物权法讲稿资料

讲稿物权法

各位领导，各位在座，大家好：

首先作个自我介绍:我姓陈，名林海，陈林海。江西向群律师事务所律

师,市人防办的法律顾问..本人从事律师工作有16年2002年以前是做

兼职律师,因为本人那时还在市公安局上班不能做专职律师,2002年主

动退休离开公安局。从此注册国家专职律师。现担任了一些单位的法

律顾问，各种性质的单位都有，包括企业单位，行政单位，事业单位。

今后各位有法律上的需要，可以随时打我电话，我的电话综合科张科

长那有，免费为大家提供法律咨询。

讲到法律顾问的事。两千多年前，《黄帝内经》中提出〃上医治

未病，中医治欲病，下医治已病〃，即医术最高明的医生并不是擅长

治病的人，而是能够预防疾病的人。

故事

二兄弟从医，弟只会治病，而且是治好了很多人的病，多数是大病，因

此很有名气，经常有人找他治病，但是第却对人说，我哥是上医，医术比我

更好，他能在人没有病时发现病，并能在没有酿成大病时就给治好了，但是

名气没弟弟大，因为别人只认为哥哥只是给别人治好了小病，不算本事，

法律顾问就是上医，专治未病，预防疾病.把病消灭在萌芽时期.你们

说是预防不生病，把疾病消灭在萌芽状态好还是等有了病再给治疗好，我

想,答案是不言而喻的，

那么法律顾问都干些什么，他有什么作用，下面我给大家作个简

要介绍

法律顾问律师究竟能为聘请单位带来什么？根据我的经验，律师

至少对聘请单位有以下四个方面的作用：1传播法律意识、2传播法律

政策信息、3传播法律实践经验、4解决法律纠纷。

1、传播法律意识：帮助树立责任风险意识，指导如何规避风险和

防范风险；可以帮助树立程序意识，指导如何按程序办事，尽量减少

过程风险；可以帮助树立证据意识，指导如何完善办事手续，充分保

障自身权利。

2、传播法律政策信息：任何法律都不过是权利和义务的宣告书。

每一部法律都是对社会各利益主体的责权利所进行的分配。

律师可以帮助聘请单位及时知法，帮助聘请单位及时了解法律规

定，准确理解法律精神；律师可以帮助企业主动用法，帮助主动用好

法律保护伞，为违法违约行为设置法律障碍（法律责任）。

3、传播法律实践经验：律师可以为聘请单位提供成功的做法和案

例，可以为企业提供失败的做法和案件，引以为戒。

4、解决法律纠纷：帮助聘请单位依法处理各类纠纷。

总之，法律顾问，可以依法使聘请单位达到〃风险较小、权利较

大〃和〃行为安全、利益安全〃的状态和结果，可以帮助聘请单位最

终实现利益和安全的最大化。

以上说的是法律顾问的作用，那么，法律顾问为聘请单位具体干

些什么事情，

根据中华人民共和国律师法的规定，律师为聘请单位工作的具体

内容有，

1解答法律咨询，提供法律意见

2协助草拟、制定、或者审查修改合同、章程等法律事务文书；

3、参与重大经济合同的磋商、谈判或签约\

4、接受甲方委托，签署、送达或者接受法律文件；

5、应甲方要求，就甲方已经面临或者可能发生的纠纷，进行法律

分析、论证，提出解决方案，出具律师函，发表律师声明，提供法律

意见，或者参与非诉讼谈判、协调、调解；

6、接受委托参与诉讼

7应甲方要求，讲授法律知识，进行法制宣传教育。

接下来，言归正传，根据办领导的安排，今天我就我们国家新频

布的一个法律，物权法与大家作个交流。共同学习，

2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，于2007年

10月1日施行：物权法共5编19章247条。

《物权法》确实是一部关于国计民生的重要法律。一个人一生可

以不成家、不结婚，但不可以没有财产，所以不管我们愿不愿意，我

们都不得不跟《物权法》打交道。你可以不关心它，但是它却会来关顾

你

第一部分：什么是物

一、物的概念

物是存在于人体之外，能够为人力所支配并且能满足人类某种需

要，具有稀缺性的物质对象。物是最主要的民事法律关系客体。

二、物的特征

1.物须存在于人体之外。

活人的身体不属于物•人死亡后的遗体也属于物。随着科学技术的

发展，活人的身体不属于物的观念受到挑战。如器官移植、器官捐赠

等，均是以活人的器官作为合同的标的物。但对于这一类合同，债权

人无权请求强制执行。

2.物主要限于有体物。

有体物是相对于无体物而言的。有体物是指：〃实体存在于自然

界之物质，而为人之五官所可觉及者也。如土地、房屋等。〃

无体物是指：〃人之五官所不可觉及者也。如用益权、地役

权。〃

3.能满足人的需要。

物能满足人的需要，也就是说物必须对人有价值。这种价值，不

以物质利益为限，精神利益也包括在内。物可以是由劳动创造的，大

部分物为劳动产品；也可以是天然存在的，例如钻石和水。因此，劳

动产品和非劳动产品，只要它们具有能满足人的需要的属性，都可以

成为民法中的物，换言之，都可以成为交易的对象。

4.物必须具有稀缺性。

并非一切能满足人的需要的物都必然能成为民法中的物。阳光和

空气能满足人的需要，在通常情况下却不能成为民法中的物，原因在

于它们是无限地供给的，不具有稀缺性。要成为民法中的物，除了须具

有效用外，还必须具有稀缺性。

5.物必须能为人支配。

不能为人所支配的东西，例如日月星辰，尽管可能具有巨大价值,

但不能成为民法中的物。

6.物须独立成为一体。

