现代美学品质生态社区住宅投标方案

ARCHITECTURAL

DESIGN

OF

SHOUNAN

GROUP

IN

CHANGZHOU常州黑牡丹湾城北路、义乌路南侧地块项目目錄CATALOG效果展示项目背景规划策略规划分析ShowBackgroundStrategydesign产品设计Product示范区设计Demonstrationarea立面设计品质社区方案总结PresentDemonstrationSchemesummary0

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N效果展示SHOW现代美学景观住宅

城市中塑造都市最美天际线

打造城市标杆新典范营造礼仪中轴归家动线

打造品质生态社区视野开阔品质大花园

树立现代高层生活典范模糊室内外界限，打破建筑封闭性格局項目背景PROJECTBACKGROUND区位分析本项目位于常州市经开区，城市发展自西向重点打造区域新北区钟楼区天宁区经开区武进区本项目周边城市道路交通通达性强，南侧东方西路地铁2号线地铁口旁，贯通西面钟楼区、天宁区与东周边交通交通便利

景观优美至常州站SITE丁塘河西路周边配套配套资源丰富至常州站本项目周边商业、教育、办公新动力创业中心常州市新时代购物广场紫云小学丁塘河西路丁塘河湿地公园SITE常州经开区中学常州经开区小学常州市丁堰凤凰公园经现场勘查地块内部平整利于建设。地业主可能需根据规划红线图移除现状绿化带，基地周边现状地铁修建东方西路与湾城北路交叉口地块西侧绿化带地块南侧绿化带规划设计条件VOLUME

RATES

I

T

E

S

C

A

L

E容积率地

块

尺

度≤22%SITESITE用的面积：88705㎡1.0≤R≤2.2SITEHEIGHT

LIMITINGS

I

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S

C

A

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E建

筑

限

高绿地率SITESITEH≤80m居住建筑高层27M以上80M以内SITE35%（含35%）以上规划设计条件劣东侧现状小学面宽≤60m幼儿园用地退界控制距离大地块预留60停车位的停车场地建筑高度限低27m，限高80mSITEVS4S≤60M2幼儿园5教育资源327M≤H≤80M现状小学P临近规划地铁站地块方正,面宽足可排布景观组团优周边竞品本案周边竞品为美的世贸云筑和旭辉都会上著，竞品项目品质感较好。美的·世贸云筑占地面积：

141724平方米建筑面积：

383995平方米容积率：绿化率：停车位：2.030%2807个楼栋总数：

36栋总户数：2211户旭辉·都会上著占地面积：

60579平方米建筑面积：

175528.8平方米容积率：绿化率：2.2035%停车位：地上车位133个+地下车位1199个楼栋总数：

16栋总户数：1036户分析总结黄金地段景观优越配套完整

交通便利美的世茂云筑为直接竞品規劃策略Planning

strategy规划提升社区品质极致产品力面对品质房企竞争如何胜出?良好立面形象从规划

产品力

立面形象全面超越竞品设计条件中期汇报后新设计条件输入营销配比角度示范区位置高低配高层95-98

占比35%高层110-115

占比25%高层120-128

占比20%洋房140-143

占比20%取消大户型

控制总价

顺应地形

旋转角度

售楼处位于地块东南角

高低搭配

提升货值营销配比分析最初营销配比中期汇报后营销配比高层85-95

占比15%高层105-115

占比30%高层120-128

占比25%洋房130-143

占比25%洋房145-158

占比5%高层95-98

占比35%高层110-115

占比25%高层120-128

占比20%洋房140-143

占比20%取消160大户型降低洋房配比控制单户总价

提高项目去化速度地块价值分析待出让住宅地块地块东南侧临近地铁待出让住宅地块东侧为小学美的世贸云筑待出让住宅地块商业价值大幼儿园南侧有较大噪音影响地块内部小学居住价值高示范区现状厂房在建地铁设计推导-论证洋房数对其在地块排布的关系8+1F33.75m8+1F10F37.6m10F33.75m8+1F33.75m37.6m10F8+1F37.6m33.75m8+1F10F10F10F27m≤建筑高度≤80m140户型占比20%洋房做8+1层五排

