城镇老旧小区改造适宜推广应用技术手册

城镇老旧小区改造适宜推广应用

技术手册（试行）

江苏省住房和城乡建设厅

2022年6月

1总体要求

1.0.1为提升百姓居住空间和环境品质，编制本手册，以期为江苏省城镇老旧小区

改造工作提供技术支持。为便于公众理解和技术人员实施，采取了图文并茂的方式。

1.0.2本手册适用于江苏省2000年底前建成的城市或县城（城关镇）建成年代较

早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈

的住宅小区（含单栋住宅楼）改造。其他城镇老旧小区改造可参照实施。

1.0.3城镇老旧小区改造应遵循“以人为本”的原则，落实建设领域碳达峰碳中和目

标，以绿色建筑的安全耐久、资源节约、健康舒适、生活便利、环境宜居等为性能导

向。

1.0.4城镇老旧小区改造除可参照本手册外，还应符合国家、行业和江苏省现行标

准规范的规定。同步实施节能改造时，可参照《居住建筑热环境和节能设计标准》

（DB32/4066）实施。

2基本原则

2.0.1城镇老旧小区改造应因地制宜地选取成熟技术，多部门协同进行。

2.0.2制定城镇老旧小区改造方案时应在前期策划、技术方案、实施步骤等方面与

各专项改造方案有机衔接，统一实施。具体内容包括：

1给水设施（含二次供水）改造应与地区规划、提高供水水质、节能减排、降低

供水管网漏损、信息化管理相结合。

2排水设施改造应与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合。

3环卫设施改造应与垃圾分类工作相结合。

4小区道路改造应与停车设施建设相结合。

5园林绿化改造应与相邻用地标高相协调，并与道路绿化、相邻建筑景观环境、

室外活动场地、基址雨水消纳、水资源条件、场地相结合。

6管线改造应与强弱电入地相结合。

7改造应与历史城区、历史文化街区、历史建筑创新保护利用相结合。

3安全耐久

3.1结构安全提升

1、安全性评估

老旧小区住宅安全性评估

1）技术简介

老旧小区住宅安全性评估是指改造前，应用先进的无损检测等技术，由专门的机

构对住宅进行安全性、可靠性鉴定，以便采用绿色环保、对住户干扰小的加固补强措

施，提高老旧小区住宅的安全性和耐久性。

2）技术应用

2

老旧小区住宅安全性评估重点是对梁、柱等建筑结构构件的可靠性、抗震性能，

及对公共走道、建筑外立面、屋面等部位的非结构构件、设施的可靠性及消防安全等

进行分析评估。

3）相关规范

可参照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292）。

2、抗震加固

钢筋网＋砂浆抗震加固技术

1）技术简介

高强不锈钢绞线网+高强聚合物砂浆加固方法是近年来开发的新型加固技术。方

法是将预先编织好的高强不锈钢绞线网张紧，用膨胀螺栓固定在被加固的混凝土构件

表面，然后抹20mm-40mm厚高强聚合物砂浆。其原理是通过高强聚合物砂浆与被加

固构件混凝土面的黏合力，将被加固构件所受到的外荷载作用力传给高强不锈钢绞线

承担1。主要使用的材料包括高强不锈钢绞线网片、聚合物砂浆、固定端与张拉端锚板、

张拉螺杆和锚栓等。

2）技术应用

施工要点：a.当加固层较厚时(3-5cm)，聚合物砂浆粉刷要分2-3层施工，每层厚

度约1.5cm，待其表面稍干时，进行下一次涂抹。当施工面积较大时，可采用喷涂；

b.钢绞线网安装技术要求较高，施工时特别应对钢绞线加以预应力处理至张拉绷紧；

c.钢绞线和聚合物砂浆张拉后应紧绷且张力尽可能一致,保证钢绞线背后填充饱满的

聚合物砂浆。

图3.1-1高强钢绞线聚合物砂浆加固

建筑全室外抗震加固技术

1）技术简介

该技术为功能改善与安全性能提升一体化改造成套技术，创建了“全室外、不搬

迁、不扰民”的绿色化改造模式，主要包括：增设电梯与抗震加固一体化技术、加梯

加层与抗震加固一体化技术、保温节能与抗震加固一体化技术等。

1薛彦涛,范苏榕.传统抗震加固技术与抗震加固新技术的介绍[J].工程建设与设计,2006(8):4.

