《H地产公司的价值链分析案例》4100字

H地产公司的价值链分析案例综述1.1H公司基本情况H地产有限公司是香港H集团旗下的地产发展及投资集团公司。该公司成立于1993年，致力于发展国内外地产业务，主要涉及包括住宅及商业性物业。集团持有包括香港黄埔船坞有限公司、和记地产有限公司及嘉宏国际集团有限公司等公司之地产权益。H地产的内地地产发展史可以追溯到90年代初，改革开放加速的中国，百废待兴。在大部分外资企业从内地大规模撤离的背景下，李嘉诚逆流而上，成为外资在中国内地地产界最大投资者，为日后获得超值的土地收益奠定了基础。根据香港地产根据城市中心街区扩散到外围环绕卫星城的发展经验，H地产资本从容地在内地的关键性城市沿着该经验轨迹布局战略。伴随着宏观调控的变化，内地地产公司资金缺乏与房地产热点向二线城市转移。从“中心城市的中心地段”到武汉、成都、重庆、西安、长沙等大量拥有交通区位优势的二线城市，H地产在政策冷场时购入充足的土地储备并长期持有。历经数十年开发的积淀,H地产先后在北京、深圳、上海、天津、长春、南京、大连、常州、青岛、成都、重庆、武汉、西安、长沙、广州、东莞、珠海、中山、江门与惠州等等城市成立分公司并开发住宅项目。H公司采用的是传统的低成本领先战略。不同于往年的激进扩张，与内地房地产企业相比，H地产拿地较早，项目开发周期缓慢，收获了土地增值带来的红利。就土地政策而言，土地供给从紧将是未来长时间内将存在的政策常态。H地产公司旗下的地块均是在时机恰当时低成本购入的，且在当地具有相当优势的绝版地段。土地成本在房价中占了举足轻重的关键性作用，尤其是各区域的核心地段更是如此。H地产公司现存的19个尚未完工项目中，有10个项目已经开发超过10年。H地产一直用龟速开发来躲避监管达到利益最大化。H地产只有15%的资金来自银行贷款，资金实力雄厚。在没有资金滚动的压力下，这种看似慢的节奏反而因内地土地飞涨而自动获得土地溢价。用时间换取稳定的利润，同时也可以加大自持物业比例获得长期稳定的收租回报。对于港资外企房地公司而言，如果仍在按照其惯有的政策节奏住宅开发将在现阶段地产环境多变的竞争中遭受损失。这种低成本的坐等升值商业判断，也是一种风险极高的运作方式。近年来，一线城市调控政策的逐渐收紧，尤其在新房预售许可证方面。一方面不动产监管部门的核准速度较慢，另一方面商品房预售价格把控较为严格，最后审批通过的预售价格与企业预期可能差距较大。H地产公司所面临的调整异常严峻，公司过去的发展模式与商业模式在日新月异的新地产经济环境下的战略管理至关重要。1.2H成都公司案例基本情况以H成都公司为例，其典型H的战略管理教训能够为其他分公司提供借鉴作用。2004年4月27日，H（成都）有限公司于在成都市高新区工商局注册登记成立。公司主要经营房地产及配套设施的开发、销售、出租、物业管理。该公司由2个股东出资人民币105000万元注册组成。公司股权具体情况如表3-1：表3-1股东出资表股东名称股本（万元）比例和记投资有限公司5250050%CartonInternationalLimited5250050%合计105000100%数据来源：以上数据来源于H公司的内部资料数据H地产（成都）有限公司是具有独立法人资格的项目公司，拥有自身独立的内部管理体系及内部管理机构，具有独立进行房地产项目开发的资质与实力。其对“NCDH”项目的土地完全独有，并且对项目土地的所有权完全合法、有效。经过调查未发现申请人对其股东提供担保，或资金被股东占用或为股东垫资等情况，独立情况良好。NCDH是H地产进入成都开发的首个地产项目。项目位于成都市高新区，是HJH成都公司开发的核心地产项目。处于新旧城区交界处高新区的核心位置，紧邻地铁一号线，交通便利。项目总规划共8期，占地约2000亩，初期设定的目标为打造高新区南部片区唯一的大型国际社区。该项目由贝凯达环球公司总体规划设计，美国景观设计巨头贝尔高林公司打造项目主题景观，极力为业主打造一个以社交、娱乐、邻里沟通交流、社区归属为主题俱乐部式社区和纯正的国际化生活。(1)地理位置：项目位于城市热点区域，自身与周边配套完善，交通便捷(2)住宅定位：设计中始终以“人居”为基准点，营造出具备丰富内涵的“国际都会化生活质量、人文化现代居住”新型小区。住宅设计强调各居住空间的合理性，重视户型创新，户型均以向南为主，并针对成都的气候，充分利用自然采光通风。地块中央空间营造一个怡人的中央园景，一方面因应地形特点；另一方面为小区规划环境提供了更优美的景观与通透错落的园景；使整体空间氛围既活跃，又融为一体。（3）商业定位：以“金、银、铜”为主题的大型华丽商业体。每期项目采用对应的时尚色系装饰铝板，糅合稳重的对应色混拼花岗岩饰面板，以纯粹简洁而不简单的复合线条，向城市彰显现代感十足的独特商业个性。1.3价值链分析H地产公司的各地分公司成立以来，其特色均为集中资源缓慢开发某一单一项目。以成都公司为例，NCDH项目地块为公司2004年10月29日以21.35亿元拿下。该块位于黄金地段的金融城片区“地王”被拿下至今已整整17年。综合来看，本项目总共八期组团的地理位置整体均非常优越，品质优秀，周边项目竞争差异化明显。因此该项目在整个成都市场具有较好的市场需求背景。这个超级大盘被成都公司划分为八期来进行一系列的开发和建设，目前为止因政策及市场原因销售至6期，预计6、7、8期未开盘商品房剩余6700套未售。以最近一期出售六期项目为例分析。经测算，项目开发总投资19.34亿元，其中：开发成本166388万元（含土地费22451万元、前期工程费16593万元、房屋开发费122232万元、不可预见费用0万元、相关报建费5113万元），期间费用30783万元（含销售费用4800万元，管理费用9174万元，财务费用17809万元），经测算单一平方成本约为6900元／平方米，项目投资总额见下表3-2。