《房地产估价案例与分析》模拟试题一

《房地产估价案例与分析》模拟试题

一,房地产估价案例与分析,房地产估价

师

第I题（分析题）（每题10.00分）题目分类:未按章节分类的试题

（如真题模拟预测题）＞问答〉某企业一幢4层办公大楼于3年前

抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业,

用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现

方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方

法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

第2题（分析题）（每题10.00分）题目分类:未按章节分类的试题

（如真题模拟预测题）＞问答＞某街道旁的一个商业门面房，建筑

面积148m2,现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原

理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2,该街道上类似规模的新

装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2,现经

测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修

水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2,另需交纳的装修改

造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格

购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的

合理价格范围应该是多少？为什么？

第3题（分析题）（每题10.00分）题目分类:未按章节分类的试题

（如真题模拟预测题）>问答>甲公司在某市街道旁的一幢2层老

式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面

积为1250nl2,乙地块为3680nl2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地

块的单价分别为4500元加2和4100元/m2,现甲、乙两公司经协商,

确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发

一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为

4800元/m2,土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作

为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费

用在甲、乙两家间的分配额。

第4题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>某酒店一楼有一空调机房，建

筑面积为250m2o空调主机于1990年购入，当时的购入价为500万

元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧

225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调

主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房

改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2

面积可以提供160nl2的管业面积供出租。酒店经理委托估价师提供

改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得

知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出

租的年客观净收益为每lm2营业面积4000元，出租面积的装修改造

费用由承租方自负。问：若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折

旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。

{A}.530

{B}.472

{C}.455

{D}.450

正确答案：C,

第5题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>某酒店一楼有一空调机房，建

筑面积为250m2o空调主机于1990年购入，当时的购入价为500万

元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧

225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调

主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房

改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积501n2,节约的200nl2

面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供

改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得

知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出

租的年客观净收益为每lm2营业面积4000元，出租面积的装修改造

费用由承租方自负。问：如报酬率为5.25%,则至少需签订（）

年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调

主机的净支出。

{A}.7

{B}.8

{c}.9

{D}.10

正确答案：D,

第6题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>甲公司以每平方米建筑面积

8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之

办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的

标志。至此为止，正常情况下，若设甲公司的实际花费为C,贝（（）o

{A}.C小于4000万元

{B}.C等于4000万元

{C}.C等于4010万元

{D}.C大于4010万元

正确答案：D,

第7题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>甲公司以每平方米建筑面积

8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之

办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的

标志。之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格未

发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P,在正常的市场条件下，P

最可能的取值为（）o

{A}.P小于4000万元

{B}.P等于4000万元

（C）.P大于4000万元小于4010万元

{D}.P大于4010万元

正确答案：A,

