现代风格+滨湖艺术住宅大区景观方案设计

体验区专家小组会营销策略及体验区方案汇报人：城市公司项目总示范区项目创新及复制情况1、本项目：

□

创新2、本项目：

■

局部复制

□

整体复制，详下表：示范区组成部分是否复制复制对象备注售楼部建筑体块□

创新

■

复制

成都长岛国际□

创新

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复制

成都长岛国际□

创新

■

复制

南川雍锦澜庭高层92户型□

创新

■

复制

南川雍锦澜庭洋房108户型□

创新

■

复制

南川雍锦澜庭洋房128户型□

创新

■

复制

南川雍锦澜庭高层108户型□

创新

■

复制

昆明芙蓉园别墅■

创新

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复制售楼部室内样板房室内（高层87户型）样板房室内（高层99户型）样板房室内（高层113户型）样板房室内（洋房115户型）样板房室内（洋房127户型）样板房室内（别墅户型）高层样板间泛大堂、洋房实体大堂四点半学堂、社区食堂、超市景观创意样板房创意样板房创意样板房创意样板房创意样板房创意样板房□

创新

■

复制

住宅公区精装标准化2.0■

创新

□

复制□

创新

■

复制□

创新

□

复制苏州雍景园营销精神堡垒及导视备注：1、示范区组成部分需根据项目实际情况进行调整，以上仅作示意；2、样板房按实际套数填写。©CopyrightBRC2018Page

1风水意见执行反馈规划、景观风水执行反馈（装饰）正东和正北不能开门，若非要开门前面要有隔断或遮挡不能设置屏风遮挡适合开门另：

1、财务室不能在东或东南位，卫生间在东北位没有问题。2、西、西北、东北、南这四个方位可以开门开窗，而且尽量不要遮挡。3、北、东、东南、西南这四个方位不能开门开窗，而且有的要遮挡。备注：1、应叠合售楼部一层平面图2、以售楼部的沙盘为方位坐标轴的中心点；3、概念总平中需用文字标注方位图、示范区入口、售楼部入口及出口位置、前场构筑物和场地标高关系、水景位置、大型景石体量及位置、草花主色调、售楼部内有无屏风、财务室和卫生间位置等。©CopyrightBRC2018Page

2一、营销统筹1

、营销节点时间轴2、

项目推货货值一览3、营销费用预算4

、定位会回顾二、体验区1

、体验区规划篇（当地竞品分析、选址、现状分析、体块模型、规划、工程组织综控图、动线分析、竖向

分析）2、

体验区方案篇（总平面图、重要节点方案）3、

体验区细节篇（软硬景材料、户外软装、围界)4、售楼处方案(平面布置图、平面分区图、客户动线分析、效果设计意向)5、样板房方案（建造依据及选址，竞品分析、对策、风格，客户素描及功能布置、各功能空间意向）6

、体验区筹建成本7

、售楼处及样板房运营成本测算8、

体验区进度计划表©CopyrightBRC2018Page

3一、营销统筹©CopyrightBRC2018Page

41、营销节点时间轴20198月9月10月11月案名公告发布销售模式报批临时销售中心对外接待产品推介会首批次开盘（11.30）组织品牌发布会（11.2）项目首开节奏：2019.11.2-312019.8-2019.102019.8营销节点形象导入期（线上造势，产品发声）起势蓄客期（持续炒作，增长热度）开盘冲刺期（示范区即将呈现，体验升级）推广主题蓝光

改善生活（二环时代西重庆再升级）蓝光生活

改变西重庆（长岛系系生活体验区盛大开放）11.30盛大开盘阶段目标一级客储推广覆面达到100万人，到访实现6000人二级客储资产验证实现2500人三级客储开盘实现485套去化，金额3亿渠道动作竞品拦截＋社区/商超摆展＋乡镇巡演拓展全城导客，目标大客定向爆破同时进行员工推介及老业主资源深挖，多线发声活动配合产品发布会（公园系面世，外展场开放）体验与众不同（示范区开放）开盘前期持续亲子类活动配合支持1、确保样板房、示范区、售楼处如期达到开放条件；确保首批房源达到预售条件©CopyrightBRC2018Page