3

在建筑节能改造与抗震加固及增层一体化改造中，要注意节能材料的选择。以往

工程中选用的多为有机发泡材料，与这些传统有机材料相比，玻化微珠保温砂浆为绿

色无机保温材料，环保无毒害，不会危害人体健康。

图3.1-2全室外加固设计平面图

2）技术应用

主要包括以下步骤：a.在现有的多层住宅室外楼梯间或天井处对应位置增设混凝

土剪力墙电梯井筒；b.在现有的多层住宅外围墙体外侧采用钢丝网水泥砂浆面层或单

面混凝土板墙进行加固。

消能减震技术

1）技术简介

消能减震技术是在建筑结构的某些部位，如层间空隙、节点连接部分或者连接缝

等位置安装消能减震装置，或者是将结构的支撑、连接件或非承重剪力墙等一些次要

构件设置为能够消能的构件。在地震来临时，这些装置或者构件可以通过摩擦、塑性

变形、粘滞液体流动等变化，为结构提供较大的阻尼，消耗地震动输入的能量，消减

主体结构的地震动反应，从而起到保护主体结构安全的作用。

消能减震技术与传统的加固技术相比主要优势有：a.施工现场无湿作业，基本不

影响原建筑的正常使用；b.能在保持原建筑外貌不变的前提下，实现提高抗震能力和

改善使用功能的协调；c.消能效果明显，结构经过合理的设计，可以满足各种设防烈

度下的抗震要求；d.可以有效地节约经费和缩短工期。

2）技术应用

图3.1-3黏滞性消能图3.1-4黏滞阻尼墙

4

图3.1-5黏弹性消能器图3.1-6摩擦型消能器图3.1-7开孔式加劲软钢阻尼器

采用消能减震技术加固既有住宅具体设计流程如图3.1-8所示。主要设计步骤有：

a.加固前对原结构进行抗震性能评估，明确存在的缺陷；b.设定加固后结构的性能水

准目标；c.耗能装置的配置和参数设计；d.减震控制效果分析；e.原结构构件加固形式

确定；f.抗震验算与安全性评价。原房屋结构的抗震性能评价工作主要由检测单位依

据相关鉴定规范进行，消能减震设计主要由加固设计单位或相关耗能器产品单位完

成，而原结构构件加固及加固后房屋抗震能力评估主要由加固设计单位进行2。

图3.1-8采用消能减震技术加固设计流程

3）相关规范

可参照《建筑消能减震技术规程》（JGJ/297）、《既有建筑消能减震加固技术规程》

（DB32/T3753）、《建筑消能阻尼器》（JG/T209）、《消能减震加固技术规程》

（TCECS547）。

建筑隔震技术

1）技术简介

隔震加固法是将隔震技术应用于抗震加固中，通过隔震层的设置将地震变形集中

到隔震层上，限制能量向上部结构传递，从而提高建筑物抗震安全度。根据隔震层的

位置不同，隔震结构主要分为基础隔震、层间隔震；根据隔震装置的不同，主要分为：

橡胶支座隔震、平板滑移隔震、组合隔震、摩擦摆隔震、隔震砖隔震。采用隔震技术

2兰学平.消能减震技术在加固设计中的应用[J].住宅科技,2017,37(6):5.

5

虽然增加了专用装置和附属设施费用，但由于采用隔震减震设计，上部结构所承受的

地震力减小，可不需加固或大幅度减少加固工作量。

2）技术应用

可应用于老旧小区砌体结构、钢筋混凝土结构等房屋抗震加固。采用外套预制钢

筋混凝土结构加固无圈梁和构造柱的砌体结构，重点是在对老旧砌体房屋加固的基础

上，利用层间隔震技术，实现对原有建筑结构的加层隔震，即在砌体顶部增加层，采

用隔震支座连接于原加固后砌体结构顶部，实现结构的功能提升3。

图3.1-9砌体结构（左）加固砌体结构（右）

图3.1-10加固加层非隔震结构（左）加固加层隔震结构（右）

3）相关规范

可参照《建筑隔震设计标准》（GB/T51408）、《建筑抗震设计规范》（GB50011）、

《建筑结构隔震构造详图》（03SG610-1）。

3.2耐久性改善

1、屋面耐久性改善

装配式屋顶平改坡

3杜东升,苗启松,梁羽,等.老旧砌体房屋加固及顶部加层隔震的理论分析及振动台试验[J].土木工程学报,2013,

46(8):10.

6

1）技术简介

“平改坡”工程是指将建筑平屋面改建成坡屋面，并结合建筑外立面的整修达到改

善建筑性能和提高建筑外观视觉效果的目的。“平改坡”工程大多采用轻型钢结构或轻

型木桁架结构坡屋顶。轻钢结构具有可批量生产、价格较低、施工速度较快、抗震性

能良好、结构设计和施工技术较为成熟等优势。轻型木桁架结构相对于轻钢结构，避

免了现场浇筑混凝土，施工便捷，减少了对居民的打扰，且更为环保节能。

2）技术应用

a.轻型装配式钢结构平改坡

轻钢结构平改坡的基本构造方案是：在原有结构上浇筑钢筋混凝土圈（卧）梁，

将钢屋架与原结构相连接，在其上布置檩条后铺设屋面瓦，并在坡屋面上设置老虎窗，

以达到装饰及通风作用4。施工流程一般为：先浇筑混凝土圈梁及卧梁，再将工厂预制

的钢屋架现场机械吊装定位，最后上檩条、做老虎窗并挂屋面瓦。轻钢结构平改坡的

基本构造方案如图3.2-1所示，与原有结构的连接如图3.2-2所示。

图3.2-1轻钢结构平改坡基本构造方案

图3.2-2钢屋架支座连接示意图

b.木桁架结构平改坡

轻型木桁架体系是轻型木结构建筑中普遍采用的屋顶形式，桁架是采用不同尺寸

规格材杆件，经齿板连接桁架上弦、下弦及腹杆而组成的三角形的结构框架，金属齿

板由不同等级及不同厚度的镀锌钢板制作。木屋架的制作可以满足工厂预制要求，其

现场吊装及定位通常只需人工完成，大大减少了现场机械设备的使用。屋顶可以采用

轻型木剪力墙代替混凝土圈（卧）梁，避免湿作业，安装便捷。木结构以其特有的钉

连接方式，简化了施工方法，提高了施工进度。典型轻型木桁架坡屋顶如图3.2-3所

示。

4余冠群,舒赣平.轻钢结构平改坡和轻型木桁架平改坡的研究与比较[J].江苏建筑,2010(6):4.

