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房地产估价报告估价项目名称:城西花园10-1101房地产价值评定委托方:蔡倩估价方:无锡城市职业技术学院

估价人员:杭晨姜元元曹梦婷王平估价作业日期:06月29日估价汇报编号:（无锡）城院（房估）［］HC6401号目录致委托方函………………2估价师声明………………4估价假设和限制条件………………..6一、估价假设条件…………………6二、估价限制条件…………………6三、估价汇报应用说明………………7房地产估价结果报告……………..8一、委托方……………8二、估价方……………8三、估价对象…………8四、估价目…………10五、价值时点…………10六、价值定义…………10七、估价依据…………11八、估价标准…………11九、估价方法…………12十、估价结果…………14十一、估价人员………15十二、估价作业日期…………………15十三、估价汇报应用使用期………15十四、变现能力分析…………………15附件……………191、评定业务约定书复印件2、法定优先受偿权利调查表复印件3、估价对象《房屋全部权证》复印件4、估价对象《国有土地使用证》复印件5、估价对象现实状况照片6、估价机构营业执照复印件7、估价机构资质证书复印件8、估价人员注册资格证书复印件房地产抵押估价技术汇报（估价机构存档或用于立案）致委托方函蔡倩:受贵方委托,本企业对贵方所属位于市无锡市盛岸西路城西花园10-1101住宅房地产进行价值评定,估价目为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值。估价对象权属情况见表1:表1估价对象权属情况表房屋登记情况表房屋全部权证证号坐落房屋全部权人共有情况所在层/总层数结构建筑面积（㎡）她项权利其她权利限制锡房权证惠山字第10029304号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰共同共有11/12钢混127.31无无土地登记情况国有土地使用证证号座落土地使用权人地号登记用途使用权类型终止日期使用权面积（㎡）她项权利常国用（）第13396号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰0115000城镇住宅用地（071）出让2077-10.6无本企业依据估价目,遵照估价标准,根据严谨估价程序,利用比较法,对估价对象在价值时点06月29日抵押价值进行了专业分析、测算和判定,在满足此次估价全部假设和限制条件下估价结果为（1）未设定法定优先受偿权利下市场价值:总价为人民币万元（含房屋全部权价值及对应面积土地使用权价值,取整至82万元）,即大写人民币捌拾贰万元整。（2）于价值时点06月29日知悉法定优先受偿款为0元,大写:（3）估价对象扣除法定优先受偿款后抵押价值:总价为人民币82万元（含房屋全部权价值及对应面积土地使用权价值,取整至万元）,即大写人民币捌拾贰万元整。表2估价结果一览表房屋全部权人坐落所在层数/总层数建筑面积（㎡）土地面积（㎡）评定单价（元/㎡）房地产总价（万元）法定优先受偿款（万元）扣除法定优先受偿款后价格（万元）吴周奇、刘位兰城西花园10-110111/12127.3110.66454.6182082累计--127.3110.66454.6182082注:1．本汇报须经无锡市房地产业协会评定专业委员会立案并加盖无锡市房地产业协会评定专业委员会评定汇报立案专用章后方可用于抵押。2．本汇报仅限于向苏州银行股份有限企业常熟支行申请抵押贷款使用,不作她用。3．本汇报包含致委托方函、估价师申明、估价假设和限制条件、房地产估价结果汇报、附件等五大部分,必需完整使用方为有效。4.估价汇报应用使用期为06月29日至无锡城市职业技术学院法定代表人签章:06月估价师申明我们郑重申明:1.我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。2.本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论,但受本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。3.我们与此次估价估价对象没有利害关系,也与相关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依据中国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》和GB/T50899-《房地产估价基础术语标准》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价汇报。5.我们已由评定人员（估价人员:杭晨姜元元曹梦婷王平）对本估价汇报中估价对象进行了实地勘察,并对勘察客观性、真实性、公正性负担责任,但我们对估价对象现场勘察仅限于其外观和使用情况,对被遮盖、未暴露及难以接触到部分,我们依据委托方提供资料进行评定。除非另有协议,我们不负担对估价对象建筑结构质量进行调查责任。6.权属证书真伪只有原办证机关才能作出正确判定,颁证机关在办理抵押登记时对权属有瑕疵房地产依法不能办理相关她项权利登记手续。抵押权人如采取亲自或派员到登记机关办理她项权利登记并领取她项权利证书方法将在一定程度上预防她项权利证书造假风险,提醒抵押权人关注这一点。7.我企业对估价对象优先受偿权调查截止于委托方提供优先受偿款调查表之日（07月8.