业主委员会工作实务手册

业主委员会

工作实务手册

（第一版）

—I.»

现代物业管理制度随着80年代末自深圳引入我国内地

以来，一直存在着制度落地的迫切需要和本地化水土不服

的矛盾。现代物业管理制度由业主自治制度、承接查验制度、

维修资金制度等六大基本制度共同组成。这些制度彼此关

联、相互作用，缺一不可。作为其中最重要的制度之一，业

主自治制度，在实际操作中表现出的问题最为突出。从我国

国情看，无论从法制环境、政府定位、业主意识等诸多方面

都对这项制度的落地产生着制约。这点主要表现在法制的不

健全、政府的难作为、业主的模糊认识和不当维权等现状。

业主大会是小区的主人，业主委员会作为业主大会的

执行机构，在业主自治制度中发挥着核心作用。一个小区物

业管理好不好，顺不顺，离不开业委会的顺畅运转。然而在

实际操作中，始终存在着业委会“成立难”、“选举难”、“决

策难”、“执行难”和“监督难”的困扰。究其原因，很多业

委会成员对基本的政策法规、操作程序不知道、不了解、不

掌握甚至有误读、误解、误操，直接影响了小区物业管理的

良性运作。因此，业委会的运作亟待规范和改善。本书正是

在这样一个背景下催生的，目的就是为了给业委会“讲政

策”、“教方法”、“示流程”“释疑点”和“正误操二为此，借

我局落实电视问政整改承诺的东风，受市局委托，我们编

写了此书，旨在全市业主委员会会委员培训中提供内农翔

实丰富的教材，并在业主委员会委员的日常工作中提供一

本方便快速查询各种工作程序、表单的速查手册。

《业主委员会工作实务手册》（以下简称《手册》）内容

共计九章，覆盖八大项工作、八十多种工作程序，六十九个

2

表格范本、三十六个常见疑难问题，共计十余万字，体例上

看，各章标题都以“如何”设问，在文中做出回答，按业委

会的具体工作设章节，清晰明了，便于业委会在开展工作

时查找使用。前六章均由【基本常识】、【实务操作】和【重

点关注】三部分构成，【基本常识】解读本章节相关政策法

规，为的是让广大业委会成员掌握相关的基本概念与常识,

对相关工作有一个初步的认识，同时纠正仅凭生活经验感

知形成的对政策法规的错误认识；【实务操作】介绍本章节

工作的具体流程，为的是让广大业委会成员在具体工作中

按图索骥，少走弯路、错路；【重点关注】则着重分析本章

节的疑难问题，提出解决方法和指导建议，为广大业委会

委员排忧解难。

《手册》的编写，力求突出针对性、时效性和系统性这

三大特点：

一是有的放矢突出针对性。本《手册》作为业委会委员

的的教辅用书和指导用书，特别专门针对业委会开展和参

与的各项工作讲程序、教方法、释疑难。关系多的多讲、关

系不大的少讲、没关系的不讲，有的放矢的指导业委会做好

和参与好各项相关工作。

二是立足现状讲求实效性。编写本书的一个重要目的,

就是让业主委员会委员针对基本概念全掌握、工作程序会操

作、疑难问题有认识。特别是在疑难解答章节，提出的问题,

3

都是广大业委会在日常工作中经常要面临的，甚至需要业

委会直接出面为广大业主主张权利的现实问题。通过《手册》

中深入浅出的讲解和释疑，业委会能迅速了解有关政策法

规的全貌，对工作开展做出基本判断。

三是点面结合具备系统性。从点上看，将业委会各项工

作充分解剖，对涉及到的概念逐个分析、涉及到的程序逐个

分解、涉及到的重点多讲、难点细讲、热点深入讲；从面上

看，本《手册》主要内容均直接引了政策法规，以合法为基

础、以规范为追求，不苛求、不发挥，在全市范围内具有较

好的普适性。

有鉴于我市物业管理现状的亟待改善，我局作为房屋主管

部门下决心花大力气增强我市物业行政管理队伍的建设。在

我局下属事业单位武汉市房地产市场管理中心专门成立了

物业事务指导科（时名物业事务专班），部署职能、招募人

员、制定计划、形成方案。而本《手册》的编写，就是事务

指导科交出的首份答卷。《手册》的编写工作自2013年9月

启动。各章由武汉市房地产市场管理中心黄剑平、刘博宇、