洋房做10层四排因洋房与幼儿园间距

洋房两排洋房三排不成立空间拥挤空间开敞景观花园利用洋房和幼儿园间距做60个社会停车位设计推导-洋房间距排数与停车效率47.3m47.3m47.3m47.3m本项目场地南北进深四排洋房

停车效率最高设计推导-洋房和高层在地块中位置中心花园X方向一方向二东西分区组团明显，洋房高层各自形成景观花园南侧有较大噪音影响，洋房高层花园较小方案一-洋房高层大花园中心花园双轴线设计

洋房高层有较大中心花园

有较好空间形态方案二-洋房高层分区明确中心花园中心花园双轴线设计

洋房高层分区明确

高层花园较小方案对比方案一方案二双轴线双轴线分区明确中央大花园中心花园分区明确中心花园中心花园空间形态好洋房配比超20%满足洋房配比20%货值（不含商业）38.08亿货值（不含商业）38.27亿主推方案規劃分析Planning

analysis方案一超大视野景观花园

双轴线设计现有条件下，关于总图的思考如何保持总图形态，实现产品力升级？高层115125户型

由三面宽增加到四面宽洋房140户型由四面宽增加到五面宽全面超越常州市场所有同面积段产品三面宽四面宽面宽升级面宽升级方案一-优化三面宽四面宽五面宽四面宽户型面宽加大

保留花园和轴线方案一经济技术指标数据分项单位备注规划用地面积87705㎡总建筑面积260081.0192951.0㎡㎡㎡地上总建筑面积（计容）27住宅建筑面积

188153.5㎡㎡㎡㎡高层洋房商业建筑面积配套建筑面积139873.5482801673.33124.2其中其中物业管理用房养老服其中1820.651.8㎡㎡总建筑面积的7%其中10㎡/千人10㎡/千人务用房公厕配电房地下总建筑面积51.8120067130.0㎡㎡㎡地下停车及设备用房面积其中67130.0㎡容积率绿地率密度2.2---户人辆35%21%162051841980≥35%≤22%总户数住宅居住人数机动车停车数量按3.2人/户含60个地面社会地上机动车停车位156辆其中其中车位地下机动车停车位非机动车停车数1824306211791883辆辆辆辆地上非机动车停车位地下非机动车停车位方案一效果图功能分析高层住宅洋房住宅配套商业戶型分佈洋

房142㎡120㎡（屋顶层）高层配比表高

层面积段98居室数

总户数

户比例

要求比例3室3+1室4室3+1室4+1室6383512973439.24%

35.00%21.59%

25.00%18.27%

20.00%125㎡115125120142合计115㎡98㎡20.91%

20.00%3061626

100.00%

100.00%交通分析PP车行出入口人行出入口城市车行流线P住宅地库

出入口小区车行流线小区人行流线消防分析消防车出入口城市车行流线消防车行流线消防登高场地景观分析中心花园中心花园中心花园城市车行流线景观轴线景观花园场地竖向4.504.404.024.704.664.704.703.884.70规划条件中室外地坪标高为黄海高程4.5m4.634.51地形图中场地出入口道路黄海高程为4.66m建议地块标高为黄海高程为4.7m项目分期一期包含高层和洋房产品线丰富销售完成获得区域口碑二期高层洋房借口碑迅速去化一期二期首开区首开区包含高层样板房和洋房实体样板房，售楼部景观及昭示性具优日照分析1.日照设计依据(1)常州市市区建设项目日照影响分析管理规定：住宅日照指住宅主采光面居室的满窗日照时数

。日照标准日为大寒日，有效日照时间为上午8时至下午4时、2.日照计算参数(1)

