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文档简介

城市主场

DK-2

地块建ARCHITECTURALDESIGNOFDK-2PLOT,THEMAINVENUEOFXI'ANMERCHANTSCITY理想天赋韬略营城制屋筑楼IdealTalentStrategyPlanningLayoutFacade效果表达鸟瞰展示透视展示前期分析基地解读相地选址案例分析指标测算强排推导规划方案方案解析地库设计竞品分析住宅产品户型亮点效果展示造型设计材料分析理想效

果

表

达A

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计天赋前

期

分

析A

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计区位分析Locationanalysis咸阳国际机场InternationalAirportSITE港务区国PortDistrict际文化交流轴古都轴线未央区WeiyangDistrict灞桥区BaqiaoDistrict新城区WXinchengDistrict基地位于国际文化交流轴线上（港务区），毗邻奥体中心，通过产业助力，具备较大的发展潜力A

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计交通分析Trafficanalysis咸阳国际机场InternationalAirport港务西路SITE西安北站Railwaystation保税区地铁站Railwaystation未央区WeiyangDistrict地铁号线西安站Railwaystation新城区XinchengDistrict基地紧靠

3

号地铁线保税区站，西贴港务西路，南邻秦汉大道，距离绕城高速

4

公里，道路通达A

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计周边资源Peripheralresources浐灞湿地公园WetlandPark灞七十七中学middleschool河陆港幼儿园SportsCenter陆港运动SportsParkSITE西安医学院medicalcollegeSportsCenter高级中学middleschoolmiddleschool新筑半坡陆港医院（规划中）工业大学SportsCenter奥体中心SportsCenter基地周边有多处生态公园、运动公园，3

公里范围内规划学校、医院等配套资源，未来发展潜力巨大A

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设

计周边项目Peripheralresources灞河西港碧水湾Competitive金科·博翠天宸招商城市主场盛会CompetitiveCompetitive绿地璀璨天城Competitive绿城全运村SITECompetitive绿地国港新里城Competitive华润未来城Competitive枫林九溪汇悦城CompetitiveCompetitive基地

4.5

公里范围内，存在着较多的同期在建竞品项目A

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计四至情况Surroundingconditions拟建中学Middleschool拟建商业CommercialDK3

地块BlockDK3SITEDK1

地块BlockDK1城市绿地Greenspace1

规划道路三：40m

宽城市干道，等级较高2

规划道路二：40m

宽城市干道，等级较高3

规划道路一：12m

宽城市支路，等级较低4

规划道路四：12m

宽城市支路，等级较低A

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计四至情况Surroundingconditions拟建中学Middleschool拟建商业Commercial4DK3

地块BlockDK33SITEDK1

地块BlockDK1城市绿地Greenspace121234A

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计用地条件Surroundingconditions拟建中学Middleschool拟建商业Commercial(1~3F)

低层控制线(4~9F)

洋房控制线(10~18F)

小高控制线大高控制线DK1

地块BlockDK1城市绿地Greenspace二类居住用地（R2）总用地面积（m²）

160984容积率

≤

2.5总计容建筑面积（m2）其中住宅计容面积（m2）其中配套公建面积（m2）40246039060611854建筑密度≤

20%≤70建筑高度（m）建筑宽度（m）≤60A

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计落位分析LocationanalysisA

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计居住价值分析Valueanalysis拟建中学Middleschool拟建商业CommercialDK3

