物业管理基础知识

物业管理基础知识董岩第一页，共87页。主要介绍的内容一、物业和物业管理二、物业管理主要内容三、物业管理相关机构董岩Dyy-8264@163.com第二页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第三页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第四页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第五页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第六页，共87页。物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。第七页，共87页。物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地物业的含义第八页，共87页。二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同第九页，共87页。小思考：物业的单位是？董岩Dyy-8264@163.com第十页，共87页。建筑物区分所有权

物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

董岩Dyy-8264@163.com第十一页，共87页。物业的认识与分析：分析推导：

共有物业：全体或部分业主拥有；（一）物业构成

专有物业：个别业主拥有。

第十二页，共87页。物业的认识与分析结构－－基础、结构、天面；1、共有物业范围空间－－有效空间；配套－－设备、设施和场地。

第十三页，共87页。

户内面积－－以门窗为界限；2、专有物业范围阳台面积－－阳台垂直投影；户内归属业主的建筑－－如隔墙等。物业的认识与分析第十四页，共87页。物业的认识与分析3、共有物业产权人－－业主全体业主共同拥有业主共有产权形态部分业主共同拥有第十五页，共87页。物业特点分析（5）：问题的产生：谁来提供运行、维护和管理保障？第十六页，共87页。（三）共有物业管理1、业主自行管理经济上－－是否合算分析技术上－－是否可能

法规上－－是否允许

第十七页，共87页。共有物业管理分析（1）矛盾：

共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。解决的有效途径：现代物业管理制度。房地产E网第十八页，共87页。小思考：则什么是物业管理呢？董岩Dyy-8264@163.com第十九页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十一页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十二页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十三页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十四页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十五页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十六页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com第二十七页，共87页。

物业管理

是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。董岩Dyy-8264@163.com第二十八页，共87页。主体：业主选聘物业服务企业依据：物业服务合同内容：合同是谁和物业服务企业签订的呢？董岩Dyy-8264@163.com第二十九页，共87页。

如果在您管理的物业区域内，有业主的汽车丢失，物业服务企业该赔偿么？董岩Dyy-8264@163.com第三十页，共87页。百度女员工被杀案保安被判15年

2006年2月18日凌晨，百度在线网络技术（北京）有限公司员工、32岁的王女士在公司内被杀害，作案者是当年还不满18岁的保安王恒。当日，王恒持刀潜入办公室，欲对临时加班留宿的王女士图谋不轨。在遭到王女士的反抗后，王恒使用随身携带的折叠刀猛刺王女士的颈部、胸部十余刀，致使她当场死亡。事发后王恒自首。据了解，百度公司位于银科大厦内，银达物业公司是该大厦物业服务单位。王恒是淮南保安公司应百度公司邀请派遣的保安员。2007年8月，王女士家属提起诉讼，要求凶手王恒、淮南保安公司、银达物业公司对王女士的死亡承担连带赔偿责任。董岩Dyy-8264@163.com第三十一页，共87页。分析一、事发后王恒自首。由于王恒属于未成年人，同时具有自首情节，一中院以故意杀人罪判处其有期徒刑15年。赔51万。二、被告人所属公司对选派及监管负有管理之责也应承担连带赔偿责任。三、百度公司承租银科大厦的部分楼层用于办公，且自行聘有保安，故银达物业公司对于百度公司的办公区仅负有防范外来人员进入的保安义务。百度公司所聘用的保安公司的保安人员属内部人员，进入百度公司的办公区属正常进入，其要求银达物业公司承担法律责任，于法无据。董岩Dyy-8264@163.com第三十二页，共87页。物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。董岩Dyy-8264@163.com第三十三页，共87页。

消防栓没水新居尽毁物管该赔偿多少？

20楼，刚装修还未来及入住的新居着火了，消防迅速赶到现场，却发现该层楼的消防栓没有水。救火因此耽搁了15分钟，错过了最佳灭火时机。

花费11万元装修的新居化为灰烬，昨日，江北石马河街道新城馨苑小区6栋20楼一业主准备向物管公司索赔。

消防初步判断，着火点是在书房内，但是到底是什么原因引起燃烧，还需较长得时间检测。

业主要向物管索赔

“几乎所有的吊顶、地板都遭烧坏了，不得不重新装修。”廖女士说，灭火的时候他们并不在现场，事后消防和邻居们才告诉他们，要不是消防栓内没有水，损失可能要小很多。“物管作为消防栓的管理责任人，没有尽责，我们要找物管进行索赔。”

