2025房地产估价师-《土地估价基础与实务》考前通关必练题库-含答案

PAGEPAGE12025房地产估价师_《土地估价基础与实务》考前通关必练题库_含答案一、单选题1.甲大学为了筹集建设资金，拟将建有教学大楼的房地产向银行抵押以获取贷款，该教学大楼的建设资金是财政拨款。对此，下列说法正确的是（）。A、该房地产可以抵押B、该房地产不能抵押C、房屋不可以抵押，但土地可以抵押D、房屋可以抵押，但土地不能抵押答案：B解析：法律规定不能流动、入市的土地利用方式、权利都是不能抵押的，如划拨国有建设用地使用权不得随意抵押，宅基地使用权不得抵押等。2.某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元/平方米，残值率为5%，则房屋的年折旧费为（）元/平方米。A、31.02B、32.00C、32.65D、33.33答案：C解析：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时不应考虑残值。本题房屋可使用年期为50－1＝49年，房屋年折旧费计算公式为：年折旧费＝房屋重置价/房屋可使用年限＝1600/（50－1）≈32.65元/m23.由于（）的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。A、估价基准日B、估价目的C、估价收费标准D、估价程序答案：B解析：估价目的是估价活动的出发点和落脚点，它决定了估价的方向和范围。不同的估价目的，会导致估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准和估价方法有所差异。例如，如果是为了出售而进行的估价，可能会更注重市场价格；如果是为了抵押贷款而进行的估价，可能会更注重保守价值。因此，估价目的的不同会直接影响估价过程和结果。4.维修费一般为建筑物重置价的（）。A、2.0%～3.0%B、1.5%～2.0%C、1.0%～2.0%D、3.0%～3.5%答案：B解析：维修费主要发生在建筑物部分，其估算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。如果是一般建筑物，通常以建筑物重置价为基础估算。维修费一般为建筑物重置价的1.5%～2%。5.关于土壤和土地的表述，错误的是（）。A、土壤是土地的一个组成要素B、对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础C、土壤的本质和土地的本质是相同的D、土壤和土地的形态结构相差甚远答案：C解析：土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。土壤是土地综合体中极其重要的构成要素，尤其是农业土地更是如此，但是，它不能等同于土地而代替土地。6.某人有一宗土地，价格为4000元/m2，土地还原率每年不变为10%，那么该块土地每年可产生的纯收益为（）元/m2（土地使用年期无限）。A、1000B、800C、400D、200答案：C解析：地价＝土地年纯收益÷土地还原率，即土地年纯收益＝地价×土地还原率。本案例，土地价格为4000元/m2，土地还原率每年不变为10%，因此纯收益＝4000×10%＝400元/m2。7.农业土地侧重于土地的（）。A、经济条件B、地理位置C、自然条件D、土质状况答案：C解析：农业利用与建设利用这两种方式利用土地的功能不同，要求也不一样，尤其农业用地对土地的自然条件要求严格，在协调二者关系时通常考虑农业用地优先。8.市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地答案：A解析：间接比较是以一个标准不动产为基准，把交易案例、估价对象不动产均与之进行比较、修正，确定评估价格。如果城市中已设定标准不动产，也可以利用标准不动产为比较基准，确定待估不动产的价格。如果收集的比较交易案例正好为标准不动产，则按上述方式进行修正，但不需进行标准化修正；如果交易案例不是标准不动产，则要先进行标准化修正。9.根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价＝（）/（出租柜台分摊土地面积×土地还原率）。A、商店纯收益B、商店总收益C、商店土地纯收益D、商店出租柜台土地纯收益答案：D解析：样点地价＝商店出租柜台土地纯收益/（出租柜台分摊土地面积×土地还原率）。10.土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为（）最为确切。A、土地评估价格B、土地成交价格C、客观市场价格D、申报地价答案：B解析：在土地交易中，当买卖双方经过充分协商并达成协议后，买方支付给卖方的款项是双方实际交易达成的价格，即土地成交价格。这一价格反映了买卖双方对土地价值的认可和交易的真实情况。11.城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是（）。A、宗地容积率B、宗地形状C、建筑密度D、宗地用途答案：B解析：城市规划限制条件通常会对土地价格产生显著影响。在这些条件中，宗地容积率、建筑密度和宗地用途都是由城市规划所明确规定的，它们直接关联到土地的开发强度、建筑规模以及使用功能，因此是影响土地价格的重要因素。而宗地形状，虽然也是土地的一个属性，但它主要受到自然地形、地貌等因素的影响，并非由城市规划直接限定，所以不属于城市规划限制条件，对土地价格的影响也相对较小。12.下列属于保险涉及的土地估价的具体需求的是（）。A、争议处理B、税基计算C、税务咨询D、清产核资答案：A解析：土地资产保险是一种商业行为，保险公司和投保方需要一个明确的赔偿额，以确定准确客观的保险价值，因此必须进行评估。较常见的具体需求如下：①保险价值计算；②争议处理；③保险咨询（代理）。BC两项属于土地税收涉及的土地估价的具体需求；D项属于财务制度涉及的土地估价的具体需求。13.在土地利用二级分类中，（）是指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地，包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。A、旱地B、水浇地C、水田D、耕地答案：C解析：A项，旱地是指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地；B项，水浇地是指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地，包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地；C项，水田是指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地，包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地；D项，耕地属于土地利用一级分类，水浇地、水田、耕地属于土地利用二级分类。14.影响土地价格的行政因素主要是指国家政策、地方政府政策以及管理措施对土地价格的干预，这种干预（）。A、一定是直接的B、一定是间接的C、可能是直接的，也可能是间接的D、不是直接的，也不是间接的答案：C解析：行政因素主要包括土地制度、土地利用规划、城市规划、地价政策、产业政策、税收政策等。这种干预可能是直接的，也可能是间接的。15.（）是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。A、经济地租B、商业地租C、理论地租D、垄断地租答案：B解析：资产阶级经济学把地租分为契约地租和经济地租。契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。16.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了（）对地价的影响作用。A、土地面积B、地质条件C、土地位置D、土地条件答案：D解析：形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。由此可知，土地形状是否规则，即土地条件的好坏对地价也有一定的影响。17.某商业企业拟改制上市，其用地面积为950平方米，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为（）万元。