邱云、李胜兰、汤皓、程贞、李文等同志，受市局指导编写

而成。编写中首先是前往全市16个区具有代表性的小区进

行了深入调研，在现行政策法规的基础上编写了初稿，经

专家论证和按照市局物业处意见修订后初步定稿。编写过程

中还邀请了江岸区房管局鲍明雄科长、江夏区房管局肖誉科

4

长、武汉职业技术学院黄光宇教授、百步亭业委会郭世兰主

任为顾问，为完善《手册》提出了宝贵意见。《手册》从编

订目录到基本成型，经过了十多次小区调研、十次会议讨论

征求意见，历时六个月。

当然，作为一只新成立的物业队伍，我们的还缺乏大量的

物业管理操作与实践的经验，因此本书难免有所不足之处,

恳请各位读者不吝赐教。

目录

第一章如何成立业主大会、选举业主委员会

【基本常识】

一、业主大会成立

（一）业主

（二）业主大会

（三）业主大会的成立条件

（四）业主大会筹备组职责

（五）业主大会的成立标志

二、选举业主委员会

（一）业主委员会

（二）业主委员会委员、候补委员

（三）业主委员会的组成

【实务操作】

一、准备阶段

（一）提出书面申请

（二）成立业主大会筹备组

（三）公布筹备组成员名单及工作职责

（四）起草相关文件

二、推荐阶段

（一）推荐业主委员会委员初步候选人

6

（二）确定初步候选人

（三）确定业主委员会委员正式候选人名单

三、选举阶段

（一）公布业主大会各项会议文件

（二）召开首次业主大会会议

（三）公示首次业主大会会议结果

（四）召开首次业主委员会会议

四、备案阶段

（一）向区房屋主管部门和街道办事处备案

（二）刻制业主大会、业主委员会印章

（三）归档

【重点关注】

一、业主提出成立业主大会的前提及要求

二、业主身份的确认

三、起草相关自律性文件的注意事项

四、行使投票权的注意事项

五、业主委员会委员得票相当时的处理

六、部分业主对业主大会的决定有异议时的处理

七、召开首次业主大会会议的费用承担

八、业主委员会议事活动用房的配置

九、业主委员会选举产生后应当及时备案

十、未能选举产生业主委员会时的处理

7

第二章如何召开业主委员会会议、补选委员、换届选举

第一节如何召开业主委员会会议

【基本常识】

（一）业主委员会职责

（二）业主委员会主任、副主任职责

（三）业主委员会委员职责

（四）业主委员会委员资格终止

（五）业主委员会会议类型

【实务操作】

（一）准备阶段

（二）议事阶段

（三）公示阶段

【重点关注】

（一）业主委员会的定位

（二）召开会议的法定人数要求

（三）委员不能委托代理人参加会议

（四）指定召集会议的情形

（五）会议议定事项的限制性规定

第二节如何补选业主委员会委员

【基本常识】

（一）需要补足委员的情形

（二）有候补委员时直接替补

8

（三）无候补委员或候补委员不足时应补选

【实务操作】

（一）准备阶段

（二）补选阶段

（三）备案阶段

【重点关注】

（一）设置候补委员的意义

（二）委员低于法定人数时的处理

（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施

第三节如何进行业主委员会换届选举

【基本常识】

（一）业主委员会实行任期制

（二）业主委员会换届的时间

【实务操作】

（一）准备阶段

（二）推荐阶段

（三）选举阶段

（四）备案阶段

【重点关注】

（一）换届选举应受指导监督

（二）未按期换届选举的应对措施

9

第三章如何召开业主大会会议

【基本常识】

一、业主大会会议形式

二、业主大会会议类型

三、业主大会会议的法定人数要求

四、业主大会会议议定事项

五、业主大会会议表决通过的法定条件

【实务操作】

一、会议筹备

二、发布公告

三、投票表决或征询意见

四、回收统计意见

五、通报大会议事决定

【重点关注】

一、业主大会会议召开难的应对措施

二、业主大会会议表决难的应对措施