地块BlockDK31DK1

地块BlockDK12铁路干扰城市绿地Greenspace1

＞

2高低1

位于基地内部，景观可控，居住价值最高2

基地东、西侧为规划住宅，北侧为中学，南侧虽为城市绿地，但是紧邻铁路沿线，居住价值基本一致A

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设

计商业价值分析Valueanalysis拟建中学Middleschool拟建商业Commercial2DK3商业相互呼应1DK1

地块BlockDK143城市绿地Greenspace1

＞2

＞3

＞4高低1

位于主要道路，与

DK3

形成对街商业，商业价值最高2

北侧是商业地块和学校用地，有一定的商业价值3

毗邻

DK1

商业地块，有一定的商业价值4

毗邻

DK1

住宅地块，商业价值较低A

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设

计商业落位选址Valueanalysis拟建中学Middleschool拟建商业CommercialDK3商业相互呼应1DK1

地块BlockDK13城市绿地Greenspace1

沿东侧道路布置商业，可以与

Dk3

形成对街商业，商业价值最大，同时侧向排布对住宅用地影响较小2

3

沿南或北侧道路布置商业，无法形成对街商业，同时对住宅用地的影响较大A

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设

计幼儿园选址Kindergartenlocation拟建中学Middleschool拟建商业Commercial43DK1

地块BlockDK112城市绿地Greenspace1

位于街角位置，且较为独立，对住宅地块影响较小2

位于中心位置，对住宅地块干扰较大3

难以满足日照要求4

难以满足日照要求A

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计韬略规

划

推

导A

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设

计设计难点一：本地块全小高方案是否成立？设计难点二：最新任务书中的户型定位是否合理？设计难点三：如何定义本项目的产品面宽？设计难点四：如何考虑

DK1

及

DK3

对本案的日照影响？案例分析Caseanalysis招商

DK1

|2.5华润未来城市|2.5绿城·桂语江南|2.5世园·林语|2.4基地DK1陆港·金海岸二期|2.7大高洋房华润未来城市陆港·金海岸二期绿城·桂语江南中南·樾府|2.5世园·林语中南·樾府市场容积率

2.5

左右的项目几乎都包含了大高产品

,

其中包括了招商

DK1、DK3

地块A

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设

计案例分析Caseanalysis招商

DK3

|2.5绿地国港新里城|2.5大高小高上河雲璟DK3基地大高小高洋房上河雲璟

|2.5绿城全运村|2.2金科·博翠天宸绿地国港新里城绿城全运村枫林九溪·蓝溪融创望江府

|2.2枫林九溪·蓝溪|2.5全小1

只有融创望江府和枫林九溪项目为全小高，其中融创望江府容积率为

2.2，没有可比性222

枫林九溪项目户型面积段为

120m

~180m

，面积段均较大，所以能实现全小高排布A

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设

计原始户型配比Housetypematching按照第一轮的户型配比进行强排测算60%40%125+100m2140m2125+115m2T4

小高T2

小高A

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设

计规划推导Quantitativeproportioning全小图例

|

LEGEND100m2115m2125m2140m2结论

:

当地块布置全小高产品，无法满足日照要求，所以全小高方案不成立

,

必须设置大高产品A

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设

计设计难点一：本地块全小高方案是否成立？T6

大高

100+90×4+100T4

小高

125+100×2+125T4

小高

125+115×2+125设计难点二：最新任务书中的户型定位是否合理？T2

小高

140+140设计难点三：如何定义本项目的产品面宽？设计难点四：如何考虑

DK1

及

DK3

对本案的日照影响？A

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设

计量化测算QuantitativecalculationDK2

是在

DK3

的基础上升级，户型配比按照

DK3

最低要求进行测算DK3

地块面积配比DK2

地块楼栋数T6

大高

16

栋T6

大高

52%T4

小高

44%共

39

栋DK2

住宅建筑面积T4

小高

21

栋390606m2T2

小高2

栋T2

小高4%A

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设

计规划推导Quantitativeproportioning39

楼图例

|

LEGEND100m2115m2125m2140m2按照最新任务书中的户型定位，至少需要布置

39

栋楼，无法满足日照要求，该方案不成立A

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设

计解决策略Quantitativeanalysis因此我们提出三种解决策略

:+①减小面宽①增加大高量①115

户型置换到

T6

大高②增加大高平均面积段，减少楼栋数②获得日照调整余地②减少整体楼栋数降低户型品质，不推荐相较于

DK3

大高占比增加，小面积段占比增加，不推荐减少大高中小户型面积段的占比A

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设

计我们得出了较为合理的产品定位Therefore,wegetamorereasonableproductpositioningT6

大高115+90×4+115m

T2

小高

125+125m22T6

大高115+100×4+115m

T2

小高

140+140m22A

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计设计难点一：本地块全小高方案是否成立？设计难点二：最新任务书中的户型定位是否合理？设计难点三：如何定义本项目的产品面宽？设计难点四：如何考虑

