1017郑州市写字楼投资收益分析专题

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言12345郑州市目前已形成多个成熟商务板块，包括CBD板块、金东板块、花园路紫荆山板块等，规划兴起的新东站板块商务用地供给集中，已经成为主力商务板块。农业路商务板块经三路花园路商务板块未来路商务板块金东商务板块CBD核心商务板块紫荆山路商务板块新东站商务板块写字楼分布格局启示——郑州市写字楼市场正处于高速开展期，分布区域集中在郑州市花园路以东区域，近年来随着郑东新区功能定位的日渐明晰，CBD区域和新东站区域已成为写字楼密集分布的核心区域，无论是写字楼的规模、配置以及入驻的企业都代表着郑州市写字楼的市场的最高水平，其开展势头已经完全超过了传统的紫荆山板块和花园路经三路板块。在售/待售写字楼分布图建业总部港领秀国际中心王鼎国际永和国际广场千玺广场绿地原盛国际绿地之窗行署国际广场商都世贸中心升龙环球广场曼哈顿金融中心天明国际广场格林融熙国际居易摩根中心兴达国贸索克9号升龙广场豫航中心中科金座美盛中心绿地中央广场广地和顺中心上上国际中心升龙金中环永和宇宙星在售工程待售工程富田财富广场当前郑州市写字楼在售以及待售工程密集分布于CBD板块和新东站板块，并且未开发商务金融用地较多，后续供给充足。写字楼土地供应/成交2021年以来商务金融用地供给成交量增大，今年土地供给有望与2021年持平。郑东新区商务金融用土地供销两旺，占全市绝比照例！郑东CBD商务气氛将更加凝聚！郑州市老城区土地供给量有限，商务金融用地更是少之又少，近年来的商务金融用地供给和成交主要集中在郑东新区。2021、2021年该类土地供给均集中于郑东新区；今年1-9月份商务金融用地老城区虽有供给，但大多规模较小，将近4/3的供给量仍然集中在郑东新区。今年土地供给的另一个特点是供给幅数少但规模大，前9个月只有10幅土地成交，但总规模却接近去年全年供给量。今年商务金融用地的成交量有所下滑，但仍高于2021年成交量。写字楼供求走势郑州写字楼市场供需不稳定，但总体上逐年增加，根本呈波动上升走势，2007年后市场逐渐成熟，但占商品房总规模的比重依然较小，目前已进入快速开展时期，09年以来呈供不应求态势，开展潜力大。2007年以前，郑州市写字楼市场供求规模较小。自2007年开始，郑东新区写字楼集中入市，带动郑州市写字楼市场放量，但市场处于供大于求的状态。2021年郑州市办公用房供给量大幅下滑，全年供给21.1万平方米，但成交量创新高。2021年写字楼市场一片繁荣，全年供给及成交量再创新高，预期2021年写字楼供给将与去年持平，但销售量会低于去年。供求平衡线快速开展期写字楼价格走势郑州写字楼均价在09年之前波动不大，09年后写字楼价格增幅明显；今年限购令出台后，价格更是创下猛增3000元/㎡的记录！郑州市写字楼市场均价2021年以前处于波动上升状态，最顶峰值为2021年，但自2021年开始，写字楼供给量和销售量均大幅上涨，均价也开始大幅上升，出现供销价俱升的局面，今年前9个月的销售均价相比2021年已经翻番。限购令出台后，写字楼价格即出现大幅上涨，从1万元左右飙升至1.3万左右；供给量也在3、4月份出现大幅上涨，出现量价齐升的势头，4月份之后，供给量波动上升，销售量稳步上升。均价快速增长限购令出台各区域市场价格走势年份20072008200920102011.1-9供应销售价格供应销售价格供应销售价格供应销售价格供应销售价格郑东新区35.732.3614132.119.5486320.337.4503154.875.2873825.140.315931金水区12.612.0524918.814.75316——————1913.786976.215.110580二七区1.10.561140.70.537110.82.516362.61.752231.70.97884中原区3.80.636520.90.83442020.661901.91.941781313.56798管城区02.3481100.3410900.640370.20.431847.74.89276惠济区0.20.1184100.2203202.2351100.12137000近5年来，郑州市6大行政区中郑东新区、金水区无论是成交量还是售价都名列前茅，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区凝聚力凸显！近5年郑州市5大区域写字楼市场供、销、价格比照表〔单位：万㎡元/㎡〕启示——郑州市写字楼市场区域开展极不均衡，郑东新区、金水区占据市场的绝大局部，在2007-2021年供给和销售占比均高达90%以上，2021年这两个区域依然占据写字楼市场的半壁以上江山；未来随着金水区可用土地的减少，市场的主要开展方向当属郑东新区，其他区域市场时机点也已出现：依照郑东新区CBD规划的二七滨河新区，已有房企在该区域拿地欲建设写字楼，该区域未来也将开展成为新的写字楼板块。郑东新区比金水区价格高出5000元/平米!郑东新区写字楼年均增幅30%以上，价格为5年前2.6倍金水区写字楼年均增幅20%以上，价格为5年前2倍郑东新区、金水区写字楼价格全市领先，2021年均价不相上下，2021年郑东新区明显飙高；预计未来随着其他区域高档写字楼供给的减少，郑东新区写字楼价格将进一步走高，形成一支独秀的局面。