三、业主代表的履职方式

四、业主委员会不召开业主大会会议的应对措施

第四章如何选聘、解聘物业服务企业

【基本常识】

一、物业服务合同

10

二、物业服务价格

三、物业服务企业退出项目的要求

【实务操作】

一、启动阶段

二、选聘阶段

（一）接受报名和推荐

（二）确定备选名单

（三）召开业主大会

（四）发布表决结果公告

三、交接阶段

（一）解聘原物业服务企业

（二）签订《物业服务合同》

（三）完成交接手续

四、备案阶段

（一）备案

（二）归档

【重点关注】

一、更换前期物业服务企业的注意事项

二、选聘物业服务企业前的准备工作

三、提倡采取招投标方式选聘物业服务企业

四、选聘、解聘物业服务企业的决定主体

五、签订物业服务合同的注意事项

II

六、物业管理的移交应注意的事项

七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径

八、物业服务合同到期仍未选定新物业服务企业时的处

第五章如何申请使用住宅专项维修资金

【基本常识】

一、业委会在申请维修资金中涉及的工作

二、维修资金使用申请前提条件

三、维修资金使用范围

四、维修资金使用分摊

【实务操作】

一、常态维修

（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料

（二）常态维修维修资金申请使用流程

（三）常态维修复核需提交的资料

二、应急维修

（一）应急维修的情形

（二）应急维修的程序

（三）应急维修维修资金申请使用流程

【重点关注】

一、维修资金使用申请主体要明确

12

二、维修项目事实要清楚

三、维修方案制定要合理

四、维修项目公示要到位

五、维修表决要真实

第六章如何开展业主委员会日常工作

第一节如何管理公共收益

【基本常识】

（一）公共收益

（二）共有部分

（三）共有部分经营

【实务操作】

（一）公共收益的分配

（二）公共收益的使用范围

（三）公共收益监管

【重点关注】

（一）公共收益的来源

（二）公共收益在公共维修中的使用

（三）前期物业管理期间公共收益的处理

（四）公共收益可以用于业主委员会工作经费

第二节如何管理档案资料

【基本常识】

13

工作档案的内容

【实务操作】

（一）档案资料的管理

（二）档案资料的交接

【重点关注】

（一）工作档案管理的重要性

（二）档案资料损毁或遗失的责任后果

（三）档案资料不移交的责任后果

第三节如何管理印章

【基本常识】

（一）印章的种类

（二）印章的名称

【实务操作】

（一）印章的刻制

（二）印章的管理

（三）印章的移交

（四）印章的补刻

【重点关注】

（一）业主大会印章的使用范围

（二）业主委员会印章的使用范围

（三）擅自使用印章的处理办法

第七章如何践行“三方联动”

14

【基本常识】

一、“三方联动”机制背景

二、“三方联动”机制介绍

三、街道和社区党组织在“三方联动”中的主要职责

四、业主委员会在“三方联动”中的主要职责

五、物业服务企业在“三方联动”中的主要职责

【实务操作】

一、小区党建工作方法

二、“交叉任职”工作方法

三、联动工作机制建立方法

【重点关注】

一、业主委员会与社区居民委员会的关系

二、配合做好“三方联动”调查摸底工作

三、物业管理委员会的组建

四、街道和社区党组织指导选聘物业服务企业

五、成立业主委员会应注意把好三个关口

六、“三方联动”工作方案的内容

七、“三方”难以调解的问题的解决方法

第八章如何协调“四方”关系

——百步亭业委会的成功案例及启示

一、协调与业主的关系

15

案例及启示：社区公约管住狗患

二、协调业主之间的关系

案例及启示：发挥业主作用维护小区和谐

三、协调与物业服务企业的关系

案例及启示：业委会联物业指头变拳头

四、协调与相关部门的关系

案例及启示：安全卫士在行动有我你就“放心吃”