7

轻型木结构与混凝土结构及砌体结构的连接方式多样，我国木结构规范推荐的两

种做法为：在钢筋混凝土结构或砌体结构上放置采用规格材制作的底梁板，然后将桁

架放在底梁板上与混凝土梁进行连接，如图3.2-4所示；在原有混凝土圈梁上砌筑混

凝土梁或木剪力墙，然后将木桁架与混凝土梁或木剪力墙相连，如图3.2-5所示5。

图3.2-3典型轻型木桁架坡屋顶示意图

图3.2-4木桁架与原有结构的连接（一）图3.2-5木桁架与原有结构的连接（二）

坡屋面改造

1）技术简介

为解决坡屋面渗漏等问题，原坡屋面可根据原屋顶情况及周边环境，选择新做坡

屋顶的形式，进行防水修缮及瓦屋面系统更换。坡屋面改造材料一般采用油毡瓦、节

能树脂瓦、块瓦型钢板彩瓦、彩色混凝土瓦（或烧结瓦）、金属屋面板等。其中块瓦

铺设时采用以钉为主的方法，瓦的排列、搭接、下钉位置和数量及黏结要求等均按产

品和施工说明进行施工；金属屋面板系统有搭接式、暗扣式、扣盖式和直立锁缝式。

直立锁缝式屋面密封防水性能较好，抗风承载力高，具有很好的热胀冷缩和防渗能力，

为建筑金属屋面系统的首选。

2）技术应用

以下对具有代表性的节能树脂瓦屋面、新型铝镁锰板坡屋面在老旧小区改造中的

5胡世明."平改坡"工程中轻型木桁架结构的施工要点[J].林业科技情报,2018,50(1):4.

8

应用进行说明：

a.节能树脂瓦屋面

在施工之前需要对屋架进行检查，其屋架可以通过方管、型钢、防腐木等材料进

行搭设。在进行树脂瓦的安装时需要按照一定的顺序并严格执行工艺要求。通常是在

檩条上进行树脂瓦主瓦面的安装以及通过自攻螺丝进行固定之后，进行正脊瓦、斜脊

瓦以及封头的安装6。

图3.2-6树脂瓦屋面

b.新型铝镁锰板坡屋面

新型铝镁锰金属屋面是在混凝土坡屋面的基础上通过檩条固定金属屋面系统形

成的一套整体的屋面系统。该系统轻质、高强、防水、抗腐蚀和环保，其他建筑材料

和系统可以很容易地与该系统融合7。

直立锁缝式金属屋面简要工艺流程如下：测量放线→檀托、主檀条、天沟安装→

底板安装→次檀条、聚氨酯垫块、支架安装→石膏板安装→天沟和玻璃棉安装→屋面

板安装→自动咬边机进行面板咬合→屋面板调整→收边收口。

图3.2-7直立锁缝式金属屋面

6时榴,刘敏.屋面节能树脂瓦施工技术[J].居舍,2019(29):1.

7张春英.新型铝镁锰金属屋面施工技术[J].山西建筑,2013,39(18).

9

屋面防水层

1）技术简介

包括“刚性防水”和“柔性防水”。“刚性防水”是以依靠结构构件自身的密实性或采

用刚性材料作防水层以达到建筑物的防水目的，主要作用于水泥胶结材料体，形成刚

性防水物(构造)体。刚性防水层包括聚合物水泥、树脂、矿物质材料等。“柔性防水”

