浙江滨水顶级标杆类住宅综合体建筑方案

NingboBayhead华润置地·浙江省宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目项目前期分析1

2

3

4项目概况规划思路设计策略限制条件解析1PRE-PHASEANALYSIS<

项目概况

>项目区位背景文化上位规划配套分析交通分析基地现状设计条件分析ChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况建设用地星湖路大XINGLAKE闸北国家地图NATIONAL

MAP路湾头路

WANTOUROAD路北环

城区位地图LACATION

MAP计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况<

港口城市宁波，世界第三大港口城市

>位于浙江省西北部，长三角五大都市圈中心城市之一宁波人文积淀丰厚，历史文化悠久，属于典型的江南水乡兼海港城市，是中国大运河南端出海口、“海上丝绸之路”东方始发港，其中最具宁波代表性的宁波港被国际港航界权威杂志——英国《集装箱国际》评为“世界五佳港口”。是世界第三大港口城市。宁波也是历史文化名城，同时是全国首批旅游城市。宁波有着悠久的历史。早在七千年前，先民们就在这里繁衍生殖，创造了灿烂的河姆渡文化。月湖城隍庙NINGBO老外滩计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况三江口发展历史<

江北是宁波最早的港口

>江北区隶属于浙江省宁波市江北区，境内的甬江、余姚江、奉化江三条江水汇聚宁波，三江交汇处形成了三江口。三江口是宁波最早的港口。1470江北政府将湾头与外滩、万达一起，列为江北的“三大商圈”，距离三江口直线距离仅约

2

公里。187019702017BAYHEADSANJAINGKOU计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况包玉刚<

商业精英众多

>面朝大海，开拓进取是宁波人的精神。《定海县志》记载，自唐朝开始，宁波就有从事海外贸易者。海上丝绸之路又使宁波在宋代名扬东南亚。清末上海开埠以来，宁波人如潮水般涌入，从最低微卑贱的劳动做起，终在中国工商业发展的历史中占据一席之地。中国的第一家日用化工厂、第一家机器染织企业、第一家灯泡制作厂、第一家民营仪表专业厂，甚至最早的保险公司、房地产公司、证券交易所均出自“宁波帮”。其中宁波籍著名的商界精英有邵逸夫、包玉刚、董浩云、李达三、曹光彪、王宽诚等。邵逸夫包玉刚送英国的木船回到宁波计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况<

区域规划

>根据规划，城市以三江片为核心，三江片重点发展北部与西部，地块位于核心三江口中心，属于稀缺的城市中心滨江生活带。上位规划以湾头为走势沿余姚江形成绿色走廊，星湖以垂直向与其连接，形似“鱼头”。以居住生活为主的发展区拥有极其优越的自然资源与丰富的空间特色。计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况<