城市：常州(2)

有效时间带：大寒日8时至16时(3)

时间统计方式：累计最长的两个时间段，每段不小于30分钟，3：日照分析软件天正日照8.04.日照分析结论：1：地块内所有住宅均满足大寒日2小时的日照要求2：北侧地块沿线满足大寒日2小时日照要求3：幼儿园地块满足沿线冬至日3小时日照要求4：西侧地块镜像计算满足大寒日2小时日照要求地下车库本层建筑面积：67130㎡其中高层塔楼投影面积约：5160㎡其中洋房塔楼投影赠送面积约：4500㎡其中地下车库面积约：57470㎡本层停车位：2114辆（未考虑人防及设备影响）地下共需停车约1834辆，目前多预留约280辆单车指标（不含塔楼）约：31㎡/辆地下车库平面图方案二洋房高层东西分区

双轴线设计

景观花园方案二经济技术指标数据分项单位备注规划用地面积87705㎡总建筑面积260081.0㎡㎡㎡地上总建筑面积（计容）

192951.0住宅建筑面积

188154.2㎡㎡㎡㎡高层洋房商业建筑面积配套建筑面积128514.2596401673.33123.5其中其中其中物业管理1820.651.5㎡总建筑面积的7%用房养老服务用房公厕配电房㎡10㎡/千人10㎡/千人其中51.5120067130.0㎡㎡㎡地下总建筑面积地下停车及设备用其中67130.0㎡房面积容积率绿地率密度2.2---户人辆35%21%160851461980≥35%≤22%总户数住宅居住人数机动车停车数量按3.2人/户含60个地面社会车地上机动车停车位156辆其中其中位地下机动车停车位非机动车停车数1824306211791883辆辆辆辆地上非机动车停车位地下非机动车停车位方案二鸟瞰功能分析高层住宅洋房住宅配套商业戶型分佈洋

房142㎡120㎡（屋顶层）高层配比表高

层面积段98居室数

总户数

户比例

要求比例3室3+1室4室3+1室4+1室5943242704236.94%

35.00%20.15%

25.00%16.79%

20.00%125㎡115125120142合计115㎡98㎡26.12%

20.00%3781626

100.00%

100.00%規劃總結美的·世贸云筑旭辉·都会上著超大视野景观花园双轴线设计极具秩序礼仪的空间体验產品設計PRODUCTDESIDN競品分析旭辉四公里内根据项目品质以美的世贸云筑、旭辉都会里、旭辉都会上著作为本项目核心竞品。旭天宁吾悦广场SITE美的競品分析楼盘名称鸟瞰图高层（需对标98、115、125）洋房（需对标142）美的·世贸云筑开盘时间：2019.12容积率：2.00类型：高层、洋房、商业街楼栋：36栋100㎡118㎡142㎡旭辉·都会上著开盘时间：2020.5容积率：2.20类型：高层楼栋：16栋115㎡140㎡旭辉·都会里开盘时间：2020.2容积率：2.20类型：高层楼栋：6栋99㎡120㎡高层三面宽，洋房四面宽趋多，户型趋同規範解讀规范细则是否赠送/影响地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高小于1.5

米的，不折算建筑面积。地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高大于等于1.5

米，小于2.2

米的，按水平投影面积的一半折算建筑面积；大于等于2.2

米的，按其水平投影面积折算建筑面积。洋房赠送地下室地下室飘窗凸窗（飘窗）窗台与室内地坪高差不小于0.45米且进深不大于0.8

米时，不折算建筑面积。建筑含有凸窗（飘窗）设计的，须在申报图纸中提供凸窗（飘窗）大样。赠送飘窗结构底板投影面积之和不应大于10

平方米或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内使用面积的比例不应大于15%。按最大15%计算顶层赠送露台偷送设备平台阳台露台供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖的活动空间。采用户式集中制冷供热的住宅建筑，其设备平台宜集中设置，其投影总面积每户不应大于4

