住建部建设工程施工合同修改对比和解读

住建部《建设工程施工协议》修改内容对照与解读10月30日,住建部公布了《建设工程施工协议（示范文本）》（GF）（简称“协议文本”）。与《建设工程施工协议（示范文本）》（GF——0201）（简称“协议文本”）相比,协议文本关键针对“缺点责任“与”质量确保金”两项内容进行了修改,具体修改见附件《住建部建设工程施工协议（示范文本）修改对照表》。一、相关“缺点责任”修改（一）相关“缺点责任期起算时间“修改相关缺点责任期起算时间,协议文本做了以下方面修改:1、缺点责任期起算时间由“实际完工日期起”,修改为“从工程经过完工验收之日起”。2、增加要求“因承包人原因造成工程无法按协议约定时限进行完工验收,缺点责任期从实际经过完工验收之日起计算”。3、将“因发包人原因造成工程无法按协议约定时限进行完工验收,缺点责任期自承包人提交完工验收申请汇报之日起开始计算”,修改为“因发包人原因造成工程无法按协议约定时限进行完工验收,在承包人提交完工验收汇报90天后,工程自动进入缺点责任期”。实际上,将此种情况下缺点责任期起算时间向后推了90天。（二）相关缺点责任具体内容修改相关缺点责任具体内容,协议文本做了以下修改:1、协议文本增加了相关“缺点责任具体内容”描述,即第15.2.2项要求,“缺点责任期内,由承包人原因造成缺点,承包人应负责维修,并负担判定及维修费用。如承包人不维修也不负担费用,发包人可按协议约定从确保金或银行保函中扣除,费用超出确保金额,发包人可按协议约定向承包人进行索赔。承包人维修并负担对应费用后,不免去对工程损失赔偿责任。”2、协议文本明确缺点责任期包含延长部分最长不能超出24个月。3、协议文本增加以下内容,“由她人原因造成缺点,发包人负责组织维修,承包人不负担费用,且发包人不得从确保金中扣除费用。”二、相关质量确保金修改相关质量确保金,协议文本在第15.3款【质量确保金】、第15.3.2目和第15.3.3目进行了一下修改:1、协议文本增加要求,“在工程项目完工前,承包人已经提供履约担保,发包人不得同时预留工程质量确保金。”即履约担保和质量确保金不能同时使用。2、协议文本将质量确保金额度从“不得超出结算协议价格5%”,修改为“不得超出工程价款结算总额3%”,减轻了承包人负担。3、协议文本明确了假如发包人扣留是质量确保金,则“发包人在退还质量确保金同时根据中国人民银行公布同期同类贷款基准利率支付利息”。4、协议文本增加了退还承包人质量确保金程序,即:“缺点责任期内,承包人认真推行协议约定责任,到期后,承包人可向发包人申请返还确保金。发包人在接到承包人返还确保金申请后,应于14天内会同承包人根据协议约定内容进行核实。如无异议,发包人应该根据约定将确保金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确,发包人应该在核实后14天内将确保金返还承包人,逾期未返还,依法负担违约责任。发包人在接到承包人返还确保金申请后14天内不予回复,经催告后14天内仍不予回复,视同认可承包人返还确保金申请。发包人和承包人对确保金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议,按本协议第20条约定争议和纠纷处理程序处理。”三、协议文本修改内容对承包人和发包人影响1、相关“缺点责任期起算时间“修改总体上加重了承包人责任,实际上延长了承包人负担缺点责任期限,对此承包人应该尤其注意。2、相关质量确保金要求,则整体上减轻了承包人义务和责任,所以该部分修改对于承包人较为有利,业主对此应该尤其注意。3、相关缺点责任具体内容修改,只是细化和明确了原来不明确内容,能够避免因了解不一致产生分歧,并没有显著加重哪一方当事人义务,对于当事人双方都有好处。

附件:住建部建设工程施工协议（示范文本）修改对照表住建部建设工程施工协议（示范文本）修改对照表序号示范协议示范协议（下划线部分为修改部分）《通用协议条款》11.

通常约定1.1词语定义与解释1.1.4

日期和期限1.1.4.4

缺点责任期:是指承包人根据协议约定负担缺点修复义务,且发包人预留质量确保金期限,自工程实际完工日期起计算。1.通常约定1.1词语定义与解释1.1.4

日期和期限1.1.4.4

缺点责任期:是指承包人根据协议约定负担缺点修复义务,且发包人预留质量确保金（已缴纳履约确保金除外）期限,自工程实际完工日期起计算。210.

变更10.9计日工需要采取计日工方法,经发包人同意后,由监理人通知承包人以计日工计价方法实施对应工作,其价款按列入已标价工程量清单或预算书中计日工计价项目及其单价进行计算;已标价工程量清单或预算书中无对应计日工单价,根据合理成本与利润组成标准,由协议当事人根据第4.4款〔约定或确定〕确定变更工作单价。10.

变更10.9计日工需要采取计日工方法,经发包人同意后,由监理人通知承包人以计日工计价方法实施对应工作,其价款按列入已标价工程量清单或预算书中计日工计价项目及其单价进行计算;已标价工程量清单或预算书中无对应计日工单价,根据合理成本与利润组成标准,由协议当事人根据第4.4款〔约定或确定〕确定计日工单价。314.