地块周边主要道路

>Key-

索引Key-

索引MainRoad

次干道SecondaryRoad

次干道XingHuRoad

|28.0-35.0M星湖路|

28.0-35.0

米DazhaRoad

|

44.0-49.0M大闸路|

44.0-49.0

米NorthRingRoad

|

39.0-44.0m环城北路|39.0-44.0

米QingHeRoad

|26.0-32.0M清河路|

26.0-32.0

米West

Yong

FengRoad

|44.0-49.0M永丰西路|

44.0-49.0

米计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况<

基地现状

>1872

中心看向湾头1872CenterLookTo

Wantou西岸

1872万象华府WestBank1872WanxiangPark御湖华苑江北外国语艺术学校LookTo

WantouJiangbeiArt

School计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PRE-PHASEANALYSIS

项目概况<04-09

地块

><

规划条件分析

>•

/

限高：90M•

/

计容面积：38480•

/

容积率：2.510M8M宁波市城乡规划管理技术规定

<•

/R2+B1+B2(4：6)第条+第条

>4237<02-12

地块

>•

第条

|

红线宽度在3724-•

/

限高：90M•

/

计容面积：64108•

/

容积率：5.5•

/B1+B2之间的道路，路段退让36M8M，交叉口退让

10M•

第

条

|

宽度在04-014224-36M之间的道路为次干路。<02-15

地块

>主要设计条件•

/

限高：90M•

/

计容面积：35127•

/

容积率：4.5•

/B1+B2<04-01

地块

>•

/

限高：北侧南侧90M80M8M04-05•

/

计容面积：110945•

/

容积率：2.4•

/

用地性质：R2+B1+B2(7:3)BoundDate04-098M退界距离：8m<04-05

地块

>8MBoundDate交叉口退界距离：10m•

/

限高：90M8M10M02-12•

/

计容面积：20773•

/

容积率：2.4Key-

索引02-15•

/

用地性质

R2+B1+B2(4：6)BoundPositionBuildingredlineconcessionline退界位置建筑红线建筑退让线计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t2PLANNINGTHINKING<

规划思路

>基地条件政府关切开发需求CONDITION基地条件GOVERMENTAPPEAL政府关切

开发需求城市

RBD核心区不可复制的景观资源公建比重大CONDITION基地条件GOVERMENTAPPEAL开发需求政府关切产品溢价能力城市空间城市界面宁波相关规定要求城市设计要求功能配置17

万公建消化打造标杆项目城市

RBD核心区不可复制的景观资源公建比重大CONDITION基地条件ChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路三个基地条件THREEPLANNINGCONCEPTS城市

RBD

核心区UrbanRBDCoreArea不可复制的景观资源UrbanRBDCoreArea公建比重大UrbanRBDCoreArea项目位于宁波市江北区姚江湾头8.98

万㎡，区域，总用地面积总建筑面积约10.14

万㎡，26.77

万㎡，其中住宅约商办约16.835

万㎡。1

岛头城市滨江生态公园2

岛头文化娱乐用地三江口

43

星湖公园3

老外滩19计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tGOVERMENT政府关切城市空间城市界面宁波相关规定城市设计要求功能配置要求ChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路政府关切GOVERNMENTSCONCERTS星湖STAR

LAKE城市空间UrbanRBDCoreArea原控规PRISTINE

PLANNING将拉开星湖格局，成为湾头最大亮点，形成“一湖二极三链”格局。•将岛头水体由“边缘”升级为“一极”，让水体成为岛头的中心；•将南区打造成为一个庆典性的水广场，成为又一活力极；•将中区以滨水步道与生态岛链打造三条活动线岛头品质级DuALITY

POLE星湖STAR

LAKEOpen

the

pattern

of

star

lake,

let

water

become

the

center

of

city

life

again,

become

the

biggest

bright

spot

of

bay

head,form“onelaketwopolethreechain”pattern.•Thewaterbodyof

theislandisupgradedfrom“edge”

to“pole”,makingthewaterbodythecenterof

theisland;•Thesoutherndistricthasbecomeacelebrationof

thewatersquareandhasbecomeanotherextremelydynamic;•Thecentraldistricthascreatedthreeactivitylineswiththewaterfronttrailandtheecologicalislandchain.调整后REGuLATIVE

PLANNING商业休闲带COmmERCIAL

STREET生态岛链ECO-ISLAND湖滨路生态优活带LOHAS

ZONE星湖活力级VITALITY

POLE星湖活力级VITALITYPOLE路

H岛头品质级DuALITYPOLE计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路政府关切GOVERNMENTSCONCERTS城市界面UrbanRBDCoreArea湖滨路、环岛路是星湖外围重要的城市道路

充满韵律感的城市界面与视线通廊，结合，将大大提高人们进入湾头区域的体验感，增强透气性Combined

with

the

nature

of

the

development

land,

the

spatial

sequence

of

the

cluster

around

theXinghuLakecanbeguided,whichwillhaveapositiveeffecton

the

image

enhancement

of

the

urban

interface

around

the

Xinghu

Lake,

which

is

conducive

to

theformationof

areasonablepatternof

urbandevelopmentaround

the

Xinghu

Lake.

