北京朝阳北路专业市场项目中国皮革城策划方案

北京朝阳北路专业市场项目中国皮革城策划方案83

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北京中国皮革城策划方案(V3.0)

新加坡星联国际机构

深圳市新摩尔商'业管理有限公司

2008年1月25日

前言

2008年北京奥运会马上在8月举办，北京通州区的地位随着首都东扩，通州

作为现代服务业中心，成为首都商贸流通中心的位置日益凸显。在环渤海经济带

中，通州商务园带头打造环渤海湾的CBD,通州作为华北与东北的交通枢纽，是

产业升级的龙头。

古老的大运河起始于通州，终止于人间天堂的杭州，昔日万船竞发的通州商

贸口岸，随着通州在21世纪商贸服务中心定位的明晰，发现系列大型专业购物

中心与现代流通中心，未来通州的商业繁华景象洛再现于北京。

皮革行'也是意大利传统强国，不仅拥有强大的设计力量，而且拥有众多世界

名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到现代品牌之中。美国通过技术创新与新产品

开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种

超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋与手套等。韩国不仅是

皮革生产强国，而且由于气候特征，韩国也是皮革消费市场。

皮革产业是我国的优势产业，2005年我国皮革行业规模以上企业，实现总

产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500

多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万

人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，促进了社会的与谐、稳固。

作为中国皮革业的龙头，海宁中国皮革城不仅是现代皮革业的购物中心与物

流中心，而且是中国南方皮革业的发动机，在亚洲规模最大，占据中国皮衣市场

的四分之一。2006年销售额达到56.8亿元。

皮革流通专业MALL市场（城市购物公园环境，专业市场形态，目前称之专业

MALL）与海宁区域经济的协调进展取得了巨大成功，假如通州招商将海宁中国皮

革城引进在通州，我们认为设立北京中国皮革城，我们能够预见通州将加速吸引

无污染的皮革设计、名品生产与销售终端，聚集中国皮革产业高端资源。

著名作家陈祖芬认真从文化角度解读了作为中国第一商帮的浙江商人，从包

玉刚到邵逸夫，这些爱国企业家热心家乡教育，先后为中国各所大学捐赠巨款，

带动了中国企业家致富后的财富分配选择，树立了良好的商业文化形象。浙江企

业家马云带动中国电子商务走在世界前列，雪豹等一批皮革品牌带动了海宁打造

中国皮衣品牌的浪潮，当今中国500名富豪中浙江商人占据106个份额，浙江商

人无愧于中国第一商帮的称号。

浙江皮革行业的企业家不仅在东北等地开设市场，而且占领了国外很多市场

份额。2004年往常浙江海宁皮革产业集群已经初具规模，引进了许多人才，但

是在引进高端人才方面受到局限，设计方面还是依靠大城市人才。2007年5月

海宁中国皮革城完成建设以后，标志海宁皮革产业成功完成了升级。

作为中国皮革的出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市公司，卡森

集团是中国最大皮革沙发出口企业，20年前最早进入俄罗斯市场，当年的海宁

楼在俄罗斯能够年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，目前卡森已经

成功开拓了北美市场，在浙江皮革类企业等具有巨大影响力，浙江企业家具有合

作进展的良好传统，浙江是我国企业集群最集中的省份之一，一旦卡森集团牵头

开发的北京中国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革有关企业进京进展。

海宁中国皮革城成为我国皮革产业经济效益最好的购物中心与流通中心，成

为行业名副事实上的龙头。随着中国皮革产业实力的增强，中国已经成为皮革生

产第一大国，但是与意大利与美国与韩国相比我们的世界皮衣品牌等还不多，我

们要成为皮革强国就务必集聚进展，在设计与品牌打造方面有所突破，因此我们

需要聚集一流人才，要想吸引一流人才需要聚集在首都这样的高端平台，首都北

京的东大门通州不仅规划了大运河两岸核心景观，而且规划了中国最具档次的生

态型总部聚集区。

J一流的皮革设计与品牌推广人才需要大城市的环境，不仅需要良好的居住与

办公条件与为子女教育提供名校，而且需要良好的专业交流环境与出口平台，通

州具备得天独厚邻水而居的首都东大门环境。

利用北京首都的地位，加快皮革产业总部经济进展，为通州腾飞聚集高端资

源，我们通过市场调查与分析，理性研究了在通州设立北京中国皮革城的可行性。

千里之行，始于足下，通过我们分析研究，河北辛集羊皮产品进展迅速，河

北肃宁裘皮产品进展较快，东北皮革产业分布较广，目前通过各类渠道包含北京

雅宝路市场出口到俄罗斯与东欧国家，高档品牌皮衣今后面向美国、加拿大与欧

洲强国也有很大潜力等。

我们预测，北京中国皮革城在通州建成后，不仅每年能够直接完成5亿美元

以上的销售额，而且能够带动50亿美元以上的总部及后续加工产业聚集通州。

未来的通州皮革设计与品牌推广、产品检验、海关服务等机构将在中国皮革

城的带动下陆续进驻，古老的大运河两岸将焕发新的生机，通州人成为北京东部

商贸中心的理想将加速成为现实。

在产品升级方面，中国皮革产业要超越的对象就是意大利等传统皮革设计与

生产强国，北京通州成为中国皮革业总部经济区将为我国皮革产业升级做出巨大

奉献。

目录

前言............................................................................2

第一部分市场分析..............................................................6

一、城市基础情况.............................................................6

1.通州规划中的区域特点................................................6

2.总体规划定位.........................................................8

3.通州进展条件.........................................................9

4.通州交通状况与木项目交通情况.......................................10

5.北京通州运河核心地块功能定位.......................................13

6.通州商务园..........................................................14

7.北京与通州经济进展指标与商业进展情况汇总..........................16

8.通州商业状况........................................................18

9.目前通州要紧商业分布...............................................20

10.未来通州商业规划：.................................................22

二、专项市场研究............................................................24

1.北京皮革市场现状.....................................................24

2,沈阳皮革鞋料市场.....................................................30

3.东北皮革交易市场...................................................31

4.河北辛集制革及皮革服装业集群......................................32

5.北京鞋业市场调研...................................................33

6.典型家居市场........................................................37

三、通州住宅市场调查........................................................38

1.通州住宅调杳........................................................38

2.瑞都综合体开发.....................................................44

3.通州世纪新城大盘开发（包含25万平方米购物中心）..................45

4.北京市区与通州部分商业与住宅地块拍卖的启发.......................49

第二部分项目分析.............................................................54

一、宗地状况................................................................54

1.区域位置............................................................54

2.宗地目前状况........................................................55

二、宗地周边环境............................................................57

1.周边配套设施........................................................57

2.周边环境............................................................58

三、项目SWOT................................................................................................................................60