第九章相关参考范本

1.《XX小区业主大会成立筹备组人员（业主）推荐表》（示

范文本1）

2.《XX小区业主大会筹备组成立公示》（示范文本2）

3.《XX小区业主大会筹备组成员名单公示表》（示范文本3）

4.《XX小区业主大会议事规则》（示范文本4）

5.《XX小区业主委员会工作规则》（示范文本5）

6.《XX小区管理规约》（示范文本6）

7、《XX小区业主委员会选举办法》（示范文本7）

8、《XX小区业主委员会委员候选人产生办法》（示范文木8）

9、《XX小区召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内

容的公告》（示范文本9）

10、《XX小区首届业主委员会委员候选人推荐（自荐）表》

（示范文本10）

16

11.《XX小区业主委员会委员候选人登记表》（示范文本11）

12.《XX小区业主委员会委员初步候选人考察预告》（示范文

本12）

13.《XX小区业主委员会委员正式候选人名单公示表》（示范

文本13）

14.《XX小区业主大会召开程序》（示范文本14）

15.《XX小区业主大会召开主持词》（示范文本15）

16.《XX小区业主委员会选票》（示范文本16）

17、《XX小区业主委员会投票表决情况统计表》（示范文本

17）

18、《XX小区业主委员会投票（选举）结果公示》（示范文本

18）

19、《XX小区业主委员会委员工作分工公示》（示范文本19）

20、《XX小区业主委员会备案表》（示范文本20）

21.《武汉市业主大会和业主委员会印章刻制证明》（示范文

本21）

22.《武汉市业主大会和业主委员会印模告知函》（示范文本

22）

23.《XX小区业委会印章使用管理办法》（示范文本23）

24、《XX小区业主委员会补选委员的公告》（示范文本24）

25.《XX小区业主委员会补选委员推荐表》（示范文本25）

26.《XX小区业主委员会补选委员表决票》（示范文本26）

17

27、《XX小区业主委员会补选委员候选人名单》（示范文本

27）

28、《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况统计》（示范

文本28）

29、《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况公示》（示范

文本29）

30、《XX小区业主委员会补选委员名单公示》（示范文本30）

31.《业主委员会委员具体分工公示》（示范文本31）

32.《业主大会业主委员会备案表》（示范文本32）

33.《XX小区业主委员会换届选举的申请报告》（示范文本

33）

34.《XX小区召开业主大会换届选举新一届业主委员会的公

告》（示范文本34）

35.《XX小区第X届业主委员会工作报告》（示范文本35）

36.《XX小区业主委员会选举办法》（示范文本36）

37、《XX小区业主委员会委员候选人产生办法》（示范文本

37）

38、《XX小区召开第X届业主大会的时间、地点、形式和内

容的公示》（示范文本38）

39、《XX小区第X届业主委员会委员候选人推荐（自荐）表》

（示范文本39）

40、《XX小区业主委员会委员候选人登记表》（示范文本40）

18

41.《XX小区新一届业主委员会委员侯选人考察预告》（示范

文本41）

42.《XX小区新一届业主委员会委员候选人名单公示表》（示

范文本42）

43.《XX小区业主大会召开程序》（示范文本43）

44.《XX小区业主委员会选票》（示范文本44）

45.《XX小区业主委员会投票表决情况统计表》（示范文本

45）

46.《XX小区业主委员会投票（选举）结果公示》（示范文本

46）

47、《XX小区业主委员会委员工作分工公示》（示范文本47）

48、《XX小区业主委员会备案表》（示范文本48）

49、《XX小区新、旧业主委员会移交资料目录》（示范文本

49）

50、《XX小区关于选聘、解聘物业服务企业的通知》（示范文

本50）

51.《XX小区选聘新物业服务企业初选名单》（示范文本51）

52.《XX小区选聘新物业服务企业备选名单》（示范文木52）

53.《XX小区召开业主大会选聘、解聘物业服务企业的通知》

（示范文本53）

54.《XX小区选聘、解聘物业服务企业表决票》（示范文本

54）

19

55.《XX小区业主大会表决票签收登记表》（示范文本55）

56.《XX小区选聘、解聘物业服务企业的表决结果公告》（示

范文本56）

57、《解聘通知》（示范文本57）

58、《物业服务合同》（示范文本58）

59、《交接证明》（示范文本59）

60、《物业服务合同备案申请表》（示范文本60）

61.《XX小区业主委员会备案表》（示范文本61）

62.《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》（示范文本62）

63.《维修和更新、改造使用方案》（示范文本63）

64.《维修资金使用征求意见情况说明》（示范文本64）

65.《武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》（示

范文本65）

66.《武汉市住宅专项维修资金使用结算表》（示范文本66）

67、《维修资金使用结算分摊清册》（示范文本67）

68、《XX小区业主委员会财务管理制度》（示范文本68）

69、《XX小区业主委员会文件管理制度》（示范文本69）

70、《XX小区业主大会印章与业主委员会印章管理制度

》（示范文本70）

71.《XX小区主委员会工作管理制度》（示范文本71）

72.《XX小区业主委员会自身建设制度》（示范文本72）

20

21

第一章如何成立业主大会.选举业主委员会

【基本常识】

一、业主大会成立

（一）业主

业主是指物业的所有权人。尚未登记取得所有权，但基

于买卖、赠予、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的

人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，

并承担相应的义务。（《武汉市物业管理条例》第16条）

（二）业主大会

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和

维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权

利，履行相应的义务。（《武汉市业主大会和业主委员会指导

规则》第3条）

（三）业主大会的成立条件

一个物业管理区域成立一个业主大会，但业主大会的

成立还应符合下列条件之一：

1.专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百

分之五十以上；

2.首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的

专有部分建筑面枳达到建筑物总面积百分之二十以上。

业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决

定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业

主委员会的职责。

（《武汉市物业管理条例》第19条）

（四）业主大会筹备组职责

业主大会筹备组履行下列职责：

L确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内

容；

2.草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作

规则；

3.确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5、确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公