所谓物须独立成为一体，是指物应能独立地满足人们生产、生活

的需要。在交易实践中，物能否独立满足人们的需要，应根据交易的

具体情形确定。

三、物的分类

物依据不同的标准，可以有不同的分类。物的分类主要有：

1.动产和不动产。

把物区分为动产和不动产，是物最重要的一种分类。在空间上占

有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，为不动产。凡是能在空

间上移动而不会损害其经济价值的物，为动产。

关于不动产的具体类型，各国规定不一。我国《担保法》第92条

第1款规定：〃本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着

物。〃其中土地，根据《土地管理法》的规定，包括耕地、建设用地、

林地、草原、水面、荒山、荒地、滩涂等。土地中的土沙、岩石以及

地下水，为土地的组成部分。但土地中的矿物，专属于国家所有，并

非土地的构成成分。除土地外,不动产还包括房屋、林木、尚未与土

地分离的农作物等地上定着物，土地使用权等不动产权利也被视同不

动产。

2.流通物、限制流通物和禁止流通物。

流通物是法律允许在民事主体之间自由流转的物，大部分物为流

通物。限制流通物是指在流转过程中受到法律和行政法规一定程度限

制的物。禁止流通物是指法律或行政法规禁止自由流转的物。

区分流通物、限制流通物和禁止流通物，其意义在于：合同标的

物为流通物的，具备了合同的其他生效要件，合同即可生效；合同标

的物为限制流通物的，除须具备合同的一般生效要件外，还应办理批

准或登记手续，合同方可完全生效；合同标的物为禁止流通物的，合

同无效。

3.特定物和种类物。

特定物为具有固定的属性，不能以其他物代替的物，即世界上独

一无二的物。种类物是具有共同的属性，可以用品种、规格和度量衡

加以计算的物，具有可替代性。

区分特定物和种类物，其意义在于：在债的关系中，若以特定物

为标的物，如其灭失，债务人不需作替代履行，交付标的物的义务免

除。若以种类物为标的物，如其灭失，债务人须作替代履行。

4.主物和从物。

以物与物之间是否具有从属关系为标准，可以把物区分为主物和

从物。凡两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起时，起

主要作用的物为主物；配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。可

见，尽管从物是独立的物，而非主物的构成成分，但它在客观上、经

济上从属于其他物，补充其他物的效用。区分主物与从物，其意义

在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，以贯彻物尽

其用原则。

5.可分物和不可分物。凡可进行实物分割而不改变其经济用途和

价值的物，为可分物。凡经实物分割后，将使该物失去其原有的经济

用途，降低其价值的物，为不可分物。

区分可分物与不可分物，其意义在于：在共有关系终止时，这两

种物的分割方式不同。对于可分物，可进行实物分割；对于不可分物，

只能进行价值分割，有的共有人得到原物，其他的共有人得到金钱补

偿。

6.原物和孳息。

原物是指原已存在之物，孳息是由原物所产生的收益。孳息可分

为天然孳息和法定孳息。所谓天然孳息，系指果树、动物的出产物，

及其他依物的使用方法所收获的物。所谓法定孳息，是指利息、租金

等因法律关系所获得的收益。孳息都必须是独立的物。

区分原物和孳息，其意义在于：通常情况下，原物所有人有权取

得孳息之所有权。转移原物的所有权，孳息的所有权应同时转移。

第二部分：什么是物权

物权是民事主休在法律规定的范围内，直接支配特定的物而亨受

其利益，并得排除他人干涉的权利

物权的特征：

(1)物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可

以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的

行为的介入。

(2)物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，

且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所

以物权是一种绝对权。

(3)物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财

产利益的权利，财产利益包括对物的利用、物的归属和就物的价值设

立的担保。

(4)物权的客体是物。

(5)物权具有排他性。首先，物权的双利人可以对抗一却不特定

的人，所以物权是一种对世权；其次，同一物上不许有内容不相容的

物权并存(最典型的就是一个物上不可以有两个所有权，但可以同时

有一个所有权和几个抵押权并存)，即〃一物一权”。(应该注意的

是：在共有关系上，只是几个共有人共同享有一个所有权，并非是一

物之上有几个所有权。在担保物权中，同一物之上可以设立两个或两

个以上的抵押权，但效力有先后次序的不同。因此，共有关系以及两

个以上抵押权的存在都与物权的排他性并不矛盾。)