四、项目进展前景预测........................................................61

1.商业价值............................................................61

2.住宅的市场价值.....................................................61

第三部分项目操作思路.........................................................61

一、总体思路................................................................61

1.开发体量............................................................61

2.盈利模式建议........................................................61

二、项目定位................................................................62

三、目标客户人群............................................................63

四、业态功能的推断..........................................................63

五、项目开发节奏建议........................................................64

六、项目开发风险推断........................................................66

1.项目运作中可能面临的风险分析.......................................66

2.项目开发风险的防范措施建议........................................66

第四部分概念规划方案.........................................................66

一、项目总体规划布局建议....................................................66

1.经济技术指标........................................................66

2.布局思路及建议.....................................................67

二、产品建筑设计建议........................................................68

1.物业组合............................................................68

2.项目商业业态初步策划...............................................69

3.产品表达的主题思想.................................................69

第五部分北京中国皮革城品牌价值及其未来对通州区域经济进展的拉动作用分析……....72

一、海宁中国皮革城的集群特点与品牌价值.....................................72

二、中国皮革城进入通州的示范效应以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济进

展的新思路...................................................................73

二、社会效益分析............................................................76

第六部分可行性研究结论........................................................77

一、通州经济进展指标对商业的支撑...........................................77

二、规划方面结论............................................................77

三、通州土地价格趋势结论....................................................78

四、项目市场定位............................................................78

五、项目物业功能与业态选择结论.............................................79

六、项目开发周期及售价预测结论.............................................79

七、土地价格结论............................................................80

第一部分市场分析

一、城市基础情况

1.通州规划中的区域特点

CapitalAirport

北京市首都机场/r

H/ay

Tiananmen

Sixth久Tongzhou

Tianjin新通州网

Hebei天津市

Tianjinairport

Tianjinharbor

图1通州区位图

◊通州位于北京东部进展带与东西进展轴的节点。

令通州是北京东部进展带上的三个重点新城之一。

