

Plan郑州国际新城A-08-01地块建筑规划及单体方案主要经济技术指标表（建筑高度＜100m）总图指标分类单位㎡-指标备注规划用地面积容积率40754.00

规划用地面积为40754㎡（61.13亩）；4.894容积率（F）：

F＜4.9；General

LayoutIndex总建筑面积㎡㎡㎡264237.00地上计容建筑面积地上非计容建筑面积地下建筑面积199440.00

计容建筑面积199440平方米；0.00

架空层建筑面积，不计容；其中其中64797.00

含汽车库面积、地下配套面积、自行车库面积（4553㎡）、地下设备用房；可售建筑面积㎡㎡㎡㎡196872.04高层商墅194864.042008.00

控规中未明确兼容性的居住小区、居住组团配套商业设施建筑面积，不宜超过该项目地上总建筑面积的8%；2567.96地上配套总建筑面积2万㎡以下的，物业管理用房面积不低于80㎡；超过2万㎡至20万㎡部分，按照4‰的比例配置；总建筑面积在5万㎡以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上；总建筑面积在5万㎡以上的，可以在地下配置一定面积的物业物业管理用房㎡845.56管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的20%；建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。层高不足2.2m或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积；同一物业管理区域采用分期开发建设的，物业管理用房应当主要安排在首期建设。户型配比社区卫生服务站㎡㎡250.00579.60达到6千人不足1万人的独立地段应设置不少于250㎡卫生服务站一处；类别

面积段户型面积设计值

套数（设计值）

占比（设计值）

占比（要求值）新建住宅区规划人口不足3万人的，应按照建筑面积30㎡/百户标准配建居家养老服务设施，且最小建筑面积不得少于200㎡。居家养老服务设施用房应集中设置，宜设在三层及以下部分，二层及以上的居家养老服务设施应设置无障碍电梯。居家养老服务设施应与住宅同步规划、同步建设、同步验收。其中89.03房2厅1卫89.30114.50124.50107054055.38%27.95%16.67%100.00%55.0%30.0%15.0%100.0%居家养老服务设施高层

100-115

3房2厅2卫社区综合服务用房包含社区党组织工作用房、社区居委会工作用房、居民文体活动用房和社区服务用房。新建居住项目应按照建筑面积40㎡/百户的标准规划建设社区综合服务用房，且最小建筑面积不小于200㎡。社区居委会工作用房中包含警务室用房。，不得使用地下层和架空层，应优先设置于地面一层、二层，且设置于一层的建筑面积不应小于设置于二层的建筑面积，并有独立的连通城市道路的出入口、楼梯及卫生间等。120-125

3房2厅2卫合计3221932社区及楼宇综合服务用房㎡772.80通信综合接入机房地下配套㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡120.001071.39800.0060.000.5(含)～1.5万人的住宅区，机房建筑面积为120～200㎡；变配电消控室地下，面积预估，不计入配建指标中，不计容；其中地下物业管理用房地下车库211.3952795.82

单车评效非人防30.0㎡/辆，人防35.0㎡/辆；36840.62

单车评效30.0㎡/辆；普通车库人防车库15955.20

单车评效35.0㎡/辆；住宅商品房：0.6辆/户（套型建筑面积≤60㎡）；0.9辆/户（60㎡＜套型建筑面积≤90㎡）；1.0辆/户（90㎡＜套型建筑面积≤130㎡）；1.2辆/户（130㎡＜套型建筑面积≤150㎡）；1871机动车停车数量个居住区（各类）配套设施：1.0辆/100㎡

满足规范要求；

满足设计任务书要求；商业：1.0辆/100㎡；地面停车位≤总停车位数10%；机动车配建按照小型车标准进行核算，微型车不列入核算范围地上停车地下停车个个187地面停车位≤总停车位数10%住宅商品房：1.5辆/户；其中1684非机动车停车数量个3035居住区（各类）配套设施：3.0辆/100㎡；商业：3.0辆/100㎡；总户数建筑基底面积绿地率户㎡%%1932.0011370.3730.50绿地率＞30%建筑密度27.90建筑密度＜28%鸟瞰效果图AerialViewRenderings如何合理分配面宽资源？能否通过产品设计适当加大面宽？“U型面宽”1