(6)物权作为一种绝对权，必须具有公开性。因此物权必须要公

第三部分:什么是物权法

(-)物权法是规范物的归属和利用的法律规则

物权法所说的〃物〃，是指〃有形财产〃，即看得见、摸得着的

财产，如土地、房屋、汽车、手机等，是与无形财产(如专利技术、

商业秘密、商标、著作权)相对应的。有形财产，以是否可以移动为

标准，分为不动产和动产。土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、

机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。物权法第二条第一款规定，

〃因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。"就是说，物权

法就是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。

所谓〃归属〃,指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。所

有权，是对自己的财产的权利。如我们对自己的房屋、汽车、家用电

器享有所有权。

所谓〃利用〃J指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保

物权。用益物权，是〃利用〃他人财产的〃使用价值〃，即对他人的

不动产进行占有、使用、收益的权利。如土地承包经营权，是农户利

用集体土地进行种植、养殖、畜牧的权利；宅基地使用权，是农户利

用集体土地建房的权利；建设用地使用权，是企业利用国有土地建造

厂房、写字楼、商品房的权利。土地承包经营权、宅基地使用权和建

设用地使用权，都属于用益物权。

担保物权，是〃利用〃他人财产的〃交换价值〃，如借款人把自

己的不动产、动产或者有价证券抵押、质押给银行，担保银行的贷款

债权，借款人不能归还借款本息时，银行将拍卖该抵押、质押财产，

从拍卖所得价款获得清偿。抵押权、质权、留置权，都属于担保物权。

物权法，就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。

第四部分:物权法的作用

物权法的作用可用八个字概括：〃定纷止争〃、〃物尽其用〃

关于〃定分止争〃。商鞅在《商君书》中说：〃一兔走，百人逐

之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不

敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹫（Wu,

指鸭子）焉（Yan）而逐之，名分已定,贫盗不取。〃其中所谓〃名

分"，就是〃权利归属〃，所有权属于谁。野生动物，属于无主物，

谁抓住就是谁的，因此一只野兔，百人竞逐；街市上卖兔的多的是，

就连小偷也不取。不是不想取，是不敢取。因为那些兔子的所有权有

所归属，谁要擅自拿取就要构成盗窃罪、抢夺罪！山区老百姓有句俗

话：〃沿山打鸟，见者有份“。因为是野鸟，属于无主物，所有权归

属未定，因此根据习惯，〃见者有份〃。而养殖专业户在自己承包的

鱼塘捕鱼，为什么就不能〃见者有份〃，因为鱼塘里的鱼，其所有权

归属已定。

可见，财产所有权归属确定，就可以消除纷争。反之，财产权归

属不定、权利界限不清，就会引发纷争。一些农村发生山林纠纷、±

地边界纠纷、用水纠纷，甚至导致流血事件，就是因为山林、土地归

属不明，所有权、使用权界限不清。国有企业之间，甚至国家机关之

间，也会因房屋产权不清，发生房屋纠纷。因此，制定和实施物权法,

可以确定财产所有权归属，明确权利界限，哪些财产是国家的，哪些

财产是集体的，哪些财产是私人的，哪些财产是张三的，哪些财产是

李四的，有利于减少和消弭产权纷争。物权法还规定了解决产权争议

的手段，发生产权争议，可以通过物权法规定的法律规则和法律手段

解决纠纷。

即使国家财产，名义上属于全体人民，在权利归属上似乎没有问

题，其实问题更大。特别是改革开放前，国家财产，往往被当成了无

主财产。过去国有企业有一句话：〃外国有个加拿大，中国有个大家

拿！〃国家财产所遭受的损失，是非常巨大的。改革开放以来发生严

重的国有资产流失，也与产权界限不清有关。物权法不仅明确规定了

哪些财产属于国家的所有权，而且明确规定〃由国务院代表国家行使

所有权〃，〃国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、

行政法规，分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益〃。如果

再根据物权法的这些规定，及时制定和实施具体的、完善的管理制度,

就有可能解决国有财产的保护问题，解决匡有财产的流失问题。

关于〃物尽其用〃。财产所有权界限清楚并受到切实的法律保护，

当然可以促进所有权人利用其财产，发挥物的效用。但物权法发挥

〃物尽其用〃的功能，主要是指，所有权人通过设立用益物权，将自

己的财产交给最能发挥物的效用的〃他人〃利用。如农村集体，通过

设立土地承包经营权，将集体土地交给农户使用，极大地激发了农民

的生产积极性，极大地发挥了农村土地的效用。于是，彻底结束了我