今年郑东新区和金水区写字楼价格分别为15831元/㎡和10580元/㎡，高于其他区域1300-9000元/㎡不等。从近两年走势也可以看出郑州写字楼市场均价有大幅上升。从其他几个区域来看，二七区做为老的商业区，拥有一定写字楼供给量，但多为中档产品，价格难以拉升；管城区由于兴达国贸的入市，今年价格攀升较大；中原区为老居住区，商务价值较低，供给少量中低档写字楼；而惠济区根本不存在写字楼概念，目前成交的产品也多为商务金融用地上的商住产品。各区域市场价格同致行思考郑州市写字楼供给主要集中在郑东新区和金水区，特别是郑东新区，07年以来供给量占到全市供给量的50%以上；写字楼市场均价在09年以前增幅较小，从2021年开始，价格大幅提升，近两年同比上涨分别达63%和31%；限购令公布以来，写字楼价格上涨幅度较大，今年2月份价格同比上涨42%，之后一直高位运行；分区域来看，郑东新区和金水区供销两旺，价格也是郑州市的风向标，惠济区写字楼供给稀少。郑州市写字楼市场未来3年土地供给量巨大，市场需求增涨快。写字楼聚合度高，未来郑东新区高铁站附近楼盘竞争将日趋剧烈。各工程的营销操盘水平面临考验！基于对郑州市写字楼市场容量的分析——12345千玺广场——集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体典型写字楼案例项目位置郑东新区CBD中心湖南侧发展商河南绿地广场置业发展有限公司物业费19.8元/月/㎡总建筑面积24万㎡写字楼/商业面积7.5万㎡/楼栋格局1-4层为商业，5-35层为国际5A甲级写字楼，36-37层为避难层，38-55层为五星级万豪酒店，58层为空中观光层，59层为顶级私人会所。标准层面积2500㎡主力户型160㎡，320㎡，360㎡标准层高4.2米大堂层高9米物业总高度/层280米/60层楼面格局单元分割外立面玻璃幕墙，金属丝网结构，高效遮阳系统以及节能防火涂层配置中央空调，28部原装进口三菱电梯，劲性混凝土结构，四管制冷暖离心机组，5A智能系统，独立区域安防车位数量/车位建面比400个/187:1商务及生活配套商务中心、会议室、银行、票务中心、餐饮、车库、商超、休闲交房时间2012年12月30日销售情况2010年5月份开盘，2011年7月份推出最后6层写字楼（30-35层），截至2011年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售。广地和顺中心——A、B两栋纯商务写字楼，1-3层为商业配套裙楼，4-21层为写字楼典型写字楼案例项目位置商鼎路与和顺街交汇处发展商河南广地置业有限公司物业费5.8元/月/㎡总建筑面积57756㎡写字楼/商业面积30600万㎡/16000㎡楼栋格局1-3层为商业配套裙楼，4-21层为写字楼标准层面积850㎡主力户型项目整层销售，个别楼层可根据客户需求进行分割，分割最小单元面积400㎡标准层高标准层高3.4米，商业一层4.5米，二、三层4.2米大堂层高9米物业总高度/层80米/21层楼面格局自由分割外立面主体部分使用石材，窗户采用断热铝合金LOWE双层中空玻璃，窗间采用深色金属板配置每栋写字楼配备有4部通力电梯，A座配备有独立餐厅电梯，采取市政统一供暖车位数量487个商务及生活配套银行、员工餐厅、餐饮娱乐开盘/交房时间2011年9月22日/2012年底A座B座天明国际广场——集公寓式酒店、办公为一体的高端建筑群，由两栋各16层公寓式酒店和两栋各13层办公楼组合而成典型写字楼案例项目位置众旺路与正光北街交汇处发展商郑州天久置业有限公司物业等级甲级总建筑面积50000㎡写字楼/商业面积20000㎡/4000㎡楼栋格局1-2层为商业，3-13层为写字楼标准层面积700㎡最小单元面积90㎡标准层高3.4米大堂层高4.2米物业总高度/层120米/16层楼面格局自由分割、单元分割外立面玻璃幕墙及铝板配置富士达电梯车位数量300个商务及生活配套银行、餐饮娱乐开盘时间/交房时间2011.7.27/2012.4.23中科金座——集商务中心、会所、多功能厅、餐饮娱乐于一体的甲级独栋写字楼，CBD收官钜作典型写字楼案例项目位置商务外环与九如路交叉口发展商河南坤午置业有限公司物业等级甲级总建筑面积75538㎡写字楼/商业面积50000㎡/15000㎡楼栋格局1-6层为商业裙房，7-31层为高档写字楼，其中13层为避难层标准层面积2000㎡最小单元面积100㎡标准层高3.7米大堂层高13.8米（3层挑高）物业总高度/层120米/31层楼面格局自由分割外立面LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材配置14部电梯，其中8部三菱原装客梯，通往写字楼主体区域，2部消防梯，4部1-6层商业用房电梯，写字楼顶部配有直升机停机坪车位数量225个商务及生活配套商务中心、会议室、多功能厅、银行、会所、餐饮娱乐、精品店交房时间2013.10景峰国际——集五星级酒店、公寓式酒店及办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑典型写字楼案例项目位置商务外环与九如路交汇处发展商郑州亿国金顺房地产物业费7.8元/月/㎡总建筑面积54838㎡写字楼35000㎡楼栋格局1-7层为酒店，8-31层为公寓式酒店标准层面积1200㎡最小单元面积40㎡公寓式酒店标准层高3.2米大堂层高5.2米物业总高度/层120米/35层楼面格局单元分割外立面玻璃幕墙配置全中央空调系统车位数量1000个商务及生活配套五星级酒店、咖啡厅、西餐厅、会议、中餐开盘时间/交房时间208.6.28/2011.10王鼎国际大厦——集会议室、多功能厅、餐饮娱乐于一体的独栋甲级写字楼典型写字楼案例项目位置郑东新区商务外环路西、九如东路南发展商河南省王鼎泓大置业有限公司物业费5元/月/㎡总建筑面积72445㎡写字楼/商业面积45394㎡/13800㎡楼栋格局1-5层为商业裙房，其中5层为综合商务办公，设各种功能厅，会议室，咖啡厅等。