开征询意见；

6.制定业主委员会选举办法；

7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第20条）

（五）业主大会的成立标志

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主

大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会

之日起成立。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第

14条）

二、选举业主委员会

2

（一）业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法

选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定

的事项，向业主大会负责并报告工作，接受业主、业主大会

的监督。（《武汉市物业管理条例》第34条，《武汉市业主

大会和业主委员会指导规则》第4条）

（-）业主委员会委员、候补委员

业主委员会委员、候补委员应当是本物业管理区域内的

业主，并符合下列条件：

L遵守国家有关法律、法规；

2.具有完全民事行为能力；

3.遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主

义务，按时缴纳物业服务费和专项维修资金；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公

信力；

5.具有一定的组织能力和协调沟通能力；

6.身体健康，具备必要的工作时间。

社区居民委员会成员作为业主委员会委员的，必须是

本物业管理区域内的业主。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第41条）

（三）业主委员会的组成

业主委员会由5至11名委员组成，组成人数为单数。

3

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会委员之外可设候补委员，候补委员人数按不超

过委员人数的40%设置。候补委员在业主委员会委员职务终

止出现空缺时，替补当选为业主委员会委员。业主委员会候

补委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决

权。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第32条）

【实务操作】

业主委员会组建流程图

4

一、准备阶段

（一）提出书面申请

当新建小区符合成立业主大会条件时，开发建设单位

或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡（镇）

人民政府和区房屋主管部门。

开发建设单位或前期物业服务企业未及时予以书面报

告的，20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇）人

民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第16条）

（-）成立业主大会筹备组

街道办事处、乡（镇）人民政府在收到报告或者要求之

日起60日内，会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会

筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组成员人数不超过11人，其中街道办事

处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各

1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组

组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府

组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定：

1.本物业管理区域内的业主；

2.遵守国家有关法律、法规；

3.具有完全民事行为能力；

6

4.热心公益事业、责任心强、公正廉洁；

5、履行业主义务，按时交纳物业服务费。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第17条、

第第条）

业主代表由社区居民委员会组织业主填写《XX小区业

主大会成立筹备组人员（业主）推荐表》（示范文本1）推

荐产生。

（三）公布筹备组成员名单及工作职责

业主大会筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理

区域内书面公告其成员名单和工作职责，发布《XX小区业

主大会筹备组成立公示》（示范文本2）和《XX小区业主大

会筹备组成员名单公示表》（示范文江3）（公示七日），并

有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

L物业管理区域划分证明；

2.房屋及其他建筑物面积清册；

3.业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）;

4.建筑规划总平面图；

5.附属设施设备交付使用备案证明；

6.绿化竣工证明；

7、物业服务用房配置证明；

8、专项维修资金交存证明；

9、成立业主大会必需的其他文件资料。

7

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第19条）

（四）起草相关文件

筹备组自成立之日起，履行相应职责，主要起草以下

文件：

1.《XX小区业主大会议事规则》（示范文本4）；

2.《XX小区业主委员会工作规则》（示范文本5）；

3.《XX小区管理规约》（示范文本6）；

4.《XX小区业主委员会选举办法》（示范文本7）；

5.《XX小区业主委员会委员候选人产生办法》（示范文

本8）；

6.《XX小区召开首次业主大会会议的时间、地点、形

式和内容的公告》（示范文本9）；

7、《XX小区业主委员会委员正式候选人名单公示表》

（示范文本13）；

8、《XX小区业主大会召开程序》（示范文本14）；

9、《XX小区业主大会召开主持词》（示范文本15）。

二、推荐阶段

（一）推荐业主委员会委员初步候选人

L筹备组发布公告《XX小区业主委员会委员候选人产

生办法》（示范文本8）（公示七日）。公示期满后，结合有

关意见，确定业主委员会委员候选人产生办法，明确业主

委员会委员候选人的资格条件，交全体业主充分讨论。

8

2、推荐业主委员会委员初步候选人。筹备组应组织和

发动居民群众按照业主委员会委员人选的资格和条件，采

取社区“两委”推荐、10名以上业主联名推荐与业主个人

自荐相结合的办法，开展推荐提名工作，将填写的《XX小

区首届业主委员会委员候选人推荐（自荐）表》（示范文本

10）和《XX小区业主委员会委员候选人登记表》（示范文本

11）与开发建设单位提供的业主名册进行核对，确认业主身

份。

（二）确定初步候选人

筹备组对推荐名单进行初审，报街道办事处审查，确

定初步候选人名单，发布《XX小区业主委员会委员初步候

选人考察预告》（示范文本12）（公示七日）。

（三）确定业主委员会委员正式候选人名单

筹备组通过广泛听取业主和有关单位的意见，在认真

考察和综合分析、比较的基础上，按照不低于应选人数20%

的差额比例，集体研究提出正式候选人建议名单，发布《XX

小区业主委员会委员正式候选人名单公示表》（示范文本

13）.