A、36B、40C、90D、100答案：A解析：依题意可知土地使用权价格＝6/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝90.28（万元），又因为政府收取出让金标准为地价的40%，所以该地块应补交的土地出让金＝90.28×40%＝36（万元）。18.商品的价格是由（）所决定的。A、反映该商品将来的总收益B、市场对该商品的需求量C、生产商生产该商品的数量D、该商品对人们的实用度答案：A解析：收益还原法的基础是预期收益原则。因为价值是由未来可产生的预期收益所创造，所以价值可定义为这些预期收益权利的现在价值。所有收益还原方法、技术及程序都要考虑预期收益，并估计其现在价值。这种预测未来收益的理论间接反映了收益随时间变动的模式。对于不动产来说，纯收益不能即时产生，在未来若干年会不断产生纯收益，就好比把每年的纯收益存入银行，这样就会带来与不动产价格等量的收入。19.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为（）万元。A、100B、77C、63D、42答案：A解析：纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限的土地价格计算公式：，由题意可知，12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（万元）。20.在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且（）是二者相互运动的结果。A、价格B、供给C、需求D、弹性答案：A解析：经济学中，供求理论指出市场价格由供给和需求的相互作用形成。土地市场中，供给与需求的变动通过市场机制调整，最终反映在价格水平上。正确选项为价格。其他选项分别代表市场中的供给方、需求方及衡量反应程度的指标，并非二者交互的直接结果。出自供求均衡理论。21.按土地价格使用目的，地价可分为：买卖价格、租赁价格和（）。A、抵押价格B、使用权价格C、申报地价D、评估价格答案：A解析：土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是收益价格，而这种价格是和土地的权利相互联系的。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。22.有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为（）元。A、8934B、18000C、22500D、22635答案：D解析：土地取得费及相关税费和土地开发费在成本逼近法中都要计息。土地取得费及各项税费是假定在土地开发动工前（取得土地时）一次付清，计息起点为土地开发的起点，计息期为整个开发期；而土地开发费及管理费计息时通常视为在该时段的期中投入，投入时点即为计息期的起点，终点为开发期结束的时间点。本题中，投资利息为23.土地及建筑物出租会涉及到各项费用，其中，（）的计算一般与建筑物的重置价无关。A、折旧费B、维修费C、保险费D、管理费答案：D解析：管理费由各级政府和各部门确定费率，具体征收由政府部门决定，与建筑物的本身价格无关。其他费用都是基于建筑物的重置价按比例提取。24.一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是（）。A、城市基础设施政策B、政府的土地政策C、土地利用规划D、城镇规划答案：C解析：土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。联合国1973年出版的一份研究报告中指出：“土地利用规划是用来限制开发进程，以保护农业用地、公共活动空地和自然保护区。有时规划鼓励高密度建设，以减少交通运输开支，为此，规划常采取限制可供开发的土地数量的做法，这自然会使地价上升。”25.成本逼近法评估地价有以下几个步骤：①计算土地开发费用；②计算土地的取得费用；③计算投资利润；④土地增值收益确定；⑤计算投资利息；⑥税费的计算；⑦计算、修正和确定估价结果。估价步骤顺序正确的是（）。A、①②⑤⑥③④⑦B、①②⑥⑤③④⑦C、②①⑤⑥③④⑦D、②①⑥⑤③④⑦答案：D解析：成本逼近法评估地价可分为以下几个步骤：①调查并计算土地取得费用；②调查并计算土地开发费用；③调查并计算税费；④计算资金利息；⑤计算投资利润；⑥确定土地增值收益；⑦计算土地价格并修正；⑧计算建筑物及地上物价值。26.采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据（）预测。A、当前市场状况B、未来市场状况C、过去市场状况D、市场变动情况答案：A解析：开发完成后的不动产价值，应根据待估不动产的最佳利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，区别不同情况，采用不同的方法来进行预测。未来市场状况只能通过预测得出，是不可知的。27.评估对象土地上的（）受政府规划的限制。A、建筑高度B、建造成本C、建筑物装修档次D、物业管理方式答案：A解析：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。28.根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）×出租柜台营业面积/商店总营业面积。A、柜台占地面积B、营业厅占地面积C、商店底层占地面积D、商店用地总面积答案：D解析：土地单位面积地价＝[出租柜台年租金总收入－出租柜台所在商店的年经营总费用×（出租柜台营业面积/商店总营业面积）]/[商店土地总面积×（出租柜台营业面积/商店总营业面积）]/土地还原利率。29.在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（）和实际已开发程度确定。A、估价原则B、估价目的C、估价方法D、估价程序答案：B解析：不同的估价目的会采用不同的估价方法，而随着估价方法的不同对土地开发程度的要求也不同。30.（）自然资源主管部门履行土地估价机构备案管理职责。A、省级B、市级C、县级D、乡镇答案：A解析：各省级自然资源主管部门要严格履行土地估价机构备案管理的法定职责，严禁将备案工作交由其他单位代管。31.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6%，则承租土地使用权价格为（）万元。A、12.64B、15C、33.33D、50答案：A解析：承租土地使用权价格的计算需要考虑租金盈余和还原利率。租金盈余是市场年租金与实际支付的年租金之差，本题中为8万元减去5万元，等于3万元。承租土地使用权的还原率为6%，即0.06。根据承租土地使用权价格的计算公式，价格等于租金盈余除以还原利率，即3万元除以0.06，等于50万元。但考虑到题目中的选项是近似值，实际计算结果应四舍五入或保留有效数字后与之匹配，故最终承租土地使用权价格近似为12.64万元。32.《国有土地使用证》登记面积与土地登记簿上登记的面积不一致时，以（）为准。A、《国有土地使用证》上登记的面积B、土地登记簿的面积C、实际测量的面积D、委托方确定的面积答案：B解析：土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。33.《中华人民共和国土地管理法》规定，土地按用途分为（）。A、集体土地、国有土地、未利用土地B、集体土地、国有出让土地、国有划拨土地、未确权土地C、农用地、建设用地、未登记用地D、农用地、建设用地、未利用土地答案：D解析：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，土地按用途分为农用地、建设用地、未利用土地。34.在生产力水平较低的条件下，（）因素是影响土地利用的第一因素。A、社会B、自然C、经济D、气候答案：B解析：土地利用不是一成不变的，它是一个动态过程。土地的用途、土地资源的分配、土地利用效益是随着社会经济因素和自然因素的变化而不断变化的。自然因素主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件等，在生产力水平较低的条件下，它是影响土地利用的第一因素。35.土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（）确定。A、投资数额B、开发的难易程度C、资金来源D、规划要求答案：B解析：土地的开发周期是一个综合性的考量结果，它主要受到两个关键因素的影响：开发土地的面积规模和开发的难易程度。