物业管理基础知识介绍

2、物业管理基础知识简介第一页，共49页。2.1物业2.2物业管理2、物业管理基础知识简介第二页，共49页。1.什么是物业2.物业的主要组成要素3.物业的性质4.物业与房地产、不动产的区别与联系2.1物业第三页，共49页。2.1物业物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及依托于该实体上的权益；物业举例：住宅楼、写字楼、商厦、厂房仓库、酒店；一个完整的物业包括实物形态和非实物形态。具体地说，右边前3项组成要素属于实物形态的部分，后一项属于非实物形态。1.什么是物业？(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物;(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路;(4)附着在上述实体上的各项权益。2.物业的主要组成要素第四页，共49页。3.物业的性质（1）物业的自然属性（2）物业的社会属性2.1物业第五页，共49页。3.物业的性质①物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）②物业的有限性（由土地的有限性决定）；③物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多样性主要是指物业形式的多样性）④物业的固定性（空间位置的不可移动性）⑤物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）⑥物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）（1）物业的自然属性第六页，共49页。3.物业的性质①物业的经济属性

A.物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；

B.物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；

C.物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；

D.物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）②物业的法律属性物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。（2）物业的社会属性第七页，共49页。4物业与房地产、不动产的区别与联系三者比较区别联系物业房地产不动产狭义的房地产：指房屋、屋基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的地。广义的房地产：指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为”不动产”。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。物业是单元性的、具体的房地产或不动产。内涵不同指单元性房地产、具体的房地产，是一个微观的概念指国家、地区或城市所拥有的房产和地产，房地产一般用于宏观角度，如房地产业外延不同房地产进入进入交易和售租后服务这一领域指房地产的开发、建设、销售和售租后的管理整个过程称谓领域不同房地产领域中单元性房地产的别称经济法、行政法及商业实务中使用的称谓民法惯用的词汇2.1物业第八页，共49页。2.2物业管理2.2.1物业管理的含义2.2.2物业管理的特点2.2.3物业管理的性质2.2.4物业管理的内容2.2.5物业管理法律关系的主体2.2.6物业管理的五大职能2.2.7物业管理的地位与作用2.2.8物业管理模式与类型第九页，共49页。主要是指有关房地产与其辅助设备、设施售租后的服务。狭义的物业管理泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售与售租后的服务。具体包括对物业权属、物业经营活动、物业维修保养、相关法律纠纷等的管理。广义的物业管理现在一般认为，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值，实现物业的保值增值。2.2.1物业管理的含义第十页，共49页。2.2.1物业管理的含义⑴物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇；⑵物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人；⑶物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务；⑷这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用；物业管理的内涵第十一页，共49页。2.2.1物业管理的含义⑸物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体；⑹物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调；⑺优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务；⑻就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。物业管理的内涵第十二页，共49页。2.2.2物业管理的特点1、社会化

4、经营型

2、专业化

3、企业化物业管理的特点第十三页，共49页。2.2.2物业管理的特点

物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。

业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。

业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

物业管理社会化第十四页，共49页。2.2.2物业管理的特点将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务

。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。

这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。

物业管理专业化第十五页，共49页。2.2.2物业管理的特点物业管理企业作为一个独立的法人，按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。

物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。物业管理企业化第十六页，共49页。2.2.2物业管理的特点物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。