令通州是服务于东部进展带与北京市域的综合服务新城。从环渤海经济带进展视角，朝阳

CBD成本过高，通州商务园是性价比最高的区域型CBD,通州是北京惟一直接连接河北

与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同时也是北京连接东北与华北的重

要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。

令通州在环渤海经济圈的地位

令环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。在环

渤海地区5800公里的海岸线上，有20个城市遥相呼应，有数千家大型企业互聚龙潭,

包含天津、大连、青岛、秦皇岛等中国的重要港口在内的60多个大小港口在这条线上

星罗棋布。以北京与天津双合的世界型城市，带动着两侧的扇型区域，成为中国乃至世

界上城市区、工业区、港口区最密集的地区之一。

令环渤海地区以京津两个直辖市为中心，大连、青岛、烟台、秦皇岛等沿海开放城市

为扇面，以沈阳、太原、石家庄、济南、呼与浩特等省会城市为区域支点，构成了中国

北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往与外向型、多功能的密集的城市群落。在

全国与区域经济中发挥着集聚、辐射、服务与带动伦用，有力地促讲了本地区特色经济

区域的进展。北京市作为中国迈向世界城市的首要载体，务必朝现代化、高端化、全

球化与敏捷化方向努力，而新城的进展务必与中心城优化调整相联动。根据北京市城市

总体规划的定位，通州将建设成为面向区域可持续进展的综合性服务新城，成为北京参

与环渤海区域合作进展的重要基地。

处于环渤海经济圈中的核心枢纽位置的通州，西距天安门20公里，北距首都机

场16公里.，东距塘沽港100公里。通州区与北京中心主城区有多条道路直接连接，

轻轨八通线的建设使通州拥有了轨道交通，更加便利了与中心城区之间的联系；京沈、

京哈、京津塘等多条高速路穿境而过，与北京市的六环、七环、通顺路与东部进展带联

系线在这里交汇，使通州成为北京东部的重要门户；京承、京秦两条铁路干线贯彻东西，

是北京通往津、冀、辽与山东半岛的必经之路特别是直接面向北京市东部的河北、天津

地区。密集的路网为通州大力进展现代服务业，建成辐射环渤海地区的重耍的北方陆路

港、首都重要的物流集散地与现代商贸中心奠定了良好的基础。

图2：通州在北京的战略定位

＜北京通州与河北关系

令

令河北是北京的经济腹地，河北是北京、天津工业品巨大消费市场，依靠北京与天津

作为科技中心与金融+*心的地位。

今通州临近河北廊坊，到河北廊坊一个小时，与辛集皮革城距离为3小时左右.

◊通州与天津关系

◊

◊顺义、通州、亦庄是北京新城建设的重点，其中通州的功能包含行政职能、国际商

务、文化传媒等。而更早还有两院院士吴良铺、中国城市规划设计研究院副总规戈!师赵

燕菁等专家学者建议中央行政区迁往通州。通州距离天津约100公里，毗邻天津武清区。

力从通州到入津只是需要个小时，通州是北京与天津沟通的桥梁地带。

2•总体规划定位

♦:♦区域服务中心。文化产业基地。滨水宜居新城

图3：北京通州规划定位

北京总规对通州的定位是疏解城区部分职能、建设宜局新城，容积率操纵普遍较低。

3.通州进展条件

(1)《北京城市总体规划(2004年-2020年)》确定通州为东部进展带的重要节点，北京

重点进展的新城之一，也是北京未来进展的新城区与城市综合服务中心，给通州新城带来历

史性进展机遇。

(2)北京的空间结构做出了重大调整，新城应配合中心城调整优化，疏散中心城人口与

部分职能，培养新的产业聚集。这是通州新城进展的重要保障。

(3)通州新城位于城市的要紧进展方向上，地势平坦，土地资源充足，与中心城的交通

联系便利，进展空间巨大，这是通州新城进展的现实基础。

(4)东部次区域是城市未来重点进展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省

市的重要地区。通州、顺义与亦庄地区是承接中心城人II、职能晞解与新的产业集聚的要素

地区。通州新城位于北京城市空间结构“两轴-两带-多中心”的重要节点上。这是通州新城

进展的重大使命。

(5)国家大力推进以京津冀为核心、以辽东半岛与山东半岛为两翼的环渤海经济区的共

同进展，将形成我国新的经济增长极。在环渤海经济核心区中，京津唐三市分工协作佗潜力

巨大，其中，唐山与天津都利用港口优势进展临港工业，对北京的高端服务'也将产生更大的

需求，而通州位于北京东大门，区域战略地位突出，是北京主动参与区域分工、服务环渤海

的前沿。

4.通州交通状况与本项目交通情况

图4：北京通州区交通状况

令通州到要紧城市功能标志节点的距离：

通州一天安门20公里通州一CBD15公里

通州一天津港100多公里

通州一机场16公里

目前通州到首都机场需要30分钟左右时间，有关道路修通后20分钟就能够到达机场,

◊区域高速公路

京哈高速、北京六环、京沈高速、京津高速

令与北京市中心联系

朝阳北路、京通高速、通广路、朝阳路

◊轨道交通

己建成：轻轨八通线；规划：轨道M6、S6号线

图5朝阳北路北京皮革城项目交通示意图

本项目有两个出入口能够从朝阳北路直接进入本项FI地块，开车从本项目到达朝阳CBD

时间要比通州其他区域更为便利。本项目通过朝阳北路能够直接上5,6环线。

目前北京东火车站设在朝阳区四环，今后北京东站将设在通州，本项目离通州北京东站

距离较近。

北京一沈阳与北京到哈尔滨两条公路通过六环能够方便到达本项目，不管火车还是高速

公路都能够满足物流需要。

未来M6软道线路开通后北京市区人流能够直接做轨道交通到达。目前公共汽车在本地

站点为物资学院，今后需要协调在本项目设置有关站点。

关于北京火车东站

N匕京焕合大学机电锄

虑旅皆

生产仓库

北京联大商务学院

朝阳北路

鲁迅文学院

汉威大.

