2024年园区基础设施公募REITs运营分析与2025年展望

2024年园区基础设施公募REITs运营分析与2025年展望金融结构评级部谈俊金颖曲洪泽摘要：20249REIT2024REITREIT2023REITREIT9%REITREIT48%15%3.94-5.11%REIT、华夏合肥REITREIT排名靠前。从上市首日表现来看，20247首日情REIT9%产品首0-1.5%区间。从价格走势来看，2024834%、7%8%FOF产REITREITREIT、建REITREITREIT和国REITREITREITREIT等产品。需压力有望逐步缓解。全面进入常1014特定条件的酒店和配套底商，为市场吸纳更多优质产业园项目提供了可能，混合业态的资产或将在一定程度上改善后续园区板块产品的业绩表现。一、行业概况分析2024商难度加大。从供应端来看，2019-202230020222023202410.9415-16%。20242021-20230.8%6.9120241.28仍较为明显。图表1.全国300城工业用地推出及成交情况资料来源：CREIS中指数据库图表2.全国厂房及建筑物与办公用房竣工面积情况资料来源：Wind从工业用地城市分布来看，2020-2024年，一线城市工业用地成交面积占比1.06%1.12%1.10%1.40%1.25%，2024年产业园开发及运营商逐25%，高于全国降幅水平，当年广州工业用地成交面积在一线城市中的占比近202416.06%82.69%。图表3.一线城市工业用地成交面积占全国300城比重变化200,000 150,000100,000 50,0000 2020 2021 2022 2023 2024成交用地总面积(万平) 一线城市成交用地面积比资料来源：CREIS中指数据库图表4.一线城市工业用地成交面积结构分布100%80%60%40%20%2020 2021 2022 2023 2024广州市上海市深圳市北京市资料来源：CREIS中指数据库3.41元/平/13%0.85.7个百分点。据世邦魏理仕发布的数据，2024年广州产业园区租金面价同比下跌6.2%135.0元/平/月。二、园区基础设施公募REITs发行情况202416287.23REITREIT202327.97亿元。20247产品，发行规模为REITREITREIT华泰南京建邺REITREITREIT和招商科创REIT，基础设施项目位于北京、上海、广州、南京、天津、重庆和成都等地。序号代码产品名称序号代码产品名称首发/扩募上市日期募集份额(万份)发行规模(亿元)物业估值(亿元)物业位置1508000.SH华安张江产业园REIT首发2021/6/2150,000.0014.9514.70上海市扩募2023/6/1646,032.6115.5314.77上海市2180101.SZ博时蛇口产园REIT首发2021/6/2190,000.0020.7925.28深圳市扩募2023/6/1652,113.0912.4411.72深圳市3508027.SH东吴苏园产业REIT首发2021-06-2190,000.0034.9233.50苏州市4508099.SH建信中关村REIT首发2021-12-1790,000.0028.8030.73北京市5180102.SZ华夏合肥高新REIT首发2022-10-1070,000.0015.3313.51合肥市6508021.SH国君临港创新REIT首发2022-10-1320,000.008.247.30上海市7508088.SH国君东久新经济REIT首发2022-10-1450,000.0015.1813.76常州/昆山/上海/无锡8180103.SZ华夏和达高科REIT首发2022-12-2750,000.0014.0414.24杭州市9508019.SH中金湖北科投REIT首发2023-06-3060,000.0015.7515.40武汉市10508022.SH博时津开产园REIT首发2024-09-1950,000.0011.9911.99天津市11180105.SZ易方达广开产园REIT首发2024-09-2380,000.0020.5820.10广州市12508003.SH中金联东科创REIT首发2024-11-0550,000.0016.1716.17北京市13508097.SH华泰南京建邺REIT首发2024-12-0340,000.0010.2210.16南京市14508010.SH中金重庆两江REIT首发2024-12-1140,000.0010.2010.20重庆两江新区15180106.SZ广发成都高投REIT首发2024-12-1940,000.0012.5012.45成都高新区16508012.SH招商科创REIT首发2024-12-3130,000.009.6010.03上海市资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理（截至2024年末）三、园区基础设施公募REITs的运营表现（一）整体运营分析20249REIT2024REITREIT和REIT90%90%REIT2024REIT和博REIT2023年扩募影响虽呈同比增长，但仍较扩募时预测有所下REITREIT9%REITREIT48%15%；从现金流分派REIT1.46%3.94-5.11%，REITREITREIT处于板块前列。项目年末出租率2024年四季度月租金(元项目年末出租率2024年四季度月租金(元/平/月)2024年同比2024年现金流分派率基金收入EBITDA可供分配金额华安张江产业园REIT91.90%165.9031.62%24.57%23.61%3.94%博时蛇口产园REIT91.00%87.3715.22%7.54%19.82%4.26%东吴苏园产业REIT78.16%51.01-7.29%-6.20%-9.82%4.23%建信中关村REIT72.09%130.80-20.08%----48.20%1.46%华夏合肥高新REIT85.31%31.89-3.33%-7.93%-0.24%4.94%国君临港创新REIT94.36%37.31-7.57%-8.65%-15.17%4.06%国君东久新经济REIT100.00%30.282.88%5.56%-3.75%5.11%华夏和达高科REIT76.99%46.17-6.55%-13.72%-5.28%4.07%中金湖北科投REIT80.06%61.38-3.89%8.47%-2.31%4.71%资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理REIT2023年度基金财务数据，20242023化后比较所得。