6-29层为写字楼，其中15层为避难层，6-14、16-27层为标准办公层，层高3.8米，28、29层层高6.8米。地下1-4层为车库和设备用房标准层面积1990㎡标准层高3.8米大堂层高7米物业总层数29层楼面格局单元分割外立面主楼为玻璃幕墙，中空LOW-E玻璃。裙房为石材与玻璃幕墙相结合配置12部OTIS电梯，每部载荷1350kg，车位数量350个商务及生活配套会议室、多功能厅、餐饮娱乐开盘时间/交房时间2008.9/2010.9销售情况写字楼已售完，商铺只接受一次性付款，价格33200-40000元/㎡之间世博大厦——集多功能厅、金融大厅、会所、餐饮娱乐于一体独栋甲级写字楼，整层或分割对外出租典型写字楼案例项目位置商务外环和商务西二街交汇处发展商郑州乐地置业有限公司物业费7.00元/月/㎡物业等级甲级总建筑面积58000㎡写字楼/商业面积43000㎡/10000㎡楼栋格局1-7层为金融大厅、餐饮中心、会所等，8-10层对外分割出租，11层以上整层出租标准层面积1800㎡最小单元面积240㎡标准层高3.6米大堂层高7米物业总高度/层120米/31层楼面格局单元分割、自由分割外立面玻璃幕墙配置直升机坪，9部三菱原装电梯，载荷1600kg，日立中央空调，新风系统，通讯传输网络车位数量/租金200个/2000元/月商务及生活配套金融大厅、餐饮中心、咖啡厅、多功能厅、会所开盘时间/交房时间2010.4/2011.6国泰财富中心——集多媒体会议室、康体中心、银行、餐饮于一体的独栋甲级写字楼典型写字楼案例项目位置通泰路与外环路交汇处发展商郑州国泰置业有限公司物业等级甲级物业费6.5元/月/㎡总建筑面积60000㎡写字楼/商业面积40000㎡/13000㎡楼栋格局1-4层为商业裙楼，5-29层为写字楼标准层面积1600㎡最小单元面积600㎡标准层高4米大堂层高7米物业总高度/层120米/29层楼面格局单元分割、自由分割外立面高档石材，合金板材，玻璃幕墙配置8部OTIS电梯，7客1货，王牌中央空调，车位数量/售价250个/15-21万商务及生活配套四季花园大堂,多媒体会议室,银行,票务厅,餐厅,休憩室,康体健身中心开盘时间2011.2销售情况现房销售，写字楼已售完温哥华大厦——是集住宅、商业和写字楼等多种形态于一体的北美风情建筑群典型写字楼案例项目位置农业路与众意路交叉口发展商枫华(郑州)置业有限公司物业级别甲级物业费8元/月/㎡总建筑面积36000㎡商业/酒店/公寓/商务办公面积7000㎡/11000㎡/8000㎡/4000㎡楼栋格局1-4层为商业裙房，5-15层为产权式酒店，16层为设备层，17-24层为酒店式公寓，25-28层为商务办公，地下三层停车库标准层面积1000㎡最小单元面积30㎡标准层高3.6米大堂层高8米物业总高度/层120米/28层楼面格局单元分割外立面玻璃幕墙，石材配置智能化管理及宽频网络系统，6部品牌高速电梯，1—4层配备高档中央空调车位数量300个商务及生活配套酒店、商务中心、接待中心、中西配餐中心、会议中心开盘时间/交房时间2008.5.13/2009.5.31绿地原盛国际——集“商业、办公、酒店〞于一体的大型综合性商业工程典型写字楼案例项目位置金水东路和东风东路交叉口发展商河南老街坊置业发展有限公司物业费3.0元/月/㎡总建筑面积38万㎡写字楼/酒店/商业面积30万㎡/2万㎡/6万㎡楼栋格局8座写字楼，1栋2万㎡酒店，以及6万平方米大型商业中心标准层面积1500㎡最小单元面积76㎡标准层高3.6米大堂层高10米物业层数写字楼2栋17层，6栋16层楼面格局单元分割外立面高档石材结合玻璃幕墙配置6部三菱电梯，载荷1000kg，电视监控，门禁系统，消防、报警车位数量/车位建面比1220个/246:1商务及生活配套酒店、商业中心、银行、健身房、餐饮娱乐开盘时间/交房时间2008.3.15/2010.10.15销售情况写字楼售完，商铺均价35000元/㎡行署国际广场——6栋6-15层中高层建筑，集商务中心、多功能厅、会议室于一体典型写字楼案例项目位置正光路与众旺五路交汇处发展商郑州耀威房地产开发有限公司物业费办公2.5，商业3.5元/月/㎡总建筑面积129315㎡写字楼/商业面积80000㎡/10000㎡楼栋格局1-2层为商业裙楼，3-15层为写字楼标准层面积1380㎡主力户型40-90㎡标准层高3.5米大堂层高9.3米物业层数13-15层楼面格局单元分割外立面全花岗岩石材干挂配置15部三菱原装电梯，车位数量900个商务及生活配套商务酒店、会议室、多功能厅、银行，地下游泳池开盘时间/交房时间2011.6.19/2012.7写字楼配置汇总

