房地产基础知识共享新商品房销售相关概念

房地产基础知识共享商品房销售相关概念[]期房、现房、准现房房地产产权商品房合同基本内容物业管理小区车位标准公共维修基金付款方式公用建筑面积分摊规定不应入的公用建筑空间购房应缴纳的相关税费装修标准印花税、契税商品房预售应当提交的资料和证件商品房销售的面积测算房地产转让购买房屋住宅保险住宅保险责任范围不属于房屋保险责任的售楼人员工作程序目录房地产税物业税P6P7P8P9P10P11P12P13P13P14P15P16P17P18P19P20-P21P22P23P24P25P26P27期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。房地产产权

城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2、总价款、付款方式、付款时间3、建筑面积、套内面积、分摊面积4、商品房销售方式5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任6、发生变更的约定7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理9、违约责任商品房合同物业管理

物业管理费用包括：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费3、绿化管理费4、清洁卫生费5、保安费6、办公费7、物业管理点为固定资产折旧费8、法定税费指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或者协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等实施统一管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。小区车位标准

普通住宅，在三环路以外，按每千户500个车为标准设置，在三环以内按每千户300个车位标准设置中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准设置目前车位的价格不等，一般从6—11万左右。公共维修基金

公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金为总放款的2%。付款方式

商品房购买的付款方式：1、一次性付款2、按揭付款、银行按揭、公积金按揭3、分期付款4、其他付款方式例如：5%首付款等公共建筑面积分摊规定

可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房不应纳入的公用建筑空间仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人为防工程的地下库、单独具备使用功能的独立使用空间售房单位自营、自用的房屋为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房但每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的公摊原则。购房应缴纳的相关税费购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税城市建设维护税教育费附加固定资产和资方向调节税房产税印花税城镇土地使用税和契税个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税装修标准精装修是简装修的不断改进的产品，在本世纪的上海出现。装修标准通常如下：顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保；地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。简装修顾名思义简单装修，在上世纪九十年代的广东出现。装修标准通常如下：顶面简单造型甚至平顶；地面采用很低廉劣质的抛光砖或瓷片；卫浴和厨房都是作了非常简单粗劣的装修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至橱柜还是现场工人手工制作。装修标准是合同的附件之一。相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与精装修两种。印花税、契税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。他是对房地产产权变动征收的一种专门的税种。商品房预售

商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付订金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。商品房预售条件包括：已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。持有建设工程规划许可证，按提供预售的商品房计算，开放上投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间同金融机构已经签订预售款监管协议应当提交的资料和证件

1.开发经营企业的营业执照；2.建设项目的投资立项；3.工程施工进度计划；4.投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；5.商品房预售方案，方案中应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容；6.需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准文件商品房销售面积的测算商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积极为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

房地产转让

房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠与、继承等方式，将房屋的所有权和相应的土地使用权（二者统称为房产产权）转移给他人的行为。房地产转让

房地产转让手续主要包括：1.签订书面转让合同；2.在合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；3.房地产部门对提供的有关文件和申请进行审查、核审，并做出相应答复；4.房地产转让当事人，按照规定缴纳有关税费；5.房产管理部门合法过户单；6.当事人平过户单办理过户手续，领取房地产权属证书购买房屋住宅保险

随着住房制度的改革，个人购房越来越多，个人或者家庭购买自己的房屋后，住宅的维修、养护、甚至发生某些意外损坏都要自己花钱。保险，就是房屋出险，如火灾等情况，先予赔偿。住宅保险负责范围1、火灾、爆炸2、雷电、冰雹、雪灾、洪水、海啸等3、空中运行物体坠落4、外来建筑物及其他固定物体的倒塌5、暴风雨使房屋主体结构倒塌6、因防止火灾蔓延或者施行救护、保护人生声明或财产采取的必要措施对房屋的破坏。不属于房屋保险责任的1、战争、军事行动和暴力行为2、原子辐射和污染3、投保人或者家庭的故意行为4、因家电过热、短路、漏电、超电压使用造成的火灾5、暴风暴雨对简单违章建筑的损失6、虫蛀、鼠咬、霉烂以及不属于前述所列保险责任范围的损失。售楼人员工作程序现场接待及介绍楼盘签订认购书签合同并交首付款办理按揭手续办理产权证办理入住物业税物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升