是将由油毡、玻璃布等纤维织物做胎层的卷材，用各类胶结材料如沥青等，粘结在屋

顶结构板上的找平层上而形成的防水层。柔性防水层多为沥青、油毡等有机材料，也

被称为油毡卷材防水层。

2）技术应用

屋面改造前可视情况决定是否保留原屋面防水层。如为刚性防水层可尽量保留，

如为柔性防水层且工作年限长可拆除。首先对基层进行处理修补，旧基层松动、风化

部分应剔凿清除干净，突起物应铲平，保证无浮尘、油污、空鼓。需增加柔性防水层

的，应在水泥砂浆找平后，再在其上做柔性防水层。倒置式保温屋面柔性防水层宜再

采用砂浆找平，将挤塑板等保温材料铺贴在找平层上，同时保温层上做保护层或刚性

防水层。

2、外墙耐久性改善

耐候型外墙涂料

1）技术简介

外墙涂料主要是保护和装饰功能，涂膜必须能维持到下次更新，且保持良好的视

觉效果，因此其耐候性非常重要。耐候性强的特性主要是由树脂决定的，要求漆膜抗

紫外线、不粉化、阳光暴晒漆膜完好，保色保光性好。

耐候型外墙涂料按照耐候性能分类如下：

表3.2-1耐候型外墙涂料分类及特点

分类特点

涂料中含有氟树脂，耐候性优异，保护20

氟碳漆、金属氟碳漆

年以上；

包括丙烯酸聚硅氧烷面漆、环氧聚硅氧烷面

聚硅氧烷面漆

漆，耐候性强，保护20年以上；

耐候优良，相比前面几种涂料，性能稍差，

丙烯酸聚氨酯面漆/脂肪族聚氨酯面漆

但价格成本适中；

其他类型的耐候涂料，丙烯酸涂料，氯化

——

橡胶涂料

目前工程中常用的耐候型外墙涂料是氟碳漆、金属氟碳漆，丙烯酸聚氨酯面漆等。

2）技术应用

对于老旧小区墙面的龟裂，应先将表面清理干净，再涂刷颜色与原饰面层一致的

弹性防水涂料。对于宽度较大的裂缝，应先沿裂缝切割并剔凿出15mm×15mm的凹

槽，清除松动、空鼓的砂浆层；再在浇水湿润后，用聚合物水泥砂浆修补平整，之后

10

再涂刷与原饰面层颜色一致且具有装饰功能的防水涂料。

3）相关规范

可参照《水性氟树脂涂料》（HG/T4104）中B类要求的水性氟树脂涂料或其他耐

候性相当的涂料。

真石漆涂料

1）技术简介

真石漆是一种装饰效果酷似大理石、花岗岩的涂料。主要采用各种颜色的天然石

粉配制而成，应用于建筑外墙的仿石材效果，因此又称液态石。真石漆用料4-5㎏/

㎡,仅占石材重量的1/30，附着力强，不会像石材整体脱落，能够有效保障安全。

图3.2-8真石漆涂料应用

2）技术应用

施工要点：a.为了保证涂层的整体性和整体质量，底涂料、主涂料和面涂料应为

同一生产企业的产品；b.应避免在气温低于5℃、相对湿度高于85%的环境条件下施

工；也不能在大风天气里施工，以免主涂料因干燥过快而开裂；c.由于涂料干燥时间

较长，应随时关注天气预报，做好施工部署，避免在雨雪天气来临前施工；d.同一墙

面、同一颜色应采用同一批号的涂料施工，当同一批颜色批号不同时，应预先混合搅

拌均匀，以保证同一墙面不产生色差；e.外墙喷涂施工应由建筑物自上而下进行，施

工分段应以墙面分隔缝、阴阳角或落水管为分界线。

外墙防水

1）技术简介

外墙防水材料大多为涂刷或刮涂施工的防水涂料或防水砂浆，具有连续防水性，

能适应构造复杂的基层表面，与基层有良好的粘结性。工程上使用较多的外墙防水材

料一般为聚合物水泥防水涂料、聚合物乳液(丙烯酸)防水涂料，聚合物水泥防水砂浆

以及聚合物水泥防水浆料。

2）技术应用

对于幕墙类外墙，各类防水涂料都可选用。

对于装饰涂料类饰面层，采用JS防水涂料较为适合。

采用瓷砖作为饰面材料时，聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥防水浆料是比较合

适的防水材料。

3、室内耐久性改善

不降板同层排水

1）技术简介

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不降板同层排水技术是同层排水领域一种新的科学技术应用，可实现卫生间（厨