总高度外立面标准层面积层高大堂电梯车位比中央空调商务中心票务中心餐饮运动场所银行会议室商超千玺广场280米/60层玻璃幕墙，金属丝网结构，遮阳系统以及节能防火涂层

2500㎡4.2米9米28部原装进口三菱电梯400个

四管制冷暖离心机

广地和顺中心80米/21层

主体部分使用石材，窗户采用断热铝合金LOWE双层中空玻璃，

850㎡

3.4米9米每栋4部通力电梯，A座有独立餐厅电梯487个

市政供暖---

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天明国际广场60米/16层

玻璃幕墙及铝板

700㎡3.4米4.2米富士达电梯

300个---

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中科金座120米/31层

LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材

2000㎡

3.7米

13.8米14部三菱电梯，225个

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景峰国际120米/35层

玻璃幕墙

1200㎡

3.2米5.2米---

1000个

中央空调---

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王鼎国际大厦29层

主楼为玻璃幕墙，裙房为石材与玻璃幕墙相结合

1990㎡

3.8米7米12部OTIS电梯350个

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世博大厦120米/31层

玻璃幕墙

1800㎡

3.6米7米9部三菱原装电梯200个中央空调，新风系统

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国泰财富中心120米/29层

高档石材，合金板材，玻璃幕墙

1600㎡

4米7米8部OTIS电梯250个王牌中央空调---

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温哥华大厦120米/28层

玻璃幕墙，石材

1000㎡

3.6米8米6部品牌高速电梯300个

1—4层中央空调

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绿地原盛国际16-17层

高档石材+玻璃幕墙

1500㎡

3.6米10米6部三菱电梯1220个---

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行署国际广场13-15层

全花岗岩石材干挂

1380㎡

3.5米9.3米15部三菱原装电梯900个

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同致行思考郑州市写字楼产品市场已经趋向多元化，地标、主题性写字楼建筑已经出现！后起之秀配置趋向高端，未来楼盘营销推广和销售效劳细节将对楼盘销售产生关键影响。基于对郑州市写字楼楼盘特征的分析——12345写字楼价格走势郑州市写字楼市场售价上涨很快，年均增幅高达26.5%，且增幅周期性跌宕起伏。按照历年价格走势，2021年底至2021年写字楼楼市将进入价格增幅下跌周期，明年年初写字楼价格也将缓慢增长！郑州市写字楼均价在2021年以前处于波动上升状态，最顶峰值为2021年，但自2021年开始，均价开始大幅上升，今年前9个月的销售均价相比2021年已经翻番。写字楼价格增幅波动较大：2007和2021年增幅最大，分别达43.93%和63.17%。原因在于07年郑东新区写字楼大规模入市，拉高均价；而10年整个房地产市场都在飞速增长。增幅根本呈现以下规律：价格增幅以1-2年为一个周期循环波动。目前增幅已在下跌周期，预计2021年上半年价格增长减速！元/㎡近5年年均增幅26.5%价格增幅进入回落周期，预计2021年上半年价格增长减速！写字楼租金现状郑州市写字楼租售方式以出售为主，目前租金普遍在2-3元/㎡/天之间，与去年5月份相比增幅明显，郑东新区增幅最大，平均增幅达75%。从郑州市典型写字楼工程来看，目前投入使用的写字楼中租金较高的工程位于金东板块、CBD板块,与去年5月份相比，郑东新区写字楼档次高，入驻企业渐多，租金涨幅都在40%以上。裕达国贸作为高端酒店和写字楼的代表当仁不让成为租金最高的写字楼。即将交房的千玺广场，预计8元/㎡/天的高价位成为未来郑州市租金最高的写字楼工程。金城国际广场、省汇中心和国际企业中心租金低于2元，其他写字楼租金在2-3元之间居多。区域项目位置租售方式租金（2010.5）租金（2011.9）增幅平均涨幅中原区裕达国贸中原路220号只租不售3元3-4元33%33%金水区金城国际广场郑州市经三路66号2栋售，2栋租1.3元1.6元23%28%省汇中心农业路与政七街交汇处出售1.3元1.5元15%郑州国贸中心农业路与花园路交汇处可租可售2元2.5-2.6元30%国际企业中心农业路文博广场对面出售1.1-1.2元1.5元36%楷林国际金水路与英协路交汇处出售1.8-1.9元2.5-2.8元47%盛润白宫金水路与中州大道交汇处出售2-2.5元2.3-2.5元15%郑东新区蓝码大厦商务外环路与商务西八街交汇处出售2元2.4-2.5元25%75%格拉姆中心商务外环路与商务东一街交汇处出售1.3-1.5元2元43%永和国际广场金水东路与民生路交汇处出售1.7元2.5-3元65%千玺广场郑州CBD中心出售——预计8元——绿地峰会金水东路与东风东路交汇处出售1.0-1.2元2-3元127%景峰国际商务外环与九如路交汇处可租可售1.1-1.3元2.2元83%新芒果大厦外环与西二街交叉口出售1.1-1.3元2.4-2.5元92%投资收益分析年份年租金收入（元）租金涨幅年租金收入（元）租金涨幅年租金收入（元）租金涨幅17200010%7200015%7200020%279200828008640038712095220993604958321095031142645105415.2125928.513140461106865%141039.912%14481815%7116220.3157964.61621968122031.3176920.41816599128132.8198150.920345810134539.522192922787311137230.32%239683.38%24412210%12139974.9258857.926365213142774.4279566.628474414145629.9301931.930752315148542.5326086.433212516151513.3352173.435869517154543.6380347.238739118157634.441077541838219160787.144363745185320164002.9479128488001合计2553810