（二）各产品运营表现分析华安张江产业园REITREIT1.6331.62%2024年1本文中2024年度财务指标采用中报数据与三四季度数据的加总值，下同。2本文中年度现金流分派率=年度可供分配金额/(初始募集金额+扩募金额)，其中扩募金额年化折算，2024年前的年度可供分配金额以实际分红金额计算。3.64%EBITDA、经营性净现金流及可供分配金额指标较上年24.57%、70.42%23.61%20242.54%、17.74%5.35%3.94%0.16pct。图表7.华安张江产业园REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理从项目运营表现来看，2024年项目整体出租率自年初的81.03%持续上升10.87pct91.90%20246月末小78.94%202492.44%20245.48元/平/天5.57元/平/20245.46元/平/5.98元/平/202470486432215天，得益于2024年新签署租约较多，张润大厦的加权剩余租期较上年末增加幅度较大。图表8.华安张江产业园REIT基础设施项目及基金季度表现情况(单位：元/平/天、万元)资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理REIT基2024REIT底层项中到期续租/招租情况。博时蛇口产园REITREIT2.0820243.87%20241.42%EBITDA和经营性净现金流指标同比有所分化，但较2024年预测值均有所不同幅度下降，降幅分别为4.88%和18.85%。2024年，基金当年可供分配金额较上年值及202419.82%和下降3.57%。当年现金流分派率为4.26%，较上年同比增加0.11pct。图表9.博时蛇口产园REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理2024394%91%。分资产看，万2024694%89%2024394%91%20242024116.86元/平/129.12元/平/2024年租1.85年、1.481.35年。项目主要租户为科创类中小微客户，分散度3.8万平方米，平均租金单元/（毛坯75%的影响较小。光明项目周边暂无新增竞争项目。图表10.博时蛇口产园REIT基础设施项目及基金季度表现情况(单位：元/平/月、万元)资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理略有回落，仍需关注出租率稳定性及其提升情况。东吴苏园产业REITREIT2.657.29%。净利润、EBITDA14.36%6.20%16.49%9.82%4.23%0.46pct。图表11.东吴苏园产业REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理从项目运营表现来看，2024年末，科技园五期、2.579.82%75.29%8.43pct7.15pct232024122023241275.2920242.51.47元/平/2.10元/平/6%2.5产业园2024年末加权剩余租期分别为554.20天和666.61天。图表12.东吴苏园产业REIT基金季度表现情况（单位：元/平/月、万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理注：2023Q4-2024Q4的平均租金以相应季报披露的有效租金单价*30估算。REIT20242025实际分配金额。建信中关村REITREIT基金收入较上年同20%1.38亿元，较前期预测值（2022年）38%。此（上年主要系估值下调计提大额减值影响），EBITDA、经营性净现金流及可供分配金额分别较前期预测值下滑55.51%75.07%66.36%1.35pct。图表13.建信中关村REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理202472.09%8.34pct5（15.43pct2.24pt2.984.36元/平/2023年四5.65元/平/31.64%32.61%104.03%（退租罚没押金3.0522.49%56.61%134.55%。图表14.建信中关村REIT基础设施项目及基金季度表现情况（单位：元/平/月、万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理注：2023Q1-Q2的平均租金取自23年中报；2023Q3-2024Q4的平均租金以相应季报披露的有效租金单价*30估算。未来仍需关注其出租率及租金水平是否能恢复到预期水平。华夏合肥高新REIT运营表现2024RET9198.47EBITDA3.33%16.26%7.93%43.47%0.24%4.94%，与上年基本持平。图表15.华夏合肥高新REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理4.20pct85.31%81.66%1.24pct88.59%。2024（含税元/平/202235元/平/55元/平/高新睿成的配套宿舍租金标准维持600元/间/月。图表16.华夏合肥高新REIT基础设施项目及基金季度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理注：平均租金仅列示研发办公用房租金标准。20242876%大租户的租金收入比重合计25.91%，除头部租户外其余租户具备一定分散度。20241.520.95年，需关注其23.73%。扩募情况2024927新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公REITF1F3F5（高新睿鑫资产（高新君晟资产2800F1F3F5A1A2A3A4体情况尚待基金进一步披露。2024情况。国君临港创新产业园REIT运营表现REIT4547.12EBITDA及经营性净现金流均同比下降，降幅分别为7.57%、9.99%、8.65%和4.89%15.17%4.06%0.73pct。