房和阳台）既不结构降板也无需额外抬高完成地面，所有卫生洁具的排水管道及排水

横支管，均不穿过本层的地面楼板进入下层住户，脸盆、浴缸、坐便器等高位洁具均

采用夹壁墙后排水，地漏采用侧排，排水管道均位于地面上。

图3.2-9降板同层排水示意图

图3.2-10不降板同层排水示意图

不降板同层排水优点如下：a.所有的排废水管共用水封，阻止了来自排水立管的

臭气；b.排水器具下不再设存水弯，检修集成在一个口内；c.适用于二次装修，无需

更换；排水噪音小，渗漏几率低，工程造价相对较低。

2）技术应用

a.立管加三通

图3.2-11立管加三通

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b.开槽移位

图3.2-12开槽移位

c.利用原有排污口

图3.2-13利用原有排污口

3）相关规范

可参照《建筑给水排水设计规范》（GB50015）。

防水防潮层

1）技术简介

室内防水是防止水渗透到室内的地面或墙壁，防潮是防止物品和空间受潮湿影

响，主要针对空气潮湿。防水层与防潮层的区别在于前者需要承受一定的水压，因此

用于防水层的材料亦可用于防潮层，只是对防潮层的厚度要求略低于防水层的要求。

室内防水层和防潮层施工并不是割裂的，在进行施工材料选择时，要结合防潮防水效

果进行材料的科学选择。现阶段，大量的新型材料被应用到防水层和防潮层施工中，

主要包含聚合水泥、聚氨酯防水防潮材料。

2）技术应用

室内渗漏多发于地漏、穿墙管、墙体阴阳角等节点部位，在其进行防水防潮层更

换时，应当遵循如下原则：若旧防水层是用防水卷材做的，可用钢铲等工具铲除，或

用打磨机打磨防水层，这样处理可快速清理旧防水层；若旧防水层是用防水涂料做的，

建议直接在旧防水层上做防水，可节省成本。

防水材料的选用原则：防水涂料是首选材料，如选用防水卷材，应选用相对轻薄

的材料，要求卷材与基层具有良好粘结性。对局部如厨卫间、地下室、屋面等非伸缩

13

性混凝土或砂浆结构的阴角的圆弧处和管道周边的防水加强处理，以及各种穿墙管，

套管周边缺陷，阴角位修补，也可采用堵漏王等新型速凝材料。

3）相关规范

可参照《住宅室内防水工程技术规范》（JGJ298）。

3.3公共设施与管线管网

1、供排水管网改造

蓄水改造

1）技术简介

蓄水改造主要包括蓄水水箱清洗，蓄水水箱加固、改造，更换为成品蓄水水箱等。

2）技术应用

对于采用二次供水的老旧小区来说，当原有水箱正常使用时可以对水箱进行消毒

清洗，混凝土蓄水水箱有开裂渗漏等情况时进行混凝土水箱修补加固，也可进行成品

水箱的更换。

成品不锈钢水箱按形状分方形水箱、圆形水箱、异形水箱等，按材料分又分

201/304/316等水箱，成品水箱更换的常规做法是方形水箱用作热水水箱，圆形水箱用

作生活水箱。

图3.3-1成品不锈钢蓄水箱

3）相关规范

可参照《建筑给水排水设计规范》（GBJ15）、《二次供水设施卫生规范》（GB17051）、

《生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》（GB/T17249）。

供水方式改造

1）技术简介

当采用二次供水的老旧小区依旧出现供水压力不足时，通常的做法是增设水泵加

压，一般做法是整体更换一套变频恒压供水设备。

2）技术应用

变频恒压供水设备是一种对水泵机组进行转速调节从而实现恒压变量供水的智

能型机电一体化装置。该设备由压力传感器(或远传压力表、电接点压力表)、变频器、

可编程控制器、控制回路、水泵、气压罐及其他附件组成，可通过控制水泵的转速实

现恒压变量供水，达到压力平稳的同时也能节能。在选用变频恒压供水设备时，需要

根据容量、水力计算来选型。

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图3.3-2变频恒压供水机组

供水管网改造

1）技术简介

供水管网改造技术措施主要包括：管道的更新与修补、定期清洗管道、管网优化

改造。

2）技术应用

a.管道更新与修补

对于已经严重损坏或已不能提供足够供水能力的管道采取的改造方法通常是直

接更换。更换时要选择合适的管材，同时对于一些管径过小、供水能力不足的管道，

要根据现有给排水规范重新计算管径。不锈钢给水管和铜给水管适用于生活给水、生

活热水、饮用净水等管道更换改造8。

管道修补方法有管内补衬方法和管内套管道方法。管内补衬方法用的材料有环氧

树脂和水泥砂浆两种，该方法不仅能恢复管道的正常供水能力，而且工期短、影响面

小、投资也较低。管内套管道方法一般是将口径较小的PE管插入并固定在旧管内，

该方法可以显著提高管道的强度、减少粗糙度、改善水力条件。

b.定期清洗管道

对于结垢的管道可以采用清洗的方法恢复其通水能力，这样可以减小投资、延长

管道寿命。清洗管道通常有以下几种方法：水力冲洗法、机械清洗法、弹性冲管器清

理法、空气脉冲法和化学清洗法等。

c.管网优化改造

供水管网优化改造应该适当地去除冗余部分，减少树枝状管道，保留环状管道，

省略水力影响较小的管道，尽量铺设主要的供水管道，提升供水能力。如有条件，宜

将单一从市政管道接水点接水改为双路进水。

雨污分流改造

1）技术简介

8吴志敏,疏志勇,徐雯,等.既有住区给排水管网管线服役现状与改造技术措施[J].墙材革新与建筑节能,

2019(1):6.

