零售商的选址

零售商的选址学习目标本章可提供以下问题的解答：哪种类型的选址对零售商有利？每种不同类型的选址具有哪些相对优势？为何不同选址会有各自合适的零售策略？什么样的选址愈来愈受零售商喜欢？对零售商而言最重要的三件事为何？

为何商店选址对于零售商来说是重要决策？选址在顾客选择商店时是首要考虑的因素。选址决策具有策略的重要性，这是因为它可用来建立长期竞争优势。选址决策是有风险的。选址选址选址6.1选址类型零售商的选址类型可选择：独立店都市或城镇商业区购物中心非传统的选址：如机场或店中店选择选址类型选择选址类型必须进行以下的评估：商圈大小选址成本人行道和车道来往顾客量所有权管理者对商店营运的限制选址对顾客是否便利商圈(tradearea)为包含会光顾特定零售店址顾客的地理区域选址型态6.2未规划的零售选址有两种未规划的零售选址：独立店址独立店址商品站亭城市或乡镇选址中心商业区(centralbusinessdistrict)主街道(mainstreet)

内城(innercity)

独立店址独立店址(freestandingsites)是单独、隔绝的商店，且和其他零售商没有连结的一种零售选址。他们可能和其他独立店址的零售商、购物中心坐落在一起或像站亭一般，在办公大楼或购物中心里面。独立店址的优点对顾客而言相当方便（容易进入和停车）高交通流量和能见性以吸引顾客驱车前往适度的租金在标语、时间或商品上的限制较少，就象是购物中心一样。独立店址的缺点独立店址在商圈上受限制，因并没有相邻的零售商以吸引喜欢在多重商店购物的顾客。独立店址相对于干道旁商店街有较高租金，因为他们无法和其他零售商共同分担外部灯光照明成本、停车场租金或垃圾处理费用。独立店址一般会出现在交通流量小、较少顾客顺道经过的地区。

商品站亭商品站亭(merchandisekiosks)是一个小型的、暂时的销售空间，通常坐落在封闭商场的走道、机场、火车站或办公大楼大厅。例如：麦当劳的Redbox分公司，在美国生产超过3,000台租赁型DVD站亭，大多都位于超市。商品站亭的优缺点优点：商品站亭是一个增加租金收入的机会，同时可以填补空间，对于购物者而言提供更广泛的商品组合。商品站亭也能为商场带来额外的营业额。缺点：商品站亭可能会影响某家商店的收入，或者与整个购物中心的形象不符，或者与销售相似商品的某个商店产生直接竞争。都市选址和乡镇选址有一些零售商发现都市的选址是具有吸引力的，特别是在市中心，他们重新建造市中心以及周围的郊区──改造

(gentrification)。零售商的重建机会在棕色地带，也就是原先受到化学污染的工业用地。都市选址的优点都市选址的租金成本较低，并且在中心商业区选址通常有较高的交通流量。都市选址的缺点在壅塞的市中心内交通流量会有限制，停车问题也会降低顾客的便利性。零售招牌和商店营运皆会受到限制。中心商业区中心商业区(centralbusinessdistrict,CBD)指城镇里传统的商业区。因为每天的活动相当活跃，吸引了很多人和上班族在上班时间来到这个区域。中心商业区是公共交通枢纽地区，有很高的交通流量，且有大量的居民住在这一地区。中心商业区的问题选址的普及性在零售商及其顾客间逐年下降安全防备的问题停车问题主街道主街道(MainStreet)是指位于小城镇的传统购物区域，以及位于郊区或较大城市中的次要商业区。主街道VS.中心商业区主街道的租金普遍较低。主街道吸引较少的人潮。主街道一般不会提供首要中心商业区中盛行的娱乐活动。城镇规划的组织经常会对商店营运设置一些限制。内城内城(innercity)为高密度都会区，与邻近的大城市相比，其失业率较高且收入水平较低。内城的顾客保守估计每年维持850亿美元的零售购买力。虽然内城居民的收入水平较低，但大部分内城的零售商还是有很高销售量和高毛利，也因此有高利润。由于未开发市场具有潜力以及有当地政府激励，开发商逐渐将焦点放在内城开发机会。6.3购物中心购物中心(shoppingcenter)是指一群零售商和一些规划、开发和管理的商业机构。购物中心的管理者维护公共的设施(CAM)，而中心内的商店每年会依据商店大小支付费用以分摊CAM成本。大多数的购物中心至少进驻一个或两个以上重要的零售商，也就是主力商店(anchors)。邻里购物中心和社区购物中心邻里购物中心(neighborhoodcenters)和社区购物中心(communitycenters)也称之为带状购物中心

