武汉天地案例分析66P

城市综合体——武汉天地产品支撑区位规划商业街商务群住宅物业总结0区位1武汉天地武汉天地位于江岸区〔汉口〕武汉长江二桥北口，属原租界区。现周边除3个新楼盘外均为老居民区，住宅密度很高。东临沿江大道，北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道作为生活商业性道路；。武汉天地概况历史背景1931年武汉大水后，在此建房定居的居民逐渐增多，形成街道，街以寺名，称永清街。1967年改名永红街，1972年恢复原名。两侧多砖木平房。分布有永清菜场、副食产品集贸市场清末至一九三七年前，永清地区为日本在汉租界的主要地区。地块属原租界区开发背景“地王〞+知名开发商2005年4月28日，武汉市土地交易中心拍卖大厅座无虚席，香港瑞安集团主席罗康瑞出手33.9亿元拿下占地918.4亩的永清片地块，一举夺得当时“中国地王〞的桂冠，这宗地块就是如今的“武汉天地〞“瑞安〞——知名案例“上海新天地〞；这个在上海的老石窟门根底上改建的建筑群，如今已经成为国际知名的休闲娱乐中心，“武汉天地〞与它同属一个开发商开发，开发商将参照“上海新天地〞模式，将这里打造成一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能的市中心综合体工程，以配合整个武汉市国际化开展的远景规划和开展战略。瑞安模式综合体

立足于旧城改造专业于都市综合体精心于传承历史文脉先做环境〔商业〕，再做地产各地“新天地〞各具特色，不再复制建成一处“新天地〞，即成独一无二的旅游经典景点。特点交通枢纽周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，交通路网纵横兴旺，最重要的是该工程就位于长江二桥引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽，与武昌徐东片的交通时间仅15分钟，前往汉口、武昌各地都非常方便。三维交通枢纽，条条大道“顺〞畅穿行区域优越的教育资源教育资源，起步，便胜人一筹区域优越的自然资源生态净土，周边环境相当宜人区域周边楼盘滨江苑〔二手房〕高层、小高层〔9800元/㎡〕常阳永清城〔二手房〕小高层〔13000元/㎡〕销售价格及成交价格都高于武汉同期均价水平本案楼盘均价：25000元/㎡综合评价政府的规划将为区域的开展提供了有力的保障〔轻轨线和过江隧道工程更突现了其地理位置的优越性〕；立体交通网络非常成熟，为区域后期开展提供先决有利条件；各类配套根本齐全，特别是生活住宅区的相关配套，绿化环境好；城市老城区，历史悠久，文化积淀深厚，历史遗迹众多；高端工程的进入为区域注入新气象，与周边新的环境形成和谐的印象。所属板块：江岸地址：江岸区永清街建筑类型：建筑综合体,板楼,塔楼占地面积：612000平方米建筑面积：1470000平方米住宅总建面积:29841.6平方米容积率：2.4绿化率：30%总户数：1000户物业公司：新昌瑞安物业管理〔上海〕武汉分公司〔预计竣工时间为2021年，分阶段落成〕经济指标客户定位：面向社会各阶层〔目标客户群包括工薪阶层、学生阶层、为学生而选择这里的家长，有小资阶级、银领、金领阶级〕置业关键词：江景房、豪宅、学区房武汉天地引领21世纪国际都市生活典范工程整体定位：打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合开展工程规划2【工程鸟瞰图】京汉大道沿江大道中山大道黄埔大桥B地块A地块商业街区整体规划地块由长江二桥的引桥分隔为各处东西的A、B两片，规划净用地面积719亩，其中A地块以办公、餐饮、娱乐、零售为主，包括一幢250米高的标志性建筑〔在建〕；B地块以住宅为主，有商业、写字楼、国际学校、国际幼儿园所等辅以小区商业配套设施。工程占地:61万平方米，总建筑面积约:147万平方米A地块B地块规模71万76万占比48%52%一期住宅二期住宅三期住宅四期住宅（待建）业态分布及物业配比京汉大道B地块A地块住宅商务商业写字楼酒店商业街

