土地评估管理方法解读与实务

土地评估管理方法解读与实务演讲人：日期：目录02划拨土地使用权评估专项要点01土地评估政策法规体系03评估机构与专家管理机制04评估技术方法与成果监管05房屋征收评估联动管理06实务案例与挑战应对01PART土地评估政策法规体系《资产评估法》该法明确了资产评估的行为规范，对土地评估具有普遍的指导意义，确保评估工作的合法性和公正性。《地价评估技术规范》该规范详细规定了地价评估的技术方法和程序，为土地评估提供了统一的标准和操作指南。国家层面法规依据（《资产评估法》《地价评估技术规范》）地方管理办法制定目的（如娄底市案例）规范土地评估行为地方管理办法对土地评估活动进行细化规定，确保评估行为符合国家和地方的要求。保护土地权益促进土地市场健康发展通过制定地方管理办法，可以更好地保护土地所有者和使用者的合法权益，避免评估过程中的纠纷。地方管理办法有助于维护土地市场的公平竞争环境，促进土地资源的合理配置和有效利用。123评估适用的核心场景（出让、收储、用途变更等）在土地出让过程中，土地评估是确定出让底价的重要依据，有助于确保土地价值的合理体现。出让场景土地收储时，通过评估确定土地的价值，为政府的收储决策提供参考，确保收储活动的公平性和合理性。收储场景当土地用途发生变更时，需要重新进行土地评估，以反映新的土地价值，为土地使用者提供正确的价值参考。用途变更场景02PART划拨土地使用权评估专项要点经县级以上人民政府依法批准，缴纳补偿、安置等费用后取得或无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地的定义与权能限制（无处分权/无限期使用）划拨土地使用权定义划拨土地使用权人无权转让、出租或抵押该土地使用权，如需进行此类活动需先转为出让土地并补缴土地出让金。权能限制-无处分权划拨土地使用权无使用期限限制，但政府有权因公共利益需要随时收回土地，并对使用权人给予适当补偿。权能限制-无限期使用划拨土地原用途可能与当前使用用途不一致，导致评估价值偏离实际价值，需考虑用途变更的可能性及所需手续和费用。评估难点（用途不一致/处置限制/面积争议）评估难点-用途不一致划拨土地使用权在转让、出租或抵押等方面受到严格限制，评估时需充分考虑这些限制对土地使用权价值的影响。评估难点-处置限制划拨土地面积可能因历史原因或测量误差而存在争议，需进行专业测量和权属确认，确保评估的准确性。评估难点-面积争议包括土地使用者支付的土地补偿费、安置补助费以及因征地而发生的青苗补偿费等。价格构成要素-取得成本指土地使用者为将土地开发成可用状态而投入的资金，包括基础设施建设费、土地平整费等。价格构成要素-开发成本划拨土地使用权转为出让土地时需缴纳的税费，如土地出让金、契税等，以及评估过程中可能产生的其他税费。价格构成要素-税费价格构成要素（取得成本+开发成本+税费）03PART评估机构与专家管理机制资质等级评估机构需具备相应资质，包括土地评估资格证书、房地产估价机构资质等，且资质等级需符合相关规定。本地市场熟悉度评估机构需对本地土地市场有深入了解，熟悉土地政策、法规及市场动态，具备丰富的土地评估经验。机构备选库准入标准评审专家库动态管理评审专家库组建由行业协会、相关部门推荐，依据专业背景、从业经历、业务水平等因素筛选入库，并定期进行更新和补充。5年以上估价师资格评审专家职责评审专家需具备5年以上土地估价师或房地产估价师资格，且无不良记录，确保专业性和独立性。参与评估机构选定、评估方案制定、评估结果审核等环节，提出专业意见和建议。123政府主导政府部门或相关单位在选定评估机构时，需明确委托事项、评估范围、评估要求等，并签订委托合同，确保评估工作顺利进行。