15

雨污分流可以通过不同的管道对于雨水和污水分别进行处理，并且处理后可以对

其进行分别排放，有利于水资源的充分利用。通过对雨污水的分开排放，能够有效降

低混合水在没有经过处理的情况下直接进入河流的风险，大大降低大量降雨所造成的

河流污染问题。雨水能通过雨水管道直接进入到河流，而污水通过污水管道集中处理

后进行排放。

2）技术应用

a.针对仅有一套排水管网系统的老旧小区，要依据雨污分流与正本清源的相关原

则，对既有管网充当雨水、污水排水系统的情况进行改造施工，重新建设一套雨污水

排放的管网系统。

b.针对已经具备雨、污分流排水管网系统、但系统并不完善的住宅小区，通常使

用局部改造施工的方式，比如新增雨水口，在垃圾房周围进行加高处理，对污染位置

的排水口进行重新改接，在污水排放的阳台管位置新增污水管道。

c.在开展独立排水用户改造施工的过程中，对于住宅类的独立排水用户，要求设

置专门的化粪池。

非开挖地下管道修复技术

1）技术简介

非开挖地下管道修复技术主要包括非开挖更新和非开挖更换两大类：非开挖更新

技术主要包括连续穿插法、紧密贴合内衬法、原位固化内衬法、短管穿插法、粘贴软

管内衬法、螺旋缠绕内衬法、管片内衬法、垫衬法、喷涂聚合物内衬法、穿插软管内

衬法等；非开挖更换技术包括碎裂管法、管道移出法、冲击矛法、顶管法等。

2）技术应用

非开挖地下管道修复技术适用于老旧小区中存在破裂、变形、渗漏、错口、脱节

等缺陷的地下管网设施。

3）相关规范

可参照《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268）。

2、管线综合管理

综合管廊

1）技术简介

综合管廊是指建于地下用于容纳两种及两种以上包括电力、通信、给水排水、热

力、燃气等工程管线的构筑物及附属设施，以暗装、浅埋、深埋隧道的形式建造，允

许安装、维护、拆除的地下设施系统。此外，综合管廊还可设置生活垃圾处理和回收

系统工程管线。综合管廊的建设有利于市政管线的敷设、增容、维护和管理，能最大

限度的避免道路由于敷设或维修各种管线而导致的重复开挖，延长管线的使用期限，

同时提高住区排水能力，杜绝内涝现象出现。

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图3.3-3综合管廊断面结构形式

2）技术应用

小区综合管廊改造应根据用户需求及实际条件进行排水、消防、通风、照明等附

属工程设计。考虑采用基于BIM技术的施工全过程精细化管理技术、复杂环境综合

管廊浅埋暗挖施工引起的地层变形自动监测和控制技术、小断面隧道施工快速挖掘技

术等一系列既有住区综合管廊的技术方案。

a.基于BIM技术的施工全过程精细化管理技术：基于BIM技术的施工全过程精

细化管理关键技术即建立综合管廊智能管理平台，实现既有住区智能交通引流、既有

地下管线智能保护及移改、新建管线智能架设、智能检测与监测等功能，保证人员管

理和劳务智能化管理和设计施工运维全生命期管理。

b.复杂环境综合管廊浅埋暗挖施工引起的地层变形自动监测和控制技术：该技术

利用传感器技术、信号传输技术以及无线传输技术和软件技术，建立自动化检测系统，

依托智能软件，建立分析变形预警模型，实现与短消息平台结合，发生异常时，及时

自动发布短消息到监测、施工管理人员的手机上并支持语音报警功能，以便提供启动

相应的预案。

图3.3-4综合管廊自动化监测系统

c.小断面隧道施工快速挖掘技术：小断面隧道施工的快速挖掘机械应用于综合管

廊浅埋暗挖法掘进施工。该设备主要解决综合管廊施工时，机械化程度低、操作难度

大、施工进度缓慢、效率不高，以及人力投入成本高等问题。

3）相关规范

可参照《城市综合管廊工程技术规范》（GB50838）。

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3.4防护设施

1、完善消防系统

增设或疏通消防通道

1）技术简介

消防通道是消防人员实施营救和疏散被困人员的通道，比如楼梯口、过道和小区

出口处等。老旧小区改造中需要考虑到消防通道的重新设置或对满足要求的消防通道

进行路障疏通。

2）技术应用

增设或疏通消防通道应当遵循如下要求：a.车道的净宽度和净空高度均不应小于

4.0m；b.转弯半径应满足消防车转弯的要求；c.消防车道与建筑之间不应设置妨碍消

防车操作的树木、架空管线等障碍物；d.消防车道靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外

墙不宜小于5m；e.消防车道的坡度不宜大于8%。改造后规范停车位管理、加强消防

安全的宣传教育、加强消防监督力度等，建立消防安全管理长效机制。

3）相关规范

可参照《建筑设计防火规范》（GB50016）。

5G智能消防系统

1）技术简介

5G智能消防系统包括消防报警系统、紧急疏散系统、高层住宅的电梯运行系统、

紧急用电系统、灭火系统、广播系统、安防系统等。5G智能消防系统通过物联网与

消防管理系统相结合，利用物联网技术的实时监控、预警功能，对消防栓水压进行实

时监管。

图3.3-5智能消防系统示意图

2）技术应用

5G智能消防系统改造适用于具备5G和物联网联通条件的既有居住建筑小区。设

计应用原则如下：采用先进、成熟、实用的技术；应具有集中统一的管理能力；系统

应具有开放性、可扩展性、兼容性和灵活性；系统设计应标准化、规范化；系统必须

具有安全性、可靠性、容错性9。

9肖黎.消防系统控制管理平台在智能化住宅小区中的应用[J].中国住宅设施,2004(3):3.

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2、更新安全构件

安全玻璃

1）技术简介

门窗玻璃应是符合现行国家标准规定的钢化玻璃和夹层玻璃以及由它们构成的

复合产品，这些统称为安全玻璃。安全玻璃受冲击时可减少对人体的划伤、割伤等。

2）技术应用

安全玻璃应用于老旧小区改造分隔建筑室内外的玻璃门窗、幕墙、防护栏杆，室

内玻璃隔断、玻璃护栏等。需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：

a.7层及7层以上建筑物外开窗；b.面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面

小于500mm的落地窗；c.幕墙(全玻幕除外)；d.倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光