董岩Dyy-8264@163.com第三十四页，共87页。

物管赔多少要看责任大小

功伟律师事务所沈仁刚：根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。

新城馨苑物管在此事中一定负有责任，但责任大小，要依据火灾原因来划分：如果火灾原因是业主过错引起，那业主需要承担主要责任；如果火灾原因是物管过错引起的，那物管将承担主要责任；如果火灾原因与双方都没有关系，则双方争论的焦点将集中在消防栓无水，在多大程度上对火灾造成影响，具体加大了多少损失，这个需要有权威机构（比如消防部门）的量化数据。

董岩Dyy-8264@163.com第三十五页，共87页。案例解析

消防栓没水火灾受损失

向物管索赔一万二判赔三千

2002年12月11日晚，成都成华区一小区停电，业主邓某的孩子点燃蜡烛做作业，不小心引燃床单。救火时发现，消防栓根本放不出水！惨遭损失的业主将物管公司告上法庭索赔1.2万元。

2004年，法院一审判决物管公司承担次要责任，赔偿受害业主经济损失3000元。法院认为，邓家失火的原因是小孩使用蜡烛不慎造成，应承担主要责任；物管公司未能保持消防设施的正常工作，物管公司应承担次要责任。36第三十六页，共87页。时间顺序内容第三十七页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com回忆刚才讲过的内容什么是物业管理？

是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业建成后，业主选聘物业服务企业之前是否有物业管理呢？

第三十八页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com立项可研接管验收入伙装修管理业主大会前期开发建设施工预售预租竣工验收规划设计

前期管理业委会早期介入正常物业管理

房地产开发物业管理房地产开发与物业管理阶段示意图第三十九页，共87页。

早期介入

董岩Dyy-8264@163.com

是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。第四十页，共87页。早期介入的作用董岩Dyy-8264@163.com发现问题，提前解决熟悉物业，有利于后期的管理

第四十一页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com一、前期物业管理《前期物业管理招投标管理办法》

第2条规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业具体实施对物业的管理。第四十二页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com前期物业管理与物业管理的区别1合同双方主体不同

2所处阶段不同

第四十三页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com二、前期物业管理的法律规定法律规定规定了建设单位选聘物业服务企业的方式建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业明确了前期物业管理的依据前期物业服务合同房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容明确了前期物业管理的期限业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止第四十四页，共87页。思考：

业主入住后立即就要缴纳物业管理费么？为什么？

董岩Dyy-8264@163.com第四十五页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com三、前期管理的主要内容入伙管理对二次装修的管理

接管验收第四十六页，共87页。1、接管验收的含义接管验收是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同后，委托给物业管理企业进行管理服务，由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。

第四十七页，共87页。3、接管验收的程序（1）由建设单位、物业管理企业成立交接验收小组，并讨论有关事宜，如日期、手续等。（2）由建设单位移交有关物业资料

（3）由物业管理企业进行查验。查验的方法有目测、检测和实验等方法。（4）填写查验纪录。（5）建设单位与物业管理企业双方签订交接查验单。第四十八页，共87页。（1）明确交接双方的权利和义务。（2）确保物业投入正常使用。（3）为今后物业管理服务打下基础。4、接管验收的意义第四十九页，共87页。保修（1）主体结构、基础等保修期限是设计使用年限。（2）供水、供电2年，供暖2个供暖期。思考：是不是接管验收后所有的责任都是物业服务企业承担？第五十页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com（一）入伙管理入伙：所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。

入伙手续文件准备入伙手续办理流程第五十一页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com（一）入伙管理入伙：所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。

入伙手续文件准备

入伙手续办理流程为什么不称为入住？第五十二页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com建筑物区分所有权