实施机构委托委托流程监督对评估机构选定、评估过程、评估结果等环节进行全程监督，确保评估工作合规、公正、透明。土地评估机构的选择应遵循政府主导、公开透明的原则，确保评估结果的公正性和权威性。委托流程规范04PART评估技术方法与成果监管基准地价体系应用（城镇/农村建设用地分类）基准地价是土地在某一时间、某一用途、某一区段的平均价格水平，是土地评估的重要参考依据。基准地价体系是土地评估的重要基础城镇建设用地主要包括住宅、商业、工业等用地，而农村建设用地主要包括宅基地、集体经营性建设用地等。城镇和农村建设用地分类不同基准地价体系是参考性的，实际评估时需结合具体地块的用途、位置、环境等因素进行调整。基准地价体系的应用需结合实际情况根据土地开发成本、利润、税费等因素，推算出土地价格的方法。适用于土地开发成本较为清晰、利润水平较为稳定的情况。划拨地价评估方法（成本逼近法/比较法案例）成本逼近法通过选取与评估地块相似的已成交地块，进行比较分析，确定评估地块价格的方法。适用于市场较为活跃、成交案例较多的情况。比较法案例评估时需严格按照国家相关法规和标准进行，确保评估结果的公正、客观和准确。划拨地价评估需遵循相关法规和标准评估报告是土地评估的重要成果，对于保障土地市场健康运行、维护土地权益人合法权益具有重要意义。报告质量监管（自然资源主管部门审核机制）报告质量监管的重要性自然资源主管部门负责对评估报告进行审核，确保报告内容真实、客观、公正。自然资源主管部门是报告质量的主要监管机构建立评估机构备案制度、加强评估人员培训和管理、定期对评估报告进行抽查和复核等，以提高评估报告的质量。报告质量监管的具体措施05PART房屋征收评估联动管理征收评估机构资质要求（三级以上房地产评估资质）资质要求从事房屋征收评估的机构，必须具备三级以上房地产评估资质，确保评估结果的权威性和专业性。评估人员评估机构需配备一定数量的注册房地产估价师和专业的评估人员，确保评估工作的专业性和准确性。评估经验评估机构需具备丰富的房屋征收评估经验，能够独立完成复杂项目的评估工作。评估与补偿测算协同流程评估程序征收评估机构需按照规定的程序和方法，对被征收房屋进行评估，确保评估结果的公正性和合法性。补偿测算协同机制根据评估结果和相关政策，测算出合理的补偿金额，保障被征收人的合法权益。评估与补偿测算需协同进行，确保评估结果与补偿金额的一致性，避免出现矛盾。123信用评价与名录动态更新信用评价建立征收评估机构的信用评价体系，对机构的资质、业绩、服务等方面进行评价，提高行业诚信度。030201名录动态更新根据信用评价结果，对征收评估机构进行动态管理，及时更新名录，确保评估机构的合法性和有效性。信息公开评价结果和名录更新情况需及时向社会公开，接受社会监督，提高行业透明度和公信力。06PART实务案例与挑战应对争议焦点依据相关法规和政策，结合土地市场实际情况，采用多种评估方法进行综合分析，如市场比较法、收益还原法等。评估方法解决方案加强与政府部门的沟通协调，明确补缴出让金的政策和标准，确保评估结果的公正性和合理性。是否应将划拨土地补缴的出让金计入土地评估价值，以及如何合理确定补缴金额。案例：划拨土地补缴出让金评估争议案例：历史遗留用途不符土地处置处置难点历史遗留问题导致土地用途与现状不符，如何依法依规进行处置并保障各方权益。评估思路尊重历史、面对现实，依据相关法律法规和政策，结合土地实际情况和城市规划要求，提出合理的处置方案。具体措施进行深入的现场调查和资料收集，充分了解土地的历史沿革和现状情况，与相关部门和专业人士进行充分沟通和协商，确保处置方案的可行性和合法性。数据核查建立健