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紫色为一次性回收年限，红色为按揭回收年限年份年租金收入（元）租金涨幅年租金收入（元）租金涨幅年租金收入（元）租金涨幅110800010%10800015%10800020%211880012420012960031306801428301490404143748164254.51713965158122.8188892.71971056166028.95%211559.812%21722715%7174330.42369472432948183046.9265380.62724899192199.3297226.330518810201809.2332893.434181011205845.42%359524.98%36618310%12209962.3388286.939547713214161.6419349.942711614218444.8452897.846128515222813.7489129.74981881622727052826053804317231815.4570520.858108618236451.7616162.562757319241180.7665455.567777920246004.3718692732001合计3830715

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投资收益分析未来租金走势预测2021年以来，全国写字楼市场售价、租金开始大幅上升，写字楼市场表现出了明显的复苏迹象，未来写字楼租赁市场将平稳上行，郑州市写字楼市场租金水平与一线城市相比仍然较低。一线城市甲级写字楼租金看涨，2021年、2021年普遍涨幅较大，由于全球经济回暖，一定程度提升了写字楼的出租率，空置率创历年新低，如北京二季度空置率为5.9%，广州天河区为3.6%，按照行业惯例10%的空置率即为满租，由此可知目前一线城市的写字楼市场复苏明显。上海甲级写字楼租金创国内新高，到达315元/月/㎡，其次是北京；广州、深圳、天津租金水平差异不大。郑州市甲级写字楼租金与一线城市相比差距较大，未来提升空间巨大。启示——一线城市向来是市场的风向标，目前郑州等二三线城市写字楼租金还没有出现普遍明显的上涨，与一线城市相比租金差距仍然较大。随着郑州市人口的增加、经济的开展，写字楼租金未来上涨趋势明显。单位：元/月/㎡天津作为二线城市，租金是郑州的2倍同致行思考郑州市写字楼价格呈曲线上升走势，2021年之前波动幅度不大，2021以来上涨迅猛；目前郑州市写字楼租金普遍不高，集中在2-3元/㎡/天，CBD板块、金东板块和具有代表性的工程租金较高，其他工程较低；金水区等老城区写字楼工程出租率较高，郑东新区出租率较低；未来随着郑东新区大批写字楼的交房入驻，郑州市写字楼租金将有大幅攀升；未来随着中原经济区规划和郑州市区域中心城市定位的落实，将有更多的企业入驻郑州，郑州市写字楼价格和租金上涨空间较大。12345绿地之窗——工程分四个地块开发，集写字楼、商业、酒店于一体的大型高端商务综合体工程ABD4地块D3地块D1地块D2地块N项目位置东风东路与七里河南路交汇处发展商河南绿地广场置业发展有限公司物业管理上海圣维仕物业管理物业费9.8元/月/㎡总建筑面积480000㎡写字楼/商业面积460000㎡/20000㎡标准层面积2000㎡标准层高商业5米，写字楼3.9米物业总高度/层150米/36层、100米/24层、60米/15层户型面积91-260㎡外立面玻璃幕墙大堂层高10米精装标准精装标准2000元/㎡，含网络地板和打卡设备等；套内地板、顶部天花、墙体进行精装修，设置中空OA地板，办公线路铺装于地板之下商务及生活配套商务中心、银行、商场超市销售情况一期开盘时间：2010-08-21，交房时间：2012-09-30；二期开盘时间：2011-04-23入住时间：2013年；现二期绿地之窗已售罄，绿地中央广场正在咨询当中；D1地块D2地块D3地块D4地块酒店、商业、两栋酒店式公寓一栋SOHOA、B两栋甲级写字楼一栋甲级写字楼、商业未售11层，1-5层为商业，标准层高3.4米A、B塔：36层，10户/层，共705套，14部电梯；1900㎡/层，中央空调，空中花园、精装修，5A智能配置24层，12间/层，共276套，8部电梯11月6日开盘销售二期A塔：2011年4月份开盘；三期B塔：2011年6月份开盘；一期：2010年8月份开盘基本售罄，成交价格14000元/㎡目前仅余30-36层未售，销售方式为整层销售现已全部售罄绿地之窗产品推售及推广解读——工程从2021年下半年首期写字楼亮相，经过两个月的客户积蓄时间，以11000元/㎡的价格取得热销；历经8个月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在认筹至开盘仅有一个星期的时间，截止目前工程推出的写字楼房源已经根本售罄。绿地之窗一期开盘，已售磬，实现均价9000元/㎡三期B塔认筹，交5万享受开盘15万优惠，金卡会员交60万入会，可优先选房，一次性优惠4%，当天办卡200张首次报广亮相二期A塔开盘推出350套，当天销售剩余两层，开盘均价17500元/㎡，办卡客户享受3%额外优惠三期B塔开盘，开盘均价20000元/㎡，开盘当天推出房源全部售罄至今销售A、B塔剩余的高层整层房源，以及推出的空中花园户型，成交价格在17000-18000元/㎡；soho目前在积蓄客户蓄客期2个月工程销售情况——根据统计数据显示，2021年工程销售78套，销售面积12965㎡，销售均价到达10460元/㎡；2021年工程销售一举到达560套，销售面积101016㎡，销售均价17441元/㎡。