面积规模越大，往往需要更多的时间和资源来完成开发工作；而开发的难易程度则涉及到地质条件、基础设施配套、政策法规限制等多个方面，同样会对开发周期产生显著影响。因此，在确定土地开发周期时，必须综合考虑这两个因素。36.按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度＞12米（北方）或≥1米（南方）的地坎。其上一级分类属于（）。A、耕地B、公共管理与公共服务用地C、交通运输用地D、其他用地答案：D解析：按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎的上一级分类属于“其他用地”。37.征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，应按照（）要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。A、《农用地估价规程》B、《农用地定级规程》C、《自然资源听证规定》D、《农用地分等规程》答案：C解析：根据《自然资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级自然资源主管部门综合平衡，评审验收。38.抵押权是一种（）。A、长期债权B、短期债权C、用益物权D、担保物权答案：D解析：抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。因此抵押权是一种担保物权。39.下列关于城市地价动态监测的基本程序描述正确的是（）。A、①确定地价动态监测的范围；②建立以地价监测点为基础的数据源；③采集并处理监测数据；④根据监测目标建立地价动态监测指标体系；⑤计算各类地价动态监测指标；⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；⑦编制形成城市地价动态监测报告B、①建立以地价监测点为基础的数据源；②确定地价动态监测的范围；③采集并处理监测数据；④根据监测目标建立地价动态监测指标体系；⑤计算各类地价动态监测指标；⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；⑦编制形成城市地价动态监测报告C、①确定地价动态监测的范围；②建立以地价监测点为基础的数据源；③根据监测目标建立地价动态监测指标体系；④采集并处理监测数据；⑤计算各类地价动态监测指标；⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；⑦编制形成城市地价动态监测报告D、①确定地价动态监测的范围；②建立以地价监测点为基础的数据源；③采集并处理监测数据；④计算各类地价动态监测指标；⑤对城市地价状况进行综合分析和评价；⑥根据监测目标建立地价动态监测指标体系；⑦编制形成城市地价动态监测报告答案：A解析：城市地价动态监测的基本程序为：①确定地价动态监测的范围；②建立以地价监测点为基础的数据源；③采集并处理监测数据；④根据监测目标选择地价动态监测指标体系；⑤计算各类地价动态监测指标；⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；⑦编制形成城市地价动态监测报告。40.剩余法估价中土地收益确定，是（）的具体应用。A、替代原则B、最有效利用原则C、预期收益原则D、竞争和超额利润原则答案：C解析：剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。对剩余法一般的解释是：从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。剩余法是一种科学实用的估价方法，它的理论依据是预期原理，基本思路同房地产开发商为取得土地使用权而确定投标金额时的思路一样。41.以下（）方法不适宜地租量的求取。A、从房租中分离出地租B、从地价中求出地租C、从土地开发成本中求出地租D、用类似剩余法的方法求出地租答案：C解析：土地本身是一种自然物，由于土地所有权的垄断，使用土地本身是要支付地租的，而因开发而投入土地的资本的利息，也往往以地租的形式表现出来，在地租总额中作为一个外来组成部分，地租就包括了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分。增加的收益，是经开发投资的土地与原（用途）土地的差别所在，即真正地租的变动所在。42.2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，（）才能够评估出地价对象客观潜在的价格。A、市场比较法B、成本法C、收益还原法D、剩余法答案：C解析：收益还原法的原理是由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它既表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。43.关于估价报告书的作用描述不正确的是（）。A、提交给委托估价方，表明估价工作已经完成B、表达估价结果，对估价结果、估价过程进行说明和分析C、估价有关管理部门对估价机构进行估价质量管理、资质等级评定审核的重要依据D、估价报告页码多，反映估价分析细答案：D解析：撰写估价报告书的主要目的是将符合专业技术规范的估价结论，提供给委托估价方及估价的相关方，对估价结果、估价的依据、估价的分析、测算方法等进行说明，以方便于委托估价方和其他报告使用人正确使用估价成果。其结果是否详细不是依靠纸张的多少来衡量的。44.建设用地的特点不包括（）。A、承载性与非生态利用性B、空间性与实体性C、有限性与再生性D、土地利用的集约性答案：C解析：建设用地通常是指用于建造建筑物、构筑物及其使用范围的土地，它利用的是土地的承载力。相对于其他类型的用地而言，建设用地主要有如下特点：①建设用地利用的非生态性；②建设用地位置的特别重要性；③建设用地的高度集约性；④建设用地的稳定性；⑤建设用地的扩张性。C项若改为无限性与再生性，就属于建设用地的特点。45.根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为200元/建筑m2，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为40000m2，可出租率为85%，则所开发不动产的总价为（）万元。A、70000B、71000C、71400D、80000答案：C解析：土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的收益还原法的土地价格计算公式为：。式中：P代表土地价格；a代表土地纯收益；r代表土地还原率。本案例，不动产的总价＝200×40000×85%×70%×12÷8%＝71400万元。46.均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于（）块。A、2B、4C、3D、5答案：C解析：在各均质地域内，选择具有普遍性、一般性特征的宗地作为基准地块。均质地域内与基准地价内涵对应的各类农用地的基准地块数量不应少于三块，具体应考虑下列条件：①日照时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般水平；②耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般水平；③面积、形状、土壤条件属于一般水平；④在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般情况；⑤灾害风险属于一般水平。47.城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是（）。A、不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行B、规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标C、影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数D、贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性答案：D解析：D项，规划实现率反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性。48.市场比较法中，关于供需圈概念的观点不正确的是（）。