平方米,设备平台仍无法满足需求的，每户可设置一处水平投影面积不超过1.5平方米的室外机搁板。设备平台架空采用空调室外机搁板（花池）的住宅建筑，其空调室外机搁板（花池）的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板（花池）水平投影面积不应超过1.5

平方米建筑物底层架空部分的层高不小于4.5米，且至少有两面开敞、开敞面总长度不应小于该幢建筑周长的1/4，单块开敞面积不小于该幢建筑占地面积1/4，并用于公益活动可做首层架空《《常州市建设工程设计方案审查相关细则（试行）》競品分析總結文旅小镇是中产阶级生活焦虑所催戶型格局生的消费需求

格局较传统，流线单一模式创新大面宽，景观最大化高赠送景观资源视野不够开阔研究可赠送实现了财务自由的城市居民选择到城市周边环境良好，交通便利的郊区购置房产，从一开始的个体行为，后面逐渐形成了一套结合当地特色文化、旅游资源的一种地产开发模式。规范解读需升级以提升产品竞争力，超越竞品戶型策略极致面宽极致层高最大赠送多重交流功能升级南北通透产品汇总高层98高层115高层125洋房142面积段高层98房间配置3房2厅2卫3+1房2厅2卫4房2厅2卫4+1房2厅2卫标准层层高2.95M景观开间数横厅南北通景观阳台独立玄关中西厨主卧套房3445高层115高层125洋房1422.95M2.95M3.1M高层产品98㎡

115

㎡

125㎡115+98+98+1151159898115大面宽高赠送多功能设备平台赠送阳台赠送115+98+98+115名称A户型面积户型结构套内面积81.34标准层套型面积实用率75.8%75.8%75.8%75.8%赠送率实得面积128.93108.77108.77128.93115983+1室2厅2卫3室2厅2卫114.0497.7313.1%11.3%11.3%13.1%B70.48B983室2厅2卫70.4897.73A1153+1室2厅2卫81.34114.04125+98+98+1251259898125大面宽高赠送多功能设备平台赠送125+98+98+125名称A户型面积户型结构4室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫套内面积91.44标准层套型面积实用率76.9%76.9%76.9%76.9%赠送率实得面积141.85107.45107.45141.8512598125.3596.4112.3%11.5%11.5%12.3%B70.48B9870.4896.41A12591.44125.3598㎡

3房2厅2卫三面宽，尺度舒适美的·世贸云筑

100㎡

3房2厅1卫A独立玄关豪华主卧套房大面宽阳台ABC面宽一致+1卫生间+1衣帽间B旭辉·都会里

99㎡

3房2厅1卫C115㎡3+1房2厅2卫横厅美的·世贸云筑

118㎡

3房2厅2卫AB独立玄关ABCD+1面宽南北通超大横厅+1房南北通透超大宽厅D旭辉·都会上著

115㎡

3房2厅1卫豪华主卧套房C宽厅四面宽125㎡4房2厅2卫美的·世贸云筑

136㎡

4房2厅2卫BA

独立玄关AB南北通/双阳台+1面宽南北通双阳台创新DCDE超大宽厅洄游/开放厨房多功能房间旭辉·都会里120㎡

3房2厅2卫FEC宽厅F

豪华主卧套房四面宽洋房产品142

㎡有价值的创新、有创新的生活最大化赠送、提升产品力四大流线露露台台LDKB大面宽创新极致层高3.1m庭院庭院三种模式地下-1F户型1F赠送率258.2%赠送整层地下室！1F户型1F4+1房2厅2卫

赠送率258.2%赠送南北花园！标准户型4+1房2厅2卫

赠送率13%设备平台赠送改造前改造后顶层户型3+1房2厅2卫

赠送率29%120㎡采用退台减面积控总价去化快丰富产品类型后疫时代，关于家的思考如何跳脱惯性思维，实现产品创新升级？四大流线三种模式LDKB标准户型4+1房2厅2卫