(stripshoppingcenters)，是吸引一列的商店为一个管理的单位，而停车位通常就在商店前面。这个地区并非环绕紧闭的，通常称之为开放式购物中心。主要呈现直线型、L型或者U型。主力商店小型（邻里购物中心）──超级市场大型（社区购物中心）──折扣商店、廉价商店或品类专卖店

优点：提供顾客便利的选址容易停车拥有相对较低的租金成本缺点：这些较小的购物中心由于规模较小以及缺乏娱乐和餐厅导致其商圈有限。无法抵挡气候的威胁。威力中心威力中心(powercenters)主要是由箱型零售商店（例如折扣商店、廉价商店、仓储俱乐部、品类专卖店）所组成的购物中心。威力中心采开放式的经营模式，包括几个独立的（无联系）主力商店和最小数目的小型专卖店。许多威力中心坐落于购物中心附近。购物商场购物商场(shoppingmall)是封闭的，气氛的控制，用在封闭商场的一面走道或者两面走道的零售商店来点亮购物商场。通常在购物商场的周边提供停车位。购物商场可以分类为地区（小于100万平方英尺）或是超地区（大于100万平方英尺）。购物商场的优点：提供各式各样的商品组合，并结合购物和娱乐，吸引更多购物者，且拥有一个大商圈。零售商不用担心受外部环境的影响。购物商场的缺点：购物商场的租金比带状商店街、独立零售点和中心商业区还要高。承租人不愿意让商场管理者控制他们的经营。商场里竞争激烈，许多专卖店和百货公司销售相似的商品并且地点坐落很相近。购物商场面临的挑战：许多人没充足时间可以悠闲地逛购物商场。购物商场中的大多数零售商皆销售流行性服饰，而此商品品类十年来似乎没什么成长。购物商场的建筑老旧，且地点较不佳。对主力商店承租人的吸引力降低。提高购物商场体验设立一个象是客厅的公共区域，让顾客可以休息。利用美食吸引顾客。进行商场附近商圈的人口统计调查分析。举办庆典及乐团表演。购物商场重新整修和重新建造仅有少数的购物中心是全新建造，大多是将现有的购物商场重新整修和重新建造。但是要去重建贫乏的购物商场是一大挑战，并且耗费成本。通常这些购物商场无法完全由零售商来维持并且转换成综合使用的建筑物。

生活型态购物中心生活型态购物中心(lifestylecenters)是一个有高格调专卖店、娱乐和餐厅的开放空间，其餐厅有气氛，且有喷泉设施及街道设备等公共设施。生活型态购物中心似小镇里的次级中心商业区。许多生活型态购物中心由购物商场的专卖店所组成。生活型态的优点：停车容易，因此对于购物者而言相当方便。位于高收入区，客单价较高。租金和营运限制较封闭式购物商场还要来的少，但比带状购物中心还要来的多。生活型态的缺点：比封闭式的购物商场还要来的小，也因为商圈较小，吸引比购物商场少的顾客。曝晒可能是一大缺点。流行∕专卖型中心流行／专卖型中心

(fashion/specialtycenters)主要结合高价及高质量商品的高级服饰店、精品店及礼品店，且不需主力商店。这些中心实体的设计相当精致，强调昂贵的装潢及高质量的景观美感。通常建立在有高收入阶层的商圈、旅游区或是在一些中心商业区。这些中心比传统封闭式的购物商场大，但租金成本也较传统封闭式的购物商场还高。畅货购物中心畅货购物中心(outletcenters)大部分由制造商的畅货商店所构成，有时也会包括一些廉价零售商。畅货购物中心由未经装饰的仓库转换成以景观、花园和美食广场精致设计而成的建筑物。新型态的畅货购物中心拥有完善的娱乐设施。

畅货购物中心在地理上与商品组合上，皆不会和百货公司中相同品牌的商品相互竞争。畅货购物中心也会坐落于观光地。主题购物中心主题购物中心(theme/festivalcenters)一般拥有统一主题，此主题表现在各商店建筑设计中，某种程度上也透过商品呈现出来。这些购物中心最主要的顾客是游客。主题购物中心没有大型的专业商店或百货商店，而是以餐馆和娱乐设施当作主力商店。可能位于一个有名胜古迹的地方，或在商店中尝试复制一个古迹或创造一个独特购物环境。