完工结算14.1

完工结算申请除专用协议条款另有约定外,承包人应在工程完工验收合格后28天内向发包人和监理人提交完工结算申请单,并提交完整结算资料,相关完工结算申请单资料清单和份数等要求由协议当事人在专用协议条款中约定。除专用协议条款另有约定外,完工结算申请单应包含以下内容:（1）完工结算协议价格;（2）发包人已支付承包人款项;（3）应扣留质量确保金;（4）发包人应支付承包人协议价款。14.

完工结算14.1

完工结算申请除专用协议条款另有约定外,承包人应在工程完工验收合格后28天内向发包人和监理人提交完工结算申请单,并提交完整结算资料,相关完工结算申请单资料清单和份数等要求由协议当事人在专用协议条款中约定。除专用协议条款另有约定外,完工结算申请单应包含以下内容:（1）完工结算协议价格;（2）发包人已支付承包人款项;（3）应扣留质量确保金。已缴纳履约确保金或提供其她工程质量担保方法除外;（4）发包人应支付承包人协议价款。415.

缺点责任与保修15.2

缺点责任期15.2.1

缺点责任期自实际完工日期起计算,协议当事人应在专用协议条款约定缺点责任期具体期限,但该期限最长不超出24个月。单位工程先于全部工程进行验收,经验收合格并交付使用,该单位工程缺点责任期自单位工程验收合格之日起算。因发包人原因造成工程无法按协议约定时限进行完工验收,缺点责任期自承包人提交完工验收申请汇报之日起开始计算;发包人未经完工验收私自使用工程,缺点责任期自工程转移占有之日起开始计算。

15.

缺点责任与保修15.2

缺点责任期15.2.1

缺点责任期从工程经过完工验收之日起计算,协议当事人应在专用协议条款约定缺点责任期具体期限,但该期限最长不超出24个月。单位工程先于全部工程进行验收,经验收合格并交付使用,该单位工程缺点责任期自单位工程验收合格之日起算。因承包人原因造成工程无法按协议约定时限进行完工验收,缺点责任期从实际经过完工验收之日起计算。因发包人原因造成工程无法按协议约定时限进行完工验收,在承包人提交完工验收汇报90天后,工程自动进入缺点责任期;发包人未经完工验收私自使用工程,缺点责任期自工程转移占有之日起开始计算。515.

缺点责任与保修15.2

缺点责任期15.2.2

工程完工验收合格后,因承包人原因造成缺点或损坏致使工程、单位工程或某项关键设备不能按原定目使用,则发包人有权要求承包人延长缺点责任期,并应在原缺点责任期届满前发出延长通知,但缺点责任期最长不能超出24个月。15.

缺点责任与保修15.2

缺点责任期15.2.2缺点责任期内,由承包人原因造成缺点,承包人应负责维修,并负担判定及维修费用。如承包人不维修也不负担费用,发包人可按协议约定从确保金或银行保函中扣除,费用超出确保金额,发包人可按协议约定向承包人进行索赔。承包人维修并负担对应费用后,不免去对工程损失赔偿责任。发包人有权要求承包人延长缺点责任期,并应在原缺点责任期届满前发出延长通知。但缺点责任期（含延长部分）最长不能超出24个月。由她人原因造成缺点,发包人负责组织维修,承包人不负担费用,且发包人不得从确保金中扣除费用。615.

缺点责任与保修15.3

质量确保金经协议当事人协商一致扣留质量确保金,应在专用协议条款中给予明确。15.

缺点责任与保修15.3

质量确保金经协议当事人协商一致扣留质量确保金,应在专用协议条款中给予明确。在工程项目完工前,承包人已经提供履约担保,发包人不得同时预留工程质量确保金。715.

缺点责任与保修15.3

质量确保金15.3.2

质量确保金扣留质量确保金扣留有以下三种方法:（1）在支付工程进度款时逐次扣留,在此情形下,质量确保金计算基数不包含预付款支付、扣回以及价格调整金额;（2）工程完工结算时一次性扣留质量确保金;（3）双方约定其她扣留方法。除专用协议条款另有约定外,质量确保金扣留标准上采取上述第（1）种方法。发包人累计扣留质量确保金不得超出结算协议价格5%,如承包人在发包人签发完工付款证书后28天内提交质量确保金保函,发包人应同时退还扣留作为质量确保金工程价款。

15.

缺点责任与保修15.3

质量确保金15.3.2

质量确保金扣留质量确保金扣留有以下三种方法:（1）在支付工程进度款时逐次扣留,在此情形下,质量确保金计算基数不包含预付款支付、扣回以及价格调整金额;（2）工程完工结算时一次性扣留质量确保金;（3）双方约定其她扣留方法。除专用协议条款另有约定外,质量确保金扣留标准上采取上述第（1）种方法。发包人累计扣留质量确保金不得超出工程价款结算总额3%。如承包人在发包人签发完工付款证书后28天内提交质量确保金保函,发包人应同时退还扣留作为质量确保金工程价款;保函金额不得超出工程价款结算总额3%。发包人在退还质量确保金同时根据中国人民银行公布同期同类贷款基准利率支付利息。815.

缺点责任与保修15.3

质量确保金15.3.3

质量确保金退还发包人应按14.4款〔最终止清〕约定退还质量确保金。15.

缺点责任与保修15.3

质量确保金15.3.3

质量确保金退还（此条完全修改）缺点责任期内,承包人认真推行协议约定责任,到期后,承包人可向发包人申请返还确保金。发包人在接到承包人返还确保金申请后,应于14天内会同承包人根据协议约定内容进行核实。如无异议,发包人应该根据约定将确保金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确,发包人应该在核实后14天内将确保金返还承包人,逾期未返还,依法