图表17.国君临港创新产业园REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理从项目运营表现来看，202494.36%3.27pct100%2.734.273有助于维持出租水平的相对稳定。图表18.国君临港创新产业园REIT基础设施项目及基金季度表现(单位：元/平/月、万元)资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理注1：2023Q1及Q2期末出租率以平均出租率代替。注2：2023年平均租金为不含税，2024年为含税；2024Q2平均租金以中报有效租金单价*30代替。扩募情况2024829定国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入REIT2555（一期2811-14（二期18-25（二期10.76202493016.93仍处于交易所受理反馈阶段。REIT2024提升资产分散度、稳定业绩波动。国君东久新经济REIT运营表现从基金业绩来看，2024REIT1.13EBITDA2.88%24.65%17.67%3.75%（2023年3.37%5.11%0.19pct。图表19.国君东久新经济REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理从项目运营表现来看，2024年，受租户更替影响，项目出租率一季度末为2024430.56元/平/月、32.36元/平31.56元/平/22.15元/平/2.928.13%1.9935%，集中度较高。图表20.国君东久新经济REIT基础设施项目及基金季度表现情况（单位：万元）公告、Wind，新世纪评级整理扩募情况2024326定国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基REIT（南通（重庆）（重庆3（（1号、3号）202412券资产管理有限公司关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资（南通（重庆购入基础设施项目所在地的省级发展改革委报送项目申报材料。REIT4域分散度将进一步提升。华夏和达高科REITREIT1.0520246.55（2023年0.91%EBITDA13.72%、44.04%和5.28%，并分别较前期预测值下降17.17%、28.71%和3.57%。基金当年现金流分派率为4.07%，较上年同比减少0.41pct。图表21.华夏和达高科REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理从项目运营表现来看，20242024387%开10pct77%（受租赁纠纷3（上半98%20249月末出租率下滑91.11%3.60pct；孵化器的出租率受小微企业需求不振及周边2024366.67%1.39年、0.44年和1.36年，相对较短，药谷公寓一般多为一年期短租。图表22.华夏和达高科REIT基础设施项目及基金季度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理3某租户（1675.812.32%）202442024成调解协议，项目公司随后收回房屋正常招商。REIT202410%替补进度以及租金收缴情况。中金湖北科投光谷REITREIT1.089.26%；当期净利润EBITDA29.33%9.29%，受上年项目预收租金较高影响，29.97%0.744.71%0.16pct。图表23.中金湖北科投光谷REIT基金年度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理注：2023年由于财务表现期不完整，已对现金流分派率按天年化，且差异值系与按实际募集规模调整后的首发预测值进行对比。202487%80.06%20242024686.78%互联网++目整体影响有限。租金方面，202420243元/平/61.38元/平/739171202514.78%202430%12%245年，有助于减少出租率波动。图表24.中金湖北科投光谷REIT基础设施项目及基金季度表现情况（单位：万元）资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理+项目年内租赁表现恢复态势良好并于年末实现满租。项目所在区域租赁市场近年来持续偏弱，目前对该项目租金水平影响尚不明显，2024年底四、园区基础设施公募REITs二级市场表现从上市首日表现来看，20247REIT首日涨幅近9%0-1.5%REIT首日换手率414%，3-8%项目上市日期发行规模(亿元项目上市日期发行规模(亿元)发行价格(元)首日收盘价(元)首日涨跌幅(%)(%)首日成交额(亿元)华安张江产业园REIT2021-06-2114.952.993.175.8929.332.33博时蛇口产园REIT2021-06-2120.792.312.6514.7233.873.01东吴苏园产业REIT2021-06-2134.923.883.910.7012.062.70建信中关村REIT2021-12-1728.803.204.1630.003.070.344日均换手率的计算仅考虑非限售份额，下同。项目上市日期发行规模(亿元)发行价格(元)首日收盘价(元)首日涨跌幅(%)(%)首日成交额(亿元)华夏合肥高新REIT2022-10-1015.332.192.8530.0013.570.94国君临港创新REIT2022-10-138.244.125.3630.0020.000.95国君东久新经济REIT2022-10-1415.183.043.8627.1550.083.39华夏和达高科REIT2022-12-2714.042.813.068.9428.811.63中金湖北科投REIT2023-06-3015.752.632.46-6.2931.041.56博时津开产园REIT2024-09-1911.992.402.410.467.820.27易方达广开产园REIT2024-09-2320.582.572.570.0414.120.49中金联东科创REIT2024-11-0516.173.233.250.463.670.16华泰南京建邺REIT2024-12-0310.222.562.601.533.800.07中金重庆两江REIT2024-12-1110.202.552.550.047.000.14广发成都高投REIT2024-12-1912.503.133.408.773.890.14招商科创REIT2024-12-319.603.203.220.726.850.17资料来源：Wind，新世纪评级整理202420249202417-49亿元区间。