国长期农产品匮乏、轻工业原材料匮乏、人民群众消费品匮乏的〃饥

饿年代〃。还是这些土地，还是这些农村人口，为什么发生如此巨大

的变化，就是物权法上的用益物权制度发挥了〃物尽其用〃的功能。

为了解决城镇人口居住问题，实现〃居者有其屋"，过去采用福

利房的制度，由国家将国有土地无偿划拨给国家机关和国有企业建房,

分配给干部、职工居住。其结果是，房屋短缺日益严重，干部、职工

居住条件非常差，经常是一家数口、老少三代住在十几米甚至几米的

破房里，还有很多人不能分到住房，甚至结婚多年还住单身宿舍的事

例，并不少见。现在废除公房制度，废止将国有土地无偿划拨给企业

建房的制度，改为国家将国有土地有偿出让给企业建房，企业以向国

家支付土地出让金为代价取得用益物权（建设用地使用权），再由企

业建商品房，出售给城镇居民。这样，就形成活跃的房地产市场，使

住房短缺的状况彻底改观。现在绝大多数城镇居民，都通过购买公房

或者购买商品房解决了居住问题，并且城镇居民的居住条件获得极大

改变。一方面是城镇居民的居住问题基本获得解决，居住条件极大改

善；另一方面是房地产开发企业自己获得了利润并向国家缴纳了税金,

房地产业从无到有，并发展壮大；再一方面是国家（中央政府和地方

政府）获得土地出让金和税金，增加了财政收入；还有银行通过向房

地产企业和购买商品房的公民发放贷款，获得利息收益。物权法上的

用益物权制度，充分发挥了〃物尽其用〃功能。

物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏

的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护，物

权法都有规定。物权法是我国社会主义法律体系中的一部基本法律，

关系到坚持和完善国家基本经济制度，完善社会主义市场经济体制，

实现和维护最广大人民群众的根本利益，

第五部分：物权法的几个基本原则

（-）坚持社会主义基本经济制度

物权法第三条明文规定：〃国家在社会主义初级阶段，坚持公有

制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。〃〃国家巩固

和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。〃〃国

家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展

权利。〃这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法

的始终。

（二）平等保护原则

物权法第四条规定：〃国家、集体、私人的物权和其他权利人的

物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。〃这是关于平等保护原

则的规定。

物权法起草中的争论点，是规定国家财产特殊保护，还是合法财

产平等保护。中国的经济体制已经实现转轨，社会主义市场经济体制

已经确立的今天，〃国家财产特殊保护〃，已经与我国现在的经济生

活严重脱节，不符合社会主义市场经济的本质和要求。

（三）物权法定原则

物权法第五条规定：〃物权的种类和内容，由法律规定。〃这就

是物权法定原则。物权法定原则的含义是，物权的种类及各类物权的

内容，必须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权

的内容。

物权法定原则所说的〃法律〃，是严格限定的，仅指全国人民代

表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的〃法律〃。不包括国务

院制定的行政法规。当然更不包括地方性法规和部门规章。为什么不

允许行政机关、地方政府规定物权的种类和内容呢？因为我们是一个

统一的国家，一个统一的大市场。如果你这个地方的所有权和另一个

地方的所有权不同，你这个部门的抵押权与另一个部门的抵押权不同，

必然会影响市场交易，影响国内大市场的统一。所以说，基于保障市

场交易顺利进行和建立全国统一的大市场的法律政策理由，必须实行

〃物权法定原则〃，必须由〃法律〃规定物权的种类和内容。这与银

行法实行〃货币法定原则〃和票据法、证券法等实行〃有价证券法定

原则”，是出于同样的政策考量。

（四）物权公示原则

物权法第六条规定：〃不动产物权的设立、变更、转让和消灭，

应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定

交付。〃这是关于物权公示原则的规定。所谓〃公示〃，就是〃公开

表示〃，即物权这种权利的存在、权利的变动，必须以某种方式〃公

开表示〃出来，让他人能够了解。这就叫物权公示原则。

物权法之所以规定物权公示原则，首先是因为物权是市场交易的

前提和结果，物权的状态和变动，关系到交易对方的重大利益。例如

张三有一套房子要出卖，对于打算购买的李四来说，必须要弄清楚张

三是不是这套房屋的所有权人，还要弄清楚这套房屋上面是否存在银

行的抵押权。如果没有弄清楚就签订买卖合同并支付房款，可能使买

受人李四遭受重大损失。所以，从交易对方来说，他一定要事先了解

这个财产的物权状况，谁是所有权人，上面有没有抵押权，有没有别