A、供需圈是一个相对概念B、根据估价对象特点的不同，供需圈的范围会存在差异C、供需圈是一个特定的市场域D、供需圈由城市行政区划决定答案：D解析：供需圈是指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。49.剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于（）。A、土地租金B、房地产开发项目评价和投资决策C、房地产的租金D、租金低廉且陈旧的建筑物估价答案：B解析：剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：①确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；②确定具体开发项目的预期利润；③确定开发项目中的最高控制成本费用。50.评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元/平方米，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类房地产的还原率为8%，总建筑面积35000平方米，可出租率为80%，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为（）万元。A、94500B、126000C、7875D、7000答案：A解析：土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：。由题意知，房地产年纯收益＝300×12×35000×80%×（1－25%）＝7560万元，因为题中所说，不考虑房地产可使用年限，因此使用年限为无限期长，由此得房地产总价＝7560÷8%＝94500万元。51.基准地价系数修正法是（）在估价实践中的具体运用。A、合法原则B、预期收益原则C、最有效利用原则D、替代原则答案：D解析：基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格，基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。52.有一比较案例2020年5月20日的土地价格为300元/平方米，同一城市此类地价指数以2020年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2020年10月20日的评估价格为（）。（保留到小数点后一位）A、314.3B、314.4C、315.0D、315.3答案：B解析：运用市场比较法可知：估价基准日价格＝交易时间价格×（估价期日不动产价格指数/交易时间不动产价格指数）。以2020年1月20日为基数，5月20日时，其价格指数为104%，10月20日时，其价格指数为109%。则评估价格为300×109%÷104%＝314.4。53.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的（）对比较案例估价期日进行修正。A、全国综合地价指数B、该市综合地价指数C、全国写字楼地价指数D、该市写字楼地价指数答案：D解析：市场比较法选择比较案例满足6个要求：①与待估宗地属同一供应圈；②与待估宗地用途应相同或相似；③与待估宗地的交易类型（价格类型）相同；④成交日与待估宗地的估价基准日应接近；⑤交易案例必须为正常交易；⑥价格内涵要一致。估计期日的修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。54.土地供给的（）是引起土地所有权垄断和土地经营权垄断的基本前提。A、稀缺性B、可能性C、永久性D、差异性答案：A解析：土地经济供给的稀缺性有两层含义：①供给人们从事各种活动的土地面积是有限的；②特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。55.在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的（）。A、自然因素B、经济因素C、区域因素D、个别因素答案：D解析：地价影响因素分为自然、经济、区域、个别四类。宗地临街状况指具体地块的临街位置、宽度等特性，直接影响其利用方式和价值。这类属于宗地自身特有的条件，归类为个别因素。参考《土地估价理论与方法》中对个别因素的定义，包括宗地形状、面积、临街状态等。选项D对应宗地自身的特定属性。56.某农户一亩地种植小麦的成本是300元，将该亩地产出的小麦送往收购站的运输费为80元，那么根据杜能区位理论分析，该亩小麦的销售成本为（）元。A、220B、300C、80D、380答案：D解析：杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品种类和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；而运输费用又决定着农产品的总生产成本。因此，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：P＝V－（E＋T）。57.凡独立从事土地估价的人员，必须具备（）资格。A、经济师B、会计师C、规划师D、估价师答案：D解析：未经登记注册的估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。58.土地产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成的地租为（）。A、垄断地租B、级差地租C、绝对地租D、实物地租答案：B解析：垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租；马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品的个别生产价格与社会生产价格的差额。绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租；实物地租是封建地租的一种表现形式，是由农奴将剩余生产物以实物形态缴予地主的地租。59.某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为（）元/平方米。A、86.00B、87.50C、88.00D、91.25答案：B解析：投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×投资回报率，所以该题土地投资利润＝（100＋200＋50）×25%＝87.5（元/平方米）。60.供给与需求原则的前提是（）原则。A、竞争B、超额利润C、替代D、协调答案：A解析：土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。61.国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A、自然资源部B、省政府C、县（市）政府D、国务院答案：D解析：根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。62.某城市在一估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要原因是交易形式修正。该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数：协议方式交易修正系数为0.5，招标方式交易修正系数为0.75，拍卖方式修正系数为1。若选择的某交易案例为协议交易方式，成交价为500元/m2，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么修正后的交易案例价格为（）元/m2。A、500B、1000C、2000D、3000答案：B解析：根据市场比较法公式，交易案例价格＝比较案例价格×交易案例价格修正系数÷比较案例价格修正系数。本案例，修正后的交易案例价格＝500×1÷0.5＝1000元/m2。63.（）是土地估价法律责任的主要承担者。A、土地评估行业行政主管部门B、评估行业协会C、评估机构D、估价师答案：D解析：估价师实质上是具有特殊法律地位的专业人员，是土地估价法律责任的主要承担者。64.在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（）。