Huandao

Road

is

an

important

urban

road

in

the

periphery

of

Xinghu

Lake.Thecombinationof

rhythmiccityinterfaceandline-of-sightcorridorwillgreatlyimprovetheexperienceof

peopleenteringthebayheadarea.水廊WATER

CORRIDOR计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路政府关切GOVERNMENTSCONCERTS中高端目的地Middle&High-EndDestination功能配置UrbanRBDCoreArea沿着星湖设定不同的城市空间与功能设施，满足当地居民及外来游客的需要。根据地块的不同特质，由南到北把地块分为四个主题区域：•南岸：面向大众的商业，服务周边人群为主，全天人流;•庆典港湾：打造城市高端商务区，面向中高端商务办公人群及消费者;•星湖公园：时尚小资与生态宜居的结合，形成商贸区与休闲区的过渡;•休闲岛头：生态可持续+强IP休闲体系，打造中高端休闲目的地。品质湖滨QualityLakeside湖滨路Set

different

urban

spaces

and

functional

facilities

along

the

Star

Lake

to

meet

the

needs

of

local

residentsandforeigntourists.Accordingtothedifferentcharacteristicsof

theplot,theplotsaredividedintofoursubjectareasfromsouthtonorth:全时段人流FuLL

PERIODPASSENGER高端商务区High-EndBusinessDistrict商务、时尚人群BuSINESS&FASHION大众商业Mass

Commerce时尚小资、夜生活人群NIGHTLIFE

CROWD路

H度假、企业客户HOLIDAY&BuSINESS计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路政府关切GOVERNMENTSCONCERTS城市设计要求UrbanRBDCoreArea精品酒店•

星湖南岸将延续万象城的高强度人流，规划布置时尚艺术等小资型业态，并考虑为周边办公人群提供商务及休闲场所;BOuTIQuEHOTEL酒店花园、湖景别墅•

中部则规划布置社区生活类商业，为周边社区居民提供丰富全面的服务配套，提升便利性;•

由于大众客流的减少，星湖东岸商业街规划以品牌旗舰、高端餐饮为主要业态，吸引高消费客群;企业天地GREENBuSINESS多功能中心企业中心、会议中心、企业VILLAmuLTI-FuNCTIONAL-CENTER展演、会议•

岛头区域作为中高端目的地，规划三大主主题性商业类型，包含多功能中心、精品酒店和企业天地。Set

different

urban

spaces

and

functional

facilities

along

the

Star

Lake

to

meet

the

needs

of

local

residentsandforeigntourists.Accordingtothedifferentcharacteristicsof

theplot,theplotsaredividedintofoursubjectareasfromsouthtonorth:SouthBank:Businessforthemasses,servingthesurroundingcrowds,alldaylong;Celebration

Harbor:

To

build

a

high-end

business

district

in

the

city,

targeting

medium

and

high-endbusinesspeopleandconsumers;Xinghu

Park:

The

combination

of

fashion

petty

bourgeoisie

and

ecological

livability

forms

a

transitionbetweenbusinessandleisureareas;LeisureIslandHead:Eco-sustainable+strongIPleisuresystemtocreateahigh-endleisuredestination.•Thecentraldistricthascreatedthreeactivitylineswiththewaterfronttrailandtheecologicalislandchain.品质湖滨QuALITYLAKESIDE湖滨路小资酒吧、品牌旗舰、高端餐饮共享生活SHARED

COmmuNITY社区超市、运动健身、美容美发、宠物寄养购物中心SHOPPING

mALL时尚艺术FASHION

ART星湖门户STAR

LAKEGATEWAY时尚新街FASHIONSTREET5A办公、艺术展览、美术馆、画廊亲子娱乐、教育培训、游泳馆、轻餐亲子教育PARENT-CHILD

EDuCTION品牌旗舰BRAND

FLAGSHIP万象城THEmIxC一站式购物娱乐、餐饮、娱乐休闲、影城、购物中心、会所、酒店路

H社区共享CummuNITY

SERVICE展演会议ExHIBITION&

CONFER计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路政府关切GOVERNMENTSCONCERTS相关政策及规定：1.允许设置公寓式（酒店式）办公的项目，公寓式办公（酒店式办公）的20%-30%建筑面积不得大于总办公建筑面积的2.