人的利益，有没有什么负担。物权法规定物权公示原则，就是要方便

打算交易的对方了解财产的物权状况，避免遭受不测损害，维护市场

交易的安全。

第六部分:物权法案例

先讲一个国外的例子1866年10月13日，刚刚打赢对奥地利的

〃七周战争〃，的威廉一世，在大批臣属的前呼后拥之下临幸他在波

茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他

想拆除，但磨坊却并不属于王室"也想赎买，奈何磨坊主死活不卖。

暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。本来平民告国王已经是

破天荒头一遭，但审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用

壬权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了《帝国宪法》第79

条第6款；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨

坊，并赔偿原告人150元。

这是一个保护物权的案例。即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢

于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房

子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马

不敢踏进这间门槛已经破损了的破房子。这段话后来被概括为〃风能

进，雨能进，国王不能进〃

案例2邻居老李把杂物放在楼道，让追求时尚雅致生活的李小姐

感到极为不雅，且出行不便。李小姐要求邻居老李挪走。

但老李认为，杂物的位置属自家门前，并没有占李小姐家场地，

因此不予理会。李小姐向物业反馈，可多次协调并无进展。

《物权法》对业主的物业建筑规定包括专有权（指业主个人私有

的空间）、共有权（指楼道的公共空间）、成员权（指业主属于小区

的一分子有投票的权力）。因此，楼道属于记入公摊面积的建筑，发

生纠纷时，另一方受到损害的业主，可以运用法律的武器维护自己的

权利。结论是邻居杂物占楼道有权要求赔损失

案例3:开发商常用附送花园、赠送露台等方式促销楼盘。王先生

就是看中了这一点才决定买房的。但入住后，发现无法办理土地证，

王先生认为开发商的这种做法违规，要求给予补偿或办土地证。

开发商却认为,售房前已说明，露台、院地只能有使用权，且赠

送花园和露台的住宅，房价本身就不高，因此不予补偿。

根据物权法，住房的露台属于露天的一种物业，它基本上会计算入

公摊面积，如果计算入公摊面积，就是属于全体业主的一个共有财产。

而且《物权法》对物权的规定，不仅规定到露天的物业，而且还延伸

到太阳能热水器的安装问题。但是由于对那些在露台上种花草、挪为

己用的现象，其他业主没有提出异议，所以才没有诉诸法律。但按照

《物权法》，这些都属于侵犯他人财产权的行为。这个案例得出的结

论是开发商将露台赠送给业主属侵犯他人财产权的无效行为

案例4,夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫为做生意，

瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，

且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套

房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。这个

案例说的是物权法的不动产善意取得制度。物权法第一百零六条无处

分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法

律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所

有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法

律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意

取得又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产不动产转让给

第三人，如果第三人取得该动产不动产是基于善意且是有偿，第三人

就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得

向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。此处的

善意我们可以理解为受让人不是故意，对转让人无处分权的情形不知

情。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权

处分人要求赔偿，而不能向受让人要求返还。实践中，不少人都会把

房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风