整体销售638套，销售面积113981㎡，销售均价16650元/㎡。2021年销售78套，销售面积12965㎡，销售金额实现1.35亿元，销售均价到达10460元/㎡。2021年销售560套，销售面积101016㎡，销售金额实现17.6亿元，销售均价到达17441元/㎡。1、2、3月未销售月均销售套数：49套月均销售面积：8768㎡月均销售金额：1.46亿元月均销售均价：16650元/㎡绿地之窗1、郑东高铁优势；优势Superiority劣势Inferior2、以写字楼为主的大型商务综合体；1、目前区域内开展缓慢，周边公用设施配套及生活配套不完善，在未来几年或更长时间内无法使用；2、距离市区繁华地段较远，客户范围会受到限制；3、地段优势，区域配套优势集中；4、只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。3、东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；绿地之窗千玺广场——集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体项目位置郑东新区CBD中心湖南侧发展商河南绿地广场置业发展有限公司物业费19.8元/月/㎡总建筑面积24万㎡写字楼/商业面积7.5万㎡/楼栋格局1-4层为商业，5-35层为国际5A甲级写字楼，36-37层为避难层，38-55层为五星级万豪酒店，58层为空中观光层，59层为顶级私人会所。标准层面积2500㎡主力户型160㎡，320㎡，360㎡标准层高4.2米大堂层高9米物业总高度/层280米/60层楼面格局单元分割外立面玻璃幕墙，金属丝网结构，高效遮阳系统以及节能防火涂层配置中央空调，28部原装进口三菱电梯，劲性混凝土结构，四管制冷暖离心机组，5A智能系统，独立区域安防车位数量/车位建面比400个/187:1商务及生活配套商务中心、会议室、银行、票务中心、餐饮、车库、商超、休闲交房时间2012年12月30日销售情况2010年5月份开盘，2011年7月份推出最后6层写字楼（30-35层），截至2011年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售。千玺广场产品推售及价格走势——工程从2021年首批推出认筹至开盘仅1个月的时间，实现开盘20000元/㎡热销3亿元的热销业绩，从开盘至2021年底根本无大型节点，一直处于平销阶段，年底开始宣传二批20-35层高层推出信息。今年以来，营销节点排布相对密集，随着万豪酒店的入住以及工程封顶等，工程愈加成熟，在售价方面呈现直线上升，至目前售价到达40000元/㎡左右，楼层根本售罄。千玺广场4.14.1012.11首次认筹推出5-19层，共66套高区认筹推出20-35层，交30万认筹金办理会员卡5.8举行媒体推介会首次开盘，成交价格2万元/㎡，实现3亿元的销售额，其中有6个楼层为整层购置2.22高区开盘，均价30000元/㎡3.13开盘推出25、28、29层，整层面积2600㎡，共38间，价格在万元/㎡8月份均价25000元/㎡，9月初一次性优惠1%，9月底按揭优惠1%7.15封顶庆典，JW万豪酒店入驻，楼体激光秀7.19最后六层开售〔30-35层〕，截至2021年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售2021年2021年蓄客期1个月工程销售情况——根据统计数据显示，2021年工程销售177套，销售面积34665㎡，销售均价到达24460元/㎡；2021年工程销售100套，销售面积21513㎡，销售均价一举上升到36000元/㎡。整体销售277套，销售面积56178㎡，销售均价29000元/㎡。千玺广场2021年销售177套，销售面积34665㎡，销售金额实现8.5亿元，销售均价到达24460元/㎡。8月、12月未销售2021年销售100套，销售面积21513㎡，销售金额实现7.8亿元，销售均价到达36000元/㎡。6月、9月未销售月均销售套数：17套月均销售面积：3511㎡月均销售金额：1.02亿元月均销售均价：29000元/㎡工程营销推广——工程从2021年4月份亮至目前工程清盘阶段，仅有19个月的时间，从工程的推广来看，单从工程“中部第一高〞的产品形象、沃土一方的CBD核心区域以及开发企业的品牌形象等，已经成为工程的一张名鼎四方的推广名片，因此在推广力度上下功夫较小，伊始至今，报广宣传仅有14次。千玺广场2021年5月报广2次2021年6月报广1次2021年9月报广4次中流砥柱，永恒地标；峰聚，领袖的力量；开盘当天销售过4亿，入主中原地标的时机，现正数秒争藏；2021年7月报广5次2021年8月报广1次2021年9月报广1次专家眼中的中原高度从工程起始至2021年10月份共报广14次，其中在200年9月份即将推出20-35层时推广4次，在2021年7月工程封顶报广5次即将推出20-35层工程封顶苏荷中心项目位置农业路与中州大道交汇处发展商中部大观地产物业公司河南山水物业管理有限公司物业费总建筑面积11.2万㎡写字楼/商业面积楼栋格局共1栋楼，X造型标准层面积单层3000㎡主力户型最小单元面积38㎡标准层高3.2米大堂层高10米物业总高度/层30层楼面格局外立面