2横向面宽用足

侧向面宽用足按等级合理分配横向面宽侧向面宽用到极致产品分布原则一东西向产品“套数最小化”东西向产品“面积最小化”东西朝向分析East

West

OrientationAnalysis东西朝向套数：204户套数比：10.56%面积比：9.33%东西向产品全为小户型产品89㎡面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation89产品

小户型89产品占用侧向面宽

89产品3面宽朝东西向

视野开阔，无遮挡产品分布原则二根据户配等级、景观资源充分合理配置南向面宽资源面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation125产品125产品65M65M65M65M65M65M65M65M61M125边套南向2面宽南北通风，次卧占用侧向面宽，北向卧室北侧采光；125中间套南向3面宽，南北通风，南北看花园；面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation115产品65M65M65M65M61M115中间套南向2面宽，南北通风，厨卫侧向采光，通过拼接合理占用侧向面宽，次卧北向采光房型方正面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation89产品65M65M65M65M61M89中间套两户咬合5面宽，一户南向3面宽，一户南向2面宽；89边套南向2面宽，2间次卧朝东，占用侧向面宽，视野好无遮挡；面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation“U型面宽“面宽做到极致面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation楼王125产品楼王125边套南向2面宽，次卧占比侧向面宽景观视野好房型规整面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation楼王115产品楼王115中间套3面宽朝南，极致面宽南北看花园，景观品质高面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation“U型面宽“面宽做到极致面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation洋房115产品115洋房高得房率，南向两面宽，厨卫侧向采光通过优化核心筒，合理户型布局面宽资源配置Face

WidthResource

Allocation“U型面宽“面宽做到极致户型配比分析AnalysisOfHouseType

Proportion高层（89㎡）高层（115㎡)高层（125㎡)洋房（115㎡）结构分析StructuralAnalysis一轴:生活礼仪轴12两区:高层住宅区洋房住宅区臻

园裕

园34三园:57臻园、璟园、裕园璟

园6多节点:1、社区大堂2、观水台3、景观水池4、雅致庭院5、景观广场6、人行入口大门7、休息广场8、入口次门8交通分析Traffic

Analysis小区主要出入口人行出入口地下车库入口基地外车行流线人行流线车行流线小区次要出入口小区出入口消防分析FireFightingAnalysis消防出入口消防登高场地消防车道景观分析Landscape

Analysis洋房景观视野商墅景观视野高层景观视野小区内绿化小区外绿化配套分析Matching

Analysis地面停车位(187辆)配套用房日照分析Sunshine

Analysis日照满足《规划设计条件》要求旧区改造项目新建住宅建筑满足不小于大寒日1小时日照标准。对外满足对外大寒日一小时日照，对内不满足日照的做配套。34F34F34F2F2F2F15m34F日照立面图0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时34F18F

15F

15F34F14F

18F

18F

18F

18F地库分析Land

BankAnalysis地下车库总面积：52849.8㎡人防面积：15955.2

㎡地下停车位：1686辆普通车位评效：30㎡/辆人防车位评效：

35

㎡/辆地下一层普通停车区域地库出入口地下车库地库轮廓线用地红线地库分析Land

BankAnalysis地下车库总面积：52849.8㎡人防面积：15955.2

㎡地下停车位：1686辆普通车位评效：30㎡/辆人防车位评效：

35

㎡/辆地下二层人防停车区域地下二层普通停车区域人防区域地下车库地库轮廓线用地红线地库分析Land

BankAnalysis地库分析Land

BankAnalysis采光井地库分析Land

BankAnalysis地下大堂意向地库分析Land

BankAnalysis地库停车位意向规划亮点PLANNING

HIGHLIGHTS1、规划结构清晰、中轴对称、内部大花园；2、合理解决日照对外遮挡；3、南向面宽用到极致，充分利用侧向面宽合理配置面宽资4、增加高溢价产品小高层、商墅产品；5、地库方正、节约成本；三：产品设计-