第8题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞单选＞2002年4月，某开发商在从事

一房地产开发项目的前期征收工作中，要拆除某产权人的一套建筑面

积160in2的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评

估确认补偿单价为3200元/n）2；现开发商以附近小区一套156m2建筑

面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元加2。

2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。进行产权调换房屋差

价结算时，被征收人应补交的房屋差价款为（）。

{A}.64000元

{B}.49600元

{C}.12800元

{D}.14400元

正确答案：B,

第9题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞单选＞2002年4月，某开发商在从事

一房地产开发项目的前期征收工作中，要拆除某产权人的一套建筑面

积160nl2的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评

估确认补偿单价为3200元加2；现开发商以附近小区一套156m2建筑

面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/叨。

2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因工作需要欲

继续使用上述156m2房屋，遂与被征收人商议，被征收人同意将该产

权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房

屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他

相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%,问最少租用

（）个月后被征收入应补交的差价款可以全部冲抵。

{A}.12

{B}.18

{C}.22

{D}.24

正确答案：C,

第10题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>某商品房交易估价，评估人员

采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

编号

A

BC

D估价对象

坐落

市区内

市区内

市区内

市区内

市区内

地段等级

四级

四级

四级

四级

四级

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

结构层次

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

建筑面积

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情况修正

优惠8%

偏高7%

正常

优惠5%

正常

交易日期调整

+5

+6

+5

+1

房地产状况调整

-18

+7

+4

-10

成交价格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/成

2400元/ni2

若从中选取3个案例作为可比实例，则下面四组中，第（）组可

以作为可比实例。

{A}.ABC

{B}.BCD

{C}.ACD

{D}.ABD

正确答案：B,

第11题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>某商品房交易估价，评估人员

采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

编号

A

BC

D估价对象

坐落

市区内

市区内

市区内

市区内

市区内

地段等级

四级

四级

四级

四级

四级

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

结构层次

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

建筑面积

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情况修正

优惠8%

偏高7%

正常

优惠5%

正常

交易日期调整

+5

+6

+5

+1

房地产状况调整

-18

+7

+4

-10

成交价格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按

比较法评得的评估对象估价结果为（）。

{A}.2457元/m2

{B}.2653元/m2

{C}.2822元/m2

{D}.2997元/m2

正确答案：B,

第12题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>某商品房交易估价，评估人员

采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

编号

A

BC

D估价对象

坐落

市区内

市区内

市区内

市区内

市区内

地段等级

四级

四级

四级

四级

四级

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

结构层次

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

建筑面积

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情况修正

优惠8%

偏高7%

正常

优惠5%

正常

交易日期调整

+5

+6

+5

+1

房地产状况调整

-18

+7

+4

-10

成交价格

2400元/m2

2700元/成

2600元/m2

2400元/m2

若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案

例B的权重定为0.4,其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则

按比较法评得的评估对象估价结果为（）。

{A}.2433元/成

{B}.2638元/m2

{C}.2849元/m2

{D}.2861元/m2

正确答案：B,

第13题（单项选择题）（每题2.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）>单选>某商品房交易估价，评估人员

采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

编号

A

BC

D估价对象

坐落

市区内

市区内

市区内

市区内

市区内

地段等级

四级

四级

四级

四级

四级

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

结构层次

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

建筑面积

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情况修正

优惠8%

偏高7%

正常

优惠5%

正常

交易日期调整

+5

+6

+5

+1

房地产状况调整

-18

+7

+4

-10

成交价格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况:

建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续，其经济寿命早于土

地使用权年限而结束时，应按（）计算折旧。

{A}.土地使用权年限

{B}.建筑物经济寿命

{C}.建筑物尚可使用年限

{D}.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

正确答案：B,

第14题（分析题）（每题40.00分）题目分类：未按章节分类的试

题（如真题模拟预测题）>指错>

xx大酒店房地产法院委托估价报告

（封面、致估价

委托方函、目录、注册房地产估价师声明略）

估价假设和限制条件

一、估价假设

1.本次估价利用了委托方提供的《评估委托书》、《国有土地使用证》、

《土地出让合同》及房屋建筑面积等资料。本次估价假设委托方提供

的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部

分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责

任。

2.估价对象中房地产（包括xx大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉

房等）目前属在建工程，未办理《房屋所有权证》。本次估价时其建

筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部门确认

的建筑面积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，

如有必要，应对估价对象进行重新评估。

3.估价对象中房地产价值结论的提出，是基于估价对象处于并保持

目前状态为前提。如遇不可抗力或其他原因对估价对象房屋造成损坏,

将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价

对象进行重新评估。

4.估价对象中房地产价值结论的提出，是以估价对象可享有合理分

摊的公共配套设施如水、电、气、通信、闭路电视及道路交通等使用

的权益为假设前提。

二、本报告使用的限制条件

1.根据XX大酒店工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本

次估价时，对1号宗地（xxx区建材市场11号地块，面积1258m2,

土地证号为x国用［2010］字第2147号）、2号宗地（xxx区九宫庙

新城41号地块，面积13492.5m2,土地证号为x国用［2010］字第1843

号）和3号宗地（xxx区九宫庙新城41号地块，面积4155m2,土

地证号为X国用［2010］字第2157号）均作为独立空地，按土地单独

进行估价（因1号、2号地块为空地，3号地块上目前只有一临时建

筑物）；对4号宗地（xxx区九宫庙九中路，面积3833m2,土地证

号为x国用［2010］字第2149号）和5号宗地（xxx区九宫庙新华三

社，面积16382.8m2,土地证号为x国用［2010］字第1842号）及地

上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。特提请本报告书使用者

注意。

2.本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所

导致的可能损失，本公司不承担责任。

3.本估价结果中的市场价值仅限于为委托方进行的司法判案提供价

值参考，若有其他用途，需根据指定目的另行评估。

4.本次评估是满足全部假设与使用限制条件的前提下进行的。这些

假设条件是由评估人员根据评估对象实际并结合xx市相应的实际情

况而提出的，具有客观性和合理性。若本次估价中的假设和限制条件

发生变化，则估价结果应重新调整。

5.本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为壹年。同时，使用

者在有效期内使用本报告书时，应充分考虑房屋、土地和设备资产市

场变化情况及其未来发展状况等影响，并随时与本机构保持联系，以

达到有效使用的目的。

估价结果报告

一、估价委托方

名称：XX市XXX区人民法院

联系人：XX

联系电话：XX

二、受理估价方

名称：XXXX资产评估有限责任公司

地址：XX市XX区人民路7号4号楼6楼

法定代表人：XXX

估价资质等级：房地产国家壹级

估价资质证书：建房估证字[2011]xxx号

三、估价目的

确定估价对象的市场价值，为对委托方进行的司法判案提供价值参考。

四、估价对象与范围

（一）估价对象界定

本次估价对象为XXXX（集团）股份有限公司所有、位于XX市XXX

区的XX大酒店房地产项目，具体包括XX大酒店主楼及裙楼（A栋，

建筑面积35805.09nl2）、办公综合楼（B栋，建筑面积16240.2nl2）、