其他型态的购物中心泛购物中心(omnicenters)

结合不同概念的购物中心。承租商可与更多承租商分摊成本来调降公共区域维修费可以在室内开发更大的中心来创造更多的行人流量和制造更长的购物时间。例如：位于佛罗里达州的St.John’sTownCenter，分割为三个主要内容：拥有Dillard百货公司为主力商店的生活型态购物中心。拥有Dick’sSportingGoods和Barnes&Noble书店为主力商店的社区购物中心。拥有CheesecakeFactory和P.F.Chang餐厅为主力商店的商店街。6.4其他零售选址综合用途中心将几个不同用途的建筑物综合在一个复合体里，包括购物中心、办公大楼、饭店、住宅区、市政中心和会议中心。吸引因长期工作而与邻居关系破裂，并期望有更多时间在喜欢事物中享受乐趣，以及想住在社区的人们。优点：为商店带来额外的购物者对空间的利用率很高机场每平方英尺的销售额会比一般的购物商场高出3到4倍，并且租金也高出20%。因为工作时间较长、地点对员工比较不便利，所以企业必须支付较高薪资。临时选址临时选址或pop-up商店，着重在新产品或有限搭配的产品。主要回来协助顾客思忆起品牌和商店，重点不在贩售。渡假区零售商视渡假区为最佳的选址机会。医院医院越来越受到零售商重视的选择地点。主要贩卖商品给病人和探病的访客。店中店在大型商店中的商店，特别是百货公司的零售商习惯出租空间给其他零售商，例如销售珠宝或毛制品的商店。6.5选址和零售策略选址选择必需要能强化零售策略。因此，选址形态决策需要和消费者的购物行为、目标市场大小与在目标市场上的零售商定位相一致。在零售商目标市场中消费者的购物行为便利性购物(convenienceshopping)

当消费者致力于便利性购物情境，他们主要考虑的是能以最小的努力获得他们所想要的产品或服务。他们对于购买品牌、商店印象是不具差异的，并且对于价格较不敏感。他们希望购买商品时越快、越容易越好。以便利性购物为目标顾客的零售商：便利商店、药妆店和快餐店。比较性购物(comparisonshopping)致力于比较性购物情境的顾客，对于他们想要的产品或服务类型有着普遍的想法，但他们对于品牌、样式和特定零售商没有强烈的偏好。购买决策对他们而言更重要，因此会搜集信息，并且愿意在规划和购买决策上多做努力。以比较性购物为目标顾客的零售商：封闭式的购物中心、品类专卖店，此两种皆属于目的型商店──即使交通不便消费者仍会到此购物。特定性购物(specialtyshopping)当消费者属于特定性购物时，他们知道自己想要什么，并且他们不会接受替代品。他们是具有品牌以及∕或者商店忠诚，必要时他们会做额外的努力去获得想要的东西。提供顾客特定性购物的零售商同样也属于目的型商店，例如：独特的美食餐厅或提供有机蔬果的健康食品商店。目标市场的密度和选址形态选择相关的因素是零售商的目标市场规模和选址的相关性。一个好的选址是会吸引很多目标市场的顾客。商店是否接近高密度目标市场对销售专卖商品的商店而言，并不是那么重要，因为顾客会想尽各种方法去寻找这类型的商品。

独特的零售提供物当零售商具有独特性，或拥有与其他提供相同商品之零售商不同的提供物，则其选址就不是那么的重要。顾客会前往商店所坐落的选址，并且该选址则成为目的地。

6.6法规考量当对不同的选址型态作评估，则需要去审核其是否合法。

合法的议题会影响选址的决定，包括：环境议题区域划分与营建法规标志证照环境议题近年来受到瞩目的两个议题：地上物的风险，象是在建筑上使用含石棉物料或是铅管是否具有危险。掩埋在土地中的物料是否为具危险，例如，化学原料、机油、电池液等。零售商有两个对于环境风险的补救方法：对于租赁的规定，当发现这种材料时出租人应该有责任将其迁移或处理。购买保险，使其有专门的保护以防止风险发生。地区和营建法规区域划分决定特定位址可以如何使用。营建法规和法令的限制相同，具体说明建筑物的形式、招牌、大小和停车场以及特定的建筑设计。招牌对于招牌使用所设定的限制，同样会影响到特定地点的条件。证照要求证照要求可能在不同的区域会不尽相同。这些法令限制并非是永久的，但要改变它们也是很困难、耗费时间、很昂贵、必须努力