功能升级独立电梯厅玄关双动线独立电梯厅入户，设置独立的家政流线与归家流线（社交流线）LDKB一体化家政洄游空间/开放吧台客厅餐厅厨房阳台组合使得整个空间更加通透大气，满足不同功能的需要，促进成员互动。便于家政生活，北向设置家政阳台。厨房采用可开敞设计，使视觉空间得到放大。儿童看护流线通过主卧更衣间和主卫到达北侧的儿童房，方便家长对儿童的看护。超大宽厅/多功能房多功能空间可开可合，满足健身、学习、办公等多种需要。生活洄游空间南向阔景阳台拉近人与自然的距离，提升居住品质，景观之上是生活。便利回家的同时，通过不同空间的串联，使得空间得到视觉上的放大。四大流线采光独立电梯厅独立电梯厅、独立玄关入户双流线可厨开房敞开吧敞台家政洄游空间/开放吧台便于家政生活，北向设置家政阳台。厨房采用可开敞设计，使视觉空间得到放大。厨房玻璃门封闭儿童看护流线通过主卧更衣间和主卫到达北侧的儿童房，方便家长对儿童的看护。LDKB一体化客厅、餐厅、厨房、阳台组合使得整个空间更加通透大气，满足不同功能的需要，促进成员互动。BalconyDiningRoomKitch-enLiving

RoomBalcony开敞横厅超大横厅、多功能房多功能空间可开可合，满足健身、学习、办公等多种需要。改造功能房间可改造宽厅健身南向阔景阳台拉近人与自然的距离，提升居住品质，景观之上是生活。休闲Balcony競品對比面宽、层高全面超越竞品高层98高层115高层125洋房142层高3.1M本案美的世贸云筑100旭辉都会里99美的世贸云筑118

旭辉都会上著115旭辉都会里120天宁吾悦123美的世贸云筑142

旭辉都会上著140层高3.0M竞品面宽3面宽

=

3面宽3.5面宽

WIN

3面宽4面宽

WIN

3面宽5面宽

WIN

4面宽房型南北通其他3房2厅2卫

WIN

3房2厅1卫3+1房2厅2卫

WIN

3房2厅2卫南北通

WIN

南北不通横厅：客厅+多功能房4房2厅2卫

WIN

3房2厅2卫南北通

WIN

南北不通4+1房2厅2卫

WIN

4房2厅2卫南北通

WIN

南北不通户型创新、双阳台南北不通

=

南北不通/洄游动线、中西厨、可改造房间示範區設計DEMONSTRATION

AREADESIDN示范区人流该区域主要人流来自于东方西路以及即将开通的2号线地铁方向一现代城市生活馆模糊室内外界限，打破建筑封闭性格局创造向街道和市民开放的自由交流空间示范区—方案一高层样板房东方西2F2F商业售楼处转角处昭示型造型，路入口内藏，拉长前场景观参观动线，延长前序空间体验时长，提升空间体验感。功能分析12345678停车区13前场景观东方西路大门入口空间接待区45影音品牌展示沙盘区671039

洽谈区1211109儿童活动区111213商业8内庭院水景样板间2车行主入口人行主入口售楼处平面图参观动线首层平面图本层建筑面积：803.7㎡总建筑面积：1104.6㎡售楼处平面图二层平面图本层建筑面积：300.9㎡总建筑面积：

1104.6㎡售楼处平面功能分区首层功能分区二层功能分区高层样板房影音接待区儿童活动区品牌展示

沙盘区

水吧VIP

洽谈区办公售楼处改造后平面图首层平面图二层平面图商业用房配套用房示范区—方案一体块生成step1step2step3分析场地加入体块形成售楼处与商业体量转角部位体量拔伸，提升街角昭示性step6step4step5完善细节，形成情景化现代示范区对体块做“加法”，丰富体量引入水系，优化流线示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范