三、选举阶段

（一）公布业主大会各项会议文件

筹备组在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在

物业管理区域显著位置公示以下会议文件（公示十五日）：

9

1.《XX小区业主大会议事规则》（示范文本4）；

2.《XX小区业主委员会工作规则》（示范文本5）；

3.《XX小区管理规约》（示范文本6）；

4.《XX小区业主委员会选举办法》（示范文本7）；

5.《XX小区召开首次业主大会会议的时间、地点、形

式和内容的公告》（示范文本9）；

6.《XX小区业主委员会委员正式候选人名单公示表》

（示范文本13）；

7、《XX小区业主大会召开程序》（示范文本14）。

公示期内，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记

录并作出答复。

（二）召开首次业主大会会议

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织

召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事

规则、业主委员会工作规则，并选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占

建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方

可举行（“双过半”）。

召开现场业主大会的，业主现场直接填写《XX小区业

主委员会选票》（示范文本16）,投入投票箱；计票、唱票

后，填写《XX小区业主委员会投票表决情况统计表》（示范

文本17）。采取现场投票与书面征求意见相结合的，业主现

10

场投票结果在街道、社区的监督下封存，并将征求意见书送

达未参会业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

直至书面征求意见完毕后，择日将现场投票与书面征求意

见的投票结果共同计票、唱票。首次业主大会会议的决定事

项需经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数

过1/2的业主同意才有效（“双过半

（三）公示首次业主大会会议结果

业主大会召开完后，发布《XX小区业主委员会投票（选

举）结果公示》（示范文本18）（公示七日），公告业主委

员会选举结果，同时将业主大会表决通过的管理规约、业主

大会议事规则、业主委员会工作规则予以公示。

自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终二,

并向业主委员会移交开发建设单位提供的文件资料及其他

筹备工作资料。

（四）召开首次业主委员会会议

业主委员会委员选举产生后，应当在7日内组织召开

业主委员会第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任

和确定其他委员工作分工，并发布《XX小区业主委员会委

员工作分工公示》（示范文本19）（公示七日）。

四、备案阶段

（一）向区房屋主管部门和街道办事处备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资

11

料向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府和区房屋

主管部门办理备案手续：

1.《XX小区业主委员会备案表》（示范文本20）；

2.业主大会议事规则；

3.管理规约；

4.业主委员会工作规则；

5.会议表决及其他相关资料。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起

30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第45条）

（二）刻制业主大会、业主委员会印章

业主委员会办理备案手续后，持区房屋主管部门出具

的《武汉市业主大会和业主委员会印章刻制证明》（示范文

本21）,到公安部门指定的单位依法刻制业主大会及业主

委员会印章。

印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章及《武汉市

业主大会和业主委员会印模告知函》（示范文本22）,到区

房屋主管部门办理印章印模留存手续，并填写《XX小区业

委会印章使用管理办法》（示范文本23）。

业主大会及业主委员会印章由业主委员会指定专人负

责保管，并建立用印记录制度。（《武汉市业主大会和业主委

员会指导规则》第46条）

12

（三）归档

业主委员会对成立业主大会、选举业主委员会的有关资

料（即以上所有示范文本）进行整理归档。

【重点关注】

一、业主提出成立业主大会的前提及要求

根据《武汉市物业管理条例》第51条的规定，当新建

小区符合成立业主大会的条件时，开发建设单位或前期物

业服务企业如果未及时向街道办事处、乡（镇）人民政府和

区房屋主管部门提出成立业主大会的书面报告时，20%以

上的业主可以联名提出成立业主大会的书面要求。

二、业主身份的确认

业主是物业的所有权人，一般情况下即房产证上的房

屋所有权人。筹备组在确认业主身份时应重点把握以下几

八占、、•.

（一）在首次业主大会筹备期间，筹备组有权要求开发

建设单位提供业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系

方式），筹备组应与业主名册进行核对，确认业主身份。

（二）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，继承或者

受遗赠，合法建造等方式取得建筑物专有部分所有权的人,

应当认定为业主G筹备组应要求其提供能证明业主身份的合

法有效文件，以确认业主身份。

（三）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建

13

筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认

定为业主。虽然已经与建设单位签订了商品房买卖合同，但

是尚未合法占有，则业主仍为开发建设单位。

三、起草相关自律性文件的注意事项

与业主大会、业主委员会工作有关的自律性文件主要有

管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则等。这

些自律性文件的草案由筹备组负责起草，筹备组在起草这

些自律性文件时应注意以下事项：

（一）管理规约

管理规约是由全体业主共同制定，规定业主在物业管

理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事

项的，对全体业主、物业使用人具有普遍约束力的自律性文

件。

管理规约应当对下列主要事项作出规定：

1.物业的使用、维护、管理；

2.专项维修资金的筹集、管理和使用；

3.物业共用部分的经营与收益分配；

4.业主共同利益的维护；

5.业主共同管理权的行使；

6.业主应尽的义务；

7、违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社

14

会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

（二）业主大会议事规则

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对

业主大会宗旨、纽织体系、活动方式、成员的权利义务等内

容进行记载的业主自律性文件。

业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

1.业主大会名称及相应物业管理区域；

2.业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程

序；

3、业主代表的产生方式，业主投票权数的确定方法；

4.业主委员会委员的资格、人数和任期等；

5.业主委员会换届程序、补选办法等；

6.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

7、业主大会印章的使用和管理。

（三）业主委员会工作规则

业主委员会工作规则是业主委员会组织和行为的规则,

是规范业主委员会及其委员工作职责的自律性文件。

业主委员会工作规则，应对下列主要事项作出规定：

1.业主委员会职责；

2.业主委员会成员的分工及职责；

3.业主委员会召开的形式、时间、议事方式和表决程序;