I主商叵太平庄

首都经贸大学’

保罗大度;

工建，国与

红星大

盛彪写字楼

1」商厦而建筑木材总厂

内大街,珠江发,展电"收广渠路

食会饭庄

匕人集团

少年军校

龙潭公引北曾房地产职工大学分校

王四营医5

一松榆东里

图6目前北京东火车站位置

在《北京城市总体规划;2004年—2020年）》中，新北京东站的建设，将成为进展通州新城

的切入点。随着东站的建设，北京的客运系统将实现“四主两辅”总体布局，即：北京站、

北京西站、北京南站与北京北站为要紧客站，新北京东站（通州）、丰台站为辅助客站，新北

京东站（通州）预留进展条件。

新北京东站选址通州，将强化北京通州物流中心地位，提高了本项目批发与物流价值，

方便幅射天津、河北东部、东北等地区。

5,北京通州运河核心地块功能定位

图7：北京通州运河核心地块规划功能示意图

表1通州运河核心地块规划功能表

1号：世界文化交流中心2号：滨河演艺走廊3号：国际生态居住区

超星级酒店演艺广场低密度住宅

电视观光塔文化艺术品交易中心国际学校

艺术博物馆时尚艺术街泛会所

生态艺术公园艺术家创作室文化广场

文化人俱乐部餐饮休闲风情街国际医院

4号：地区行政生活中心5号：创意产业综合体6号：商住产业综合体

地区行政中心

国家文化行政服务基地独立式制作区产品展示娱乐体验馆

（版权保护基地）

地区图书馆/医院/体育馆集合式制作区星级酒店

少年/乐龄中心/市民大学星级酒店/艺员公寓SOHO公寓SOHO

居住社区新闻资讯中心会议/展览中心

商业中心购物中心

7号：金融城

文化产业公司总部本项目需要考虑运河核心区域的规划影响，今后零售

业态重点放在6号地块。度假五星级酒店重点设在1

金融/贸易/保险

号地块。商务五星级酒店要紧设在6号地块。朝阳北

法律/会计/中介服务路项目酒店需要定位以商务型为主，注重生态环保。

浙江商业总部功能与通州商务园配合，重点吸引皮革

会议中心

类有关企业进驻。

服务式公寓

6.通州商务园

北京通州商务园，是按照北京市总体规划与城市空间战略调整的要求，为了习惯北京市

作为国际化大都市高端商务需求，顺应环渤海经济区域快速进展，由清华控股、紫光集团有

限公司与北京市通州区人民政府合作，倾力打造的国际化商务园区。

表2北京商务园汇总表

国务院批更的《北京城市总体规划2001年-2020

年》中明确指出新城承担着进一步疏散中心城人口，

聚集新增功能的职责。通州新城是东部进展带的重要

节点，是北京重点进展的新城，是北京未来进展的城

市综合服务中心，是北京参与环渤海区域合作进展的。

*侬＞o缺出%”=近・义

重要基地。•叫Y上及殳新士松

通州新城的进展目标是区域服务中心、文化产.业

:©tL上。］

基地、滨水宜居新城。按通州新城规划将在西北部形

成与CBD功能互补的商务国。OO'

北京通州商务园正是在这样的背景下产生的，它

将是通州实现新城定位与功能的重要载体与启动点。

市国资委在向市政府的金融企叶进展报告中提出了

“一区三园”计划，三园就包含了通州商务园。

通州商务园选址位于通州新城西北部的温榆河

畔，总规划面积约7.3平方公里，近期开发面积约5

平方公里。

商务园地理位置优越、环境优美，依托温榆河及

其景观资源，是北京市进展亲水型高端商务办公的首

a1：卜.”