物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。

物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。物业管理经营型第十七页，共49页。2.2.3物业管理的性质1.以服务为核心的第三产业；2.集管理、服务、经营为一体的服务管理；3.社会化、专业化、企业化与经营型的管理；4.受聘、受托性；5.规范性；6.统一性和综合性；7.中介性；物业管理的性质第十八页，共49页。2.2.4物业管理的内容（一）物业管理的内容包括以下几个方面：1.物业管理的基本内容2.多种经营服务3.物业租赁4.社区管理第十九页，共49页。1.物业管理的基本内容（1）日常养护（2）秩序维护与管理（3）清洁绿化管理（4）消防管理（5）车辆道路管理（6）征收费用管理（7）处理矛盾、协调各方面的关系（8）档案管理第二十页，共49页。2.多种经营服务物业管理的多种经营服务主要是指物业管理企业在征得相关主体同意后，依托物业管理区域特有的市场资源开展的各类有尝服务工作。它主要是为某些用户的一定需要而提供的针对性的有偿服务。第二十一页，共49页。3.物业租赁物业管理企业根据自身的实力与所管物业区域的特点，可以开展接受业主（或其他组织）委托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。第二十二页，共49页。4.社区管理参与社区管理是物业管理企业的一个特殊使命。物业管理企业要自觉与各级政府、医疗、政法、公安取得联系，随时传达有关政策和法令，开展社区建设和管理工作。社区管理活动主要有：全民选举、人口普查、计划生育、社会治安、医疗保健、社区文化等。第二十三页，共49页。（二）物业管理与传统房屋管理比较内容物业管理传统房屋管理物业权属多元化产权单一产权（国有或集体所有）管理主体物业管理企业政府、房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务、以人为本管理住户、以物为中心管理费用经营收入、自筹等低租金和财政补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房与修房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同制行政指令、终身制、无竞争物业管理与传统房屋管理的区别:第二十四页，共49页。（三）物业管理与房地产业（1）房地产业：房地产业是以服务为特征的第三产业，它和建筑业是两个相对独立的产业门类。（2）房地产业的构成：房地产的开发经营；政府对房地产业的行政管理。（3）房地产业的运行机制： 生产环节流通环节消费环节第二十五页，共49页。（三）物业管理与房地产业（4）物业管理与房地产业的关系：（一）物业管理是房地产经营的延续和完善。（二）物业管理对房地产业的影响

①有利于房地产销售推广

②有利于物业的保值升值，提升人们居住水平

③有利于房地产市场的发展完善

。④有利于提高房地产综合开发企业的声誉

第二十六页，共49页。

物业管理法律关系的主体是指法律关系的参与者，即权利的享有者和义务的承担者。包括物业所有权人、使用人、物业管理者、政府行政管理部门与相关职能部门、其他等。其主体如下：各级政府及政府主管部门；（宏观调控；制定政策；指导监督等）相关部门；街道办事处；开发商；物业管理公司；（物业管理活动的主要组织者、执行者；其指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济、社会和环境效益为目的，自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束）业主委员会；业主或租户；各专业服务公司。2.2.5物业管理法律关系的主体第二十七页，共49页。2.组织职能

组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、从上下左右的关系上、从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成物业管理活动的有机整体。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。1.决策与计划职能决策是指对物业管理目前和长远的目标以与实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。计划就是把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。2.2.6物业管理的五大职能第二十八页，共49页。4.控制职能

控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；高效的管理信息系统；与时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。3.指挥职能

指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉与面广，如果没有科学的指挥，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。2.2.6物业管理的五大职能第二十九页，共49页。5.协调职能

协调就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业与文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。