A、区域的几何中心B、泛指的城镇或居民点C、区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点D、具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市答案：C解析：中心地是指区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点。65.采用市场比较法评估求得的土地价格，称为（）。A、积算价格B、比准价格C、交易价格D、参考价格答案：B解析：市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。市场比较法是通过已发生的交易案例的价格，利用其与待估土地之间的替代关系，比较求算待估土地的价格，所以也称比准价格。66.根据当前房地产市场租金水平，与估价对象类似的房地产月租金为400元/平方米，其中维修费、管理费等为35%，房地产综合还原率为8%，总建筑面积30000平方米，空置率为10%，可以租率为85%。估价对象收益年期为38年，则该估价对象房地产总价可确定为（）万元。A、84699B、89505C、94110D、99450答案：A解析：房地产总价格＝年收益/综合还原率×[1－1/（1＋8%）38]，年收益＝年租金－管理费用＝（400×12×30000×85%）×（1－35%）×（1－10%）＝71604000元＝7160.4万元；房地产总价格＝7160.4/8%×[1－1/（1＋8%）38]≈84699万元。67.土地的自然特性中，（）决定了人们只能就地利用土地。A、位置固定性B、质量差异性C、面积有限性D、功能永久性答案：A解析：土地的自然特性包括：①位置固定性；②面积有限性；③空间差异性；④功能永久性。土地位置的固定性，要求人们就地利用各种土地。68.衡量地租、地价的主要标尺是（）。A、商业聚集规模B、交通方便度C、相对位置D、区位答案：D解析：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现，是决定城市土地利用价值的重要因素，也是衡量地租、地价的主要标尺。土地区位理论也是城镇土地分等定级、基准地价评估的理论基础。主要的区位理论包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论。69.剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。A、房地产开发的总收益B、房地产的年租收入C、房地产的建造总成本与总利润D、房地产开发预期总价格与总支出的差额答案：D解析：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。70.有一宗土地，第一年的纯收益为1100元/m2，土地的还原率为10%，第二年的纯收益为1320元/m2，土地的还原率为20%，则用收益还原法计算该块地的价格为（）元/m2。A、2000B、4000C、1000D、5000答案：A解析：纯收益、还原率有变化的收益还原法土地价格计算公式为式中：a1，a2，…，an代表分别为未来各年的纯收益；r1，r2，…，rn代表分别为未来各年的还原利率。本案例，该块地的价格＝1100÷（1＋10%）＋1320÷[（1＋10%）（1＋20%）]＝2000元/m2。71.一般来讲，随着社会的发展，地价总体上呈不断上升的趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。A、高于B、等于C、低于D、无法判断答案：A解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。72.某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如表4-6-1所示。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通（通路、通上水、通电）一平”，则其土地开发程度修正值为（）元/平方米。表4-6-1A、0B、－5C、－6D、－11答案：D解析：根据题目，四级地内的工业用地达到'三通（通路、通上水、通电）一平'，其开发程度修正值需要计算与'五通一平'的差异。'五通一平'的总开发费用为50+10+5+30+6+15=116元/平方米，而'三通一平'的总开发费用为50+10+30=90元/平方米。差异为116-90=26元/平方米。由于是四级地，通常会有修正值的折扣或调整，但题目未给出具体折扣信息，假设直接计算差异为修正值，则修正值为-26元/平方米。根据选项，最接近的答案是D.-11。73.如果把申报地价、公告（示）地价归为一类，这种分类是按照（）划分的。A、土地交易方式B、土地价格形成方式C、政府管理手段D、土地价格使用目的答案：C解析：土地价格按使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等；按形成方式分为：交易价格、理论价格、评估价格等；按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格；按政府管理手段分为：申报地价、公告地价等。74.运用市场比较法的直接比较法是以（）为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。A、待估宗地B、某交易案例C、类似宗地D、标准宗地答案：A解析：市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。75.在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地（）。A、价格B、使用价值C、价值D、用途答案：B解析：土地的使用价值决定人们对某一类型或地块的需要程度，市场供求关系和经济政策等决定地价水平的高低。在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有同样的地价标准。当前在我国土地市场不太成熟，土地使用权转移不很规范的情况下，宗地地价多是采用收益法求算的收益价格，土地使用权直接转移形成的地价并不多见。因此，通过土地使用价值相同类型区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。76.基准地价修正系数表是基准地价在（）条件下修正为宗地地价的系数体系。A、相同因素B、不同区域C、相同区域D、不同因素答案：D解析：基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。77.某旅社占地面积150平方米，建筑物面积200平方米，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000，若土地还原率取10.0%，则该旅社所使用土地的单价为（）元/平方米。A、10000B、12000C、20000D、25000答案：B解析：土地单位价格＝[（45000－15000×2）/10.0%]×12/150＝12000（元/平方米）。78.某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元/平方米，成新率为80%。据调查同类房地产年净收益为每平方米180元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为（）元/平方米。A、2200B、2500C、2600D、2900答案：C解析：建筑物价格＝建筑物重置价格×成新率＝1500×80%＝1200，房地产净收益＝（土地还原率×土地价格）＋（建筑物还原率×建筑物价格），求得土地价格＝（房地产净收益－建筑物价格×建筑物还原率）/土地还原率＝（180－1200×8%）/6%＝1400，房地产价格＝土地价格＋建筑物价格＝1400＋1200＝2600。79.影响地价高低的重要因素为（）。A、土地纯收益B、土地还原率C、房屋折旧费D、建筑物折旧率答案：B解析：还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。80.成本逼近法中，农地取得费的计息期为（）。A、整个开发期B、1/2开发期C、1/4开发期D、3/4开发期答案：A解析：采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。81.使用（）有一个基本前提，就是估价对象土地的取得方式、开发方式和利用方式必须与周边情况具有相似性，并能够找到相关资料。