顶)、吊顶；e.观光电梯及其外围护；f.室内隔断、浴室围护和屏风；g.楼梯、阳台、

平台走廊的栏板和中庭内拦板；h.用于承受行人行走的地面板；i.易遭受撞击、冲击而

造成人体伤害的其他部位。

图3.4-1安全玻璃

3）相关规范

安全玻璃产品可参照《建筑用安全玻璃》（GB15763），应用可参照《建筑玻璃应

用技术规程》（JGJ113）。

空调室外机机罩

1）技术简介

空调室外机机罩一般宜采铝合金板冲孔、折弯加工而成，其外形尺寸根据空调尺

寸而定。大面积开孔有利于散热增加空气流通，也减少风压，同时减轻自重。对于尺

寸比较大的空调机罩在折弯处采用加强筋加固措施。铝合金空调室外机机罩主要有以

下5大性能特征：安全保障系数高、抗风性能强、自洁性强、结构造型多样、安装运

输便捷易操作。

2）技术应用

空调室外机机罩更换的施工流程为：根据设计图纸现场复核、下料、冲孔、折弯、

焊接、打磨、喷涂、组装、现场安装、安全性复核与检查。安装时应当注意对安装墙

体进行安全性排查，对连接构件进行检查、加固、防锈处理等措施，确保空调室外机

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支架的结构稳固性。

图3.4-2折叠式空调室外机罩图3.4-3一体化成型空调室外机罩

3）相关规范

可参照《空调器室外机安装用支架》（GB/T35753）、《民用建筑设计统一标准》

（GB50352）、《建筑结构荷载规范》（GB50009）。

4健康舒适

4.1室内气声光热环境改善

1、室内空气品质改善

墙式通风器

1）技术简介

墙式进风器是中央新风系统中的被动进风装置，用于系统内建筑物的室内换气。

通风器波形管体两端设有端盖，其中外端盖设有外墙进风口，内端盖设有内墙出风口，

管内从外端至内端依次装有圆柱形的海绵过滤网和活性炭过滤网滤芯，外端盖可设有

向外伸出的防雨罩，墙内端的出风口大小可调节。

2）技术应用

墙式通风器改造适用于处于城市交通道路边、需要降低噪声影响且窗口不易改动

的小区。墙式通风器安装时，以波形管体贯穿于墙体，墙体开孔尺寸依据进风器型号，

室外空气进入管内经过海绵过滤网滤去灰尘，经活性炭过滤网吸附除去空气中有害成

分后吹入室内，保证新风洁净。

图4.1-1墙式通风器

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窗式通风器

1）技术简介

窗式通风器是安装于建筑物外围护结构（门窗、幕墙或墙体与门窗间）上的具有

一定的抗风压、水密、气密和隔声等性能，并能实现室内外空气交换的可控通风装置。

窗式通风器的主要功能是通风换气，在过渡季和夏季的部分时段也可以用于带走室内

热量、降低室内温度。

窗式通风器构造相对简单、造价较低，无需管道排设，无需钻孔打眼破坏墙体，

安装方便；后期维护简单，可方便更换滤网、滤芯。

2）技术应用

窗式通风器可直接安装在老旧小区建筑外门窗、幕墙上，也可安装在门窗与墙体

之间的空隙，还可以作为窗台一部分装在整个窗槛的下部。窗式通风器可以水平装，

也可以垂直装，可以装在玻璃的上部，也可以装在玻璃的下部。常见的几种安装形式

如图4.1-2所示。

图4.1-2窗式通风器常见的安装形式

3）相关规范

可参照《建筑门窗用通风器》（JG／T233）。

2、室内声环境改善

隔声窗

1）技术简介

隔声窗由双层或三层玻璃与窗框组成，玻璃可选用普通平板玻璃、有机玻璃、钢

化玻璃和汽车用安全玻璃等。由隔音阻尼胶（膜）经高温高压牢固粘合组合而成的隔

音层，有效地控制了“吻合效应”和形成隔声低谷，窗架内的填充吸声材料，有效地吸

收了透明玻璃的声波，使各频段噪声有效地得到隔离。

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图4.1-3隔声窗

隔声窗的优点是低频隔声效果好、密闭性好、抗风压性能强、防雨水渗漏、防灰

尘与沙尘暴、性价比高；缺点是一般中空玻璃使用较长时间后容易起雾，影响采光。

2）技术应用

加装隔音窗一般是指在原有的窗户内部再安装一层隔音窗。原窗跟隔音窗之间至

少要间隔80mm，且两层窗户的距离越大隔音效果越好，在高频段甚至可以达到50

分贝以上的隔音量。如果原来的窗洞无法加装隔音窗，则必须在室内加装木质支撑。

隔音窗选用时的注意事项如下：a.中空玻璃适合非临街临铁路的住宅，中空玻璃

两层的一般足够达到隔音效果；b.临街临铁路的住宅，如果已经有一扇中空玻璃外窗，

可以直接加一扇双层夹胶玻璃，需要保证两扇窗的间距足够；c.临街临铁路的住宅如

果没有原始的外窗，可以直接用三层夹胶玻璃封窗，客厅阳台要求不高时可以采用双

层夹胶玻璃。d.无需在中空玻璃窗内再加一扇中空玻璃窗。

3）相关规范

隔声窗的隔声性能可参照《建筑隔声评价标准》（GBJ121-88）、《建筑隔声测量规

范》（GBJ75-84）、《建筑外窗空气声隔声性能分级及其检测方法》（GB8485-87）进行

检验。

3、室内光环境改善

采光井

1）技术简介

采光井是地下室外墙的侧窗以挡土墙围砌成的井形采光口，井底低于窗台，并应

有排水设施，为了安全，井口应设箅盖，兼起通风作用。如果井口仅设透光盖时，采

光井仅起采光作用，同时有利于地下室的保温。

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图4.1-4采光井

2）技术应用

a.采光井结合水体改造

通过改变采光井的结构形式，结合水体形成别具特色的水景。在地面环境中，原

有的玻璃体已被改造为完全融于环境的水景，而在地下空间，既能由下而上观赏不一

样的水景效果，还能保留原有的采光功能。

图4.1-5采光井结合水体

b.采光井结合绿植改造

绿植采光井既能实现地下空间的采光又能形成地面景观的点缀，无论是地下还是

地上，都能带来全新的视觉效果。

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图4.1-6采光井结合绿植

c.采光井结合地面铺装改造

采光井通过采用玻璃、亚克力等透明材料来满足其透光的效果，而这些透光材料

往往易碎，造成坠落等人身安全，因此采光井多设置于绿地之中，起到一定的防护作

用。

图4.1-7采光井结合地面铺装

d.采光井与小品设施结合

采光井往往由两个部分组成：坚实的井壁往往采用钢筋混凝土结构；透明的井盖

往往采用玻璃、亚克力等材料。坚实的井壁可作为坐凳面、花池壁，结合各自组成部

位的特征与小品设施进行合理的配置。

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图4.1-8采光井与小品设施结合

导光管

1）技术简介

导光管采光系统是一套采集天然光，并经管道传输到室内，进行天然光照明的采

光系统。工作系统分为三个子系统：采光系统、导光系统和漫射系统。子系统中含有

的主要部件包括：采光罩、防雨帽、固定环、直筒、弯管、延长管、漫射器、装饰片

及其他辅材。

导光管的优点是采光效果不会因光线入射角的变化而改变，且照射面积大，出射

光线均匀、无眩光，不会产生局部聚光现象，不受吊顶影响，且具有优越的隔热保温

性、隔热性、隔音性、耐火性、防水性，除此之外还具有高光效比以及自洁性能。导

光管在老旧小区改造中仅适用于无地上建筑的地下室空间。

图4.1-9导光管

2）技术应用

目前市场上常见的弯管主要有：30°、60°和90°弯管，并设有反光镜。导光管采

光系统选用时，应当通过厂家提供的系统参数，按照《建筑采光设计标准》（GB50033）

中规定的方法计算天然光照度，此照度值与建筑采光设计的国家标准确定采光等级和

照度值进行对比核验。

导光管采光系统的施工安装与传统的屋面采光罩类似，主要是要求做好基座的泛

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水。用于停车屋面及道路广场上的屋面采光罩基本为方形的玻璃罩，通过金属连接件，