52、项目推货货值一览重庆江津双福773亩项目（分业态年去化情况）2019周期（年）2020202120222023202420252026.82019.11.30全年（首开）分期（南北地块）北地块（1、2、3、7#）北地块+南地块7#（合院）南地块（5、6#）合计7#（合院车位）2#（车位）3#（底商）6#（高层洋房）2#（底商）7#（合院车位）1#（车位）2#（高层洋房）7#（别墅）7#（高层合院）1#（高层洋房）1#（车位）5#（底商）5#（车位）6#（车位）分地块（#）2#（高层）3#（公寓）6#（车位）1#（高层）6#（高层）5#（高层洋房）单价涨幅面积6100-61000%63244%714679628951---------7387-13%11%12%39,46159,995189,870164,957189,613134,053738488高层4年认购金额套数24,07141536,597632120,0761,99960117,8781,73668150,9691,99676119,9871,41185---------545507777470（2019.8-2023.7）套均总价58.058.0单价涨幅面积7200-72000%75505%860314%970113%------------8479-8,37615,29660,49157,64156,188189616洋房3年认购金额套数6,0317011,01312745,66950449,59048054,508468----------1607811580102（2019.9-2022.9）-套均总价86.486.490.6103.2116.4-单价涨幅面积#DIV/0!-210000%220575%2420410%260007%282929%---------25073----1641,9731,9732,1371,9738220合院4年认购金额套数3454,351124,775125,557135,58212---------2061051（2019.9-2023.10）1套均总价336353387416453401底商3年单价面积金额单价--------180001192422334-22994------318805410172471504------228341733439581150400-（2021.9-2025.2）15041335815041738015041989615046512车位（2022.3-2026.5）金额----260459749认购签约回款301024795518361218266622114114411711,58534,6357,814

8335258,607

83352510,666

833525--35,5967,168191,381208,161182,917183,284221,145220,897147,998158,34711,00410,09734,87734,905©CopyrightBRC2018Page

63、营销费用预算项目营销费用排布：销售金额83.35亿，营销费用2.45亿，通盘营销费率2.94%以内控制重庆双福810亩项目营销费用排布时间2019年47,95535,5967,1682020年183,612191,381208,1613158.4911248.966545.8361202021年182,666182,917183,2843278.1241099.704497.3321202022年221,141221,145220,8973888.5961325.382547.8531202023年144,117147,998158,3472506.324950.082355.2931202024年11,58511,00410,09757.90460.58221.0661202025年34,63534,87734,905541.560209.4364.2701202026年7,8148,60710,66680.00063.99610.62880全项目合计833,525.00833,525.00833,525.0014423.5015001.15销售目标（万元）销售订购合计销售合同合计销售回款合计推广费费用科目（万元）912.50243.008138.865100项目团队薪酬渠道费用2500.58行政费用900营销设施运营费费用合计21630030027027024024016019961410.3755373.2935295.1606151.8314201.698499.5531175.260394.62424501.793重庆双福810亩项目营销费用排布科目备注营销推广费项目团队薪酬渠道费用项目前期亮相推广费用重（地缘广告+设计制作），后期按月均认购1.8%计算按整体货值的0.8%计算（含人员工资，提成等）前期整体货值的60%计算，随着业主资源积累，第三年开始每两年比例减低5%，薪酬佣金按0.5%计算月均10万（含人员车补，话费补贴），首年每月共计6月，9-12月增加5万置办费用行政费用营销设施运营费业务标准30万/月，开办费96万（参照悦湖物业标准20万/月，开办费60万的基础上调整），第3-4年开始每月降低2.5万，第5-6年每月降低2.5万，营销费率实际预估费率2.94%（预算口径，不含关联交易费）©CopyrightBRC2018Page

74、定位会回顾（一）项目整体定位及价值体系舒适改善型住宅+合院别墅+主题商业街重庆西区

百万方湖居生活大盘项目标主城西区

舒适改善高精品合院别墅价值高地层洋房住宅定位商业定位区域商业消费新中心

游憩体验主题风情街城市里·轨道旁·滨湖住区生活配套商业主题风情商业街重庆西区

滨湖住区精品合院©CopyrightBRC2018Page

84、定位会回顾（一）项目整体定位及价值体系二环时代

重庆西区

第一个百万方湖居生活大盘充分利用千亩湖景资源，结合湿地公园，轨道交通、主题商业街，通过产品力及价值体系的构建，打造全新社群生活重庆西区

百万方湖居生活大盘住宅核心价鹭湖极致资源鹭湖全质教育鹭湖风情商业鹭湖园林景观⚫

水果侠主题商业街便捷社区巴士垂钓俱乐部⚫⚫⚫⚫⚫⚫⚫

华丽双入口系统⚫

架空层友邻空间⚫

精致双大堂⚫

品牌幼儿园生活便民配套白鹭食堂⚫⚫⚫⚫白鹭儿童乐场滨湖慢跑系统主题景观小品天使眼系统⚫⚫⚫⚫爱情岛鹭岛渔猎岛养生岛⚫⚫⚫⚫⚫⚫⚫鹭湖花海童乐园城市农园⚫

千亩鹭湖⚫

园林秘境⚫知名中小学划艇俱乐部⚫全质培训中心鹭湖晓书馆白鹭茶室观鸟俱乐部嘉宝物业管家服务鹭湖Clubmed⚫

精品合院⚫

四点半学堂⚫

楼顶友邻空间⚫

雨露咖啡馆⚫

便民医疗机构©CopyrightBRC2018Page

94、定位会回顾（二）项目系选型及配置标准项目系选型：长岛系客群对位：刚需/首改/再改/豪改成本配置标准建筑景观示范区DDD硬装D、软装D高层洋房别墅商业B1B1DB1B1DB1B1D无无无无BBB©CopyrightBRC2018注：示范区的公区装修指售楼部装修，示范区的室内装修指样板间的硬装、软装成本Page