2.2.6物业管理的五大职能第三十页，共49页。2.2.6物业管理的五大职能

物业管理的五大职能是一个有机的统一体。

①通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；

②通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；

③通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；

④通过控制职能，可以检查计划的实施情况；

⑤通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。第三十一页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用1.促进国民经济和社会发展（1）根据国家统计局公布的数据显示，我国物业服务企业在管房屋面积正以年均44.4%增速快速增长。（2）从全国范围来看，物业服务企业主营业务总收入额的年增幅达到了50%以上，占全国GDP的比例增长了60%，年增长达15%。其中，我国一线、二线城市的物业服务企业主营收入均达到了100亿元以上，占各市GDP的2%~3.5%左右。这些数据正彰显出物业管理巨大的发展潜力，其对GDP的贡献也呈现不断上升趋势。第三十二页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用2.推动现代服务业的结构调整和升级（1）现代服务业是顺应世界产业结构由“工业型经济”向“服务型经济”转变的产物。（2）在现代服务业中，物业一直被冠以朝阳产业，是应房地产发展而衍生的一个服务业，隶属于现代服务业范畴的第二个层次，即为生产和生活服务的部门。（3）现代服务业的兴起催生了物业服务的发展，而物业服务则以现代服务业的发展为支撑平台，不断自我超越，实现跨越式发展，进而推动现代服务业的结构调整和升级。第三十三页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用3.带动关联产业群的发展，催生崭新的产业集群（1）为总部经济的产生和发展提供了有利条件，使总部经济的税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应及社会资本效应得以充分发挥。（2）对整个物业行业而言，由于总部经济不仅为其相关产业发展提供了广阔的市场，同时也对其需求品的技术含量提出了更高要求，因而，总部经济的发展发展拓深且优化了物业产业内部分工和专业化的程度，提升物业管理行业附加值。（3）对于物业服务企业而言，总部经济使物业服务企业能够对经营环境的变化作出应对；总部经济模式有利于物业服务企业发展新的企业资源观，在总部经济模式下，物业服务企业的管理模式也随之改变，物业服务企业更加充分利用信息化管理方法，企业组织结构逐步向扁平化方向发展。第三十四页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用4.树立城市形象、完善城市功能，是加速我国城市化进程的助推器（1）物业管理是城市发展的重要组成部分，对城市服务功能的完善所起的作用亦越来越显著，在促进城市市容市貌的美化，提高城市文明程度和现代化水平方面发挥了重要作用。（2）伴随着我国城市化的进程加快，物业管理成为人民群众生活水平密切相关的新型服务行业，从单一住宅小区扩展到商务大厦、学校医院、工业园区、农村安置小区等；从最初的清扫保洁、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、环境秩序、社区活动、特约服务等，物业服务的区域和内容的发展是城市化进程的延伸和缩影，是加速我国城市化进程的助推器。第三十五页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用5.扩大就业的重要渠道（1）物业管理业的迅猛发展，使得该行业需要大量的多层次、多方面的专业人才。（2）物业管理作为第三产业的一个部门，在吸收城乡劳动力就业方面可以起到十分重要的作用，有效缓解了就业压力。有数据显示，我国的物业服务从业人员有500~600万人，其中一线操作工人占80%以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。（3）随着我国住宅建设的持续快速发展以及已有住宅区物业服务覆盖面扩大，物业行业的快速发展，这也意味着，它对增加就业将进一步持续发挥积极作用。第三十六页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用6.是构建和谐社会的重要载体和平台（1）物业服务企业通过引导业主依法有序参与社区公共事务，减少与业主间的矛盾纠纷，努力建设民主自治型社区；（2）通过提供标准化、规范化的服务，努力建设服务型社区；同时，物业服务企业以社区文化活动为载体，在促进社区居民的社会交流和情感交融，融洽企业与业主间的关系方面亦起到了积极推动作用。（3）此外，当前我国物业管理行业创造的关联产业就业岗位接近1000万个，是社会的稳定器。第三十七页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用7.节能减排、促进低碳经济（1）物业服务企业逐步通过先进的管理体系，对能源的监测分析数据进行科学、规范地分析，寻找节能规律，并通过对设施设备的及时保养有效实现节能。（2）发展特色技术，采用新技术、新工艺改造相对落后设备，达到减少能耗的目的。（3）物业服务企业从物业的前期介入到日常管理，正是运用管理节能和技术节能来参与节能减排，推动低碳经济和循环经济的快速发展。第三十八页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用8.促进房地产市场的发展（1）物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。（2）就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。（3）物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。

第三十九页，共49页。2.2.7物业管理的地位与作用9.实现物业的保值增值

（1）造成房屋贬值三种主要原因：物质性贬损、功能性贬损及受经济宏观调控和国家相关政策的影响而使物业贬损。通过物业管理企业的经营管理能够最大限度地降低或者延缓房屋的贬值速度，从而实现保值。（2）物业管理的最终目的是实现物业的资产增值。物业管理企业一方面改造功能性衰竭的物业项目，提高房屋的价值，延长其使用寿命，另一方面就是通过优秀的管理和服务提高所管物业的知名度和美誉度，实现增值。第四十页，共49页。2.2.8物业管理模式与类型1.物业管理模式2.物业管理类型第四十一页，共49页。1.物业管理模式物业管理模式主要有以下三种：(1)行政、福利型的管理 (2)行政性与专业化相结合的管理(3)社会化、专业化、企业化和经营型的管理第四十二页，共49页。2.物业管理类型根据侧重点的不同，物业管理可以按以下多种方式进行分类：(1)按管理主体进行分类 (2)按业务委托情况进行分类(3)按管理重点进行分类(4)按管理目标进行分类(5)按管理对象特点进行分类第四