A、路线价法B、收益还原法C、市场比较法D、成本逼近法答案：D解析：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。使用成本逼近法有一个基本前提，就是估价对象土地的取得方式、开发方式和利用方式必须与周边情况具有相似性，并能够找到相关资料。82.下列说法正确的是（）。A、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价B、路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价C、路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而增加，而不同特定街道的路线价不同D、路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而递减，而不同特定街道的路线价相同答案：A解析：路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。83.城市用地中居住用地的使用权为（）年。A、50B、60C、65D、70答案：D解析：我国法律规定，一般情况下，商业用途土地最高使用年期是40年，居住用途土地最高使用年期是70年，工业用途土地最高使用年期是50年。84.成果平衡是在（）范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡。A、市B、省C、中央D、自治区答案：B解析：根据《自然资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级自然资源主管部门综合平衡，评审验收。其中，成果听证过程由市级自然资源主管部门组织有关专家对成果进行论证听证，提交论证报告。成果平衡则是在省级范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡，特别是对相邻市（县）征地区片综合地价进行平衡和调整。85.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。A、物价变动B、交通条件C、公用设施条件D、环境质量答案：A解析：在影响土地价格的因素中，可以划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，如物价变动、经济发展、政策变化等。这些因素对土地价格的影响是全局性的，不局限于某一特定区域或地块。交通条件、公用设施条件和环境质量则更多地属于区域因素或个别因素，它们对土地价格的影响具有局部性，与特定地块或区域的特征紧密相关。因此，物价变动作为影响土地价格的一般因素，是本题的正确答案。86.根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本称为（）。A、重置成本B、重建成本C、房屋建筑成本D、建筑物残值答案：B解析：根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。87.土地产权关系是（）中最核心的内容。A、经济关系B、土地关系C、人与地的关系D、人与人的关系答案：D解析：人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。88.在收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。A、B、C、D、答案：B解析：在收益还原法中，当土地使用年期有限时，土地价格的计算需要考虑土地使用年期的限制。公式B表示的是在使用年期有限的情况下，土地价格等于未来各年收益现值之和，这符合收益还原法的基本原理。其中，P代表土地价格，a代表年收益，r代表还原利率，n代表土地使用年期。这一公式准确地反映了土地使用年期有限时土地价格的计算方式。89.在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心1个，年营业额2000万元；区级中心2个，年平均营业额800万元；小区级中心3个，年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为（）。A、66.7、26.7、6.7B、100、40、10C、100、80、30D、60、30、10答案：B解析：对每一城镇的各商业服务中心都可按其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。级别层次的数目一般为：特大城市、大城市2～4个层次；中等城市2～3个层次；小城市以下1～2个层次。对划分出的各级中心计算相对规模指数，城市最高级中心为最高值（等于100），其余按如下相对规模指数公式计算：90.我国房屋的保险费率是（）。A、1‰～1.5‰B、1.5‰～2‰C、2‰～3‰D、3‰～3.5‰答案：B解析：保险费一般根据当地保险公司确定的房屋（实际上为建筑物）保险率确定，一般按照房屋重置价（或现值）乘以保险费率估算。我国的房屋保险费率一般为房屋重置价（或现值）的1.5‰～2‰。91.（）制定统一的行业质量标准，并对估价师的行为进行监管。A、土地估价行业协会B、土地估价机构C、政府相关部门D、行政管理部门答案：A解析：土地估价行业协会制定统一的标准，对估价师和估价机构的执业行为进行管理。92.已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率为20%计，甲地的个别生产价格是（）元。A、396B、450C、330D、390答案：A解析：个别生产价格＝生产投入＋运输费用＋生产利润。本案例，甲地的个别生产价格＝（300＋30）×（1＋20%）＝396（元）。93.里地线将街区土地划分为（）。A、里地与袋地B、表地与里地C、临街地与表地D、里地与骑楼地答案：B解析：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为路线价区段。94.地租是一种经济剩余，即（）之后余下的那部分。A、总利润减去税金B、总收入减去总要素成本C、税后总利润减去社会平均利润D、总收益减去生产成本答案：B解析：地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。95.对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是（）。A、人口密度B、土地制度C、交通状况D、基础设施和公用设施的完备程度答案：D解析：城市的基础设施包括交通、能源、给水、排水、通讯、环境保护、抗灾防灾等设施，它是城镇发展必不可少的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的正常运转。公用设施与城镇居民正常生活和工作有密切关系，它包括医疗、教育、银行、储蓄、邮政、商业服务业、行政管理机构等设施，对城镇的经济效益和社会效益也能产生间接影响。96.采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。A、综合比较分析B、案例比较分析C、直接比较分析D、间接比较分析答案：C解析：市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。97.收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括（）项。A、收益额B、折现率C、贴现率D、收益期答案：C解析：收益法是在估算对象在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。涉及收益额、收益期和折现率。98.标定地价修正体系与基准地价修正体系大致相同，只是少了（）。A、期日修正B、容积率修正C、一般因素修正D、区域因素修正答案：C解析：标定地价修正体系与基准地价修正体系大致相同，只是少了一般因素和一些区域因素的影响。标定地价修正体系包括以下内容：①宗地面积、形状深度、宽度等个别因素及区域因素的修正；②期日修正；③年期修正；④开发程度修正；⑤容积率修正。99.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：C解析：直线法假定不动产在其耐用年限内每年的折旧额相等，由此计算年折旧额，即用待估不动产的折旧总额除以单一的耐用年数，以求得每年的折旧额的方法。由此该建筑物现值＝200×800×（1－2%）×（40－12）/40＋200×800×2%＝112960元≈11.3万元。