104、定位会回顾（三）案名建议主推：蓝光·鹭湖长岛国际备选：白鹭洲水印长洲芙蓉鹭府备注：用本地方言念出案名无歧义Page

11©CopyrightBRC2018Page

114、定位会回顾（四）项目文化定位“不出城廓而获山林之怡，身居闹市而有林泉之趣”社群生活构建，全链条配套跟进，闹中取静，静中繁华一生所向

城市久违的深蓝湖区湖是一面镜子，藏着生活的诗鹭是一个影子，藏着心里的痒生活的诗，可以用生活乐享体系去承载，完善配套，满足业主生活方方面面心里的痒，可以用精神乐享体系去承载，构建社群生活，满足业主精神向往©CopyrightBRC2018Page

124、定位会回顾（五）价格策略本项目可实现住宅均价估计为：现阶段版本：高层7387、洋房8479、合院约25073元/㎡，预计2019.11.30首开高层6100、洋房7200元/㎡。12月开合院21000元/㎡因为本项目地段、周边配套资源弱于区域内恒大金碧天下、时代广场等在售项目，但是景观视野等优于它们，预计伴随区域打造，后期将提升整个板块的单价水平，也满足项目本身对价格需求。建面均价-元/㎡年销量套项目去化率对客户吸引力评价大盘规划+品牌房企+教育指标大盘规划+品牌房企+教育指标区域规划+湖景资源（经委会正式会版）恒大金碧天下（高层）800012723054095%以上95%以上95%以上（含1500元/㎡精装修）恒大金碧天下（洋房）9300（含2000元/㎡精装修）城海滨江春城（联排）9000起价6100整盘均价7387本项目高层本项目洋房1554套395套10套95%以上95%以上95%以上百万方大盘+乐园+小镇生活方式+湖景百万方大盘+乐园+小镇生活方式+改善住区+湖景芙蓉系产品+独立组团+湖景资源+社群生活起价7200整盘均价8479起价21000整盘均价25073本项目合院©CopyrightBRC20184、定位会回顾（一）产品分析-项目及产品定位概念方案户型配比及均价（高层）整体均价：7387元/㎡建筑形态建筑面积（㎡）南向套数占比赠送面积（㎡）套型梯户比

开间数量套数单配（临水果侠）1房1卫385255/7110520.9%0.1%0.7%3.041.952.887.70%3.60%4.90%41.0454.9557.8822.20%22.20%22.20%333否否否6000600060005556567857012331333#地块小户///型（临湖）1房1卫（临湖）2房1卫7987//3344.4%7.559.56%86.5597.2619.85%19.85%33否否73987398675366185864（竖厅，2房）3房1卫（竖厅，小3房）高层（32F）213827.9%10.2611.79%T83房2卫9999（竖厅，正3////2472117258632.2%15.3%7.6%9.626.187.319.939.72%6.24%6.47%108.62

19.85%105.18

22.23%120.31

22.23%3333否否否否7398739873987398674369636948672473738473房）3房2卫（竖厅，正3房）小T6大T63房2卫11399（横厅，正3房）高层（32F）3房2卫（竖厅，正32783.6%10.03%

108.93

20.55%房）3房2卫111125（竖厅，正3//2783.6%10.2512.159.23%9.72%121.25

20.55%137.15

20.55%33否否73987398677367438292房）3+1房2卫（横厅）合并2783.6%7669100.0%——©CopyrightBRC2018Page

144、定位会回顾概念方案户型配比及均价洋房整体均价：8479元/㎡建筑形态建筑面积（㎡）套数占比地下室地上赠送后花园套型套数赠送率赠送面积

赠送面积（㎡）

（㎡）实得面积

面积（㎡）

（㎡）3房2卫115127（竖厅+阳光

784花房）50.51%41.24%///17.87

15.54%

132.8719.39

15.27%

146.3919.83

13.96%

161.83///1.51.51.5///14.10%13.04%12.94%333///否否否733973567440988479847984793+1房2卫洋房