玻璃幕墙+石材配置14部电梯、会议室、VIP总裁洗手间、层层空中花园车位数量/车位建面比348个车位商务及生活配套商务中心、酒店式大堂、屋顶绿化交房时间2013年上半年销售情况2011年8月7日名流会首度招募，共计1405套房源，9月底第一次开盘，共计销售33套左右，均价11833元/㎡。目前二批房源正在认筹，交1万抵2万，预计11月份开盘，苏荷中心——以独特的花瓣形建筑造型，力图打造新的写字楼地标，是中部大观地产继思念•果岭国际社区后开发的一个商务地产工程。苏荷中心产品推售及价格走势——工程于2021年1月6日以公寓产品面市，受限购令影响，6月底改变产品定位，以写字楼产品重新推售，更名为苏荷中心，共计1405套房源。8月7日开始会员招募，9月底一批房源开始销售，截至10月底销售33套左右，均价11833元/㎡。目前二批房源正在认筹，交1万抵2万，预计11月份开盘。1.68.710月份9月底4.31.6日于河南商报亮相，售楼部、样板间同时开放首次认筹，名流会会员首度招募首次开盘，推出38-85㎡房源，当天销售25套左右，成交均价12356元/㎡10月份成交均价11833元/㎡；二批房源开始认筹，1万抵2万，预计11月份开盘截止4月3日，以住宅产品共计报广5次以写字楼产品重新推售6.28以写字楼产品面市以来，共计报广30次，同时采用短信、播送、派发礼品等渠道进行宣传推广，形式新颖，例如7月份针对写字楼的派发咖啡活动，本钱低廉，又具有目标客户针对性，是一次极具创意的推广活动，值得众多工程借鉴。但是工程本身在地段、户型等方面存在较大的局限性，与办公要求存在差距，不被客户认可，导致销售形势不容乐观。蓄客期9个月中原新城——郑州西区集住宅、商业、写字楼商业于一体的大型综合体工程，一站式配套效劳，打造全新品牌形象。项目位置中原区陇海路与桐柏路交汇处大堂层高10.5米发展商郑州元龙房地产开发有限公司物业总高度/层138米/36层物业费未定楼面格局单元分割总建筑面积外立面楼宇中空玻璃写字楼/商业面积7万㎡/28万㎡配置5A，7部三菱电梯楼栋格局两栋写字楼，5#楼：-1层超市、-2层车库，1-4商业，5-36层写字楼，9户/层车位数量/车位建面比1000余个标准层面积1490㎡商务及生活配套大商新玛特、世纪联华、酒店、地铁5号线主力户型100㎡、106㎡、111㎡、133㎡、290㎡交房时间2012年12月30日标准层高3.5米销售情况2011年4月17日首次认筹推出5#楼写字楼中原新城营销节点及推广分析——集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体首次亮相首次认筹，办卡60余张首次开盘，销售35套首次开盘推出10-15层，散户出售，9户/层，共54间；开盘销售：35间；实现成交均价：8800元/㎡3月24日4月17日4月23日中原新城推广方式报纸短信夹报派单框架灯箱报广楼体围墙写字楼成交客户分析——2021年5-9月份工程共成交115间写字楼，成交客户区域以中原区最多，成交客户获知途径以朋介、报广、围墙广告、短信为主，因此我们可以说该区域内潜在的办公购置客户群是相对较大的。中原新城根据统计数据显示，工程在2021年5-9月共成交115间，从分布区域来看，工程办公物业购置客户群主要还是集中在工程所在区域，成交集中分布在中原区〔64组，占比到达56%〕，另外成交区域相对较多的是金水区〔19组，占比17%〕，郊县和地市占比均衡〔分别占比9%〕。从购置写字楼成交客户获知途径分析数据来看，工程以朋介占比例最高〔到达30%〕，其次为报广及围墙广告〔占比分别到达20%〕。从直观的数据来看，在整个西区潜在的办公购置客户群体是相对较大的，主要依靠中原新城工程目前在西区区域内的品牌影响力以及朋友介绍、报广、围墙广告为主要宣传渠道。写字楼来访客户分析——5月份-9月份工程写字楼来访客户共644组，月均来访到达129组。中原新城工程从5月-9月共5个月的时间，写字楼来访量到达644组。从来访客户分布区域来看，工程所在去中原区居多，占比到达46%，将近过半，因此工程区域内的潜在购置人群相对较大。从来访客户置业特征来看，以经商及私营企业主为工程主要购置客户群，仅此两类客户占比根本过半，因此，对于办公类物业的推广要针对一些大型商场以及已经营的写字楼办公点为推广重点。