房地产 -2024年8月全国重点50城市场信心指数持续下降

②2024.08市场信心指数报告2024.08市场信心指数报告8月全国重点50城市场信心指数持续下降，8月全国重点50城市场信心指数持续下降，一线城市止降回升根据最新公布的2024年8月份市场信心指数数据显示，市场信心持续不足，8月重点50城市场信心指数连续下降了3个月，当前已降至近年来最低水平。分等级城市来看，一线城市市场信心指数止降回升，二线持续下降、三四线维稳。根据信心指数预测房价模型，短期内房价仍“以跌为主”。一、8月重点50城市场信心指数持续低迷，一线城市回升、二线仍在探底根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年8月，重点50城市场信心指数为-0.88，较上月下降0.02，并连续下降了3个月，当前市场信心指数已降至近年来最低水平，同时已连续11个月位于低迷区间。今年以来，房地产市场仍在调整过程中，尽管政策调整一松再松，但经济环境及就业预期不稳，居民购房信心不足，市场供求关系并未实现明显改善，市场信心持续低迷，“以价换量”仍在上演。由于楼市的需求、购房者购买力都还需要一定时间恢复，预计短期内市场信心指数大概率继续低位徘徊。分等级来看，8月份一线城市市场信心指数小幅回升，二线持续下降、三四线维稳。其中，一线城市市场信心指数为-0.82，较上月回升0.02，主要系上海楼市信心加速修复的拉动。与此同时，当前二线、三四线城市房价整体下行压力较大，市场信心缺乏上涨的动力。数据显示，8月二线、三四线市场信心指数分别为-0.89、-0.88，分别较上月下降0.03、持平，并且二线、三四线信心指数已分别连续13、12个月处于低迷区间。二、信心指数下降的城市个数连续3月增多，8月上海涨幅领先2024年8月份，全国重点50城的市场信心指数持续分布于观望和低迷2个区间，并且有9成城市位于市场低迷区间。其中，无锡、三亚、上海信心指数位居前三，分别为-0.6、-0.62、-0.67；深圳8月信心指数为-0.79，同上海一样位于观望区间，不过对比另外2个一线城市来看，北京、广州信心指数则相对低迷，分别为-0.92、-0.91，已处于市场低迷区间的中低位水平。此外，包括北广在内，8月共计有盐城、福州、天津等25个城市市场信心指数低于-0.9，较上月增加10个，当前信心指数分布呈现持续“下沉”的趋势。从信心指数变化来看，上涨城市个数连续3个月减少，8月有12个城市的信心指数呈现上升态势，较上月减少8个；其余38城出现下降局面，下降城市个数占比超7成。其中，上海涨幅明显领先，信心指数较上月上升0.17，近期上海楼市升温明显，成交量价表现向好，支撑起市场信心的回升；无锡、成都位居第二、三，信心指数分别较上月上升0.07、0.04。同时，北京、广州、深圳3城信心指数均呈下降态势，分别较上月下降0.01、0.04、0.04，短期信心改善不及上海，后续市场企稳预期效果如何还需更长时间的数据来进一步观测。此外，郑州、东莞、烟台位列跌幅前三，信心指数分别较上月回落0.09、0.08、0.08。三、预计短期内房价仍“以跌为主”，上海阶段性上涨的预期较强 根据市场信心指数预测房价模型，监测的重点50城中有5城房价存在阶段性上涨情况，但大多数城市房价短期仍有持续性下行的可能。根据市场信心指数模型，再结合上海近期楼市成交量价出现企稳趋势以及当月市场信心指数大幅回升，预测其接下来2个月房价可能继续上涨，未来4个月累计涨幅为0.49%；深圳房价预期与其大致相同，鉴于深圳信心指数持续守在观望区间以内，预测其未来4个月房价有“先升后降”的可能，累计上涨0.18%。与此同时，北京、广州短期价格涨势预期不强，不过北京未来5个月的跌幅相对有限，房价快速下跌情绪似乎已过。同时，根据市场信心指数模型，银川、贵阳、太原下月房价有望呈现短暂上升局面。另外，包含北广在内共计约有9成城市未来短期内房价或有持续性下行的趋势，其中，重庆、青岛、温州等7个城市未来短期内房价大概率会呈现较为明显的下滑态势，累计跌幅均超1.5%。附录：指数说明（一）市场信心指数的定义市场信心指数是反映市场乐观或悲观程度的指标，是参与者心理的反应，也是参与对市场表现的反应。麟评居住大数据研究院市场信心指数是基于二手房调价房源，根据卖方涨价和降价的博弈来预测市场短期价格波动，给市场参与者提供决策参考，尤其很好地助力企业、购房者、卖房者判断短期的价格走势。（二）市场信心指数区间麟评居住大数据研究院通过对50个重点城市近五年市场价格与信心指数的变化关系的持续跟踪观察与拟合分析，发现市场价格在围绕某一些指数界线变化时会有显著的波动，从而确定以正负0.8和正负0.3为界线，划分出下五个指数区间。并论证其和市场交易量，价格的关系，最终得出每个区间段所反映的市场状态及短期价格变化，如下图：备注：短期为各城市的市场反应周期，一般在1-6个月内（三）市场信心指数与房价之间的关系1、市场信心指数对市场价格走势具有前瞻性在拟合分析过程中，验证了市场信心指数变化先于市场价格变化，对市场价格变化方向具有预测性。此外，不同等级城市由于市场规模各异、二手房市场成熟度不同，其市场价格对信心变化的反应周期各不相同，通常情况下一线城市市场价格对市场信心变化的反应周期长于二线城市，一线城市通常在2-5个月左右，二线城市通常在1-3个月左右。2、市场信心指数与市场价格走势呈现正相关在市场信心处于亢奋与活跃区间，市场价格整体呈现显著上涨趋势；在市场信心平稳区间，市场价格呈微幅波动，以上涨为主，市场整体保持稳中有升；在市场信心的观望区间高位，市场价格仍会呈现一定的上涨趋势；在市场信心的观望区间低位与低迷区间时，市场价格多以下跌为主。3、市场信心指数跨区间变化对价格的涨跌幅度影响更为显著当市场信心指数跨区间变化时，市场价格通常出现较大幅度变化。若自下而上跨区间变化时，会出现大幅的涨幅扩大或跌幅收窄，且变化幅度相对更加显著；若自上而下变化时，会出现大幅的涨幅收窄或跌幅扩大。若进入观望