轻松学习“销售不动产、租赁服务、建筑服务”营改增政策

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!轻松学习“销售不动产、租赁服务、建筑服务”营改增政策销售不动产

计税办法

销售不动产（不含开发产品）

房地产企业销售开发产品

试点前取得的不动产

试点后取得的不动产

老项目

新项目

一般纳税人

1、可选择适用简易计税方法，按差额（自建全额）依5%计算，就地预交，机构所在地申报（5%）。

2、适用一般计税办法的，按差额（自建全额）就地预交5%，机构所在地申报11%

销售试点后取得，应适用一般计税办法，按差额（自建全额）就地预交5%，机构所在地申报11%。

1、可选择按简易计税方法，按5%征收。在收到预收款时按照3%预征率预缴。

2、适用一般计税办法的，按全额依3%就地预交，回机构所在地申报（销售额可扣除出让金，税率11%）。

适用一般计税方法。以预收款方式销售的，在收到预收款时按照3%预征率预缴，结转收入（扣除土地出让金）按11%申报。

小规模纳税人

差额（自建全额）征5%。就地预交（5%），机构所在地申报（5%）

适用5%的征收率，收到预收款按3%预征率预交

征收机构

国税委托地税代征

国税。除老项目一般计税方法3%就地预交回机构所在地申报外，老项目简易办法、新项目一般计税方法均机构所在地预交、缴纳。

注：

（1）上述小规模纳税人不含个体工商户和其他个人销售不动产。

（2）一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市，下同）销售取得的与机构所在地不在同一省的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

注意事项搜索

1、若A公司销售试点前取得的不动产选择简易办法，B购入后再转让，仍需差额预交5%，机构所在地按11%缴纳。

2、上表过渡政策不适用于个人（含个体工商户）。对于个人（含个体工商户）销售不动产增值税在不动产所在地缴纳。优惠政策如下：

（1）个人（含个体工商户）销售自建自用住房免征增值税。

（2）个人（含个体工商户）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

（3）个人（含个体工商户）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

3、财税[2016]36号文件未提及个人独资企业、合伙企业销售不动产，故应将个人独资企业、合伙企业理解为一般企业看待。个人优惠政策不适用于个人独资企业、合伙企业。

融资租赁、经营租赁、售后回租

一般纳税人

小规模纳税人

融资租赁

经人民银行、银监会或者商务部（以下简称行会部）批准的试点纳税人从事融资租赁的，以全部价款和价外费用扣除融资利息、车辆购置税后的余额为销售额。

经省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日-2016年7月31日实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，可按照上述规定执行，2016年8月1日后实收资本仍未达到1.7亿元的，不得按照上述规定执行。

其中：有形动产

经行会部批准的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

经省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日-2016年7月31日实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务不得按照上述规定执行。

不适用即征即退

一般纳税人试点（2013年8月1日）前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，可选择适用简易计税方法，征收率3%。

3%

融资性售后回租

售后回租（包括动产和不动产）按照贷款服务征税，税率6%。经行会部批准的从事售后回租服务的纳税人以全部价款和价外费用（不含本金）扣除融资利息后的余额为销售额。

经省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日-2016年7月31日实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，可按照上述规定执行，2016年8月1日后实收资本仍未达到1.7亿元的，不得按照上述规定（指不得扣除融资利息）执行。

其中：有形动产

经行会部批准的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，按照贷款服务征税，税率6%。对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日至2016年7月31日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。

征收率3%，不适用即征即退

2016年4月30日前签订的有形动产售后回租合同，合同到期前可继续按有形动产租赁服务缴纳增值税（17%）。经行会部批准的，2016年4月30日前签订的合同，到期前可以选择按以下方法之一计算销售额：

（1）全部价款和价外费用扣除本金（不得开专票可以开普票）及融资利息；

（2）全部价款和价外费用扣除融资利息。

经省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日-2016年7月31日实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，可按照上述规定执行，2016年8月1日后实收资本仍未达到1.7亿元的，不得按照上述规定执行（指销售额不得扣除融资利息）。

经营性租赁

有形动产

按租赁服务征税，税率17%。1、对2013年8月1日试点前取得的有形动产（含自制）为标的物提供的经营租赁服务，延续执行原政策，即可选择按简易办法征税。2、在2013年8月1日试点前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，财税[2013]106号明确为继续执行营业税政策，2016年5月1日后，可选择适用简易计税方法征3%。

3%征收率。

不动产

参见《不动产经营租赁》

注：增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。

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计税办法

出租试点前取得的不动产

出租试点后取得的不动产

一般纳税人

1、可以选择适用简易计税方法，按5%计算。不动产所在地预缴，回机构所在地申报。

2、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前（施工许可证注明的开工日期）开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%征收。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按3%就地预缴，回机构所在地申报（11%）。

小规模纳税人

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法就地预交，机构所在地申报。

其他个人

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

个人

个人（含个体工商户）出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

征收机构

其他个人出租不动产由国税委托地税代征，其余由国税征收

备注：

一般纳税人跨省出租取得的与机构所在地不在同一省的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

注：

（1）融资性售后回租，有形动产价款本金部分，不得开具增值税专用发票，只可开具普通发票。

（2）计算当期销售额时可以扣除的有形动产价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金，无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。

（3）售后回租业务中承租人出售资产的行为，不征增值税。（国家税务总局公告2010年第13号）

（4）出租的有形动产在境外使用免征增值税。

建筑服务

一般纳税人

小规模纳税人

清包工建筑服务

可选择适用简易计税方法（差额征3%）

跨县（市）提供建筑服务差额就地预交3%，机构所在地申报3%

甲供工程（全部或部分设备、材料、动力由发包方提供）

可选择适用简易计税方法（差额征3%）

包工包料建筑服务

老项目

可选择适用简易计税办法（差额征3%），跨县（市）提供建筑服务，适用简易计税方法的，按差额3%就地预交，机构所在地申报3%。

跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法的，应以全部价款和价外费用计算销项税。按差额就地预交2%，机构所在地申报11%。

新项目

按一般计税方法计税。跨县（市）提供建筑服务，差额就地预交2%，机构所在地申报11%。

注：

（1）建筑工程老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（2）含税销售额是指提供建筑服务取得的全部价款和价外费用。差额是取得的全部价款和价外费用扣除分包款。

（3）其他个人提供建筑服务在建筑服务发生地缴纳增值税。

（4）一般纳税人跨省提供建筑服务与机构所在地不在同一省的，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

（5）预缴税款凭完税凭证以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

注意事项

1、提供建筑服务，收到预收账款的，纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。

2、纳税人一旦选择适用简易计税方法的，36个月内不得变更。

3、境内的单位和个人销售的工程项目在境外的建筑服务免征增值税。

4、纳税人应按照工程项目分别计算应纳税额，分别预缴。

5、提供导地建筑服务应预缴未预缴，由原地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法