开放式办公室套内建筑面积不应小于

150

平方米。3.

严格控制低层独栋式办公建筑类型，如有设置，单栋建筑面积一般不应小于

800

平方米计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tAPPEAL开发需求产品溢价能力17

万公建消化

打造标杆项目ChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路三个开发需求THREEDEVELOPMENTREQUIREMENTS-<17

万公建消化

>根据市场和政策条件，选择合适的商办产品组合方式，凸显规划和产品的合理性。Accordingto

themarket

andpolicyconditions,we

shouldchoosetherightcombinationofcommercialproductsto

highlighttherationalityof

planningandproducts.21计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路三个开发需求THREEDEVELOPMENTREQUIREMENTS-<

产品溢价能力

>充分利用景观资源，实现最大化的产品溢价能力.Makingfulluseof

landscaperesourcesto

maximizeproductpremium.计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路三个开发需求THREEDEVELOPMENTREQUIREMENTS-<

打造标杆项目

>规划概念、建筑品质、生活方式都成为宁波的Planningconcepts,buildingqualityandlifestylehavebecomethebenchmarkso计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t核心问题项目基地具有不可复制的优势资源，如何寻找三个维度组合下的最优方案（最大公约数）？Projectbasehastheadvantageof

non-replicableresources.Howto

findtheoptimalsolution(maximumcommondenominator)underthecombinationof

threedimensions?一个开放式的命题！Anopenproposition!对于大量的公建产品来说，什么样的产品能兼顾货值、利润率和去化速度？办公是否能做小户型？（政策限制）如果能做，究竟是能做

20%

还是

30%

？面对政策市场的不确定性，我们需要方案具有极大的灵活性Inthefaceof

policyuncertaintyandmarketuncertainty,weneedagreatdealof

flexibility.规划的灵活性产品的灵活性方案的灵活性ChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路公建产品价值排序：Value

Rankingof

PublicConstructionProducts底商可售办公类养老公寓持有办公及商业长租公寓•

销售物业价值高于持有物业，这其中重点的是可售办公类产品。•

我们将把创新产品作为解题的突破口，特别是可售的办公类产品。•

是基于可实施、可落地为前提的产品模式创新。计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING规划思路可售办公类产品价值排序：Value

Rankingof

SaleableOfficeProducts:•

产品的兼容性排序类住宅产品LOFT

产品公寓产品纯办公产品•

各种产品对景观资源和品质的要求不同，高价值产品类型可以置换为低价值产品类型，低价值产品类型无法置换为高价值产品。最优势的资源

价值最高类住宅•

因此，解决方案必须把给到产品计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.043designstrategy<

设计策略

>计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGTHINGKING设计策略设计目标DESIGNGOAL•

充分利用优势资源，打造宁波顶级标杆项目MakingFullUseof

AdvantageResources

to

BuildNingboTo

pBenchmarkingProject•

实现灵活性极大的规划及产品解决方案Implementingflexibleproductsolutions计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04设计策略DESIGNSTRATEGY1

创新提升产品溢价能力湖景资源最大化，整体提升项目品质调性，对公建和住宅的溢价能力进行同时提升2

力求规划和产品灵活性模糊办公、类住宅、公寓类产品的边界，根据市场和政策情况，销售和持有物业有条件进行切换；实现可进可退的落地方案3

控制商业功能开发强度控制商业功能的开发强度，形成分散式的区域休闲配套商业模式，与万象城相辅相成，互为补充4

充分利用住宅景观资源住宅产品实现湖景最大化，实现极致面宽全

T2

产品计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t4CONDITIONANALYSIS<

条件解析

>土地价值分析周边日照条件分析建筑限高ChinaResourcesBayhead2019.04CONDITIONANALYSIS

条件解析地块商业价值分析VALUE

ANALYSISSC3Resigence住宅SC1Square星湖广场Resigence住宅SC7ResigenceSC7SC2SC4住宅SC8School学校SC6Key-

