超级居住大盘含完整公共配套方案设计

重

要上轮三方案均未很好回应以下这些问题！一

总图设计如何反映分期开发思路二

规划如何考虑规划层次与组团空间（三方案均为“串糖葫芦”式结构，未体现大盘应有的空间层次）VANKEIDEALCITY万科·理想城市三

规划如何结合土地价值，各期开发应有对应营销目的的规划主题，做到逐步溢价武汉青菱湖项目地块概念设计2018.04分期开发策略

》土地价值分析我司根据土地条件及地块价值分析，对该地块分期开发节奏的分析土地价值大土地价值中土地价值小土地价值分析分期开发顺序三个大组团地块东侧靠近高架路噪声影响大，南侧与高架路间有绿化公园

隔离，住建议整体分为，西侧走量，东南侧回购房区，北侧为利润宅整体价值北侧最高，西侧次之，东侧最差大盘形象建议

》案例分析案例：上海万科翡翠公园特点：中央绿地营造、配套设置可借鉴经验Ⅰ

绿化空间集中合并与政府沟通将绿化带合并集中布置，形成社区共同活动的空间，打造营销话题Ⅱ

中央绿地结合配套配套与公共绿化结合布置，打造富有活力的社区氛围翡翠公园

路网调整模式绿化带绿化带绿化带绿化带集中绿化带绿化面积不变路网调整集中绿化带路网优化

》中央绿化生成BeforeAfter原路网结构路网结构优化15M15MK6K615M15M8M细分集中8M15MK3K38M15M15M8M8M15MK415M8MK415M15M15M路网优化：规划要求：设计响应：西部

南北方向

15

米宽公共通道西部

南北方向

15

米宽公共通道K6K3K6K3中部

南北方向

15

米宽公共通道8m+8m中部

南北方向

2

条

8

米宽的公共通道中部

南北方向

2

条

8

米宽的公共通道15m中部

南北方向

15

米宽公共通中部

南北方向

15

米宽公共通道西部

南北方向

15

米宽公共通道北部

东西方向

15

米宽公共通道中部

南北方向

15

米宽公共通道西部

南北方向

15

米宽公共通道中部

东西方向

2

条

8

米宽的公共通道K4K4公共通道宽度细分，位置居中，与社区中央绿化结合，营造丰富的空间层次组团模式研究

》开放街区组团410M车行入口车行入口形成三个独立开放社区组团，形成内部公共活动空间及公共绿183M化；商业配套围绕中央绿化展开，触发空间活力车行入口人行入口233M商业集中设置270M430M组团三PARK73.2

万方建面57M商业集中设置组团一74.5

万方建面车行入口人行入口组团二20.9

万方建面车行入口车行入口空间形态研究

》组团围合式布局平板式排布围合式排布55M55M68M68M330M70M无遮挡无遮挡景观轴线景观轴线无遮挡无遮挡120M130M70M70M55M55M平板式排布方式整体空间形态过于呆板；组团建筑之间缺视距有很大提升围合式排布方式整体空间形态灵动；组团建筑之间围合少联系；组团中建筑视距较小；区域景观围合感较弱。形成庭院式景观绿化；组团中建筑视距有很大提升；区空间围合感更强域景观围合感强。组团花园组团花园组团花园组团大花园组团大花园组团大花园组团景观景观轴线建筑形态线视距区域公共景观绿化区域公共景观绿化组团大花园组团花园无遮挡视线》总平面图万科武汉理想城市

总体经济技术指标表单项目面积备注位建设净用地面积341401.00㎡总建筑面积1682445.85

㎡计容建筑面积1160900.00

㎡住宅1108855.47

㎡超高层商品房612403.47㎡其中

高层商品房296148.00㎡回购房200304.00㎡其中商业商业30000.00㎡

占比2.58%其中公共设施配套6374.53㎡幼儿园15670.00㎡不计容建筑面积521545.85㎡非人防地下机动车库

420556.00㎡人防地下机动车库31020.00㎡㎡㎡㎡其中

地下非机动车库6025.00避难层建筑面积36544.7727400.113.40住宅架空层容积率绿地率建筑密度总户数总人数35.00%%户人个个个个15.8410420333441374212856886总机动车停车位数非人防车位数人防车位数其中总非机动车停车位数6025户型产品种类户数

户数比

户型总面积面积比面积904274

41.02%

38338334.57%商品房120

3606

34.61%

43272039.02%8.67%7.60%10.13%144

6686.41%

961928.98%

842408.98%

11232090936回购房120

936合计10420

100.00%

1108855.47

100.00%K6地块经济技术指标表项目面积单位建设净用地面积96899.00㎡总建筑面积465209.50㎡计容建筑面积321585.06㎡其中不计容建筑面积143624.44㎡容积率3.32K3

地块经济技术指标表项目面积单位建设净用地面积59891.00㎡总建筑面积262545.26㎡计容建筑面积182423.74㎡其中不计容建筑面积80121.52㎡K6容积率3.05K4地块经济技术指标表项目K3K4面积单位建设净用地面积184611.00㎡总建筑面积954691.09㎡计容建筑面积656891.20㎡其中不计容建筑面积297799.89㎡容积率3.56空间展示