标准（8F）

层（横厅+阳光

640花房）1081204房3卫142（横厅+阳光

128花房）8.25%100%合计1552合院别墅整体均价：25073元/㎡，总价350-450万赠送后实得面（㎡）建筑形态建筑面积（㎡）套数占比地下室赠

地上赠送面送面（㎡）

积（㎡）花（套型套数赠送率3+1房3卫140

（横厅+双套房

24+花园）47.06%//28.5148.6419.44%

168.5127.02%

228.64145223030地上地上3.6+3.33.6+3.3//14.414.4*10.217.7*13.525073351别墅合院4房4卫180

（横厅+三套房

27+花园）52.94%100%19017.725073451合计51注：洋房地下室赠送面积不能计入夹层和车库的面积注：室内挑空的赠送面积，只计入可改为室内空间的面积，原则上双拼、类独栋的挑空面积不计入，联排、叠拼的挑空面积可计入©CopyrightBRC2018Page

15二、体验区©CopyrightBRC2018Page

162、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.1

当地市场竞品景观考察分析竞品项目一：金碧天下开发商：恒大售价：高层

8200元/平米

起景观单方：大于400元/平米设计风格：欧式软景特点：规则式种植、空间序列感强硬景特点：轴线对称、小品构筑物丰富项目特点：成本投入高，轴线清晰，景观大气简洁对项目景观影响：合理分配景观成本投入，在小区大门及细节上超越竞品，注重软景打造，提升业主体验感及归属感。2、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.1

当地市场竞品景观考察分析竞品项目一：中梁首府开发商：财信售价：高层

8500元/平米

起景观单方：大于400元/平米设计风格：法式软景特点：规则式种植、空间序列感强硬景特点：轴线对称、小品构筑物丰富项目特点：成本投入高，轴线清晰，景观大气简洁对项目景观影响：合理分配景观成本投入，在小区大门及细节上超越竞品，注重软景打造，提升业主体验感及归属感。1、体验区规划篇选址◼

项目交通便利，紧邻南北大道、九江大道、轨道17号线和5号线枢纽站、高铁江津站4公里◼

紧邻团结湖，亲水景观优越.©CopyrightBRC20181、体验区规划篇选址选址原因◼此处临近主干道及轨道站点，靠近湿地公园展示区，三面环水，给客户带来未来生活的体验。◼集中商业与示范区结合，未来更能增加人气。◼乐园后期展示需要人气和商业服务。示范区商业乐园©CopyrightBRC2018Page

202、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.3

体验区现状分析地上物现状：域内主要构成为现状农房5栋（未拆除），水塘，耕地、农田、苗棚3个现状村庄：无村庄聚点，有5农房未拆现状水系：区域内有部分水塘现状道路：主要为1条现状村村通道路高压线：地块范围内无高线走廊，无大型管网经过1、体验区规划篇体块模型示范区区位示意图（上图仅示意）©CopyrightBRC2018Page

221、体验区规划篇规划对标项目售楼部立面：成都长岛国际景观示范区：成都长岛国际样板间风格：重庆水岸公园合肥半岛公馆景观总平面共约

35648平方，共

3205.255万元（包括部分湿地公园）面积：2664㎡，800元/平米公区面积：3617㎡，700平米私家花园面积：280㎡，1800元/平米林荫车行道：约1021

㎡，单方

800

元，计81.68万林荫大道：约

2363

㎡

，

永久，单方

800

元，计141.78万停车场：约4000㎡，单方600元/平方，计240万元商业：约2732㎡，单方700元/平方，计191.24万元，面积：2363㎡，600元/平米面积：2732公区面积：2363㎡，700元/平米私家花园面积：300㎡，2000元/平米面积：4000㎡，600元/平米㎡，

元700

/平米售房部前场：约11840㎡

，（永久）约5088㎡，单方1200元/平方，计610.56万元。（临时）约6752㎡，单方1000元/平方，计675.2万元，共计：1285.76万元。售房部后场：约2664

㎡

，永久约：2565㎡

，临时约：99

㎡

，单方800元/平方，共计213.12万元。洋房区展示区：公区约

3617

㎡

，（临时）约681㎡，单方

700

元

计253.19万，私家花园：约280㎡，单方

1800

元

计50.4万，共计：303.59万元别墅样板区：公区约2363

㎡

临时约：158

㎡

，单方

700

元

计165.41万，私家花园：约300

㎡

，单方

2000

元

计60万，共计：225.41万元。别墅区前场：约1921

㎡，单方1500元，计288.15万元。面积：1021㎡，800元/平米面积：1921㎡，1500元/平米乐园入口广场面积:5088㎡，1200元/平米团结湖面积：6752㎡，1000元/平米乐园大门：约1500万元（包含前广场）面积：3127㎡，750元/平米湿地公园展示区：约