索引Highestvalue价值最高价值较高价值较低Commercial万象城SC5HighervalueLowervalue计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CONDITIONANALYSIS

条件解析地块景观价值分析VALUE

ANALYSISWantou

LakeValueSC2湾头景观资源XinghuLake星湖景观资源SC1Key-

索引Highestvalue价值最高价值较高价值较低HighervalueLowervalue计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CONDITIONANALYSIS

条件解析日照现状梳理SUNLIGHTCARDINGJB05-04-01项目位于宁波市江北区姚江湾N头区域，西临星湖，东临万象府，地块成条状，景观资源较好。项目分为

JB05-04-01，JB05-04-05，JB05-04-09，JB05-02-12、JB05-02-15

五块用地，其中

JB05-04-01,JB05-04-05

东侧有大量已建现有建筑，日照情况对该地块项目的规划排布有很大影响，需重点分析。JB05-04-05JB05-04-09JB05-02-015JB05-02-012Key-

索引可能影响我们的建筑InfluenceInfluenced

可能被我们影响的建筑计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CONDITIONANALYSIS

条件解析建筑限高分析LIMITHEIGHTANALYSIS经征询当地日照复核部门，一般日照核对规范优先按宁波执行，宁波规范里没有写清楚的，按浙江的来。经测算，GB05-04-01、JB05-04-05

地块东侧原建筑方位角满足日照，采光面受拟建建筑影响，有日照不过风险，故拟对日照风险最不利处进行分析，避让遮挡，通过调整高度角满足日照要求。33#32#28#25#23#80M90M90M0-1Hour1-2Hour2-3Hour3-4Hour4-5Hour5-6Hour6-6Hour

以上21#18#15#10#7#2#90M90M90M拟建建筑极限日照图原始日照图31#2F

日照图示（不受拟建建筑影响）计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CONDITIONANALYSIS

条件解析建筑限高分析LIMITHEIGHTANALYSIS01

地块东侧退红线距离

25M

范围内大于60M

的建筑严禁布置，其高度对东侧

03地块日照产生不满足影响25M0-47m(1-14F)47-60m(14-18F)60-80m（18-25F)航空限高

80m80-90m航空限高

90mN避让范围限高示意图SketchMapof

AvoidanceRangeLimit计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CONDITIONANALYSIS

条件解析建筑限高分析LIMITHEIGHTANALYSIS01

地块东侧退红线距离

25M

范围内大于60M

的建筑严禁布置，其高度对东侧

03地块日照产生不满足影响避让范围限高示意模型HintModelof

AvoidanceRangeLimit0-47m(1-14F)47-60m(14-18F)60-80m(18F-25F)航空限高

80m80-90m航空限高

90m避让范围限高示意模型HintModelof

AvoidanceRangeLimit计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t<PLAN

I>方案一湖星万象星湖四苑，联山汇水飞墅隐宅，万象之萃<overall

design>总体设计1

2

3

4

5

6

7

8方案展示城市设计规划方案公建布局商业规划公布建局产品住专宅篇专篇示范区1PROGRAMDISPLAY<

方案展示

>ChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PROGRAMDISPLAY

方案展示效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t2CITYDESIGN<

城市设计

>总平面图效果图总体分析ChinaResourcesBayhead2019.04CITYDESIGN

城市设计城市形态关系URBANMORPHOLOGICALRELATIONSN岛头余姚江JB05-04-01星湖JB05-04-05JB05-04-09JB05-02-12JB05-02-15万象城计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CITYDESIGN