项目日均换手率(%)成交额(项目日均换手率(%)成交额(亿元)2021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年2024年华安张江产业园REIT1.481.210.880.5814.7035.0137.5725.91博时蛇口产园REIT1.821.460.660.7219.4040.0122.5034.99东吴苏园产业REIT0.930.900.620.9719.3845.9337.8648.64建信中关村REIT6.521.720.810.747.6953.8538.8625.03华夏合肥高新REIT---2.971.160.97---11.4119.8426.62国君临港创新REIT---4.423.192.24---12.1939.0238.26国君东久新经济REIT---2.561.871.26---10.0235.2339.97华夏和达高科REIT---4.911.811.15---0.8322.4917.58中金湖北科投REIT------1.471.19------9.3018.86博时津开产园REIT---------0.64---------1.70易方达广开产园REIT---------0.92---------2.79中金联东科创REIT---------0.33---------0.58华泰南京建邺REIT---------0.63---------1.00中金重庆两江REIT---------2.51---------0.69广发成都高投REIT---------1.55---------1.35资料来源：Wind，新世纪评级整理注1：日均换手率及成交额均剔除上市首日。注2：招商科创REIT未纳入，其上市日期为2024年12月31日，二级市场表现期较短。图表27.园区基础设施公募REITs二级市场价格变动走势1501,5001401,4001301,3001201,2001101,1001001,00090900808007070060600博时蛇口产园REIT 华安张江产业园REIT 东吴苏园产业REIT建信中关村REIT 华夏合肥高新REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT 华夏和达高科REIT 中金湖北科投光谷REIT博时津开产园REIT 易方达广开产园REIT 中金联东科创REIT华泰南京建邺REIT 中金重庆两江REIT 广发成都高投产业园REIT 中证REITS全收益指数(右轴)资料来源：Wind，新世纪评级整理注：REIT价格以发行价为100(单位%)基准，任意点代表该REIT较上市价的变动百分比(经复权)。自开年延续上年四季度21月嘉实京东仓储物流资产板块持续承压并延续上年末的跌势。284FVTOCI3-7326项目常态化发行》（发改投资[2024]1014号9187支92426日国务院新闻发布会12项目2024/12/31收盘价近一月涨跌幅(%)2024年全年项目2024/12/31收盘价近一月涨跌幅(%)2024年全年涨跌幅(%)年末较发行价涨跌幅(%)上证指数涨跌幅(%)华安张江产业园REIT2.553.973.40-4.540.38博时蛇口产园REIT2.024.1029.80-0.844.07东吴苏园产业REIT3.373.0613.19-2.342.58建信中关村REIT2.113.282.71-28.22-19.42华夏合肥高新REIT1.934.7214.46-1.92-12.75国君临港创新REIT4.300.92-0.9610.41-0.37国君东久新经济REIT3.393.427.9219.067.94华夏和达高科REIT2.408.9614.65-6.87-16.20中金湖北科投REIT2.437.8719.16-1.86-7.18博时津开产园REIT2.635.299.479.47-13.88易方达广开产园REIT2.361.42-8.12-8.12-30.59中金联东科创REIT3.292.361.821.820.57华泰南京建邺REIT2.778.298.298.298.66中金重庆两江REIT2.705.885.885.887.95广发成都高投REIT3.4711.1411.1411.1412.04资料来源：Wind，新世纪评级整理120242024(经复权)。2REIT20241231日，二级市场表现期较短。202412.31%2024年前发952024REITREITREITREIT涨幅13-15%区间，表现略好于全市场。8（经复权REIT25%，华安张江产REITREITREIT4.5%、7%40.8-2.3%年前发行的产品表现最好的REITREIT表现亦较为亮眼，超额涨幅均8%及以上。五、园区基础设施公募REITs持有人情况根据已披露至少两期年报/半年报的9支园区基础设施公募REITs情况来看，全部产品的持有人户数呈下降趋势，持有人集中度不断提升。截至2024年6月末，9支产品的机构投资者占比介于87-98%，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT的个人投资者占比较高，分别为12%和11%。80,00060,00040,00020,00002021/12/31 2022/6/30 2022/12/31 2023/6/30 2023/12/31 2024/6/30资料来源：REITs公告、Wind，新世纪评级整理华安张江REIT 博时蛇口产园REIT华安张江REIT 博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT建信中关村REIT华夏合肥高国君临港创国君东久新华夏和达湖北新REIT 新REIT 经济REIT高科REIT科投REIT机构持有比例 个人持有比例60%70%80%86%88%88%87%90%89%88%87%83%83%