从来访客户获知途径来看，以短信、报广、介绍以及围墙为主要宣传途径，因此采取短信派发以及增加老带新及朋友介绍等客户的额外特殊优惠或奖励等措施相对较佳。写字楼来电客户分析——5月份-9月份工程写字楼来电客户共1086组，月均来电量到达217组。中原新城项目位置郑东新区CBD商务外环路与九如路交叉口大堂层高/大堂面积13.8米/550㎡发展商河南坤午置业有限公司物业总高度/层120米/31层物业费未定楼面格局1-6层为商业群房，7-31层为写字楼总建筑面积7.55万㎡外立面LOW-E全玻璃幕墙,局部采用金色金属板与遮阳百叶，商业群房采用高档石材写字楼/商业面积5万㎡/1.5万㎡配置楼内主要设备包括消防、人防、安全智能化设备等，原装进口日本三菱高端商务电梯，数码涡旋多联机中央空调，智能化车辆引导系统，办公室T—busETB系统，公共卫生洁具统一选用国际一线品牌楼栋格局1栋31层的高层，地上31层，地下3层车位数量/车位建面比地下室和地下车库10201㎡（含人防面积2958㎡）标准层面积商业3660㎡，写字楼19900㎡销售仅内部认购一次标准层高3.7米中科金座中科·金座——国际5A超智能写字楼，CBD写字楼收官工程1-6层——高端商务商业裙楼裙楼商业，约1.65万平米。7-31层——生态智能写字楼7-31层写字楼，约5.2万平米。裙楼商业〔1-5〕智能写字楼〔7-31〕中科金座——楼栋格局及产品标准层面积约1990㎡中科金座中科金座推广方式短信播送网络框架报广杂志大河房产网擦鞋机、灯箱、路牌大河报、河南商报、经济视点报魅力中国营销活动时间：2021年10月12日活动：工程内购形式：约访到访数量：18组认筹数量：8张由于证件不全，工程内购消息释放途径单一，大客户把握不适成交量低于预期工程推广及营销活动营销节点及推广分析——工程亮相至不到两个月的时间，前期在推广方面注重工程品质的宣传，工程产品定位等首次河南商报亮相8月31日10月12日中科金座工程9月1日销售中心开放工程举行内认购活动项目推广语时间报纸推广语9月1日大河报主题：CBD,此处收官副题：展示中心全线开放9月7日大河报主题：融所有，超越所有副题：展示中心全城开放，商务智仕夺秒抢驻9月14日商报（跨版）主题：CBD,商务精神，至此鼎盛副题：5A甲级写字楼，为CBD收官9月21日商报主题：为CBD压轴，至此中科.金座副题：双地铁连通商务王座，5A级筑基财富东门写字楼来电客户分析——9月份工程共来电765组，来访区域主要以金水区和郑东新区为主力，获知途径以短信、报纸为主。中科金座根据统计数据显示，工程来电客户分布区域以金水区位主要购置区域，占9月份总来访的55.82%，占有率过半，其次为工程所在区域郑东新区潜在的购置客户群相对较多，占比到达30.59%，仅该两个区域的来访量占比根本已经覆盖工程的所有来访。从工程9月份来电客户获知途径分析数据来看，工程来电客户主要以短信获知为主，占比到达55.69%，其次为报纸信息，占比到达28.63%，从直观来看，短信的吸客量相对较高。写字楼来访客户分析——工程从进场至9月份仅有一个月的时间，工程到访客户276组。中科金座写字楼来电客户分析——2021年4月28日进场至10月20日，共计积累来电客户714组，来访区域主要以金水区和郑东新区为主力，获知途径围墙、短信、网络及媒体为主。升龙广场根据统计数据显示，来电客户以金水区和郑东新区为主，其中金水区330组，占比46%，郑东新区264组，占比37%。除此之外，地市占比较大，其中以商丘、新乡、濮阳、平顶山为主。来电客户认知途径以工程工地围墙为主，由于推广较少，整体来电量不高。除围墙外，短信、网络〔以搜房为主〕与楼体条幅占比较大，曼哈顿老业主与同致行内部介绍也占一定比例。写字楼来访客户分析——2021年4月28日进场至10月20日，共计积累来访客户454组。升龙广场来访客户区域分布以金水区、郑东新区为主，两者共计占总量的77%，地市与省外占比也较大，其中地市以商丘、周口、濮阳、开封、平顶山为主，省外以山东、上海、北京为主。来访客户认知途径以路过、工程围墙为主，客户对区域的关注度较高，多数客户直接从工地看到工程信息后前来外展中心咨询。朋友介绍与曼哈顿老业主也占比较大，由此可看出，升龙集团旗下工程的老业主也将成为后续关注与挖掘的重点。来访客户中，以个体/经商/私企较多，共计266组，占59%，贸易/物流/金融/担保等行业的客户咨询较多，占17%。除此之外，公务人员、传媒行业客户咨询