选之地。3sV"r

项目规划

项目定位：超大型、低密度、亲水生态商务花园。

绿化率50%,综合容积率0.8,40余万平米的滨

河公园

商务办公为主，辅以配套商业与住宅

全方位的综合商务支撑体系：

五星级酒店、大型购物中心、休闲商业街、企业1111

家俱乐部、国际会议中心、配套公寓、高尔夫球场……w

商务园项目将分三期进行开发。SL_j.oa

首期用地位于通州新城外环内，占地面积约2.7Ui割

平方公里。M

首期开发分四块滚动式进行，总投资51亿元，估

计2010年完成。n

2007年底，首期首批地块土地整理将完成，2009

年商务园第一批建成区将投入使用。

首期开发完成后继续进行二期开发工作，二期约

占地2.5平方公里，计划用时3-5年完成。%

余下的200余公顷土地用作远期开发备用。

图8北京通州商务园效果图

北京通州商务园与本项目关系研究：

1.本项H北京浙商大更能够纳入通州商务园功能的一部分，重点吸引皮革、鞋业有关企

业总部入住。同时能够吸引皮革研究所与设计公司与皮革有关品牌推广机构进驻，加快皮革

高端资源的聚集速度。

2.通州商务园一期项目与本项目距离较近，本项目在商业规划方面能够充分考虑利用通

州商务园的有关开放平台与有关服务设施。

3.本项目今后能够与通州商务园联动宣传，吸引众多浙江商业企业,加速通州招商进度,

提高招商质量。通州商务园为本项目做成皮革出口中心提供了基础环境，希望通州商务园一

期早日开工。

总之，通州商务园是北京城东服务环渤海的区域CBD,北京中国皮革城有关资源是通州

商务园重点吸引的目标对象之一。

7,北京与通州经济进展指标与商业进展情况汇总

Q通州概况

通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39°36'〜40°02',

东经116°32'〜11605*。东西宽365公里，南北长48公里，面积912.34平方公里，

耕地面积453万亩。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、

大厂回族自治县、香河县相连，南与天津市武清县、河北省廊坊市交界。全区地处永定河、

潮白河洪冲积平原，地势平坦，平均海拔高程20公尺。分布13条河流，总长245.3公里，

要紧河流有北运河、潮白河、凉水河、凤港减河。勺候属暖温带大陆性半湿润季风气候

区，年日照21813小时，年平均气温13.0℃,降水4498亳米左右。

通州区历史悠久，早在新石器时期，境域内即有人类活动。西汉初（公元195年）始建路

县，后先后改称通路亭、潞县、通州、通县。1948年12月通县解放，分置通县、通州市。

1958年3月县市由河北省划归北京市后,合并为北京市通州区。1960年复称通县。1997年

4月撤销通县设立通州区。

通州区辖10个镇、1个乡、4个街道。总人口已经达到100万，其中农业人口37.18

万人。人口出生率3.81%（,自然增长率-3.42%。。

◊通州经济状况

2002年-2006年GDP增长情况

2002军2003年202年2005年2006年

2002-2006年60P增长1亿元）

图9通州GDP增长

2002年-2006年三个产业结构比

图10通州第一、第二、第三产业结构比例

通州在岗职工平均工资增长幅度

据通州区城镇居民家建的抽样调查资料显不，2007年1至6月份，通州区居民家庭人

均可支配收入为9634.99元，比上年同期增长12.2%；人均消费性支出为6580.35元，比上

年同期增长18.2%。

2006年北京人均GDP首破6000美元，清华大学国情研究中心主任胡鞍钢在北京市十次

党代会报告中明确提出，到2012年北京人均地区生产总值将达到1000()美元。5年内北京

人均收入将达到世界高收入水平，皮衣等高档服饰在北京将有较大消费潜力。

8.通州商业状况

通州社会消费总额有关数据

2006年，全区实现社会消费品零售额95.2亿元，比上年增长18.2%。在市

场总量不断扩大的同时，内部结构也发生了变化。从吃、穿、用、烧四大类商

品销售结构看，2006年吃、穿、用、烧类零售额分别完成28.2亿元、10.3亿

元、52亿元、4.7亿元，比上年分别增长5.2%、1.2%、32.5%、8.4%,分别占社

会消费品零售额的29.6乐10.8%、54.6%、4.9%。与上年同期相比，吃类、穿类、

烧类商品比重分别下降了3・7、1.8、0.5个百分点；用类商品上升了5.9个百

分点。

市场规模经营更具竞争力。积极运作生态商务园项目，加快推进物流基地

建设，图书出版发行中心、李宁总部、苏宁电器、招商局物流集团等一批重点

项目落户我区。传统服务业得到快速提升，新型商业业态进展迅速，家乐福、

万客隆、易初莲花等著名品牌商业落户通州，改造了中仓餐饮文化街、闸桥商

业街区，社区与农村商业网点建设取得新进展。2006年末，我区共有连锁门店

总数255个，比上年增加174个；营业面积17.2万平方米，是上年的1.3倍。

商饮服修网点数26087个，营业人员73604人，比上年增长2.8%。

假如北京中国皮革城进入通州一家批发销售额将远远超过目前的亿元。

通州连锁商业进展情况