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PRODUCT

DESIGN政策分析PolicyAnalysis依据《郑州市城市规划管理技术规定》（2019修订版）住宅阳台面积计算计算有阳台建筑的容积率指标时，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平投影面积计算全面积。在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。计入建筑面积的阳台面积，其数值单列并计入地块容积率。每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园等非公共活动空间）的水平投影面积不应大于该套住宅套型建筑面积的20%。赠送阳台凸窗面积计算住宅建筑飘窗突出外墙的距离不得大于0.8m。窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积的1/2计算建筑面积。窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗不应计算建筑面积。凸窗户型产品可通过阳台、凸窗赠送提升溢价市场分析Market

Research面积段阳光城正商中州城中岳俪景湾龙源世纪龙城奥兰和园89㎡三房（一卫）90㎡86㎡89㎡89㎡87㎡100-115㎡三房（双卫）115㎡116㎡113㎡113㎡115㎡120-125㎡三房（双卫）125㎡124㎡124㎡124㎡124㎡市场分析Market

Research面积段泰宏建业国际城鑫苑德润珺园碧桂园峯景康桥那云溪正商智慧城89㎡三房（一卫）89㎡88㎡89㎡86㎡100-115㎡三房（双卫）116㎡101㎡98㎡110㎡115㎡120-125㎡三房（双卫）125㎡125㎡126㎡127㎡126㎡调研总结RESEARCH

SUMMARY目前该区域市场以90-110㎡产品为主，占整个市场60%以上高容积率产品基本以“边套2面宽+中间套2.5面宽”

为主4.0以上高容积率小区基本T4/T5/T6/T8组合产品为主三：产品设计-

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BACKGROUND

RESEARCH高层策略南向极致面宽充分合理利用东西向面宽高得房率赠送面积用足一层送地下室模型落位ModelDropPosition125+89+89+125115+89+89+89+89125+115+115+125高层平层(125+115）HighRiseFlatFloor得房率:79.23%125-三房两厅两卫125㎡115-三房两厅两卫115㎡125+115标准层平面图套内面积

标准层建

套型建筑

标准层平

公摊面积

阳台面积

凸窗面积

赠送面积

实际得房（含半阳

筑面积

面积（整

层得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率户型编号

户型结构

套数三室两厅赠送占比

阳台占比125299.4991.66125.58115.6926.0924.035.863.2505.867.0183.9%4.67%6.06%4.67%2.81%两卫三室两厅两卫482.5479.23%11523.7685.3%高层平层(125+115）HighRiseFlatFloor得房率:79.23%125-三房两厅两卫125㎡115-三房两厅两卫115㎡125+115首层平面图套内面积

标准层建

套型建筑

标准层平

公摊面积

阳台面积

凸窗面积

赠送面积

实际得房（含半阳

筑面积

面积（整

层得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率户型编号

户型结构

套数三室两厅赠送占比

阳台占比125299.4991.66125.58115.6926.0924.035.863.2505.867.0183.9%4.67%6.06%4.67%2.81%两卫三室两厅两卫482.5479.23%11523.7685.3%高层平层HighRiseFlatFloor户型亮点：户型方正，双面宽大阳台，主卧套房设计，卫生间干湿分离，客餐厅一体化，U形厨房。T4-125㎡户型平面图半赠送阳台赠送：5.86㎡建筑面积：125.58㎡实得面积：131.44㎡高层平层HighRiseFlatFloor户型亮点：三面宽朝南，占用南向面宽，客餐厅一体化，主卧套房设计，卫生间干湿分离，

U形厨房。T4-125㎡户型平面图T4-105㎡户型平面图半赠送全赠送阳台赠送：3.25㎡凸窗赠送：3.76㎡建筑面积：115.69㎡实得面积：122.70㎡高层平层(125+89+89+125)HighRiseFlatFloor得房率:77.97%125A-三房两厅两卫125㎡89A-三房两厅两卫89㎡89B-三房两厅两卫92㎡125B-三房两厅两卫123㎡AABB125+89+89+125标准层平面图套内面积