城市设计城市规划结构分析MASTERPLAN岛头品质级DUALITYPOLEN“一湖两极三链”滨水休闲WATER

LEISUREZONE休闲生活链LEISURELIFECHAIN中央绿谷CENTRALGREENVALLEY生态岛链ECO-ISLAMD时尚新街FASHION

STREET生态优活带LOHAS

ZONE微度假休闲级MICROVACATION微度假休闲级FASHION

STREET万象城THEMIXC岛头品质级DuALITY

POLE计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04CITYDESIGN

城市设计城市商业差异化分析BUSINESSDIFFERENTIATIONN中高端目的地

-

精品酒店QUALITYLIFE品质生活

-

飞墅隐宅QUALITYLIFE全时段人流FuLL

PERIODPASSENGER夕阳之城SUNSETCITY商务、时尚人群BuSINESS

&FASHION万象之萃CHILDRENSWORLD时尚小资、夜生活人群NIGHTLIFE

CROWD儿童天地CHILDRENSWORLD大众商业MASSCOMMERCE度假、企业客户HOLIDAY&BuSINESS计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t3PLANNING

SCHEME<

规划方案

>总平面图总体指标ChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGSCHEME

规划方案总平面图MASTERPLAN总体经济技术指标用地面积建筑基地面积建筑密度绿地率897362720430%30%3.00JB05-04-01容积率总建筑面积353649计容建筑面积

269432地上计容建筑面积

269432住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公100277223422992777167162492048529850JB05-04-05配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数0842178421722342754JB05-02-12JB05-02-15项目需要停车数地面停车地下停车24101232287JB05-04-09N注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；50100

150

200计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tChinaResourcesBayhead2019.04PLANNINGSCHEME

规划方案总平面图MASTERPLANN50100

150200住宅住宅JB05-04-09JB05-02-12商业商业两相宜两相宜JB05-02-15两相宜青年公寓计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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规划方案经济技术指标ECONOMICTECHNICALINDICATORS总体经济技术指标JB05-02-12地块总体经济技术指标JB05-02-15地块总体经济技术指标JB05-04-09地块用地面积建筑基地面积建筑密度11656582850%30%5.508495164108641080用地面积建筑基地面积建筑密度7806390350%30%4.504635535127351270用地面积建筑基地面积建筑密30%2.504841738480384801510766150绿地率绿地率绿地率容积率容积率容积率总建筑面积总建筑面积总建筑面积计容建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公计容建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公计容建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公684004805036269029922001624902048551400配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数4000配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数509000020843208436840011228112284805099379937661512727214项目需要停车数地面停车60131项目需要停车数地面停车32317项目需要停车数地面停车地下停车570地下停车306地下停车258注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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规划方案<

总平面图

>商业组团绿地社区大堂社区花园两相宜组团绿地商业配套社区大堂商业JB05-04-01JB05-04-05社区大堂中央花园商业配套组团绿地社区大堂社区花园商业组团绿地养老公寓社区大堂JB05-04-09NN020M50M020M50M计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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规划方案<

指标表

>总体经济技术指标JB05-04-01地块总体经济技术指标JB05-04-05地块总体经济技术指标JB05-04-09地块用地面积建筑基地面积建筑密度46227901219%用地面积建筑基地面积建筑密度8655259030%30%2.40270202077220772810812880用地面积建筑基地面积建筑密30%2.504841738480384801510766150绿地率30%绿地率绿地率容积率2.40146907110945110945770632794299270容积率容积率总建筑面积总建筑面积总建筑面积计容建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公计容建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公计容建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积康养公寓建筑面积两相宜“类住宅”青年公寓建筑面积写字楼办公1097500016249000配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数11610配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数4010配套建筑面积地下计容建筑面积地下商业建筑面积不计容建筑面积地下车库建筑面积商业总建筑面积住宅总户数5090000359623596227945606248624812886799379937661512727214项目需要停车数地面停车103552项目需要停车数地面停车1799项目需要停车数地面停车地下停车983地下停车170地下停车258注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；注释：配套分别占住宅和公建计容，合计后满足商住比要求；计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5t4LAYOUT