4.业主委员会工作经费的管理；

15

5.业主委员会印章的使用和管理；

6.业主委员会工作档案的管理；

7、业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印

章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。

四、行使投票权的注意事项

（一）投票权的行使主体

投票权原则上由业主行使，但以下情形例外：

L一个专有部分有2个以上所有权人的，应当推选1

人行使表决权，如夫妻共同所有一套房，应推选夫妻一方

参加业主大会行使表决权，夫妻一方行使表决权的行为视

为夫妻共同的意思表示。

2.业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人

的，由其法定监护人行使投票权。

3、业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或者

主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权。

4、业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，因此,

承租户、业主的亲属等只有在业主书面委托的情形下才可以

代业主行使投票权。

（-）投票权数的确定

1.专有部分面积和业主人数的确定方式

（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计

算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

16

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑

物总面积，按照上述面积的统计总和计算；

（2）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有

部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未

交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，

按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。

2•业主投票权的计算

（1）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单

位未售出的专有部分，计算为一票；

（2）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算

为一票；建筑面枳不足一平方米的按一票计算。

［示例1］如某小区共有100套房屋，其中有5套属于

同一业主，还有15套建设单位尚未售出，则在投票时，业

主总人数为82人，按业主人数计算的总票数为82票。

［示例2］如某业主房产证上登记的建筑面积为99.3

平方米，则该业主的投票权数为100票。

3,应注意的几个问题

（1）业主因故不能参加首次业主大会会议的，可以书

面委托代理人参加业主大会会议行使投票权，代理人应出

示业主身份有效证明、书面委托书及本人合法的有效证件。

（2）车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投

票权数的专有部分面积，业主大会应当在业主大会议事规

17

则中予以约定。

（3）业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金

以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在

管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予

以限制。

五、业主委员会委员得票相当时的处理

业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额选举比

例不得低于20%。业主委员会委员、候补委员按照预定名

额和得票顺序当选。如果获得“双过半”同意的业主委员会

委员人数超过应选人数时，建议按是筑面积计算的得票数

较高者，优先当选，因为建筑面积越大的业主，受到业主

大会或者业主委员会的决定的影响也越大，理应拥有较多

的得票权数。

六、部分业主对业主大会的决定有异议时的处理

业主大会代表和维护的是物业管理区域内全体业主的

合法权利，业主大会作出的决定，只要符合法定程序，经

过“双1/2”或“双2/3”表决通过，即合法有效。业主大

会或者业主委员会的决定，对全体业主均具有约束力。但

《物权法》第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会

作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求

人民法院予以撤销。同时，《最高人民法院关于审理建筑物

区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12

18

条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害

其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权

法》第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应

当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定

之日起一年内行使。

七、召开首次业主大会会议的费用承担

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第21

条第2款规定，召开首次业主大会会议所必需的交通、通

讯、场地租赁、宣传、文印资料等经赛由开发建设单位承担。

八、业主委员会议事活动用房的配置

按照《武汉市物业管理条例》第7条的要求，开发建设

单位应当无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业

服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房，其中业主

委员会议事活动用房建筑面积不得少于15平方米，并且应

当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，具备

办理房地产权属登记的条件。

九、业主委员会选举产生后应当及时备案

《武汉市物业管理条例》第25条规定，业主大会依法

成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向

区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并

依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。但现实生活

中，很多业主委员会并未及时履行备案义务，从而引起许

19

多纠纷。

业主委员会的备案，是便于接受房屋主管部门和街道

办事处、乡（镇）人民政府的监督、指导和管理的一种途径,

不仅如此，还有一个十分重要的作用一一刻制印章。刻制印

章是民事法律主体对外进行民事活动的重要凭证，业主委

员会如果没有合法有效的印章，将很难进行实际运作，其

代表全体业主所为的法律行为将不被外界认可。为加强监督

和管理，业主委员会应当在规定的时间内进行备案，街道

办事处、乡（镇）人民政府和社区居民委员会应对业主委员

会及时备案进行合理引导。

十、未能选举产生业主委员会时的处理

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58

条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以

由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政

府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

20

第二章如何召开业主委员会会议,补选委

员、换届选举

第一节如何召开业主委员会会议

【基本常识】

（-）业主委员会职责

业主委员会履行以下职责：

L执行业主大会的决定和决议；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和

协助物业服务履行物业服务合同；

5.监督管理规约的实施；

6,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

9、业主大会赋予的其他职责。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第33条）

（二）业主委员会主任、副主任职责

业主委员会主任、副主任职责参考武汉市《业主委员会

工作规则（示范文本）》第3条、第4条的规定。

21

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以

下职责：

1,执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

3.主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

4.主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案

资料管理和财务管理等制度；

5.代表业主委员会向业主大会汇报工作；

6.组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作

中的日常问题；

7、完成业主委员会交办的其它二作。

业主委员会副主任履行以下职责：

1.执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2.协助业主委员会主任工作；

3.根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会

议、主持业主委员会工作；

4、业主委员会主任缺席时，代行其职责；

5.完成业主委员会交办的其它工作。

（三）业主委员会委员职责

业主委员会委员职责参见武汉市《业主委员会工作规则

（示范文本）》第5条。

业主委员会委员履行以下职责：

22