体育配套A地块B地块名称住宅商业商务群住宅商业（含会所）商业街酒店、办公、商业规模20.4万平米5.7万45万平米76万占比12%34%一期住宅二期住宅三期住宅四期住宅〔待建〕商业街区B地块〔规划中〕一期住宅二期商业一期商业二期住宅前期以商业街+局部住宅的建设开发模式A地块：整体分两期开发开发与经营模式延续上海新天地开发经验这样的开发模式在早期建设时，不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的工程开发之外的品牌效应，以期在后期的地产开发中获得更高的商业利润。聚集人气、打响品牌高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼提升品质大型的综合体工程B地块高端豪宅品质商业3商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，双面临街且临街面长285米+150米A4商业地块分析一期建筑面积17000㎡，2007年9月试营业；

二期建筑面积11000㎡，2021年7月完工；三期建筑面积21000㎡，2021年6月完工。占地面积建筑面积容积率绿化率停车位经营模式租金物业费3.3万方5.7+2.5万方3.0830%600个只租不售80-120元/月25元/㎡商业出租率达100%商业经济指标上下两层街道商业动线分析内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费时机。外部道路通畅，可直达商业街区工程定位：集中餐饮、娱乐、文化、为一体的体验式商业街区概念定位：满足区域内消费需求的区域级商业中心目标消费群：客户定位为工薪阶层、中高等收入人群。商业整体定位整体建筑商业风格有保存9栋建筑、沿袭保存建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成;辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑;建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。建筑历史建筑形态建筑形态9栋历史建筑具有很大的保存价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色穿插时尚钢结构玻璃窗的建筑，还植入了时尚的商品与元素，“小资〞味弥漫了整个武汉天地的古街建筑现代建筑形态购物气氛的营造漫步新天地，游人仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的江城，处处表达着小资的情调，如今这里已成为江城白领阶层最喜爱的消费场所。与建筑外立面不同的是，内部那么按照二十一世纪现代都市人的生活方式、度身订做，表达现代休闲生活的气氛部，非常现代和时尚……内部空间装饰商业街商户落位：餐饮〔42家〕36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅A3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.IDo珠宝21.雅印上品24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风气37.卡拉等高尔夫专卖38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finnhome家居48.Ideashow生活馆52.老屋书吧53.琦珂风气首饰54.优尼杂货铺61.ViktoriaGogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68.花时间74.安奈蒂商业街商户落位：零售〔23家〕商业街商户落位：休闲、娱乐、效劳〔14家〕14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧46.V12酒吧49.交通银行57.NOWPub酒吧59.One&NightA+概念清吧69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐部另有展厅一家、业态占比从工程业态占比中可看出，餐饮业态占比达55%，娱乐虽仅占7%，但电影院、KTV的体量较大，其目的在于通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气，辅以38%的零售业态提升工程坪效。商业业态工程总结武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以保障。武汉天地属旧城改造工程，沿袭原有历史建筑的风格，在此根底上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起武汉外乡消费者的文化共鸣。占比过半的餐饮业态辅以娱乐、零售，能有效聚集工程人气，提高工程的知名度。商务区4武汉天地商务群——建筑面积45万平方米包括企业中心5号在内的4栋国际甲级办公楼，大型国际时尚购物中心和五星级酒店等组成，依托瑞安房地产的总体规划理念和先进开发模式，未来必将成为武汉沿江商务区的核心武汉沿江商务区地标写字楼〔在建〕写字楼〔待建〕企业中心5号〔建成〕酒店〔在建〕商业〔待建〕塑造汉口新地标，丰富天际轮廓线工程用地的西北角规划布局了约297米的超高层建筑，结合汉口大门的规划理念，塑造了汉口的新地标，统领区域的景观形态。地标企业中心5号总建筑面积59,054平方米另建有地库23,853平方米建筑高度（m)130m建筑层数地上30层、地下3层结构框架–核心筒形式层高/净高/平均进深4.25米/2.75米/12.4米标准层面积（㎡）1987平方米/层停车位413（地下）竣工日期2011年10月31日商务——企业中心5号企业中心5号地处武汉天地繁华商业区，让工作和休闲没有时差为武汉首座国际甲A级写字楼“武汉天地－企业中心5号〞改进传统的大堂设计，首层9.6米挑空大堂宽敞而明亮，高档石材背景墙，以非凡鉴赏力令每一个独具慧眼的人在这里全情投入。自动扶梯连接室外至首层大堂、多功能室及会议室。每一处细节都表达了对每一个人的关心，皆为热爱工作的人而打造大堂+电梯厅服务户型标准层平面图无柱、实用的平面空间每层1978平方米无柱大开间。1978幕墙系统单元式幕墙，DoubleLow-E中空低辐射玻璃空调系统VAV全空气中央空调系统盘电梯设备14部德国蒂森克虏伯电梯〔ThyssenKrupp〕客梯分上下区运行〔载重:1600kg〕2部消防电梯〔载重:1600kg〕电信系统全楼光纤，为高速网络、卫星及其他系统预留充足接口楼控系统智能楼控BMS系统智能化住宅5一期住宅二期住宅三期住宅住宅一期总建筑面积6.9万平方米住宅二期总建筑面积8.9万平方米住宅三期总建筑面积5万平方米三栋多层、两栋超高层、5套联排别墅整体提升