3127平方，永久，单方

750元，计

234.525万©CopyrightBRC2018Page

23模板1、体验区规划篇工程组织综控图①

本项目

要

实施示范区，示范区属性为

永久

（临时/永久）；②

示范区拟采用

随大区整体验收（临建验收转正式/随大区整体验收）

的验收方式，后期验收由

（总包/其他）负责；③

示范区对本次招标范围内的施工内容存在影响，处理策略为：

将示范区土建工作纳入一家总包即7号地块土建总包范围

（详细描述）④

本项目

有

实体样板房，处于

示范区范围内

，实体样板房（洋房、合院）呈现时间

2019.12.22

；异地样板房展示时间

2019.11.2。示范区隔离围挡（高5M）示范区基本信息一览表2019.7.1开工时间开放时间2019.11.1实体样板间开放时间2019.12.222019.11.1异地样板间开放时间示范区客户车流动线Page

24©CopyrightBRC20182、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.3

体验区现状分析2、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.3

体验区现状分析2、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.3

体验区现状分析2、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.6

体验动线分析2、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.6

体验动线分析2、体验区——2.1

体验区规划篇2.1.7

体验区竖向分析2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.1

体验区体验点方案布置

——

总平面图131098715412132614112、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——停车场区域（形象及导入段）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——停车场区域（形象及导入段）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——停车场区域（形象及导入段）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——迎宾大道（形象及导入段）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——迎宾大道（形象及导入段）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——商业展示区及转换节点（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——商业展示区及转换节点（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——商业展示区及转换节点（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——售房部前场区（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——售房部前场区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——售房部前场区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——售房部前场区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——售房部前场区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——体验区后场2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——体验区后场2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——体验区后场2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——洋房样板区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——洋房私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——洋房私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——洋房私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——洋房私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——洋房私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——别墅区（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——别墅区（大门展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——别墅区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——别墅私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——别墅私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——别墅私家花园（形象展示）2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——高层样板区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——高层样板区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——高层样板区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.2

体验区方案篇2.2.2

体验区方案布置——湖边公园体验区2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.1

体验区软硬景材料分析——软景（重在视线焦点空间材料）2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.2

体验区软硬景材料分析——软景2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.2

体验区软硬景材料分析——软景2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.2

体验区软硬景材料分析——软景2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.2

体验区软硬景材料分析——软景2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.2

体验区软硬景材料分析——软景2、体验区——2.3

体验区细节篇2.3.2

体验区软硬景材料分析——软景3、体验区细节篇围界围挡广告范围如下：©CopyrightBRC2018Page

784、售楼处方案一层平面布置图内装风格:复制成都373长岛国际（美式大都会风格）产品配置标准：A/B/C+/D/E一层平面布置图©CopyrightBRC2018Page

794、售楼处方案二层平面布置图内装风格:复制成都373长岛国际（美式大都会风格）产品配置标准：A/B/C+/D/E©CopyrightBRC2018Page

804、售楼处方案平面分区图序号

功能面积㎡1接待厅9623浅谈区深谈区83954沙盘区3005品牌展示区环形水吧区收银26.512026678过道469VIP23101112131415总面积卫生间收银办公配电室楼梯间电梯厅库房47125272032958.5©CopyrightBRC2018Page

814、售楼处方案平面分区图序号

功能面积㎡1休息室兼洽谈区3523经理室21.568开敞式办公区4物业办公室25.55会议室403566卫生间7男更衣室女更衣室办公区过道储藏室889352.5771011大库房总面积353.5©CopyrightBRC2018Page

824、售楼处方案客户动线分析©CopyrightBRC2018Page

834、售楼处方案效果设计意向——前台接待区©CopyrightBRC2018Page

844、售楼处方案效果设计意向——接待前厅©CopyrightBRC2018Page

854、售楼处方案效果设计意向——沙盘展示区©CopyrightBRC2018Page

864、售楼处方案效果设计意向——洽谈区©CopyrightBRC2018Page

874、售楼处方案效果设计意向——洽谈区©CopyrightBRC2018Page

884、售楼处方案效果设计意向——室内装饰柱©CopyrightBRC2018Page

895、样板房方案样板房建造依据及选址户型配比面积(㎡)产品洋房小计户型115127142面积比47.5%42.9%9.6%100.0%3.6%25.4%33.4%15.8%9.1%套数比50.52%41.24%8.25%套数

栋数90160.0081280.0018176.00189616.0026559.50186006.00244286.00115941.8066318.0027422.0030958.0034913.16732404.463360.00784640128100.00%

155279879999113994.43%28.37%32.80%15.55%7.78%3.69%3.69%3.69%334213824721172586T8总地块高层小T6大T63.7%4.2%4.8%278278111125278小计高端住宅100.0%40.9%59.1%100.0%100.00%

753614018047.06%52.94%100.00%2427514860.008220.00小计总面积930240.469139备注：销售样板间展示的户型，必须为主力户型。（样板房选择必须满足此条）样板房建造依据：1、高层-87，99样板房：为货值较大，且数量最多户型；2、高层-113样板房：使用面积较大且沿湖，为打造更好的展示效果；3、洋房-115，127样板房：为货值较大，且数量最多户型；4、别墅-180样板房：为货值较大，且数量最多户型；©CopyrightBRC2018Page