1.执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2.参加业主委员会会议等有关活动；

3.参与业主委员会有关事项的决策；

4.参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

5.参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案

资料管理和财务管理等制度；

6.参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施

工作中的日常问题；

7、密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区

域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业

主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

8、承担业主委员会布置的专项工作；

9、完成业主委员会交办的其它工作。

（四）业主委员会委员资格终止

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第52

条的规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资

格自行终止：

1.不再是该物业管理区域内的业主；

2、丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

3.被依法限制人身自由半年以上；

4.法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第53

23

条的规定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主大

会决定是否终止其委员资格：

1.拒不履行委员职责；

2.利用委员资格谋取私利；

3.业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销

其委员资格；

4.拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务

的；

5.在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共

用部设施设备等侵害他人合法权益的；

6.以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

7、因其他原因不适合继续担任委员的。

（五）业主委员会会议类型

L定期会议°业主委员会应当定期召开业主委员会会议,

按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，

研究本物业管理区域内的物业管理事宜。

2.临时会议。遇有特殊情况经1/3以上业主委员会委员的提

议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业

主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条、武汉

市《业主委员会工作规则（示范文本）》第6条）

除以上两种会议类型外还有一种特殊情形，即两个以上物

24

业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联

席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）

人民政府社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理

区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办

事处、乡（镇）人民政府负责召集。（《武汉市业主大会和业

主委员会指导规则》第51条）

【实务操作】

（-）准备阶段

1.业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业

主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议,

应当在7日内召开业主委员会会议。（《武汉市业主大会和业

主委员会指导规则》第47条）

2.会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会

议召开的时间、地点等。

3、会议召开提前7日将会议通知及有关材料送达每位

委员，讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前

在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的

意见和建议。（参考武汉市《业主委员会工作规则（示范文

本）》第6条）

（-）议事阶段

1•会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包

括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意

25

通过。

2、做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉

及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

（参考武汉市《业主委员会工作规则（示范文本）》第6

条）

（三）公示阶段

L业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会公布，

并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委

员会印章后存档。

2、业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委

员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域

内公告，接受业主的查询和监督。

（参考武汉市《业主委员会工作规则（示范文本）》第6

条）

【重点关注】

（-）业主委员会的定位

《武汉市物业管理条例》第34条将业主委员会明确界

定为业主大会的执行机构。作为一个执行机构，业主委员会

由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常

设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会

交办的各项物业管理事项。

（二）召开会议的法定人数要求

26

业主委员会无论是召开定期会议还是临时会议，都需

要有过半数的委员出席，否则会议无效，所做出的决定亦

无效。

（三）委员不能委托代理人参加会议

实践中有些业主委员会召开会议的时候，有委员委托

代理人或者提交个人意见给业主委员会以作为其参加会议

的方式，这种做法违反了相关规定。业主委员会委员必须亲

自参加业主委员会会议，否则视为未参加。

（四）指定召集会议的情形

业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，可

参考武汉市《业主委员会工作规则（示范文本）》第6条的

做法，由其他委员或业主请求街道办事处、乡（镇）人民政

府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会

会议。

（五）会议议定事项的限制性规定

业主委员会会议议定事项必须是在业主委员会法定的

职权范围内，不得超出法定职权范围。根据《物业管理条

例》、《武汉市物业管理条例》的相关规定，业主委员会只能

在物业管理区域内就物业管理相关的事项行使相应的权利，

禁止业主委员会作出与物业管理区域内物业管理事项无关

的决定或者从事与物业管理无关的活动。

业主委员会履行职责必须遵守法律法规的规定，业主委员

27

会会议作出违反法律、法规规定的决定无效。例如，业主委

员会未经业主大会表决通过而直接作出选聘、解聘物业服务

企业的决定的，物业所在地的区房屋主管部门或街道办事

处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二节如何补选业主委员会委员

【基本常识】

（-）需要补足委员的情形

当业主委员会成员出现空缺但仍未低于委员总数的1/2

时，应当补足委员。

（二）有候补委员时直接替补

候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替

补当选为业主委员会委员。候补委员在业主委员会委员之外,

按不超过委员人数的40%设置。候补委员在候补阶段，不参

与业主委员会会议，不具有表决权。（《武汉市业主大会和业

主委员会指导规则》第32条）

（三）无候补委员或候补委员不足时应补选

未设置候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会

应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新

的业主委员会委员。（《武汉市业主大会和业主委员会指导规

则》第44条）

【实务操作】

召开业主大会临时会议补选委员的，按以下程序进行：

28

（一）准备阶段

1.小区业主委员会对是否补选委员进行表决，决定补

选委员后，及时发布《XX小区业主委员会补选委员的公告》

（示范文本24）o

2、张贴业主委员会补选委员的公告后，小区业主委员

会在征求业主意见的基础上推荐补选委员，并组织发放《XX

小区业主委员会补选委员推荐表》（示范文本25）和《XX小

区业主委员会补选委员表决票》（示范文本26）。

（二）补选阶段

L业主委员会拟定补选候选人名单后予以公示，发布

《XX小区业主委员会补选委员候选人名单》（示范文本27）,

以栋为单位设置投票箱或由业主委员会换届筹备组工作人

员挨家挨户上门送发、回收表决票。一户一表，署名表决。

2.对小区业主大会投票表决情况进行统计，并根据统

计结果发布《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况统

计》（示范文本28）和《XX小区业主委员会补选委员投票表

决情况公示》（示范文本29）。

3、小区业主委员会公布最终的补选人员的公告，发布

《XX小区业主委员会补选委员名单公示》（示范文本30）,公

示期满后根据实际工作需要确定业主委员会内部的具体分

工，发布《业主委员会委员具体分工公示》（示范文本31）。

（三）备案阶段

29

完成补选工作以后，应