锅炉房（C栋，建筑面积261.49m2）和所占用4号、5号宗地以及1

号、2号、3号宗地。

（二）估价对象区域因素

估价对象位于XX市XXX区。

xxx区位于xx市主城区西南部，辖区面积103km2,2012年末人

口约24万，辖四街三镇。区内有xx钢铁集团有限公司等国有大中

型企业近20家，有全市乃至全国级的仓储基地和建材中心批发市场,

形成了冶金、建材、机械、轻工四大支柱产业。

XX直辖前，xxx区经济发展水平与主城区地位极不相称，以冶金工业

为支柱，结构单一，辐射力和市场竞争力有限。近年来，区委、区府

实施城建带动战略、市场兴区战略及工业强区战略，取得了明显成就。

目前，xxx区已有7个Xx市名牌产品，6个xx市著名商标，成

为全市名牌产品最集中的区。2011年，全区实现国内生产总值43.2

亿元，比2007年增长57.1%,年均增长12%；地区工业总产值101.2

亿元，比2007年增长88.1%,年均增长17.1%；全社会固定资产投资

16.1亿元，是2007年的5.2倍，年均增长51%；各项税收收入48762

万元，是2007年的1.6

倍，年均增长12.1%；区级财政总收入17353万元，是2007年的1.78

倍，年均增长15.5%；城市居民人均可支配收入6819元，是2007年

的1.6倍，年均增长7.9%；农民人均纯收入3035元，是2007年的

1.2倍，年均增长4.2%。

优化产业结构，打造工业园区。xxx区是xx市一个传统的冶金、

建材工业基地，经济结构单一，驻区企业众多，但工业总量极小。区

委、区府十分重视工业经济的发展，提出“优化产业结构，建设工业

强区”的思路，实施了“园区带动”、“品牌带动”的战略，先后建

立了双山、八一、互助、四胜等多个工业园区。双山工业园区已成为

全国东西部合作示范园区和乡镇工业科技园区，2011年拥有企业200

余家，总产值14亿元。目前xxx区品牌带动战略也初见成效，主

要品牌有科而士、梦柯达皮鞋、南海水泥、山城石棉、白羽玻纤等。

加强基础设施建设，开发XX西南新城。从2006年底建设西南新城

以来，xxx区新城已完成征地近5000亩（1亩=666.7m2）,新建了x

xx区的水、电、气供应系统，新建了一批国家级的安居工程，2009

年西南新城投资20亿元，有25个重大项目开工建设。xx陶瓷市场、

月光小区、三木花园、春晖花园已投入使用，行政中心、xx大厦、

阳光小区、翠湖园安居小区等项目均已开工建设。对新城建设具有战

略意义的xx长江大桥、xx马术训练基地项目，已成功招商、即将

建设。在未来5年内，西南新城将成为功能齐全、环境优美的现代化

新城区，同时也是xxx区行政中心、经济中心和交通枢纽。待估

宗地及地上建筑物位于生机勃勃、大力发展的新城区内，拥有广阔的

发展空间。

（三）估价对象交通条件

XXx区交通便捷，Xx、XX铁路在辖区内交汇，有6个火车站，7

条铁路专用线，并配有xx市最完善的仓储设施，有30km的长江水岸

路，设有4个码头，xx新港是条件最好的货运码头。新城区内交通

干道全部按照高起点、高标准建设，各主干道宽阔平坦，纵横交错,

已形成网络交通体系。目前，XX外环高速公路经过XXX区，与XX、

XX、XX、XX高速公路相连；XX路快速干道穿过该区，路宽54m,

是本市主城区目前最宽的快速路，经陈家坪把高新技术开发区和西南

新城联成一体。因此，估价对象交通条件较为优越。

（四）估价对象环境状况

在新城区建设时，XXX区就把基础设施建设放到了第一位，新建了

XXX区水、电、气供应系统，完成了新城主排水管网工程，铺设了

新城水、电、气、通信、电视地下主管网，极大地改善了城市基础设

施条件。在新城建设的同时，区政府对环境问题也十分关注，严格控

制了新建项目的绿地比例，在公路两侧均设置了绿化带，环境条件较

好。

（五）估价对象规划限制

XXX新城区内环境条件较好，区内规划以住宅小区、商住楼及无污

染高科技工业为主，估价对象所处地区环境状况较好，规划符合城市

规划要求。

（六）估价对象实体状况

L建筑物实体状况

本次估价对象房屋由Xx大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房4部分

组成，其实体状况分别为：

（1）xx大酒店主楼及裙楼（A栋）

xx大酒店裙楼与主楼连为一体，钢筋混凝土框架结构，共22层，

其中地下1层，地上21层。裙楼部分为负一层至六层，主楼部分为

七层至二十一层。该大厦于2010年停工，主体工程已封顶完工，外

墙装饰也已基本完工（其中裙楼侧面、背面未装饰），外墙贴墙砖，

铝合金窗，无门，清水房。该大厦规划设计5部电梯，但均未安装,

给水排水管道已安装，空调系统的部分风机盘管、主管、支管已安装。

该大厦通施工用水电，总建筑面积35805.09m2o

各楼层功能规划及建筑面积详见下表:

序号

楼层

建筑面积/m2

用途

1

负一层

1745.28

设备层、车库

2

一层

2787.51

大堂、商场、烧烤餐厅、

咖啡厅

3

二层

2625.27

中餐厅、西餐厅

4

三层

2811.51

多功能厅、大、中、小

会议厅

5

四层

2715.34

夜总会

6

五层

2204.75

KTV包房

7

六一^t层

3579.04

桑拿、美容

8

八层

1212.35

办公

9

九一十五层

8486.45

客房（普通标准间）

10

十六、十七层

2424.7

客房（豪华标准间）

11

十八、十九层

2424.7

商务服务

12

二十层

1212.35

客房（总统套房）

13

二H—层

1212.35

会所

14

屋顶

363.49

机房、水箱等

15

合计

35805.09

（2）办公综合楼（B栋）

该大楼为钢筋混凝土框架结构，共9层，其中地下1层，地上两端部

分8层，中间部分6层。该大厦于2010年停工，主体工程已经完工，

外墙贴墙砖，铝合金窗（其中侧面未安装），无门，清水房。该大厦

规划设计2部电梯，已安装，该大楼通施工用水电，总建筑面积

16240.2m2o

（3）锅炉房（C栋）

该房屋为框架结构，目前仅修建框架柱，无外墙，建筑面积261.49成。

2.土地实体状况

（1）土地状况

本次待估宗地土地使用权属XXXX（集团）股份有限公司，位于X

X市XXX区九宫庙新城区，综合用地4宗，商业用地1宗，编号分

别为1、2、3、4、5,待估5块宗地相连成片，为“xx大酒店”及

配套设施建设用地。土地总面积3912L30m2,土地级别为xx市7

级地，建筑容积率1.35。至价值时点，待估宗地红线外达到“五通”

（即通上水、下水、供电、通信、道路）开发程度，宗地红线内达到

“五通一平”（即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整）开

发程度。

项目名称

估价对象

1

号宗地

2号宗地

3号宗地

4号宗地

5号宗地

宗

地位置

XXX区建材市

场11号地块

XXX区九宫庙

新城41号地块XXX

区九宫庙

新城41号地块

XXX区九宫庙

九中路

XXX区九宫庙新华三

社

土

地用途

综合

综合

综合

商业

综合

四

东

空地

松青路

松青路

XX公司

XX公司

西

XX公司

XX公司

春晖花园

XX公司

XX公司

南

XX公司

XX公司

春晖路

XX公司

春晖路

北

九中路

空地

XX公司

九中路

九中路

土

地面积/m2

1258

13492.5

4155

3833

16382.8

土

地等级

xx市7级

xx市7级

xx市7级

xx市7级

xx市7级

使

用权类型

出让

出让

出让

无记载

出让

终

止日期

2054年5月7日

2059年6月18日

2059年6月17日

无记载

2059年6月18日

土

地证号

x国用（2010）

字第2147号

x国用（2010）

字第1843号

x国用（2010）

字第2157号

x国用（2010）

字第2149号

x国用(2010)

