会计实务：买房巧打算-节税2万元

买房巧打算，节税2万元“老王，听说你买这120平米的新房，合法节税2万元啊！真厉害，怎么做的？你可得教教我。”老李一进老王家的门就拉住老王问上了。“呵呵！”老王没回答先乐了，怎能不乐呢？先不说节约了2万元，通过这事自己学会不少理财的税法知识。老王谈起了自己的住房升级的合法节税谋略：

我原先的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年，房屋面积约80平方米，价值30万元左右。这次买的新房也属于单位公有新住房，面积120平方米，价值约60万元。如果我直接购买该新房，因为不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税3万元（当地契税税率为5%）。虽说缴税是公民的义务，可我赚钱也不易啊！哪肯轻易上缴自己的辛苦钱，可犯法的事也不能干，于是想到了合法节税。

怎么节，不懂税法的我自然要先打听。有道是，朋友多了路好走，我一问就有了眉目，稍懂一点税收知识的朋友说：“房子升级换代，是一件大好事。节税是完全可能的，我听说，有人曾经处理了旧房再买新房，但不是直接卖了旧房买新房，而是用了一招换房计，据说省了不少税钱呢！”一听到这儿，我来劲儿了，开始研究起税法。

功夫不负有心人，经过多方了解，我掌握了以下情况：个人在住房买卖过程中，要缴纳许多税费，其中税负较重的要数契税。按照税法规定，契税一般按购房价款的3%～5%缴纳（具体税率由各省、自冶区、直辖市政府在此幅度内确定）。如果所购房屋的价款为80万元，按5%缴纳契税的话，就要缴纳税款4万元。同时，税法有两条特别规定：

1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

2.相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。

弄清楚了“先买后换”，省钱的道理其实很简单，即充分利用上述两项税收优惠政策，由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和该人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低了契税税负。但操作必须具备两个基本前提：其一是能找到熟悉可靠，而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；其二是自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。同时具备这些条件需要一定的环境，多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。

万事俱备只欠东风了。恰巧我同单位的老张有资格购买面积120平方米的新房，但因为资金太少，买套新房有心而无力。而且老张家人口不多，有一套80平方米的房子替代其原有40平方米的房子也会很满意。于是，我向老张提出了一个方案：以老张的名义购买新房，所需资金由我提供。新房买下来后，双方再交换。我的住房按30万元计算，老张把手上的20万元存款付给老王，不足的10万元算是向老王的借款，免收利息。

通过这种巧妙的安排，我可以得到自己中意的住房，老张解决了购房资金的不足。最重要的是，我仅需要在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1.5万元，比自己直接购买新房节约税金1.5万元。

老张接受了该方案，并提出要重新装修从我这换的旧房。如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的差价，我缴纳的契税将更少。假设装修费为10万元，原旧房的价值将增加到40万元，我仅需按差价20万元缴纳契税l万元，这样节省了税金2万元。

筹划分析：

老王的这一方案，是在具备一定前提的条件下，巧妙应用了税收优惠政策以达到减轻税负的目的。但情况并不总是这样。对老王而言，“先买后换”有利，但有的情况下，先换后卖较有利。

吴先生在市中心拥有一套价值100万元的房产，赵老板在郊区拥有一栋100万元的别墅。吴先生由于年岁已大且功成名就，希望卖掉市中心的房产在郊区定居，而赵老板由于生意上的失意正好要卖掉郊区别墅。此时，另一田小姐为发展事业正在市中心寻找房产。如果田小姐直接购买吴先生的房产，需缴纳5万元契税；同样吴先生购买赵老板的别墅也需缴纳契税5万元。此时，如果吴老板和赵老板先交换房屋，因为是等价交换，不用缴纳契税；再由赵老板向田小姐出售，吴先生就可以免缴5万元的契税。这里需要做的工作就是合法地协调好相互之间的关系，必要时需要进行法律公正。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习