自1997年物美超市进入通州，带来了新的都市消费理念。去年下半年，大中电器、苏

中电器等电器“大佬”来到通州，世纪联华又悄然登陆，通州商'也有了些许竞争味道。眼下

的通州，新移民越来越多，商业格局正谋求新的变革。

居民消费中低档产品为主

2004年8月19日，泰国正大集团2.3万平方米的易初莲花购物中心正式落户通州。

连续几天在易初莲花市内十里堡店与通州店调查中发现,通州店的日常特价品明显多于市内

店。以鞋类为例，20至80元的特价鞋摆满了整个鞋类货架，购物人群相对集中在此类商品

上.而北京市内店，同样的鞋类柜台，定价要高20元左右。

通州区商务局提供的数字显示：通州区的商业网点有16752个，但要紧商业网点大都分

布在新华大街沿线，上万平方米以上的大型商场仅有6个，3000平米以上的综合超市也仅

有7个。这组数据说明，相关于一个城区面积达4()平方公里、有着庞大移民人群的大社区

来说，通州区大型商业设施分布相对较少，居民消费水平不高。

城区商业物业的辐射与分流。八通线、京通高速开通后，拉近了通州与城区的距离。而

从目前通州购房者的整体情况看，具备定消费力的买房人要紧来白城区，特别是朝阳CBD,

这些人年龄以25〜40岁之间的年轻人居多，他们工作在城里，与城区生活、消费紧密，选

择性强，不排除被城区商业分流的可能，特别是一些高档名牌类与耐久商品的消费。

我们在市场中熟悉到，一些在市区上班、住在通州的白领阶层，要紧消费场所在市区，

他们仅把通州当成一个居住的地方。

通州现有商业，仍以中低档产品为主，只能满足居民日常消费，缺乏高品位与高品质的

消费场所。商业环境仍处于待开发阶段。

9.目前通州要紧商业分布

图12通州要紧商业布局图

＜通州各区域商业情况

朝阳路

从慈云寺桥向东的朝犯路段，与八通线并驾齐驱，这甲是通州居民老的商业中心，也是

他们进城购物的第一站。沿线的远洋天地、住邦2000、韩SHOW、财满街等项目相继推出了

很多商场。由于多年住宅开发的积存，这里的居民人口数量聚然增加，双向三车道不够宽，

有的时候晚上11点还堵车。有消息说，下半年朝阳路有望得到改造。

早年开发的华堂商场不管何时都人满为患，尽管去年下半年开业的易初莲花分担了部分

客群，但门前拥挤的状况说明，这里的消费力远远超出了商业的负荷。除了少数几家规模较

大的商铺，沿线大部分店铺都是简易的门脸房，别小看这些小店铺，租价都不低.这止匕店铺

早晚都将被拆除，新推出的商铺恰好填补了空缺，也将提升区域商业的品质，不一致的业态

组合与定位，已经显现出这里未来的商业市场前景。

北苑环岛

乘八通线没过多久便到了北苑站，这里的新华大街是通州老城区的商业中心，未来这里

依旧是通州的心脏与商业中心地带。

与朝阳路相比，新华大街的商业设施大概并不逊色。短短几年，中心区新增了很多大型

商业设施。宽敞整洁的马路，从北苑车站端起的新华大街，第一个繁华区域是西门，这儿有

西门商业市场、世纪华联超市、大中电器等大型店铺，肯德基也在此占据了一角。

再往东行驶不到3分钟，第二个繁华地段就出现在眼前，物美大卖场、华联商场、人民

商场等分踞马路两旁，由因此大中午，永与大王、麦当劳、肯德基都挤满了人，马路上人群

熙熙攘攘，颇为热闹，大有都市商业街的味道。这里的消费档次与水平不低。

通州北区

从新华大街向北是通州的北部，武夷花园是这里开发较早、规模较大的项目，普通住宅

设计，沿街的商铺已经都开业了，小有规模，是邻近几个社区居民的要紧消费场所。

以通惠河为界，两岸的产品明显不一致，南岸是以武夷花园、水恋品城为代表的普通住

宅，北片则要紧是类似珠江国际城的低密度住宅产品。

百万平方米的珠江国际城是老城区域改造的大项目，商业因而被规划为区域的生活广

场，总商业面积近10万平方米，分期建成，规划有牛活元素一条街、餐饮一条街等多个商

业区，完全使用欧式风格，要紧服务社区与周边居民的日常生活，6000平方米的物美超市

下半年将进驻该小区。

据项目负责人介绍，由于周边项目客群雷同，国际城商业定位以中高档为主。为煤护

与高品质社区相吻合的社区商业，保证投资者的利益，开发商组织了招商部，为出售的社区

商铺招租。据悉，珠江国际城的商铺买家中，投资客占5成以上。

果园

轻轨八通线北苑环岛下一站是果园环岛。用“火热”来形容目前这里商业地产开发一点

不为过。

这里是通州境内大面积社区开发集中地，轻轨以南地区全是新开发项目，在售近十个住

宅项目无一例外地先后推出了商铺，规模都在数千平方米以上，商业面积上万平方米他项目

就有苏荷雅居、世纪龙鼎、旗舰凯旋、天地美墅、世纪新城等多家。

新华联家园是这里最先开发商业的项目，期开业的商铺成了这里的标签与价格标杆，

这里的商铺总面积将近4c万平方米，近一半商铺散卖。

这里所有住宅楼盘规划的商铺基本都是临街铺面，世纪新城与天地美夔是这里商业规模

最大的两个项目。世纪新城25万平方米商业是通州政府规划的SHOPPING"ALL,由福建开

发商使用国际招商的形式，以购物与娱乐体验为主，如体验乐园、水幕电影等，购物只占商

业总面积的40%。

天地关里离轻轨自10分钟车程。一期商业面积9万平方米，坐落在别专区内，形成双

向2000米十字休闲街。起价为每平方米15800元，规划有海鲜城、影视城、书城等，单位