905、样板房方案售楼部样板房建造选址洋房实体样板间+实体大堂洋房实体样板间+实体大堂售楼处四点半学堂+社区食堂+超市别墅实体样板间高层临时样板间+泛大堂©CopyrightBRC2018Page

915、样板房方案竞品分析、对策、风格——高层87户型竞品分析对

策中梁首府高层样板房也为港式风格，但时间有点早，呈现的效果较为陈旧；硬装和软装设计都没有记忆点，市场竞争力较弱。1、区别竞品，打造爱马仕港式风格，凸显质感；2、用生活化的场景，让客户有情景化的带入；3、用现代港式风格匹配相对紧凑户型，凸显现代快节奏的人群与生活方式；4、注重收纳空间的打造，不但在固定装饰上，同时在软装部品细节上体现；5、迎合年轻客户的品味，以安居者+重教者，小太阳家庭为主，体现价值感，看重性价

比，关注功能性，保证产品的时尚感、前卫感；6、风格、用材、色调、氛围营造等均要增加品质感，体现项目的高端性；7、收纳分类清晰收纳量大，功能细节到位，如干湿分离。设计风格复制蓝光地产重庆雍锦澜庭高层92样板间，现代港式风格（迭代）©CopyrightBRC2018Page

925、样板房方案客户素描及功能布置——高层87户型高层样板房：T8-87平三室两厅一卫产品配置标准：A/B/C/D/E脚本主题：男主人：29岁江津人，大学毕业后一直留江津工作，企业白领，本科学历，喜爱运动和电影，非常顾家，最求有品质的生活女主人：23岁重庆人，个体经营，爱好时尚与购物，经常在节假日及双休日外出旅游。儿子：

乖巧的小男孩3岁，性格活泼。设计风格：港式现代风格，凸显年轻时尚气息设计要求：体现户型的功能性、动静分区的动线，竖厅的空间感与通透性，体现客户的时尚、品味感，描绘生活场景的趣味感。©CopyrightBRC2018Page

935、样板房方案各功能空间意向——高层87户型©CopyrightBRC2018Page

945、样板房方案各功能空间意向——高层87户型©CopyrightBRC2018Page

955、样板房方案各功能空间意向——高层87户型©CopyrightBRC2018Page

965、样板房方案竞品分析、对策、风格——高层99户型竞品分析对

策恒大金碧天下样板房为精装交付，软装为美式风格；其美式风格是深色调的美式，给人感觉较为沉闷，呈现的装饰效果不理想，需要有所突破。1、以三代同堂的家庭为主，注重功能性；2、样板房注重休闲氛围，打造休闲温暖的品质空间；3、展现横厅震撼感，细节打造体现品质感、温馨家庭感；4、采用区别于其他样板间风格的美式风格，引导客户的生活意向，体现别样的生活情趣；5、区别周边竞品风格，给予新的装修风格体验；6、装饰软装风格中体现休闲，精致和艺术感的氛围，让人如同置身于别样的异国风情。设计风格复制蓝光地产重庆雍锦澜庭洋房108户型样板间，美式风格。©CopyrightBRC2018Page

975、样板房方案客户素描——高层99户型高层样板房：T8-99平三室两厅两卫产品配置标准：A/B/C/D/E脚本主题：男主人：33岁，九龙坡人，随工作搬迁江津并生活江津，企业管理层，收入中等偏高，因工作会往返主城与江津之间。女主人：31岁，江津人，医疗从业者，性格温雅，家里有两个孩子，重视子女成长环境及教育。儿子：6岁左右，性格乖巧，平时学习艺术。设计风格：经典美式风格，营造富贵生活气息设计要求：体现横厅的奢阔大气与开阔视野大主卧套房的豪华感，彰显各功能空间的空间感与相互区分的功能性。©CopyrightBRC2018Page

985、样板房方案各功能空间意向——高层99户型©CopyrightBRC2018Page

995、样板房方案各功能空间意向——高层99户型©CopyrightBRC2018Page

1005、样板房方案各功能空间意向——高层99户型©CopyrightBRC2018Page

1015、样板房方案各功能空间意向——高层99户型©CopyrightBRC2018Page

1025、样板房方案各功能空间意向——高层99户型©CopyrightBRC2018Page

1035、样板房方案竞品分析、对策、风格——高层113户型竞品分析对

策金科集美郡高层样板房为法式风格，装饰风格特点较突出，倾向于现代法式；但户型不是大横厅，此项目的户型大横厅更加有市场竞争力，样板间装饰效果更加。1、迎合成功人士的居住品质和生活品味，以二孩家庭为主，注重生活的空间尺寸；2、样板房注重温馨氛围，打造蓝色新古典法式空间；3、为保证第一时间给予客户震撼感，以大横厅亮相，客厅通往阳台的落地窗扇面大，透光强；4、风格、用材、色调、氛围营造等均要增加品质感，体现项目的高端性；5、装饰软装采用震撼奢华的新古典法式风格，凸显生活的高端品质和复古情怀；6、房间设置上特别地设置了双儿童房，儿女双全，酷调休闲的男孩房和新鲜甜美的婴儿房，体现了人性化的设置；7、新古典法式风格体现了户主设定的深厚底蕴，一进入房间就会传达户主的实力与品位。设计风格复制蓝光地产重庆雍锦澜庭洋房128户型样板间，新古典法式风格。©CopyrightBRC2018Page