DK1

及

DK3

对本案的日照影响？面宽分析TypepositioningDK3

面宽DK2

面宽105

90

90

90

90

105115

90

90

90

90

1009.5m3

面宽9.2m3

面宽11.2m3

面宽9.2m

9.5m3

面宽

3

面宽125

115

115

12512m

11.2m125

12512m3.5

面宽

3

面宽3.5

面宽140

面宽14.1m4

面宽限宽

60m160160

160

16014.1~15m结论

:

以

DK3

产品面宽为基础进行强排A

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计设计难点一：本地块全小高方案是否成立？设计难点二：最新任务书中的户型定位是否合理？设计难点三：如何定义本项目的产品面宽？设计难点四：如何考虑

DK1

及

DK3

对本案的日照影响？日照分析TypepositioningDK3

客体范围线DK1

客体范围线1

根据规范，客体建筑范围以外的建筑不进行日照分析2

经日照单位征询，本案东侧在

DK3

客体范围之外，不考虑日照影响3

西侧受

DK1

客体范围线影响的楼栋需进行日照计算A

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设

计针对以上设计难点的分析，得出

4

个规划要素Accordingtotheanalysisoftheabovedesigndifficulties,fourplanningelementsareobtained①全小高方案不成立，需设置大高产品②需将小高

115

户型置换到大高

T6

产品中③以

DK3

产品面宽为基础进行规划强排④DK1

及

DK3

对本地块的日照影响较小A

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计户型定位Typepositioning户型定位

A：大高

+

小高T6

大高T2

小高115+90×4+115m2115+100×4+115m2125+125m2140+140m2A

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计从

DK1

到

DK3

的产品定位变化进行分析TheproductpositioningchangesfromDK1toDK2areanalyzedA

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计案例分析FacewidthanalysisDK190m2100m2110m2DK390m2106m2115m2面积占比：

31%56%13%面积占比：

20%32%20%1

DK1

到

DK3

定位变高2

小户型比例减少3

平均面积段加大4

大高面积占比从

87%

减少到

52%A

R

C

H

I

T

E

C

T

U

R

A

L

D

E

S

I

G

N

O

F

D

K

-

2

P

L

O

T西

安

招

商

城

市

主

场

DK-2

地

块

建

筑

方

案

设

计量化测算QuantitativecalculationDK2

是在

DK3

的基础上升级，大高比例不能比

DK3

多，小户型面积占比需进一步减少住宅建筑面积T6

大高（52%）限高

70m14×390606m2203115m223F115+90×4+115m2115+100×4+115m2经测算，按照大高面积占比

52%

最低要求，DK2

地块最多布置

14

栋

T6

大高产品A

R

C

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I

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U

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A

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-

2

P

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T西

安

招

商

城

市

主

场

DK-2

地

块

建

筑

方

案

设

计规划推导Quantitativecalculation51%

大高23F23F23F23F23F23FN20F20F20F17F23F图例

|

LEGEND面积占比8.22%90m217F100m224.01%18.96%8.93%115m2125m2140m239.88%结论

:14

栋大高呈

U

字型布局，大高面积占比为

51%，小户型产品配比可控A

R

C

H

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T

E

C

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2

P

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招

商

城

市

主

场

DK-2

地

块

建

筑

方

案

设

计这是否就是极限方案？Isthatthebestanswer?NO大高的面积占比可以进一步减少，提升总货值Proportionoflarge

canbefurtherreducedtoimprovethequalityofresidential规划推导Quantitativecalculation39%