面积60〜5000平方米，一、二层格局，部分有三层。有消息说，通州招商局正协助招商。

梨园

卜.了轻轨梨园站，路边就建起了高高的围栏，时尚街区与园景花园分别规划了3万平方

米商业，大部分为沿街的住宅底商，单位面积为180〜8。0多平方米，售价为每平方米6500

元左右，园景花园的商业基本已经建成。

这条街长不超过100Q米，开发的住宅项目仅三四个，时尚街区与园景花园两个项目规

模最大。轻轨向北约一公里就是新开的易初莲花通州店，6万平方米商铺散卖后，不管是

政府扶持，还是由企业自主招商，经营存在难度，最终都将由市场来优胜劣汰。

从这里向东不远便是DBC加州小镇，紧邻着轻轨（临河里）站。据介绍，项目规划的商业

总面积近6万平方米，其中5万平方米将兴建一区域购物中心。

10.未来通州商业规划：

《北京市通州区商业进展规划（2005—2020年）》显示了通州商业的进展目标：至

2020年，通州将构建与北京国际化大都市性质与通州综合服务中心的功能定位相习惯，

与中心城商业互补互促的商业流通体系，确立京东商贸中心的地位。

通州商业定位三个层次

通过对通州区域特点与目标市场的分析，结合北京城市总体规划中通州的定

位，规划将通州商业的定位划分三个层次。

以承载文化、亲近自然的运河滨河区为平台，建设北方城市中独一无二的滨

水城市商业，以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造通州区商业的最大磁力点。

以东部、南部城.区新区开发为契机，发挥后发优势，建设更成熟、更现代、

更国际化、辐射更超广域的世界城市商业。

进展宜居商业服务体系，以现代商业的舒适、休闲、安全、方便、快捷来满

足消费、制造消费、引导消费，提升社区居住品质，提升居民的生活品质，吸纳

城市人口。

规划指出，商业进展模式应由渐近式进展转为跨越式进展。立足于高起点，

通过科学的商业规划，预留较充足的土地资源，快速、直接地形成新的、较合理

的商业格局，实现商业格局的跨越式进展。

商业进展紧紧围绕生活服务与产业服务两条主线。生活服务商业进展的主体

脉络是：打造四个引力点：以吸纳城市居民消费力、整体提升通州城市引力为宗

旨，全力打造四个各具特色的超广域重点商业项目。

构建三层宜居生活体系：以服务当地居民、创建宜居社区、打造宜居城市为

要紧目的，建立三个层次的宜居商业体系。

产业服务商业进展的主体脉络是建设三个都市产业服务项目，拉动都市产业

进展；完善农产品交易系统，推动区域农业产业进展；完善工业区商服配套，推

动区域工业产业的进展。

空间格局遵循多个原则

在商业的空间格局上，要紧遵循与交通节点结合、与优势资源结合、集群化

进展与节点式开发结合、突出重点、均衡布局等原则。

与交通节点结合也就是重要商业项目的选址与建设务必与交通节点结合，有

便利的交通网络体系。首先是与轨道结合，即结合轻轨站点优先进展商业空间，

商业设施位置的选择应尽量能与轻轨建立便利联系。（北京中国皮革城选址今

后要与北京M6等重点结合）

其次是与高速路网结合，重要辅射项目的选址建设要与高速路网结合，与环

渤海区域建立便利的联系。再次是与公交换乘系统结合，让区域商业项目要有通

畅与高效的交通换乘，可达性好。

与优势资源结合，要紧是与运河景观结合，与文化公园结合，与主题公园结

合。集群化进展与节点式开发结合，是大型特色商业设施集中设置，社区商业中

心集中设置，社区便利商业终端发散节点式设置。

突出重点、均衡布局。城市亮点均衡布局，直点突出；城乡均衡：城乡一体

化空间结

通州区商务局表示，目前通州的商业消费还是输出多于引进，通州将构建五

大商业引力点，谋建京东商业中心。

按照通州区商业规划，中心商业占50%,社区商业占50%（其中，社区便

利终端占10%）,人均商业体量为1.5平方米，营业面积总量到2020年将达到

176万平方米。从目前在售商业情况看，社区商铺与商业街商铺形式的比例各占

总商业形态的35%,商业中心占70%比例。

根据规划，通州区的商业网点有2.4万个，1万平方米以上的大型商场有6

个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。商场与

超市都以中低档产品为主，消费群体也以当地居民为主。

根据通州区的规划，2010年通州将建设一大批起点高、规模比较大、特色

突出的新兴商业。

结论：北京中国皮革城属于专业购物中心与物流中心，属于通州重点引进的

商业形态。选址方面需要充分与轨道交通部门与公交部门协调，甚至今后与长途

汽车站点结合设立专门停靠站点。

二、专项市场研究

1.北京皮革市场现状

北京皮革行业配套齐全，要紧包含制革、皮革机械、皮革五金、皮革化工与皮革规品等

生产企业，通过近10年来进展、演变，目前，大部分生产企业以生产皮革、皮衣、皮件产

品为主。产品要紧有各类优质皮革；各类真皮、裘皮与仿裘时装；各类箱、包、皮带、万用

手册：各类男女皮鞋、劳保鞋靴、军用靴及特型皮革产品。

90年代初期，北京皮革行业处于辉煌时.期，协会内众多企业产品享誉海内外，创有百

花、长城、卡巴奇、柏・奥迪、新世代等知名品牌，其中“百花”牌皮鞋曾获得“十大鞋王”