100.土地利用系数的计算方法分指定作物计算中，外业调查前，应对收集到的制定作物产量统计数据进行整理，以（）为单位，根据指定作物的实际单产，初步划分指定作物的土地利用系数等值区。A、省B、县C、村D、乡答案：C解析：外业调查前，应对收集到的指定作物产量统计数据进行整理，以村为单位，根据指定作物的实际单产，初步划分指定作物的土地利用系数等值区。101.已知等量资本300元分别投资于劣等地、优等地生产某农产品，资本平均利润率为20%，劣等地产量400千克，优等地产量600千克，则由劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是每千克（）元。A、0.9B、0.75C、0.5D、0.6答案：A解析：由劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是：[（600－400）×（1＋20%）＋300]/600＝0.9（元/千克）。102.如果估价对象土地上没有建筑物，而且是通过出租获取收益，如出租的是农业用地和专门用于仓储的土地，可以以（）为基础进行估价。A、土地经营收入B、土地租金C、综合还原率D、土地还原率答案：B解析：地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。103.下列土地价格中，不属于评估价格的是（）。A、基准地价B、申报地价C、标定地价D、交易底价答案：D解析：交易价格是指土地交易双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。它与基准地价、标定地价不同，它是已经实现了的土地价格。104.某城市四级工业用地基准地价为300元/m2，设定的土地开发状况为“四通一平”（通上水、通下水、通电、通信和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/m2、30元/m2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/m2。A、300B、340C、370D、330答案：D解析：运用基准地价估计宗地价格时要针对宗地的个别因素进行修正。本案例，达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况后其基准地价因为300＋30＝330元/m2。105.建筑地段地租的一个显著特点是（）占有显著的优势。A、垄断地租B、级差地租C、绝对地租D、相对地租答案：A解析：建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租的一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。106.建设用地的（）是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。A、无限性B、承载性C、再生性D、空间性答案：C解析：建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。107.某房屋建筑面积30平方米，耐用年限50年，重置单价2000元/平方米，残值为3000元，已使用20年，用定率法计算折旧，则该房屋现值为（）元。A、18103B、22800C、23788D、37200答案：A解析：折旧率d＝1－（s/c）1/N＝1－（3000/60000）1/50＝0.058155079，则该房屋现值v＝c×（1－d）n＝60000×（1－0.058155079）20＝18102.529＝18103（元）。108.下列关于标定区域的划分的说法中，正确的是（）。A、对于建设用地而言，个别因素对宗地价格影响显著，不应忽略B、每个商业商务区或产业园区应划分为一个独立的标定区域C、对农用地而言，应关注的土地条件主要包括≥15℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况等D、标定区域界线一般能跨越宗地界线答案：A解析：B项，每个商业商务区或产业园区原则上应划分为独立的标定区域，如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大，可划分为两个或多个标定区域。C项，对农用地而言，应关注的土地条件主要包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土壤障碍层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等；D项，标定区域界线一般不能突破行政区划、产业区划、商业商务区、成片保障性住房区等规划范围边界，也不能跨越宗地界线。109.对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有（）个（含）以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价。A、2B、4C、3D、5答案：C解析：对于有样点地价的定级单元，如果单元内样点数量达到三个（含）以上且样点条件的代表性较好，可采用平均法计算该定级单元的平均地价；如果样点数量不足三个，或样点代表性较差，则参照市场比较法的要求，通过比较法修正并计算定级单元地价。110.裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于（）的土地。A、40%B、50%C、60%D、70%答案：D解析：未利用地中的裸岩石砾地，是指表层为岩石或石砾，其覆盖面积≥70%的土地。111.遵循（），是指土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。A、替代原则B、预期收益原则C、最有效利用原则D、贡献原则答案：B解析：A项，遵循替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。C项，遵循最有效利用原则，是指土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。D项，遵循贡献原则是指不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。112.土地利用的基本类型中，批发零售用地属于（）。A、工矿仓储用地B、公共管理与公共服务用地C、住宅用地D、商服用地答案：D解析：商服用地，即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。其中，商业用地包括商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。113.基准地价系数修正法评估的宗地价格是（）。A、收益价格B、比准价格C、成本累加价格D、剩余价格答案：B解析：比准价格是指通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后，得到的待评估土地的试算价格。基准地价系数修正法通过对基准地价的因素修正后得到宗地价格，因而基准地价系数修正法评估的宗地价格是比准价格。114.基准地价系数修正法属于土地估价方法中的（）。A、基本估价法B、应用估价法C、市场比较法D、剩余法答案：B解析：土地估价方法可以分为基本估价法和应用估价法。①基本估价方法又分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。②应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价格的评估标准，从而在需要时可以迅速地评估出该区域内各个宗地价格。基准地价系数修正法属于土地估价方法中的应用估价法。115.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是（）。A、农用地等别B、农用地利用等别C、农用地自然等别D、农用地经济等别答案：C解析：农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出农用地等别。A项，农用地等别是指在全国范围内按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。B项，农用地利用等是在自然等基础上，对土地利用水平进行修正得到。D项，农用地经济等是在利用等基础上，对土地经济水平进行修正得到。116.