1045、样板房方案客户素描——高层113户型高层样板房：113户型T6-113平三室两厅两卫产品配置标准：A/B/C/D/E脚本主题：男主人：36岁，江津人现居大渡口，已在主城工作生活多年。爸妈在江津老家。喜好一家人在一起，需求房屋面积大，能满足一家人居住。女主人：37岁，涪陵人与丈夫生活在大渡口，私企财务。注重户型设计细节及居住舒适度。儿子：8岁左右，活泼好动，平时学习艺术。女儿：3岁左右，性格乖巧设计风格：古典法式风格，营造高雅艺术气息设计要求：体现横厅的奢阔大气与开阔视野大主卧套房的豪华感，彰显各功能空间的空间感与相互区分的功能性。©CopyrightBRC2018Page

1055、样板房方案各功能空间意向——高层113户型©CopyrightBRC2018Page

1065、样板房方案各功能空间意向——高层113户型©CopyrightBRC2018Page

1075、样板房方案各功能空间意向——高层113户型©CopyrightBRC2018Page

1085、样板房方案各功能空间意向——高层113户型©CopyrightBRC2018Page

1095、样板房方案各功能空间意向——高层113户型©CopyrightBRC2018Page

1105、样板房方案竞品分析、对策、风格——洋房115户型竞品分析对

策金科集美郡洋房样板房为法式大都会风格，装饰风格特点较突出，但户型不是大横厅，此项目的户型大横厅更加有市场竞争力，样板间装饰效果更加。1、以三口之家为主题，打造温馨法式，制造梦幻法式情怀；2、温馨的色调，加上鲜花植物的点缀，尽情品位生活的惬意；3、舒适的空间尺度，加上法式风情的传达，让生活时刻充满仪式感；4、各种功能房间一应俱全，四房双卫的空间打造更加全面；5、浪漫唯美的法式风情搭配粉嫩的公主房，样板间主题更加明确，记忆点统一；6、项目所在地非主城，法式风格在当地能增加新鲜感，同时传达简约法式的亲近感，

带动客户购买欲望。设计风格复制蓝光地产重庆雍锦澜庭高层108户型样板间，简约法式风格。©CopyrightBRC2018Page

1115、样板房方案客户素描——洋房115户型洋房样板房：脚本主题：男主人：47岁，江津本地原住民，企业职工，收入一般，平时重视子女教育及居住环境。115平三室两厅两卫产品配置标准：A/B/C/D/E女主人：44岁，江津本地原住民，企业职工，看重开发商实力，小区品质及绿化配套。女儿：16岁左右，性格活泼，即将步入高中。设计风格：轻法式风格，营造雅致品质生活设计要求：体现竖厅的空间感与通透性，与开阔视野大主卧套房的豪华感，彰显各功能空间的空间感与相互区分的功能性。©CopyrightBRC2018Page

1125、样板房方案各功能空间意向——洋房115户型©CopyrightBRC2018Page

1135、样板房方案各功能空间意向——洋房115户型©CopyrightBRC2018Page

1145、样板房方案各功能空间意向——洋房115户型©CopyrightBRC2018Page

1155、样板房方案各功能空间意向——洋房115户型©CopyrightBRC2018Page

1165、样板房方案竞品分析、对策、风格——洋房127户型竞品分析对

策中骏样板房洋房样板房为新亚洲风格，色彩以稳中的深色调搭配灰色调，沉稳有力，但缺乏记忆点。1、以四口之家为主题，匹配大户型，打造家族的大家风范；2、强烈视觉冲击的中国红色调搭配金属色和木色，新颖有记忆点，新旧的设计元素和材质的碰撞给人留下深刻印象的同时，体现出时代与历史的对话；3、舒适的空间尺度，加上中式风情的传达，让生活时刻充满仪式感；4、各种功能房间一应俱全，四房三位卫的空间打造更加全面，充分地满足每位家庭成员的使用；5、唯美含蓄风情搭配鲜艳的女孩房，样板间主题更加明确，记忆点统一；6、项目所在地非主城，跳跃的主题新中式风格在当地能增加新鲜感，同时传达大盘大户型大风格的震撼品质，