称号。

◊北京皮革城

北京皮革城市场

名称北京皮革城市场

地址北京市丰台区永外宋家庄顺八条4号

邮编100075

电话67625393

注册日期6/18/1997

行政区号110106

0（万元）I

注册资金

职工人数153

经营范围批发零售：皮革及制品，皮革化工，机械五金

北京皮革城是华北地区较大的经营皮革及沙发材料的专业公司。要紧经营意大利、泰

国、韩国、新加坡等十多个国家与地区的各类优质高、中档沙发皮革。目前该项目已经搬迁,

原址已经成为住宅区，皮革城的皮沙发等目前在各大家具广场之内。目前北京皮革城原址已

经成为住宅区，该项目临近老皮革厂。

◊北京楠辰皮革有限公司

（1）历史沿革

北京楠辰皮革有限公司是于2003年改制后成立的以经营皮革制品贸易为主业的专业化

集团公司，至今已有44年的进展历史。其前身是成立于一九六一年的北京市皮毛皮革行业

公司，后更名为北京市皮革工业联合公司，一九八七年又更名为北京皮革公司，企业性质为

国合合营。一九九四年，公司组建为北京轻联皮革集团公司，2003年改制为现在的北京楠

辰皮革有限公司。

注册资金：3680万元

注册地址：北京丰台区南三环东路29号

法定代表人：李曜

现办公地点：北京宣武区广外鸭子桥路35号

（2）公司现状

资产状况

截止2005年底，集团公司总资产4.19亿元。

土地房产状况

集团公司拥有较为雄厚的房地产资源，总占地面积21.5万平方米、总建筑面积10.9

万平方米。要紧位于城市南部，大部分在南三环、四环，

集团公司目前的房地芦资源利用要紧分为三类：一是直接用于生产经营；二是由于各类

原因闲置；三是用于对外出租，2005年出租收入1468.4万元。

设备状况

现有生产设备1355台（其中要紧生产设备471台，国产设备251台，进口设备1135

台）。

生产经营情况

2005年北京楠辰皮革有限公司实现产品销售收入1.802亿元；利润总额0.046亿元。

要紧经营目的及范围：制造、加工、销售皮革及制品、皮毛服装、皮鞋、箱包、腰带、

皮革五金配件及皮革化工原料。

◊正天兴裘皮市场

经营范围囊括裘皮行业的所有品种及产品，包含进口、国产的兰狐、狠狐、白狐、水貂、

獭兔、家兔、鸵鸟、海豹、貉子、滩羊、羊羔、黄狼、狗类、鼠类、猪羊皮印花等。产品有

毛皮、毛条、毛领、褥子、围脖、服装服饰等成品与半成品。

正天兴裘皮市场基础设施：

(1)市场配套服务功能齐全，服务周到，管理机制完善，内具加工企业、仓储、办公为

一体。并在2003年开办了染色厂与大型的加工园区。

(2)市场周功拥有各类大型服装批发市场、服装布料市场、服装辅料市场、童装小商品

市场、鞋类市场。

(3)政府服务机构齐全，拥有邮局、商城派出所、工商所等，为方便新来客户，市场能

够代办工商、税务等证照及代收税、费。

(4)金融网点众多，设有建行、农行、工行、交通银行、邮政储蓄所，一应俱全。

◊北京正天兴裘皮辅料批发市场

地处北京南城中轴路，北京市中台区永外高庄118号，南三环木樨园长途汽车站南三百

米，位于北京大红门服装商圈的黄金地段；占地12000立方米，拥有商户600多户。创办于

1998年的具有特色的、专业性的北京正天兴裘皮市场，至今已进展成华北最大、北京唯一

的专业化裘皮集散中心。随着市场规模的不断扩大，大型裘皮企业的不断涌入，客源与日销

售量的成倍增加，已成为国内、国际重要的具有特色的专业性裘皮市场之一。由于道路改造

旧的市场将被取缔，FI前新市场正在招商。

七新正天兴皮革批发市场状况

地址：南四环大红门西北角

开发商：威涛投资有限公司。

目前新正天兴市场正在招商。入住的商家要紧以旧市场改造搬迁过来的。一层以对外门

面为主，二层重点是仓库，

入住商家有：慧发皮革有限公司、亨达利辅料、河北永泰皮革有限公司、金狐狸皮革有

限公司、Z1公EK拉链、泰坤纺织等。

市场招商优势：

（1）商铺一期经营面积2.6万平米，库房5万平米，七千家商铺，大型停车场可容纳千

辆汽车货运，仓储办公，餐饮齐全。特别是在市场周围外商户特备生活区，满足商户全方位

经营要求.

（2）租金交一年送一年，是同类市场商铺价格的2徐，商