标准层建

套型建筑

标准层平

公摊面积

阳台面积

凸窗面积

赠送面积

实际得房（含半阳

筑面积

面积（整

层得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率户型编号

户型结构

套数三室两厅赠送占比

阳台占比125A111197.5169.5472.1896.41125.0689.1992.57123.6527.5519.6520.3927.245.853.093.095.4105.855.256.858.2182.6%4.68%5.89%7.40%6.64%4.68%3.46%3.34%4.38%两卫三室两厅一卫89A2.163.762.883.9%85.4%84.6%430.4777.97%三室两厅一卫89B三室两厅两卫125B高层平层HighRiseFlatFloorT4-125B㎡户型平面图户型亮点：南北通透，三面宽朝南，客餐厅一体化，U形厨房，主卧套房设计；半赠送全赠送阳台赠送：5.41㎡凸窗赠送：2.8

㎡建筑面积：123.65㎡实得面积：131.86㎡高层平层HighRiseFlatFloorT4-89B㎡户型平面图户型亮点：客餐厅一体化，三面宽朝南，卫生间干湿分离。半赠送全赠送阳台赠送：3.09㎡凸窗赠送：3.76㎡建筑面积：92.53㎡实得面积：99.38㎡高层平层HighRiseFlatFloorT4-89A㎡户型平面图户型亮点：户型方正，南向2面宽，北向房间方正，客餐厅一体化，卫生间干湿分离。半赠送全赠送阳台赠送：3.09㎡凸窗赠送：2.16㎡建筑面积：89.19㎡实得面积：94.44㎡高层平层(115+89+89+89+89)HighRiseFlatFloor得房率80.09%DC115-三房两厅两卫115㎡89A-三房两厅一卫90㎡89B-三房两厅一卫87㎡89C-三房两厅一卫91㎡89D-三房两厅一卫90㎡AB115+89+89+89+89标准层平面图套内面积

标准层建

套型建筑

标准层平

公摊面积

阳台面积

凸窗面积

赠送面积

实际得房（含半阳

筑面积

面积（整

层得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率户型编号

户型结构

套数三室两厅赠送占比

阳台占比11589A89B89C89D1111194.6172.4669.5472.8572.61118.1490.4823.5318.0217.2918.1218.063.333.093.093.093.422.083.762.164.644.645.416.855.257.738.0684.7%4.58%7.57%6.05%8.50%8.89%2.82%3.42%3.56%3.40%3.41%两卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫87.7%86.1%88.6%89.0%477.08

86.8390.9780.09%90.67高层平层HighRiseFlatFloorT5-89C㎡户型平面图户型亮点：整体户型方正，南向2面宽，次卧、书房东西向视野开阔无遮挡，客餐厅一体化，卫生间干湿分离。半赠送全赠送阳台赠送：3.09㎡凸窗赠送：4.64㎡建筑面积：90.97㎡实得面积：98.70㎡高层平层HighRiseFlatFloorT5-89D㎡户型平面图户型亮点：东西向3面宽，视野开阔无遮挡，客餐厅一体化，客厅大尺寸阳台，高赠送面积，卫生间干湿分离设计。半赠送全赠送阳台赠送：3.62㎡凸窗赠送：4.64㎡建筑面积：90.67㎡实得面积：98.73㎡小高层策略横向极致面宽充分利用侧向面宽十四层加北连廊提高得房率一层赠送地下室顶层赠送挑空模型落位Model

DropPosition115+115小高层洋房产品SmallHigh-riseVillaProducts115+115标准层平面图得房率:83.9%115A-三房两厅两卫115㎡115B-三房两厅两卫115㎡套内面积

标准层建

套型建筑

标准层平

公摊面积

阳台面积

凸窗面积

赠送面积

实际得房（含半阳

筑面积

面积（整

层得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率户型编号

户型结构

套数三室两厅赠送占比

阳台占比115A197.3597.34115.06115.0517.7117.713.003.002.142.145.145.1489.1%4.47%4.47%2.61%2.61%两卫三室两厅两卫230.1184.61%115B189.1%小高层洋房产品SmallHigh-riseVillaProducts115㎡户型平面图户型亮点：2面宽朝东，客餐厅一体化，客厅附加大尺寸阳台，高赠送面积。卫生间干湿分离设计。半赠送全赠送阳台赠送：3.00㎡凸窗赠送：2.14㎡建筑面积：115㎡实得面积：120.14㎡小高层洋房产品SmallHigh-riseVillaProducts115㎡户型平面图户型亮点：2面宽朝东，客