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（）。A、最佳用途B、最佳收益C、最佳集约度D、最佳规模答案：B解析：选择最佳的开发利用方式和开发方案，要根据最有效利用和最合理开发的原则，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，设计出待估土地的最佳利用方式，它包括确定建筑物用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑式样、建筑高度、建筑装修档次和外观等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。117.某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为（）。A、5.23%B、6.43%C、6.86%D、7.21%答案：C解析：根据综合还原率的计算公式：综合还原率＝（土地还原率×地价＋建筑物还原率×建筑物价格）/（地价＋建筑物价格），得到建筑物还原率＝（综合还原率×房地产总价－土地还原利率×地价）/建筑物价格。根据题中已知条件得到：①房产年租金＝21×12＝252（元/平方米），房产年纯收益＝年租金－年总费用＝252－72＝180（元/平方米），综合还原率r＝180/3000＝6%；②建筑物价格＝房地产价格－地价＝3000－900＝2100（元/平方米）。因此，建筑物还原率＝（3000×6%－900×4%）/2100≈6.86%。118.特尔菲法的主要工作是通过专家对定级因素因子权重做出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以（）人为宜。A、5～20B、10～20C、5～40D、10～40答案：D解析：特尔菲法的主要工作是通过专家对定级因素因子权重做出概率估计，因此，专家选择是测定成败的关键。一般以10～40人为宜。119.下列不属于土地估价行业协会的管理基本职能的是（）。A、估价师和估价机构的执业资格管理B、估价师和估价机构的执业行为管理C、估价师和估价机构的估价结果管理D、估价师和估价机构的执业技术服务答案：C解析：一般而言，估价行业协会具有以下管理基本职能：①估价师和估价机构的执业资格管理。②估价师和估价机构的执业行为管理。③估价师和估价机构的执业技术服务。120.当某地块（）时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。A、边际报酬曲线达到最大值B、边际报酬曲线与平均报酬曲线相交C、边际报酬曲线与横轴相交D、边际报酬曲线的切线斜率最大答案：B解析：在经济学中，边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系反映了生产要素投入与产出之间的关系。当边际报酬大于平均报酬时，说明增加一单位生产要素投入所带来的额外产出超过了当前的平均产出，因此平均报酬会呈上升趋势。相反，当边际报酬小于平均报酬时，增加一单位生产要素投入所带来的额外产出低于当前的平均产出，平均报酬开始下降。因此，当边际报酬曲线与平均报酬曲线相交时，平均报酬达到最大值，此后再增加生产要素投入，平均报酬将开始下降。121.土地的经济社会特性不包括（）。A、土地利用的多方向性B、具有特殊的社会地位C、供给的稀缺性D、土地利用后果的社会性答案：B解析：土地资源的自然特性决定了土地具有以下的经济特性：①土地供给的稀缺性；②土地利用的多方向性；③土地利用方向变更的困难性；④土地报酬递减的可能性；⑤土地利用后果的社会性。122.商业的集聚经济效益主要来源于它的（）。A、互补性B、互通性C、比较性D、代表性答案：A解析：商业集聚经济效益和繁华度。商业的集聚经济效益主要来源于它的互补性。在一个中心商业区里，通常集中数百家不同类型的商店及相应的服务设施。由于商品繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽有，可供选择余地大，因而具有很大的吸引力。123.以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题不包含（）。A、税金修正B、年期修正C、开发程度修正D、容积率修正答案：A解析：以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题包括：①年期修正；②容积率修正；③开发程度修正；④交易时间修正。124.人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式为土地（）。A、所有权B、所有制C、使用制度D、使用权答案：B解析：土地所有制度是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制度的法律体现形式。土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。125.剩余法评估中，（）项目应计算利息。A、地价B、销售税费C、工商登记费D、投资利润答案：A解析：剩余法评估中，地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。126.个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是（）。A、宗地用途B、宗地是否临街C、宗地基础设施条件D、宗地形状答案：A解析：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。127.生地价格、熟地价格、毛地价格是按（）进行分类的。A、权利类型B、价格形成方式C、价格表示方法D、土地的存在形态答案：D解析：土地价格按土地的存在形态分为：①生地价格，是指已完成土地使用权批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；②熟地价格，是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；③毛地价格，是指已经完成基础设施配套开发，而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格；④净地价格，是指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。128.某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元/平方米时，某地房地产市场需求量为100平方米，若价格下降10%，需求量为（）平方米。A、100B、110C、120D、200答案：C解析：需求价格弹性Ed＝（∆Q/Q）/（∆P/P）。则有∆Q＝Ed×（∆P/P）×Q＝2×100×10%＝20，故当价格下降10%，需求会增加20平方米，即需求量变为120平方米。129.有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/平方米，土地还原利率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是（）元/平方米，土地还原利率取6%。A、57.3B、43.7C、83.3D、30.0答案：A解析：根据题意，可知本题默认该宗土地收益不变。设土地使用年期是50年时，其地价为X。因此50/[1－1/（1＋6%）30]＝X/[1－1/（1＋6%）50]。解得X＝57.3元/平方米。130.若土地年纯收益A按比率s递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为（）。A、P＝A/（r＋s）B、P＝A/（r×s）C、P＝A/（r－s）D、P＝A/r＋A/s答案：C解析：纯收益按一定比率递增或递减的公式，无限年期的情况为，当纯收益逐年递增时，公式中的符号取“－”号；递减时，符号取“＋”号。131.在路线价表示方式方面，采用“货币”表示的优点是（）。A、不受币值变动的影响B、易求取地价上涨率C、易直接估算估价前后的价值差D、交易参考便利答案：D解析：在路线价表示方式方面，采用“点数”表示的优点是：①点数易换算成金额；②点数不受币值变动的影响；③点数易直接估算估价前后的价值差；④点数易求取地价上涨率。采用“货币”表示的优点是：①货币易理解；②交易参考便利。132.在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于（）。A、繁华程度高B、集聚规模大