没有些人对本估价汇报提供了关键专业帮助。9.本估价汇报全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,汇报解释权为本评定机构全部。10.本汇报估价结果仅作为委托方在此次估价目下使用,不得做其她用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价汇报不得向委托方、汇报使用者及汇报审查部门以外单位及个人提供,也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价汇报不妥而引发后果,估价机构和估价人员不负担对应责任。11.参与此次估价注册房地产估价师。姓名注册号杭晨:86601643姜元元:86601643曹梦婷:86601643王平:866016430估价假设和限制条件本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论,但受以下及本估价汇报中已说明假设和限制条件限制:一、估价假设条件1.假设估价对象现实状况在估价汇报使用使用期限内无重大改变。2.假设委托方提供房地产权属证书等资料真实、正当、有效、全方面,估价对象无司法机关、行政机关查封等严禁转让、抵押情形,房地产权属无纠纷,土地使用权符正当定转让条件。3.假设交易双方是在公开市场上进行交易,交易目在于最大程度地追求经济利益,并掌握必需市场信息,有较充裕时间进行交易,对交易对象含有必需专业知识,交易条件公开并不含有排她性。二、估价限制条件本汇报估价结论仅为向银行申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,不作她用。价值时点后,估价汇报使用期内估价对象质量及价格标准发生改变,并对估价对象价值产生显著影响时不能直接使用本估价结论。本企业估价人员已对委托方提供全部资料推行了必需注意义务,未发觉显著异常,故本汇报以委托方提供房地产权属证书等资料（含提供复印件）全方面、真实、正当有效为估价前提,若提供资料有误致使评定结果有误,依据《房地产抵押估价指导意见》要求应由提供方负担法律责任,评定机构和评定人员不负担对应责任。此次评定汇报所确定房地产抵押价值是在此次评定特定目及限制条件下公开市场价值减去估价时得悉优先受偿款后得出结论,未考虑强制处分与快速变现、处理费用、交易税费等原因影响,委托方在利用本汇报结果时,应仔细参阅本汇报风险提醒和变现能力分析内容并给予充足考虑及重视,慎重决议。此次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大改变、遇有自然力和其她不可抗力、特殊交易方法对评定结论影响。三、估价汇报应用说明1．本汇报包含致委托方函、估价师申明、估价假设和限制条件、房地产估价结果汇报、附件等五大部分,必需完整使用方为有效,对使用本汇报中部分内容而造成损失,本企业不负担责任。2.抵押权利双方按要求须到相关管理部门进行抵押登记。3.本汇报仅限于中国境内使用,用除汉字以外其它文字制作本汇报,须经过本评定机构及签署本汇报房地产估价师认可。4.本评定汇报汇报解释权为本评定机构全部。本评定汇报全文或部分内容公布以前,需取得本评定机构及法定代表人书面同意;未经本评定机构及法定代表人书面同意,其全部或部分内容不得在任何公开文件或申明中引用,亦不得以其她任何方法公开发表。房地产估价结果汇报（无锡）城院（房估）［］hc6401号一、委托方名称:蔡倩二、估价方机构名称:无锡城市职业技术学院机构地址:无锡市惠山区钱藕路12号房地产估价资质:壹级证书编号:无锡PG00343法定代表人:杭晨联络电话:邮政编码:252300企业邮箱:三、估价对象（一）房地产权利情况表3估价对象权属情况表房屋登记情况表房屋全部权证证号坐落房屋全部权人共有情况所在层/总层数结构建筑面积（㎡）她项权利其她权利限制锡房权证惠山字第10029304号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰共同共有11/12钢混127.31无无土地登记情况国有土地使用证证号座落土地使用权人地号登记用途使用权类型终止日期使用权面积（㎡）她项权利常国用（）第13396号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰0115000城镇住宅用地（071）出让2077-10.6无估价对象两证齐全,产权正当、有效,为吴周奇、刘位兰正当拥有。依据委托方提供资料,至价值时点,该估价对象未设定抵押等她项权利事项。（二）估价对象实体情况1.估价对象建筑物情况（1）名称:城西花园10-11011。（2）计划用途:成套住宅。（3）建筑面积:127.31㎡。（4）建筑结构:钢混结构。（5）层高:2.8米（6）完工年代:。（7）平面部署:估价对象为高层公寓房,平面部署合理。（8）保养及装修装饰情况:房产保养很好,外墙涂料,铝合金窗,防盗门。估价师未进入室内。（9）设备设施:水、电、管道天然气、通讯设施齐全。（10）室外公共配套设施完备程度:估价对象所在建筑有可视对讲门禁、消防报警、安防及监控系统,单元内配置升降电梯。（11）维护使用情况:估价对象所在建筑工程质量很好,基础有足够承载力,无不均匀沉降;承重结构稳定,建筑物整体维护、保养情况很好。（12）总层数:12层。（13）所在楼层:11层。（14）其她原因:估价对象为高层公寓房。小区绿化率高、树木葱郁、修剪整齐。2.土地实体情况（1）土地面积:估价对象所在宗地面积为10.6㎡。