多层级高层五至八层，十一层和三十三层多层级高层五至八层，十一层和三十三层A地块住宅——御江苑武汉天地住宅—销售2007年10月2008年5月3日2010年12月第一期一组团第二组团推出约260套精装修公寓3期102套当日售罄当日即售出约180套当日即售出约91套70%规划住宅工程内多层、小高层、高层住宅根本都配有大面积的观景窗，每个独立的组团业主可以欣赏到辽阔江景和长江二桥，居住舒适度较高。每个组团内采用围合式环形连接，布局紧凑，立体式园林设计，移步易景，打造优雅的户外空间；此外围合布局可形成邻里互动的交往空间户型T21座A8户型2房2厅1卫建筑面积86㎡T21座A9户型3房2厅2卫建筑面积130㎡T1座3楼01单元(首层〕4房2厅3卫建筑面积190㎡三期——小高层户型首层有地面层私人花园，以增加户外活动空间；赠送大面积的效劳阳台及设配平台，可改造的空间大；2房+客厅南向设计，舒适性好；两个房间为套房设计，户型优点：户型缺乏：大面积户型段，靓点缺乏；入口没有独立的玄关设计，私密性不好；南向次卧正对卫生间的门；T6-9地下2层，地上3层建筑面积306.66㎡4房3厅4卫

三期——联排别墅户型尊贵私家电梯大面积赠送地下两层空间，三个车位，可作为主人运动空间；-1层独立的保姆套房；客厅挑空设计；空间大气；一层不含卧室，动静别离；厨房，含中岛吧台；二层两件次卧，含独立的家庭室；三层主卧南向大套间设计，私密性强，含独立的大露台，观景效果佳；顶层超大的露台花园，景观视野极佳；一、二期三期客厅电视日立3.com超薄液晶电视厨房灶具德国德格（单开门）西门子（点火联动功能）冰箱德国德格（单开门）德国德格（双开门）微波炉德国德格德国德格烤箱西门子（进口系列，有LED时钟设置）消毒柜西门子（智能全消毒）热水器能率卫生间龙头花洒科勒德国汉斯格雅浴缸科勒科勒按摩浴缸（双人豪华浴缸）台盆科勒科勒座便科勒TOTO卫洗丽智能化垃圾处理器ISE净水器HONEYWELL中央空调大金VRV中央空调外墙保温技术通力高速节能电梯国际标准打造精装空间，以一流材质匹配业主的尊崇身份，以人性化的考虑处理每个细节。并在武汉首个引入“三年保修保养方案〞，领创住宅效劳先河。标准上升

精装修品牌会所内设有视听室、棋牌室、台球室、乒乓球、羽毛球场、网球场、篮球场、儿童游乐房、儿童舞蹈房、多功能厅、恒温游泳池、健身房、红酒吧、阅览室等等。配套——私属双会所会所1：建筑面积2800㎡会所内设有视听室、棋牌室、台球室、乒乓球、羽毛球场、网球场、篮球场、儿