大高23F23F23F23F20F20FN23F23F17F图例

|

LEGEND90m2面积占比8.28%17F100m216.15%15.05%15.72%44.8%115m2125m2140m2结论

:11

栋大高与小高产品呈南北布局，小高产品最多可做到

61%，实现最大化A

R

C

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T

E

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E

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N

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K

-

2

P

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O

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安

招

商

城

市

主

场

DK-2

地

块

建

筑

方

案

设

计方案对比Quantitativecalculation方案一：51%

大高

+49%

小高方案二：39%

大高

+61%VS方案特点：方案特点：①总楼栋数为

34

栋，空间开阔且均质②小高楼间距基本在

70m

左右③总楼栋数少，地库经济性高①总楼栋数为

39

栋，小高实现最大化，货值高②小高楼间距在

40m

左右③总楼栋数多，地库经济性低结论：在户型定位为大高

+

小高的前提下，我们提出了两个各具特色的规划方案A

R

C

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2

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主

场

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地

块

建

筑

方

案

设

计方案一Scheme1A

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2

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商

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主

场

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地

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建

筑

方

案

设

计效果展示EffectdisplayA

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2

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商

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市

主

场

DK-2

地

块

建

筑

方

案

设

计总平面图Generallayout经济技术指标项目数量单位备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积160984569820402460112199118545396㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅配套公建幼儿园规划要求，独立设置，8班，公办预留社区卫生服务站社区办公243796其中惠民设施340其中老年人日间照料中心

1085公厕1502841综合商业物业管理用房1003不计容面积167360167360160981512612.50地下汽车车库建筑面积人防地下车库单车指标控制34.5㎡/车其中非人防地下车库容积率≤2.5≤20%≥35%建筑密度16.50%35.10%H≤70L≤603238绿地率建筑限高mm户个个个个建筑宽度住宅户数机动车车位数地上机动车停车位地下机动车停车位访客车位5106255停车数的5%其中4851260每户0.08个（包含在配建指标中）A

R

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商

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主

场

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地

块

建

筑

方

案

设

计规划亮点Luxuriousvision规划亮点

1：楼栋间距大，空间开阔A

R

C

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场

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筑

方

案

设

计规划亮点Luxuriousvision大高产品（90/100/115）小规划亮点

2：产品分布合理，环形布局逻辑清晰A

R

C

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主

场

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块

建

筑

方

案

设

计规划亮点Luxuriousvision430m

横轴270m纵轴规划亮点

3：十字轴线清晰，贯穿中心花园A

R

C

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方

案

设

计方案一解析FirstschemeanalysisA

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筑

方

案

设

计住宅方案解析Schemeanalysis户型落位分析分期分析90m125m211%8%100m140m2228%34%115m2

19%一期开发二期开发2户型配比满足任务书的要求分期开发合理，满足规划要求A

R

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设

计住宅方案解析Schemeanalysis流线分析消防流线分析人行流线车行流线地库出入口消防流线消防登高场地消防出入口地库口位于入口处，实现人车分流消防车道及消防登高场地设置满足规划要求A

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方

案

设

计住宅方案解析Schemeanalysis楼栋间距分析日照分析17F20F23F32m39m39m39m79m31m30m40m62m74m64m36m33m35m79m81m79m61m82m74m65m62m76m81m76m61m76m84m32m33m35m62m69m28m22m39m31m楼栋间距满足间距要求日照满足大寒日

2

小时的要求A

R

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设

计方案一地库设计BasementdesignA

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场

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筑

方

案

设

计地库设计Basementdesign地下一层平面图地下二层平面图人防地下车库16098m2地下一层建筑面积：127000m2地下二层建筑面积：40325m车位数：958