（2）土地形状:估价对象宗地形状较规则。（3）地形:地形平坦、无坡度。（4）地势:与相邻土地、道路高低一致,被洪水淹没可能性小。（5）土壤:该宗地未受过污染,可直接生产使用。（6）地基、水文情况:待估宗地土质很好,承载力很好,建筑建设时需作较简单基础处理,地基条件较优。水文地质无重大地质灾难隐患。（7）土地开发程度:估价对象所在宗地达成红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”和宗地内达成通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”开发水平。四、估价目为该宗房地产评定价值作为实训内容。五、价值时点06月六、价值定义针对估价对象特点和估价目,此次评定房地产抵押价值,采取公开市场价值标准。所谓房地产抵押价值是指抵押房地产在价值时点市场价值,等于假定未设定法定优先受偿权利下公开市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。公开市场价值是指估价对象在价值时点,市场交易条件充足前提下最可能形成市场价格。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,法律要求优先于此次抵押受偿款额,包含发包人拖欠承包人建筑工程价款、已抵押担保债权数额,以及其她法定优先受偿款。七、估价依据1.法律、法规和政策文件1.1《中国城市房地产管理法》1.2《中国土地管理法》1.3《中国担保法》1.4《中国物权法》1.5《城市房地产抵押管理措施》1.6《城市房地产转让管理要求》1.7《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》2.技术依据2.1中国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）2.2中国国家标准《房地产估价基础术语标准》（GB/T50899—）2.3中国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准管理委员会公布国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T

18508-）2.4《房地产抵押估价指导意见》3.委托方提供相关资料3.1《房屋全部权证》复印件3.2《国有土地使用证》复印件4.本估价机构掌握相关资料及估价人员实地查勘、调查搜集资料八、估价标准本估价汇报在遵照独立、客观、公正基础标准下,结合估价目对估价对象进行估价。具体依据以下估价标准:正当标准遵照正当标准,即要求房地产估价应以估价对象正当产权、正当使用或正当处分为前提进行。最高最好使用标准所谓最高最好使用,要求房地产估价应以估价对象最高最好使用为前提进行。它是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充足合理论证,能使估价对象价值达成最大一个最可能使用。价值时点标准价值时点标准要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点上客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在全部时间上价格,而是求取估价对象在某一时间上价格,而这一时间不是估价人员能够随意假定,必需依据估价目来确定,这一时间即是价值时点。替换标准房地产价格遵照替换规律,含有相同使用价值、有替换可能房地产之间,会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致。替换标准要求房地产估价结果不得显著偏离类似房地产在相同条件下正常价格。谨慎标准房地产抵押估价应遵守谨慎标准。谨慎标准是指在存在不确定原因情况下作出估价相关判定时,应该保持必需谨慎,充足估量抵押房地产在处理时可能受到限制、未来可能发生风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价方法关键有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价人员认真分析了本估价项目特点和实际情况,并研究了委托方提供及所掌握相关资料。在实地勘察基础上,考虑估价目,结合估价对象属于住宅用房特点后,采取比较法进行评定。比较法通常适适用于同一供求范围内存在着较多类似交易案例房地产项目,估价对象位于无锡市惠山区城西花园10-1101,该区域房地产市场活跃,成交案例资料较多,所以本项目采取比较法进行评定。收益法通常适适用于收益和风险能够较正确地量化房地产,鉴于该类型房地产不以出租取得收益为关键目,多以自住为主,所以不宜采取收益法进行评定。成本法适适用于那些既无收益又极少发生交易房地产,本项目属于住宅房地产,市场成交情况活跃,所以本项目不太适宜采取成本法进行评定。假设开发法通常适适用于含有投资开发或再开发潜力房地产估价,对其未来开发完成后价值进行估计,减去未来正常开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值。估价对象目前为最高最好利用,临时不含有再开发潜力,所以此次评定亦不采取假设开发法进行评定。经综合分析,最终确定本项目采取比较法进行评定。比较法,是将估价对象与价值时点近期发生过交易类似房地产进行比较,对这些类似房地产成交价格做合适处理来求取估价对象价值方法。