OFPUBLICBUILDING公建布局

><公建用地分析建筑布局分析商业动线分析总体业态分析总体布局策略ChinaResourcesBayhead2019.04L

AYOUT

OFPUBLICBUILDING

公建布局商业动线分析BUSINESSLINEPLANNING城市人流方向Street

BusinessLine沿街商业Street

BusinessLine商业主动线Sourcesof

BusinessValue沿湖休闲动线Sourcesof

BusinessValue商业节点空间MajorDirectionsof

Cities计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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AYOUT

OFPUBLICBUILDING

公建布局总体布局策略OVERALLL

AYOUT

STRATEGY•

01#

地块，三万以上的公建集中在城市节点，北侧用地全部释放给住宅，有效提升住宅价值•

形成一板一点的布局方式，可形成城市标志点，同时具有业态灵活性•

05#

地块，拉长景观界面•

一线湖景，可灵活变化各种面积段，有效利用景观•

可独立管理，与下部商业分离•

商铺利用对面学校与住宅提升商业价值“两相宜”类住宅QuasiResidencial•

独栋商业，可分可合，灵活可变，主打儿童教育主题，前期为售楼处办公楼Office青年公寓Apartment•

形成城市界面标志点•

“凸字形”有效利用湖景，减少对旁边建筑的压迫独栋商业Business•

在城市交叉口形成城市标志点底层商铺Store养老主题Pension计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

LakeBlockProjec5tCOMMERCIALPLANNING5商业规划布局

><平面及指标效果图商业动线规划业态分布规划结构分析景观视线分析地块间连廊可实施性消防分析商业运营和主题分析类住宅公寓管理模式分析景观分析ChinaResourcesBayhead2019.04COMMERCIALPLANNING

商业规划布局总平面图MASTERPLANN50100

150200住宅住宅JB05-04-09JB05-02-12商业商业两相宜两相宜JB05-02-15两相宜青年公寓计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局大一层南区平面FIRSTPLAN计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局南区交通及入口分析TRANFICINSOUTHERNDISTRICT青年公寓次入口车

库

入

口公寓大堂青年公寓主入口车

库

入

口落

客

区车

库

入

口计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局大二层南区平面SECONDPLAN计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局地库平面图MASTERPLAN计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局地库平面图MASTERPLAN计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局体块分析BLOCK

ANALYSIS公共电梯Sourcesof

BusinessValue两相宜办公（类住宅）两相宜地上入户大堂商业两相宜专属休闲平台公共门厅Sourcesof

BusinessValue两相宜地下入户大堂地下车库计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局南区场地剖面及竖向分析SITEPROFILIO1计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局大一层北区平面SECONDPLAN计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局北区场地剖面及竖向分析2SITEPROFILIO2计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局效果图PROGRAMDISPLAY计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局局部效果图PROGRAMDISPLAY2.“两相宜”类住宅1.

中心广场42133.

入口4.

儿童主题商业计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局业态分布FORMAT

DISTRIBUTION养老产品(可转变为”两相宜”)面积：7564㎡养老产品(可转变为”公寓”)面积：22363㎡“两相宜”产品面积：10976㎡办公产品面积：20485

㎡“两相宜”产品面积：66191青年公寓面积：16249

㎡㎡17

万方公建构成“两相宜”产品可变为LOFT商业（11107

）㎡Business沿街商业（11235

）㎡InterestingBusiness“两相宜”类住宅

（77167

）㎡QuasiResidencial办公产品（20484

）㎡Office青年公寓（16249

）㎡Apartment养老产品Pension（29927

）㎡相关公建配套（1900

）㎡Apartment计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalongtheStar

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商业规划布局出入口分析ENTRANCEANDEXITANALYSIS社区出入口COMMUNITY

ENTRECE社区出入口COMMUNITY

ENTRECE商业出入口BUSINESSENTRECE写字楼出入口OFFICEENTRECE青年公寓出入口APARTMENT

ENTRECE商业出入口商业出入口BUSINESSENTRECE商业出入口CommerialEtrance商业出入口商业出入口社区出入口CommunityEntrance地下室出入口BasementEntrance计宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目NingboCityJiangbeiDistrictWantouDistrictalong