辆2综合单车指标：34.5m

/

辆2车位数：3892

辆A

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案

设

计方案二Scheme2A

R

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案

设

计效果展示EffectdisplayA

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主

场

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建

筑

方

案

设

计总平面图Generallayout经济技术指标项目数量单位备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积160984569613402460112199118545396㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅配套公建幼儿园规划要求，独立设置，8班，公办预留社区卫生服务站社区办公243796其中惠民设施340其中老年人日间照料中心

1085公厕1502841综合商业物业管理用房1003不计容面积167153167153160981510542.50地下汽车车库建筑面积人防地下车库单车指标控制34.5㎡/车其中非人防地下车库容积率≤2.5≤20%≥35%建筑密度16.86%35.10%H≤70L≤603148绿地率建筑限高mm户个个个个建筑宽度住宅户数机动车车位数地上机动车停车位地下机动车停车位访客车位5099254停车数的5%其中4845252每户0.08个（包含在配建指标中）A

R

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主

场

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案

设

计规划亮点Luxuriousvision规划亮点

1：小高产品最大化，面积占比

61%A

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主

场

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方

案

设

计规划亮点Luxuriousvision430m

横轴270m纵轴规划亮点

2：十字轴线清晰，贯穿中心花园A

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主

场

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地

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筑

方

案

设

计规划亮点Luxuriousvision大高产品（90/100/115）小高规划亮点

3：产品分布合理，南北布局逻辑清晰A

R

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商

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案

设

计定位

A

产品A

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案

设

计产品策略Productstrategies户型设计原则：以

DK3

地块产品为基础进行全面升级T2125+125T6115+9T2140+140面宽值：14.1m面宽数：4

面宽面宽值：11.9m面宽数：3.5

面宽面宽值：11.0m

面宽值：9.2m

面宽值：9.5m面宽数：3

面宽

面宽数：3

面宽

面宽数：3

面宽A

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主

场

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案

设

计绝对的产品才是绝对的竞争力AbsoluteproductsareabsolutecompetitivenessA

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筑

方

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设

计户型级配HouseholdGradation主卧

3200

升级至

3500客厅

3600

升级至

4500次卧

2700

升级至

3000主卧

3000

升级至

3200客厅

3500

升级至

360022290m

（3

房

1

卫）105m

（3

房

2

卫）115m

（3

房增加

1

间卫生间A

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设

计户型级配HouseholdGradation主卧

3600

升级至

3800客厅

5300

升级至

7200次卧

3000

升级至

3100主卧

3500

升级至

3600客厅

4500

升级至

5300222115m

（3

房

2

卫）125m（3+1

房

2

卫）140m（3+1增加

0.5

面宽及可变空间增加

0.5

面宽及西厨空间A

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案

设

计户型展示Apartmentlayout22140

+140m

标准层平面户型编号套型面积115.37115.37套内面积109.9阳台面积5.47建筑面积

标准层面积得房率17FAA142.49284.98142.49（140+140）80.97%109.95.47A

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主

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方

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设

计户型展示Apartmentlayout2140m

户型平面（3+1

房

2

厅

2

卫）豪华中西厨干湿分离主卧套房7.2m

大横厅7.2mA

R

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设

计户型展示Apartmentlayout模块分析模块意向三点式围合空间实现家人互动，视线交流无障碍A

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设

计户型展示Apartmentlayout22DK3/140m

户型本案

/140m

户型产品升级升级点

:

增加西厨功能

创新社交厨房

房间进深微升级123A

R

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设

计户型展示Apartmentlayout22125

+125m

标准层平面户型编号套型面积101.43101.43套内面积97.3阳台面积4.13建筑面积

标准层面积得房率17FBB128.23256.45128.23（125+125）79.10%97.34.13A

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设

计户型展示Apartmentlayout2125m

户型平面（3+1

房

2

厅

2

卫）干湿分离主卧套房南向宽厅35.3mA

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设

计户型展示Apartmentlayout模块分析模块意向各自空间做各自的事情，互不打扰，却能相互陪伴A

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案

设

计户型展示Apartmentlayout22DK3/125m

户型本案

/125m

户产品升级升级点

:

T4

升级

T2

独立电梯厅

创新社交厨房123A

R

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方

案

设

计户型展示Apartmentlayout222115m

+90m

*4+100m

标准层平面户型编号套型面积92套内面积86.3阳台面积5.7建筑面积

标准层面积118.48得房率23FCDE（115+90*4+105）72.3979.667.6674.84.734.893.23593.8977.65%102.51A

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安

招

商

城

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主

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DK-2

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建

筑

方

案

设

计户型展示ApartmentlayoutDK3/

核心筒本案核心筒核心筒升级创新核心筒升级，实现中间套视线无遮挡，解决传统连廊户型弊病A

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T西

安

招

商

城

市

主

场

DK-2

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建

筑

方

案

设

计户型展示Apartmentlayout2115m

户型平面（3

房

2

厅

2

卫）格局方正干湿分离主卧套房A

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安

招

商

城

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主

场

DK-2

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块

建

筑

方

案

设

计户型展示Apartmentlayout22DK3/115m

户型本案

/115m

户产品升级升级点

:

中间户升级到边户

双面宽阳台

社交厨房123A

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安

招

商

城

市

主

场

DK-2

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建

筑

方

案

设

计户型展示Apartmentlayout2100m

户型平面（3

房

2

厅

2

卫）格局方正干湿分离宽景阳台A

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2

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安

招

商

城

市

主

场

DK-2

地

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建

筑

方

案

设

计户型展示Apartmentlayout22DK3/105m

户型本案

/100m

户产品升级升级点

:

双面宽阳台

北次卧进深优化

社交厨房123A

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安

招

商

城

市

主

场

DK-2

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建

筑

方

案

设

计户型展示Apartmentlayout290m

户型平面（3

房

2

厅

1

卫）3

面宽朝南格局方正干湿分离宽景阳台A

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商

城

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主

场

DK-2

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筑

方

案

设

计户型展示Apartmentlayout22DK3/90m

户型本案

/90m

户型产品升级升级点

:

北向无遮挡

双面宽阳台

独立玄关123A

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-

2

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安

招

商

城

市

主

场

DK-2

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建

筑

方

案

设

计户型定位Typepositioning户型定位

B：大高

+

小高

+

创新洋房T6

大高T2

小高创新洋房160+160m2115+90×4+115m2115+100×4+115m2125+125m2140+140m2A

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市

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场

DK-2

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建

筑

方

案

设

计在现有用地条件及规范下，8/9/10F

洋房哪种更加出量？Undertheexistingtechnicalmanagementregulations,istheoutputof10Fwesternstylehouses中高层与中高层（7~9F）高层与高层（10~18F）水平间距侧向间距20m13m30m20m方案对比Quantitativecalculation在日照能满足的间距条件下进行测算9F

洋房（7

排）10F

洋房（6

排）8F

洋房（36m36m36m32m32m32m40m40m40m36m36m32m32m40m40m36m32m20m20m13m13m13m13m①洋房量：11.5

万

m2①洋房量：12.1

万

m2①洋房量：10.8

万

m2②南北间距大，仅能排

6

排③北侧有空余，不节地②南北间距适中，可排

7

排③用地充分②南北间距小，但无法多加

1

排③北侧有空余，不节地结论：9F

洋房产品最出量，我们选择

9F

洋房进行强排推导A

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招

商

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主

场

DK-2

地

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建

筑

方

案

设

计在密度用足的情况下，洋房最多可以做多少量？Inthecaseofsufficientdensity,howmuchcanawesternstylehousedoatmost?量化测算Quantitativecalculation高层全部收集为大高，将其占地压缩到最小52%

大高

+48%

洋房59%

大高

+41%

洋房61%

大高

+39%

洋房66%

大

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