物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第五十三页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com入伙通知书

……入伙手续书

……收楼须知

……缴款通知书

……用户登记表

……入伙手续文件

“入伙通知书”物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入伙手续的文件。第五十四页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com入伙通知书

……入伙手续书

……收楼须知

……缴款通知书

……用户登记表

……入伙手续文件入伙手续书物业管理公司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个文件。第五十五页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com入伙通知书

……入伙手续书

……收楼须知

……缴款通知书

……用户登记表

……入伙手续文件收楼须知物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用的文件。第五十六页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com入伙通知书

……入伙手续书

……收楼须知

……缴款通知书

……用户登记表

……入伙手续文件缴款通知书物业服务公司通知业主在办理入伙手续时应缴纳的款项及具体金额的文件。第五十七页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com入伙通知书

……入伙手续书

……收楼须知

……缴款通知书

……用户登记表

……入伙手续文件用户登记表物业服务公司为了便于日后及时同用户保持联系、提高管理和服务的效率、质量而制定的文件。第五十八页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com入伙手续办理流程一、领取、填写相关入伙资料二、签订临时管理规约三、缴纳物业管理各项费用第五十九页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com四、领取房屋钥匙五、收楼验房六、整改后业主入伙入伙手续办理流程第六十页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com（二）二次装修的管理装修的含义

——业主或使用人在办理完入伙手续以后，正式入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。第六十一页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com

二次装修的类别及批准权限

简易装修主体结构拆改

专用设备的改动

进行简易装修的，应在物业

服务公司备案凡属专用设备（如消防设备、电梯、煤气表及各种管线）必须报主管部门批准。向房地产行政管理部门申请，经房屋安全鉴定单位进行审定，批准后向建设行政主管部门办理报建手续，领取施工许可证。

第六十二页，共87页。董岩Dyy-8264@163.com装修的管理程序（一）装修申报。（二）装修审批。（三）装修管理、监督。(四）组织装修验收。

第六十三页，共87页。物业管理的内容按服务的性质和提供的方式划分董岩Dyy-8264@163.com常规性的公共服务针对性的特约服务委托性的特约服务第六十四页，共87页。

常规性的公共服务

客户服务秩序维护房屋及设备设施管理环境管理.....................................董岩Dyy-8264@163.com第六十五页，共87页。秩序维护部保安部董岩Dyy-8264@163.com第六十六页，共87页。

针对性的特约服务

日常生活类商业服务类法律咨询类

调查研究业户需求，结合自身实际进行开发。董岩Dyy-8264@163.com第六十七页，共87页。

委托性的特约服务

根据业户需求和自身实力进行选择董岩Dyy-8264@163.com第六十八页，共87页。模块一、物业管理的日常服务与管理一、物业管理的公共性服务，又称常规性的公共服务内容基本业务专项业务维修管理与设备管理物业区域的环境管理房地产E网第六十九页，共87页。（一）物业维修管理1、导致建筑物损耗的原因自然损坏人为损坏房地产E网第七十页，共87页。2、物业维修的主要内容1、物业质量管理完好房基本完好房危险房一般损坏房严重损坏房2、房屋维修施工管理3、房屋维修行政管理4、房屋维修资料管理第七十一页，共87页。（二）房屋设备设施管理1、设备设施分类（给排水、电气工程、燃气设备、供暖、制冷、通风等）第七十二页，共87页。2、物业设备设施管理的内容基础资料管理设备的运行管理设备的养护管理设备的维修管理设备的操作管理第七十三页，共87页。3、房屋设备设施维修工程的分类分四类：零星维修保养中修大修更新改造第七十四页，共87页。（三）物业区域的环境管理1、物业区域的保洁管理涵义范围和方式具体措施注意事项第七十五页，共87页。2、物业区域的绿化管理绿化的作用绿化的内容绿化的具体措施3、物业区域的排污管理、消杀管理和污染防治排污管理消杀管理污染防治第七十六页，共87页。（四）物业区域的安保管理概述基本要求具体措施车辆管理标识管理第七十七页，共87页。二、物业管理的非公共性