将玻璃罩架在内圆外方的钢筋混凝土翻边上。钢筋混凝土的翻边高度，要求低于屋面

面层设计标高130mm。在屋面或道路广场设计找坡时，应注意尽量不要将屋面采光

罩放在集水区域内，以防渗漏。

3）相关规范

可参照《建筑采光设计标准》（GB50033）。

4、室内热环境改善

结露冷凝改善

1）技术简介

结露就是指物体表面温度低于附近空气露点温度时，物体表面出现冷凝水的现

象。夏热冬冷地区的住宅小区，结露一般发生在湿度较高的夏季，且常存在于住宅低

层，墙面结露导致墙面起皮、脱落、霉变，甚至导致室内出现异味，严重影响环境卫

生以及舒适度，应当及时改善。

2）技术应用

冷凝结露与建筑外围护结构节能改造有着紧密联系，在进行围护结构节能改造时

需要进行防结露热工计算，通常是与围护结构改造同步进行，改造时，小区首层地面

的保温防潮层的设置并非仅仅是周边，还应包括非周边；在改造完成后，需要对防结

露效果进行测试。

3）相关规范

可参照《民用建筑热工设计规范》（GB50175）、《涂料的防结露性能测试方法》

（HG/T4560）。

遮阳防晒改善

1）技术简介

遮阳是为了防止直射阳光照入室内，以减少太阳辐射热，避免夏季室内过热，产

生眩光以及保护室内物品不受阳光照射而采取的一种建筑措施。

2）技术应用

夏热冬冷地区老旧小区改造时，南向、西向外窗幕墙宜增设遮阳装置，主要遮阳

形式如下：

a.使用铝合金遮阳百叶帘

铝百叶活动外遮阳安装在玻璃窗外侧，通过电动、手动装置或风、光、雨、温传

感器控制铝合金叶片的升降、翻转，可实现对太阳辐射热量和入射光线进行自由调节

和控制。外百叶帘采用高等级铝合金帘片，帘片外涂层采用珐琅烤漆，具有高耐候性，

能长期抵抗室外恶劣气候，经久耐用。遮阳百叶帘主要适用于居民自家的遮阳改造。

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图4.1-10铝合金遮阳百叶帘

b.遮阳篷

遮阳篷是采用卷取方式使软性材质的帘布向下倾斜与小平面夹角在0°-15°范围内

伸展、收回的外遮阳装置。遮阳棚主要可应用在公共辅助性用房或一楼商户遮阳改造。

图4.1-11遮阳防晒（雨棚）

除此之外，窗帘、窗前绿化、雨篷、外廊等都可以达到一定的遮阳效果。

3）相关规范

遮阳设计可参照《建筑遮阳工程技术规范》（JGJ237）；遮阳篷指标可参照《建筑

用曲臂遮阳棚》（JG∕T253）。

4.2室内装修改造

1、装配化装修

1）技术简介

装配化装修是由产业工人将工厂预制生产的部品、部件，包括架空地面、集成吊

顶、装配式隔墙、集成厨房、集成卫生间、模块家具、集成机电设备及所需要的组件

等，运到现场按照标准化程序进行组合安装的装修方式。其核心点是将大部分装修主

材通过“工业化生产”的核心技术实现并进行可靠装配。

装配式装修与传统装修相比，优点突出：a.现场只需能够严格执行施工工序的产

业工人，效率大幅提高，减少现场施工周期；部品系统集成生产，工业化程度高，品

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质更稳定，原材料更节约；b.现场拼装，无噪声与灰尘污染，绿色环保；c.原材料以

金属基和水泥基为准，可回收再利用，更节能，更符合可持续发展要求。

图4.2-1装配化装修技术示意图

2）技术应用

在进行装配化装修之前，结构组应确定设计并考虑施工工艺和相关管理等各种因

素。在固定的施工期内，应确定好材料运输方面的问题，以确保运输过程的准确性分

析。装配化装修运作流程一般如下：

图4.2-2装配化装修运作流程

装配式厨房安装施工的一般规定为：a.施工过程中应保持产品外表面原有状态，

不得有碰伤、划伤、开裂和压痕等损伤现象；b.厨柜安装位置应按家用厨房设备设计

图样要求进行，不得随意变换位置；c.厨柜摆放应协调一致，台面及吊柜组合后应保

证水平；d.对门板应进行全面调节，使门板上下、前后、左右齐整，缝隙度均匀一致。

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图4.2-3整体式厨房

装配式卫生间的一般装配流程如下：工厂预制和方案确定→测量、准备工作→安

装→卫生间装配→水、电连接→洁具和设备安装→灌水试验，成品保护。其中，卫生

间装配顺序依次为：底盘安装→龙骨和壁板安装→顶盖和门窗安装。装配示意图如图

4.2-5所示。

图4.2-4整体式卫生间

图4.2-5卫生间装配示意图

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3）相关规范

装配式厨房所选用材料可参照《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）、《民

用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）规定要求。厨房设计可参照《住宅

厨房及相关设备基本参数》（GB/T11228）要求。装配式厨房系统可参照《装配式整体

厨房应用技术标准》（JGJ/T477）要求。装配式卫生间预留的尺寸可参照国家现行标

准《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB/T11977）中卫生间的规格和要求。

4.3生活水质改善

1、饮用水水质保障

水箱供水安全改造

1）技术简介

通过对水箱的形状、材质、有效容积以及进出水管路的改造和自动监控与冲洗消

毒装置设置，改善老旧小区二次供水系统水质问题，保障饮用水水质。

2）技术应用

改造时可对水箱的形状进行设计改造，将矩形或方形水箱改造成球形水箱，不仅

有美观、承压均匀的优点，还能因为内壁圆滑方便杂质自动沉淀排出；水箱材质应优

先选用无渗漏的不锈钢水箱和新型环保抗菌管材，严禁使用国家命令淘汰的器材；为

避免水箱容积过大带来自来水二次污染，水箱总有效容积不应超过36小时的生活用

水量，容积大于50立方米的水箱必须分为两格，并能独立工作；正确布置水箱的进

出水管路，最好采取相对方向设置，以保证水箱内合理的水流组织形式；设置自动监

控与冲洗消毒装置，如二氧化氯发生器等，以便随时根据水质的变化进行冲洗与消毒。

二次供水系统改造完成后，需要参照相关标准对水质进行专业检测并配备水质监测，

水箱增加前置“过滤器”、浊度监测仪，改善居民用水水质，确保居民用水安全。

3）相关规范

可参照《建筑给水排水设计标准》（GB50015）、二次供水工程技术规程（CJJ140）、

《生活饮用水卫生标准》（GB5749）。

2、供水水质监测

供水水质在线监测系统

1）技术简介

供水水质在线监测系统是采用在线检测仪器设备，根据相应水质标准规范要求，

对建筑供水系统的关键性位置和代表性测点如水源、水处理设施出水及最不利用水点

的水质指标进行检测，便于随时掌握水质指标状况，及时发现水质异常变化并采取有

效措施的监测系统。

2）技术应用

供水水质在