险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人,

实际权利人就不能要求他人返还房屋了顺便提一下:赃物不能善意取得

案例5陈某喜欢收藏名人字画，不久前，他得知某拍卖行要公开拍卖

一幅名人字画，遂报名参加拍卖，并以20万元的高价竞买成功。陈某

随即向拍卖行付了款，并将购得的字画收藏家中。谁知，几天后,

该字画原来的主人刘某从外省赶来找到陈某，说那幅字画是自己被盗

物品，盗贼从他家偷走字画后，竟然胆大地公然找拍卖行拍卖。负责

侦破这一盗窃案的公安部门也向陈某证实了这一事实，目前盗贼已被

抓获。刘某要求陈某将赃物退归原主。该案例中，陈某应当把字

画交还给刘某，但刘某应将陈某所支付的价款归还陈某，然后向盗贼

追偿。这个案例与上面的房屋买卖的善意取得就不一样。物权法明确

将赃物排除在善意取得制度的适用范围之外。我国的司法实践一向认

为,对于赃物是不能适用善意取得的。例如，依据1965年12月1日

最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部《关于没收和处理

赃款赃物若干问题的暂行规定》第6条：〃在办案中已经查明被犯罪

分子卖掉的赃物，应当酌情追缴。对买主确实知道是赃物而购买的，

应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确实不知是赃物，而

又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或者按

价赔偿损失；如果罪犯确实无力回赎或赔偿损失，可以根据买主与失

主双方的具体情况进行调解，妥善处理。〃案例6〃有一位房东把

房子卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于价格上

涨，房东又把这幢房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房

子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。〃〃没有物权法，仁者

见仁，智者见智，答案可能有多种。有了物权法，物权法规定，谁是

不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买房，

但既没有订立合同，也没有办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理

过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。这房屋应归乙所有。不

动产的主人以登记簿为准。物权法第九条〃不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法

律另有规定的除外〃登记费用问题也是群众关心的话题。为此，

物权法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积

或者价款的比例收取。

预告登记防止一房多售保障购房者权益案例7:,张先生在南

昌市区看中了一套二手房，在向经纪公司交付7万元首付款后，便到

登记机关办理了预告登记手续。两个月后,张先生接到经纪公司通知，

让其收回7万首付款。事后张先生得知，他看中的那套二手房被房主

卖给出价比他更高的另外一位市民。2008年6月，张先生一纸诉状将

房主告上了法庭，同年11月，法院判决房主转卖房子行为无效。，

《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的

协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生

物权效力。预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效

抑制房屋买卖中〃一女二嫁〃的欺诈现象。此前发生不少类似案例，

购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待房产证下达。

期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就

造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。今后，

购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预

告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免〃一女二

嫁〃了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则

预告登记就失效了。悬赏广告可以反悔吗案例8某企业经理丢失提包

一个，内有现金、各种票据等计款8万余元。发现财物丢失后，他立

即在电视台连续播发寻物启事，声明谁拾到提包并归还，失主则付给

拾者1.5万元酬金。几天后，市民张某在下班回家路上拾到了该提包，

在交付时，失主提出，当初播发寻物启事主要是为了尽快找到提包，

考虑到包内只有1万元