表3-2项目总投资估算表序号项目名称(NCDH6期住宅）计划投资(万元）1土地费用11,9452前期报建费用15,4683建安工程费78,0804公共基础设施4,1125销售费用8006财务费用11,3067管理费用6,4288不可预见费9开发期间税费合计128,139序号项目名称(NCDH6期商业）计划投资(万元）1土地费用10,5062前期报建费用6,2373建安工程费35,0074公共基础设施5,033.115销售费用4,0006财务费用6,5037管理费用2,7468不可预见费9开发期间税费合计70,033数据来源：以上数据来源于H公司内部资料根据本项目相关规划设计和市场预测资料，项目预计实现销售100%，预计高层电梯销售均价不低于15000元/㎡，预计本项目全部销售收入将不低于1310000万元。（1）资金筹措：依据项目前期的总投资估算，项目总共需要的总投资额19.34亿元，其中部分为公司通过发放股权、债券等资本金方式自筹，剩余部分为向商业银行申请贷款解决。依据国家有关银行融资规定和借贷条件，建设方在项目实施时必须投入一定比例的资本金，按照项目资金投入和运作情况，建设方目前通过自筹解决了约161,577.6万元（包含公司实收资本105,000万元，股东投资56,577.60万元），另外向商业银行以土地抵押方式贷款3亿元，依据贷款协议，银行贷款利率为5.93%，分三年借贷，应予第三年期末全部尝清，借款期限可延期，但最长延期不超过壹拾捌个月。（2）静态效益指标经过分析测算，以下是项目的各项盈利能力指标测算，统计内容见表4-3。项目利润总额:119698万元；项目净利润:89773万元；项目投资收益率:26.015%；项目销售净利率：14.7%；项目静态投资回收期2.50年。表3-3静态效益指标表科目2012年2013年2014年2015年合计1、销（租）收入052384140577101015293976.602、结转开发成本0313408410360434175876.933、经营税金及附加029077802560616315.704、管理费用14701470147014705879.535、销售费用22052205220522058819.306、财务费用022609041645817758.137、总成本费用36754018210462076173224649.588、税前利润(3675)12202359572484269327.029、减：所得税021328989621117331.7510、净利润(3675)10070269681863251995.26数据来源：以上数据来源于H公司内部资料（3）财务现金流量分析依据项目投资计划，结合开发企业资金运作流程和工程建设进程，本项目开发建设周期约为3年，即2015年12月至2017年12月，2018年6月项目交房。本项目销售周期为2.5年，即2016年6月至2018年12月，项目现金流量预测情况见下表3-4：表3-4现金流量预测情况单位：万元序号项目2012年2013年2014年2015年合计一现金流入0.0044526.67119490.7185862.73249880.111经营收入0.0044526.67119490.7185862.73249880.112预售收入0.0044526.67119490.7185862.73249880.11二现金流出78104.2142039.0356575.8150749.02227468.081建设期开发成本74980.7133632.0733632.0733632.07175876.932销售费用1874.101874.101874.101874.107496.403管理费1249.401249.401249.401249.404997.604经营税金及附加0.002471.236631.734765.3813868.355所得税0.00552.114148.002770.577470.686财务费用0.002260.139040.506457.5017758.13三净现金流量(78104.21)2487.6462914.9035113.7122412.03四累计净现金流量(78104.21)(75616.58)(12701.68)22412.03五净现值（I=10%）(78104.21)2261.4951995.7826381.452534.51六累计净现值(78104.21)(75842.73)(23846.94)2534.51数据来源：以上数据来源于H公司内部资料（4）项目风险定性分析成都市近年来经济高速增长，发展前景一致看好，众多企业纷纷投资于成都，本项目占据了优越的地理位置,从长远看该项目前景较好，但仍面临如下风险：第一是财务风险分析：财务风险主要体现为资金短缺风险，即资金不能满足项目建设的需要。预计本项目将会向银行申请开发贷款，如到期不能偿还银行贷款本息，公司将长期支付贷款利息，由此加大经营成本。对策：巩固和拓展稳固的融资和贷款途径，为公司的发展提供资金保障，同时，要完善公司自身的“造血”机制；实施财务预决算制度，加强对资金运行的监控，最大限度地提高资金使用效率；进一步降低项目前期营销成本，争取更多的企业入驻，以便增加和吸引人气、商气，这将是增强企业竞争力，降低金融财务风险的关键。第二是市场风险分析：主要表现为宏观政策风险。从项目本身优劣态势分析来看，项目区位优势明显，但同时所在区域竞争也较为激烈。对策：强化物业管理服务，提高增值服务，突出设计特色，强调产品差异化细分，重视开发品质，以在竞争中取胜。第三是投资及筹资分析:项目总投资可控，公司财务实力雄厚，自有资金到位有保障，销售转投入相对合理，在银行贷款落实情况下项目资金来源能满足项目正常开发。截止2012年12月，项目累计净现金流为-78104.21万元；2013年净现金流为2487.64万元，累计净现金流为-75616.58万元；2014年净现金流为62914.90万元，累计净现金流为-12701.68万元；2015年净现金流为3