物业管理实务周成学课件

物业管理实务周成学E-mail:tower78@163.com电梯管理主要学习纲要：电梯设备基础知识；电梯运行管理；电梯维护管理；电梯应急处置。了解物业电梯类型、组成和工作过程，认识物业电梯管理的内容和方法，学习物业电梯运行管理、维护养护管理、紧急情况处置。

一、电梯基本知识1、电梯种类（1）按用途分类乘客电梯载货电梯观光电梯建筑施工电梯消防电梯（2）按运行方式分类自动扶梯直升电梯/cp-01.htm（3）按驱动方式分类交流电梯，用交流感应电动机作为驱动力的电梯。直流电梯，用直流电动机作为驱动力的电梯。液压电梯，一般利用电动泵驱动液体流动，由柱塞使轿厢升降的电梯。（4）按速度分类低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的电梯。高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。超高速，速度超过5.00m/s的电梯。（5）按操纵控制方式分类集选控制电梯，是一种在信号控制基础上发展起来的全自动控制的电梯，与信号控制的主要区别在于能实现无司机操纵。并联控制电梯，2～3台电梯的控制线路并联起来进行逻辑控制，共用层站外召唤按钮，电梯本身都具有集选功能。群控电梯，是用微机控制和统一调度多台集中并列的电梯。群控有梯群的程序控制、梯群智能控制等形式。

2、电梯系统组成直升式电梯一般由五部分组成：井道和机房传动部分升降部分安全装置控制部分。

（1）井道由围壁、顶板及底坑围成。一个容纳电梯轿厢和对重的有限空间，在每个层站开有出、入口。

机房是用来安装曳引机、电控屏、限速器等设备的建筑空间。（2）传动部分主要由曳引机和钢索组成。曳引机由蜗轮减速箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成，它是电梯的动力源。它通过钢丝绳牵引轿厢及对重。（3）升降设备部分包括轿厢、对重、门厅和导轨。轿厢是容纳物体和乘客的箱体。对重是用来平衡轿厢重量的。门厅是每一层楼的电梯门口装的门，门上有机械锁和电气接点。导轨是轿厢上下移动所走的轨道。（4）安全装置由降速装置和电气安全装置组成。降速装置主要有限速器和缓冲器。限速器是控制轿厢速度的设备。缓冲器安装在电梯井道底坑内。当电梯向上或向下运动中，由于钢丝断裂、抱闸制动力不足或者控制系统失灵而使轿厢超越终端层站时，缓冲器则起到缓冲作用，避免电梯撞底或冲顶。电气安全装置一般有：电源保护装置、急停开关、超速保护开关、超载保护开关等。（5）电气控制部分,由操纵装置、位置显示装置、控制屏、平层装置、选层器等组成。它的作用是对电梯的运行实行操纵和控制。操纵装置包括轿厢内的按钮操作箱或手柄开关箱、层站召唤按钮、轿顶和机房中的检修或应急操纵箱。控制屏安装在机房中，由各类电气控制元件组成，是电梯实行电气控制的集中组件。位置显示是指轿内和层站的指层灯。层站上一般能显示电梯运行方向或轿厢所在的层站。选层器能起到指示和反馈轿厢位置、决定运行方向、发出加减速信号等作用。电梯运行过程/dispbbs.asp?boardid=11&id=225&page=1&star=1

二、电梯管理电梯能否正常安全可靠运行直接影响高层住宅区(或大厦)人们的生活和工作质量。。电梯设备管理主要包括：安全管理运行管理维修管理1、电梯安全管理。（1）主要主要内容：操作安全管理；乘梯人员安全管理；事故救援。（2）电梯安全管理实施方面：思想意识；电梯知识；操作规范。（3）具体举措持证上岗——统一考试合格后才可上岗。实施安全教育——树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。监督执行——制定安全操作规程，监督执行。某物业公司电梯司机操作规程①保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。②要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。③电梯不带病运行、不超载运行。④操作时不吸烟、不闲谈等。⑤执行司机操作规程：

a.每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。ｂ.电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。

c.遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。ｄ.禁止运超大、超重的物品。ｅ.禁止在运行中打开厅门。ｆ.工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。物业公司制作的乘梯须知①用手按钮，严禁撞击。②不许吸烟，勿靠厢门。③运行之时，挤门危险。④危险物品，禁止进梯。⑤保持清洁，勿吐勿丢。⑥若遇意外，请按警铃。⑦超载铃响，后进退出。⑧儿童乘梯，成人携带。⑨楼内火警，切勿乘梯。

电梯困人援救的程序

(1)告知被困人员，等待救援当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。

(2)准确判断轿厢位置，做好援救准备根据楼层指示灯、ＰＣ显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。

2.救援步骤

(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤①关闭机房电源开关。②用专门外门锁钥匙开启外门。③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。④协助乘客离开轿厢。⑤重新关好厅门。

(2)轿厢远离电梯口时的援救步骤①进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。②拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。③救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5ｍ)为止。④当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验

2、电梯的运行管理

主要内容包括：电梯设备的运行巡视监控管理、电梯运行中出现异常情况的管理、电梯机房的管理电梯档案的管理等。

（1）建立巡视监控管理制度公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。①值班人员每日对电梯的主要部位巡视一次。②巡视时按要求的内容认真巡视检查。③及时处理巡视中的问题，并做好巡视记录。

（2）电梯机房的管理

①非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工程部经理同意，在机房人员的陪同下进入。②机房应配足消防器材，免放易燃易爆物品。③每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁。④为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。（3）电梯的档案管理

为了解电梯的整体状况，工程部以高层楼宇为单位建立电梯档案。电梯的档案包括：电梯的原理图、安装图、《电梯设备巡视记录》、《电梯设备维修记录》等项内容。档案中的《电梯设备巡视记录》，由机房值班组长每月初整理成册，交工程部电梯管理员保管

3、电梯的维修管理

为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。

公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立电梯维修管理制度。

电梯维修管理制度主要包括：

(1)月维修保养制度主要检查各种按钮是否灵活，开关是否正常，有无噪声和异味，限速制动元件是否可靠。检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。(2)季维修保养制度针对机房内的主要设备进行检修。。检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》

(3)年维修保养制度每年对电梯的整机运行性能和安全设施进行一次检查。整机检修完成后应填写《电梯年维修保养记录》。

(4)电梯故障处理制度电梯管理员和电梯值班员，接到电梯故障的通知后，在5min内到达现场。根据现场情况作出正确判断，并对电梯