字第1842号

地

籍图号

无记载

无记载

无记载

无记载

无记载

宗

地号

无记载

无记载

无记载

无记载

无记载

(2)地块状况

1)地块形状：不规则多边形。

2)地形条件：场地平整。

3)地质条件：地质条件较好，无不良地质构造。

(3)土地利用

待估宗地为“XX大酒店”及配套设施建设用地，其技术经济指标如

下：

1）土地用途：综合用地、商业用地。

2）建筑容积率：1.35o

3）建筑密度：13.55%。

4）建设规模：建筑面积52306.78m2。

5）绿地比例：35.3%o

（4）宗地基础设施条件

待估宗地已达“五通一平”开发程度，其中：

1）给水：接重钢水厂，供水管径130mm,供水保证率大于95%。

2）排水：建有污水处理池，纳入市政排污系统。

3）供电：接重钢供电所，自备变压器250kVA,供电保证率大于95机

4）通信：纳入市政通信网络。

5）道路：三面临路，东邻松青路，南邻春晖路，北邻九中路。

（七）估价对象权属状况

1.建筑物权属状况

估价对象建筑物由XX大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房三部

分组成，由XXXX（集团）有限责任公司开发、建造。

序号

名称

建筑面积/m2

批文

1

大酒店主楼、裙楼

35805.09

x发改委固（2008）1141

号

2

办公综合楼

16240.2

x规建证(2009)大字第

0034号

3

锅炉房

261.49

x规建证(2009)大字第

0034号

4

合计

52306.78

2.土地权属状况

本次待估宗地共计5块，其权利状况分别如下：

1号宗地：所有权为国家所有，XXXX(集团)股份有限公司以出让

方式取得该宗地土地使用权，土地批准使用年限50年（至2054年5

月7日止），至价值时点已使用8年，尚可使用年限为42年，估价年

限为42年。

4号宗地：所有权为国家所有，《国有土地使用证》未记载土地使用

权类型，在本次评估中设定该宗地为XXXX（集团）股份有限公司

以出让方式取得，使用年限按综合用地国家法定最高出让年限50年

设定。

2、3、5号宗地：所有权为国家所有，xxxx（集团）股份有限公司

以出让方式取得该宗地土地使用权，土地批准使用年限50年（至2059

年6月18日止），至价值时点已使用3年，尚可使用年限为47年，

估价年限为47年。

待估宗地在批准使用年期内，土地使用权可以转让、出租、抵押或用

于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护，但估价对象的地下资

源，埋藏物和市政公用设施均不在出让范围内。本次估价设定估价对

象无任何他项权利限制。

（八）估价缘由

Hxxxx（集团）股份有限公司涉及司法纠纷，xx市第一中级人民

法院于2012年4月25日和xx市xxx区人民法院于2012年6月17

日分别委托我公司对位于xx市xxx区九宫庙新城41号地块（占

地面积为13492.5m2,土地证编号为x国用［2010］字第1843号,

即2号宗地）、xxx区九宫庙九中路地块（占地面积为3833m2,土

地证编号为x国用［2010］字第2149号，即4号宗地）及地上建筑物、

xxx区九宫庙新华三社（与地面积为16382.8m2,土地证编号为x国

用［2010］字第1842号，即5号宗地）及地上建筑物、xxx区建材市

场11号地块（占地面积%1258m2,土地证编号为x国用［2010］字第

2147号，即1号宗地）、xxx区九宫庙新城41号地块（占地面积为

4155m2,土地证编号为x国用［2010］字第2157号，即3号宗地）进

行评估。经实地查勘，XX市第一中级人民法院和XX市XXX区人

民法院所委托评估的标的物现已联为一整体，为客观、全面地反映估

价对象市场价值，经XX市第一中级人民法院和XX市XXX区人民

法院同意，将两院的委托合二为一进行整体评估。XX市第一中级人

民法院指定由XX市XXX区人民法院为委托人，将估价对象作为整

体委托我公司进行市场价值评估。

五、价值时点

2012年7月10日。

六、价值类型

1.本次估价结果界定为公开市场假设前提下的客观合理的价值（以

人民币计价）。

2.根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格

是指估价对象在2012年7月10日，综合用地，土地实际开发程度为

宗地红线外“五通”（即通上水、下水、供电、通信、道路）和宗地

红线内“五通一平”（即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平

整）条件下的价格。其中，1号宗地尚可使用年限为42年，2号、3

号、5号地块尚可使用年限为47年，4号宗地设定使用年限为50年。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

（一）本次估价所采用方法

根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员

对4、5号地块岌地上建筑物（即房地产）采用成本法和假设开发法

进行估价；对1、2、3号地块（即空地）采用成本逼近法和比较法进

行估价。

（二）方法思路及公式

1.XX大酒店房地产估价采用成本法和假设开发法进行估价

（1）成本法原理：是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各

项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象

房屋价格。其计算公式为

房地产价值二土地价值+前期及配套设施费用+建筑、设备、安装费用+

不可预见费+管理赛用+利息+税金+利润

（2）假设开发法原理：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去

未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价

值的一种方法。其计算公式为

在建工程价值二续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资

利息-续建投资利润

2.土地估价采用比较法和成本逼近法进行估价

（1）比较法原理：比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条

件类似或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，就

两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别

进行修正，求取待估宗地在评估期日地价的方法。其计算公式为

PD=PBABCDE

式中PD一—待估宗地价格；

PB——比较实例宗地价格；

A——待估宗地情况修正指数/比较实例宗地情况修正指数；

B——待估宗地估价期日地产价格指数/比较实例宗地交易日期地产价

格指数；

C——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;

D-—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；

E一待估宗地土地使用年限指数/比较实例土地使用年限指数。

(2)成本逼近法原理：是以土地取得费、土地开发费所耗费的各项费

用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润及应缴纳的税费和土地

增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为

熟地价格(P)二土地取得费(C1)+土地开发费(C2)+税费(C3)+投

资利息(R)+投资利润(T)+土地增值收益(G)

宗地地价二熟地价格x