》总体鸟瞰图商业街区社区主要入口商业街区社区主要入口社区主要入口商业街区组团人行出入口组团车行出入口创造公共社交场所，营造不同特色主体概念的共享空间空间展示

》中心绿化鸟瞰及天际线展示开放式街区

+

中心园林，营造怡人的街区氛围70M120M59M224M270M59M整体形成高低错落的城市天际线，有利于大盘形象塑造大盘形象建议

》案例分析案例：浦江镇华侨城规划特点：开放式社区、大盘形象营造城市客厅（浦江镇规划展示馆）可借鉴经验Ⅰ

入口林荫大道铺垫于快速

路到达项目之间，需要较长的林荫大道铺垫，营造大盘气势的入口氛围Ⅱ

大尺度公共空间大项目在大尺度的公共绿化空间中做示范区及售楼处城市客厅（浦江镇规划展示馆）Ⅲ

开放式街区尺度单个街区尺度不大于

300

米，保证大部

分居民到达社区中心广场或公共活动空间步行仅

5

分钟内大盘形象建议

》形象界面打造关键节点打造：大盘门户及公共活动空间重

点营造，突出街区氛围社区主入口林荫大道社区公园城市客厅132414321423大盘形象建议

》北侧中央绿地策略大盘门户，活力共享：中央绿化公园布局满足功能需要的同时，根据日照条件合理布置活动空间以杨林三路与双公共通道十字形成的商业及形象展示区，最大化汇聚人流，打造主题商业广场

+

文化节点，通过纵向生态绿带向外延伸儿童

老年人活动区必须有日照芳草如茵3日照模拟分析图13水边剧场休闲步道1254

休闲茶座642儿童

游乐6大盘形象建议

》配套布置策略休闲咖啡商业配套策略Ⅰ

不适宜沿边布置宠物之家地块周边为城市快速

路，或毗邻教宠物之家育用地，商业价值低，不适合沿周泳池健身边布置商业Ⅱ围绕公共绿化布置SPA

会所配套应结合中央公共绿化设置，形休闲咖啡成社区活力聚集点，城市会客厅休闲购物生活超市Ⅲ

结合分期开发生活超市商业面积：12000

㎡北侧区域商业定位运动休闲体验餐饮美食配套呈点状分布，应结合分期开发逐步实现地块溢价水果超市休闲购物商业面积：18000

㎡南侧区域商业定位生活基础配套示范区选址

》示范区开发策略示范区开发策略Ⅰ

结合中央绿地示范区应结合公共绿化设置，营造开放街区氛围，彰显大盘门户形象Ⅱ

大盘形象打造考虑人流来向，加强景观前场情

景渲染，营造大气恢宏的示范区展示2界面Ⅲ

永久示范区结合后期社区出入口，打造永久性景观示范区选址②选址①与城市人流方向更好结合，道路路幅适宜，结合分期开发策略，南侧绿化公园

处设置结合道路两侧绿化公园

更好形成前场展示示范区，可结合水渠和西侧公园

打造景观开发顺序与启动区选址关联，需我司得到更多信息和业主共同商议后确定氛围，营造大盘形象展示前场示范区布局

》方案一16113214153912810711645清漪镜湖梧桐大道VIP

停车区

情景商业展示清漪镜湖上礼大观镜湖廊桥沙丘之庭和光同尘12345678样板房社区入口儿童

嬉戏区绿草如茵凹晶馆四水归堂销售展示区916151413121110示范区布局

》方案二121011985764游戏坑321情景商业广场VIP

停车区景观大道崇丽广场芳草如茵绿荫长椅1234586样板房沧浪园游戏坑浣水院挽月阁少陵径97121110户型产品策略

》120

平米户型120

㎡户型

3+1

房

2

厅

2

卫赠送面积10.35

㎡（含凸窗和

1/2

阳台）120

㎡产品主要针对二孩时代、改善型人群。独立玄关入户产品特色：通透性好，三面采光，户型方正，四房格局豪华主卧套玄关入户，全飘窗设计，南向三开间，超宽生活阳台，主卧套，配置多功能房。6.8m

宽景阳台优选户型竞品户型（美好长江首玺）户型

方正，餐客厅一体户型

方正独立玄关，入户关系良好客餐厅关系较差三面采光通风，南向超宽阳台，通透性良好南向仅两面宽户型

建面120

㎡户型

建面123

㎡3+1

房、主卧衣帽套间仅

3

房、主卧无衣帽间户型产品策略

》120

平米户型南北双阳台120

㎡户型

3+1

房

2

厅

2

卫赠送面积9.37

㎡（含凸窗和

1/2

阳台）120

㎡产品主要针对二孩时代、改善型人群。独立玄关入户产品特色：通透性好，三面采光，户型方正，玄关入户，横厅，全飘窗设计，双阳台，主卧套，配置多功能房。四房格局

三房朝南优选户型竞品户型（鄂旅投书院世家）南向

2.5面宽南向仅两个面宽户型

方正，客餐厅一体化厨房与餐厅关系不佳建面120

平米，总价可控建面125

平米，面积较大户型产品策略

》90

平米户型干湿分离卫生间赠送面设计客餐厅方正90

㎡户型

3

房

2

厅

1

卫积4.44

㎡（含凸窗和

1/2

阳台）90

㎡产品主要针对首改和刚需人群。产品特色：通透性好，户型方正，餐客厅一体，生活阳台，卧室带飘窗。无凹槽，南向2.5开间打造出了

3

开间的品质。南向三开间四房格局优选户型竞品户型（美好长江首玺）户型

方正，客