比较法技术路线:在同一供需圈选择与估价对象成交日期靠近、交易类型吻合成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格三个以上案例作为可比实例。对可比实例成交价格进行换算处理,建立价格可比基础。计算公式为:评定对象评定价格=可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域原因修正±部分原因修正。综合确定估价对象房地产价值。十、估价结果本企业依据估价目,遵照估价标准,根据严谨估价程序,利用比较法,对估价对象在价值时点06月29日抵押价值进行了专业分析、测算和判定,在满足此次估价全部假设和限制条件下估价结果为:（1）未设定法定优先受偿权利下市场价值:总价为人民币82万元（含房屋全部权价值及对应面积土地使用权价值,取整至万元）,即大写人民币捌拾贰万元整（详见表4）。（2）于价值时点06月29日知悉法定优先受偿款为0元,大写:（3）估价对象扣除法定优先受偿款后抵押价值:总价为人民币82万元（含房屋全部权价值及对应面积土地使用权价值,取整至万元）,即大写人民币捌拾贰万元整。表4估价结果一览表房屋全部权人坐落所在层数/总层数建筑面积（㎡）土地面积（㎡）评定单价（元/㎡）房地产总价（万元）法定优先受偿款（万元）扣除法定优先受偿款后价格（万元）吴周奇、刘位兰城西花园10-110111/12127.3110.66454.6182082累计--127.3110.66454.6182082十一、估价人员城院注册房地产估价师杭晨城院注册房地产估价师姜元元城院注册房地产估价师曹梦婷城院注册房地产估价师王平十二、估价作业日期06月29日至十三、估价汇报应用使用期估价汇报应用使用期自汇报出具之日（06月29日）起标准上为一年,如市场情况改变较大,估价汇报应用使用期则不超出六个月。十四、变现能力分析本汇报所称抵押房地产变现能力,是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失前提下,将抵押房地产转换为现金可能性。抵押权人将抵押房地产转换为现金实现抵押权时,存在着资金损失和不能快速变现可能性,所以提请汇报使用人注意估价对象变现能力。估价对象通用性:是抵押房地产是否常见和普遍适用。通常而言,越是常见和越是普遍适用房地产,即通用性越强,市场流动性越强,一旦进行处理,受众面广（市场上可能购置用户多）,易于处理和变现,变现能力也越强。用途差异性也在一定程度上影响房地产变现能力。通常商业和居住用途房地产比工业用房地产在拍卖时更易靠近当初正常市场价格水平。估价对象作为住宅类房地产,适用性强,通用性强。估价对象独立使用性及可分割转让性:是指抵押房地产是否能够单独使用而不受限制,是否能够在实物形态上较经济地分离开来进行转让。估价对象为高层公寓房,其独立使用性较强。且只能按套转让交易,不可分割转让。体量:通常而言,通常体量较小、价值量也所以较小房地产,市场流动性较强。估价对象总体价值量通常,购置人群通常,市场流动性通常。开发程度:通常地说,开发程度越低房地产,不确定原因越多,变现能力就越弱,比如,生地、毛地通常比熟地变现能力弱,在建工程通常比现房变现能力弱。估价对象现在为现房,变现能力强。区位:通常而言,通常区位条件很好房地产,市场流动性较强。估价对象位于无锡市山北城西花园市场交易情况:估价对象所在区域房地产市场交易比较活跃,有利于抵押物变现。假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现价格与评定市场价值差异程度分析。假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时,因存在短期内强制处分、潜在购置群体受到限制及心理排斥原因影响,最可能实现价格通常比公开市场价格要低,估计估价对象最可能实现快速变现价格为市场价格70-80%。处理抵押房地产时,其变现时间长短以及费用、税金种类、数额和清偿次序与处理方法和处理过程中营销策略等原因相关。通常来说,以拍卖方法处理抵押房地产时,变现时间较短,但变现价格较低,变现成本较高。抵押房地产变现时间长短以及费用、税金种类、数额和清偿次序。抵押房地产变现时间关键取决于估价对象“通用性”,通常说来,通用性好比通用性差房地产变现时间短。估价对象通用性好,变现时间通常为2-3个月。费用关键包含拍卖（处理）佣金及拍卖过程所产生费用。通常需交纳税费有:拍卖佣金费（淘宝网拍卖除外）、营业税及其附加、印花税、契税、交易手续费、评定费、登记费、协议公证费等。表5处理税费组成表序号项目明细1诉讼费用根据诉讼标金额5%2实施费用根据诉讼标金额1%3律师费根据诉讼标金额5%4拍卖费用根据成交金额金额3%-5%（淘宝网拍卖时不需要拍卖费用）5营业税及附加差额征收,税率为5.6%6土地增值税按四级超率累进税率计算,税率为增值额30%~60%7契税按成交金额3%8评定、代理等费用1%-2%9另外,产权人系企事业单位（含社团）,还可能包含企业所得税税负调整,产权人系个人,包含个人所得税清偿次序为:支付处理房地产费用;扣除抵押房地产应缴纳税款;偿还法定优先受偿款;偿还抵押权人（或债权人）债权本息及违约金;赔偿因为债务人违反协议而给抵押权人造成损害;剩下余额交还抵押人。十五、抵押风险提醒估价对象情况和房地产市场情况因时间改变对房地产抵押价值可能产生影响:估价对象位于常熟市区北部,该区域房地产价格较高,估计伴随国家宏观调控政策逐步落实,将对未来房地产市场价格产生一定影响,存在小幅调整可能性。提请汇报使用人亲密关注房地产市场改