带动客户购买欲望。设计风格复制蓝光地产昆明芙蓉园别墅样板间，新中式风格。©CopyrightBRC2018Page

1175、样板房方案客户素描——洋房127户型1脚本主题：洋房样板房：男主人：36岁，江津人现居大渡口，已在主城工作生活多年。爸妈在江津老家。喜好一家人在一起，需求房屋面积大，能满足一家人居住。女主人：37岁，涪陵人与丈夫生活在大渡口，私企财务。注重户型设计细节及居住舒适度。儿子：8岁左右，活泼好动，平时学习艺术。127平四室两厅两卫产品配置标准：A/B/C/D/E女儿：3岁左右，性格乖巧设计风格：新中式式风格，营造优雅传承气息设计要求：中国传统风格的新式演绎，彰显传承有序的文化脉络，体现各功能空间的空间感与相互区分的功能性。©CopyrightBRC2018Page

1185、样板房方案各功能空间意向——洋房127户型©CopyrightBRC2018Page

1195、样板房方案各功能空间意向——洋房127户型©CopyrightBRC2018Page

1205、样板房方案各功能空间意向——洋房127户型©CopyrightBRC2018Page

1215、样板房方案各功能空间意向——洋房127户型©CopyrightBRC2018Page

1225、样板房方案各功能空间意向——洋房127户型©CopyrightBRC2018Page

1235、样板房方案各功能空间意向——洋房127户型©CopyrightBRC2018Page

1245、样板房方案竞品分析、对策、风格——别墅180户型竞品分析对

策项目周边区域无此种类型的竞品项目。1、合院别墅样板房是整个项目户型的点睛之笔，诠释了芙蓉系的唯美情怀和蓝光的品质目标；2、中式的芙蓉系外立面，叠加室内的现代中式轻奢装饰风格，完成了自然到提升的氛围。3、宽敞的空间尺度，加上功能空间的完善布置，让生活时刻充满厚重的仪式感；4、各种功能房间一应俱全，五房三位卫的空间打造更加全面，充分地满足每位家庭成员的使用；一层从客餐厅可以滑门而入情调的芙蓉花园，二层更有大露台布置为茶室空间，体现了丰富而有质感的生活。5、芙蓉风华，必然是精品的体现。设计风格创意型现代中式轻奢风格。©CopyrightBRC2018Page

125客户素描——别墅户型脚本主题：男主人：48岁，居住主城南岸区，建材生意人。平时工作涉及外出各区域，具备一定合院别墅样板房：180平四+1室两+1厅五卫产品配置标准：A/B/C/D/E经济实力。注重生活享受和圈层拓展。女主人：42岁巴南人，与丈夫一起经营建材生意，帮忙打下手。通过生意能结交到追求生活品质的朋友，平时交圈会涉及到奢侈品。喜好品牌影响力及尊崇感。设计风格：轻奢风格，营造低调奢华的调性设计要求：体现优质品质的氛围，质感饱满，体现低调奢华，追求品质前沿的居住品质，于品质与奢华中洗涤人心。©CopyrightBRC2018Page

1265、样板房方案客户素描——别墅户型人物背景描摹男主人：

48岁

职业

：建材公司老总男主人是地道的本地人，经营建材生意，常穿梭于各类社交活动。喜欢品茶和运动，拥有广泛的游厉，追求高品质生活，工作之余喜欢与朋友一起品茶、打高尔夫球、健身。女主人：

42岁

职业

：金融投资人女主人毕业于名牌大学，从事金融工作。拥有深厚的文化底蕴，有较高的时尚品味。经常在世界各地参加金融活动，喜欢收藏珠宝和各种包包。工作之余喜欢打羽毛球、练瑜伽、健身。儿子出生后，会特意抽时间陪他们旅游、运动，希望给孩子们留下美好的童年回忆。男主人父母：

68岁

职业

：老教授（均已退休）男主人父母均是退休教授，退休在家颐养天年，喜欢养些花花草草。偶尔过来住，享受天伦之乐。公子：

12岁儿子12岁，正在上国际小学，性格开朗、活泼好动，喜欢多种体育运动，尤其喜欢滑板和赛车。经常跟父母一起出国旅游，希望玩遍全世界的迪士尼乐园和环球影城。©CopyrightBRC2018Page

1275、样板房方案平面布置方案——别墅户型空间对称轴空间对称轴入口©CopyrightBRC2018Page

1285、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1295、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1305、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1315、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1325、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1335、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1345、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1355、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1365、样板房方案意向方案——别墅锅具收纳调料收纳©CopyrightBRC2018Page

1375、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1385、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1395、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1405、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1415、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1425、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1435、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1445、样板房方案意向方案——别墅©CopyrightBRC2018Page

1455、样板房方案意向方案——别墅©Copy