房地产市场报告 -2024年上海租赁住房市场年报

2024年上海租赁住房市场年报CONTENTSCONTENTS政策面：加快保租房供给，“金融支持+存量改造”双管齐下自2016年起，住房租赁市场进入加速发展期。2021年，中央提出发展保障性租赁住房，以保租房发展为核心，住房租赁政策支持体系逐渐完善。近两年，中央政策聚焦保租房建设筹集、金融支持、存量房转换等方面，推进住房租赁行业发展2023-2024年2021-2022年支持收储存量配租配售成新风向2019-2020年规范租赁住房市场发展,支持收储存量配租配售成新风向2019-2020年规范租赁住房市场发展,密集出台相关支持性政策,政府引导作以保障性租赁住房为重点,大力发展租赁住房,加强住房保障体系建设2014-2016年以"房住不炒"为方针,推出政策逐步推进,触及行业空白领域,如市场条例、用地来源、2014-2016年以"房住不炒"为方针,推出发改委:发布全面推动REITS项目常态化发行"租售并举"概念,发改委:发布全面推动REITS项目常态化发行赁市场,确立租赁住房政策体系将市场化长租房首次纳入公募REITS底层资产范畴,并亿元资金使用比例并放宽补充流动资金要求,取消现金流分派率或内部收益率指标要求等多个方面优化政策。亿元设立建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。央行:保障性住房发放再贷款比例从贷款本金60%提升到100%支持地方国有企业以合理价格收购已建成建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。央行:保障性住房发放再贷款比例从贷款本金60%提升到100%支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房-----""其中提到对闲置和低效利用的商业办公旅馆、厂房、其中提到对闲置和低效利用的商业办公旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用 性质,不补缴土地价款。沪深交易所修订REITS审核关注事项指后续各地出台相关存量改租的配套政策后续各地出台相关存量改租的配套政策从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市沪深交易所总结REITS发行上市审核经验,对原有规则进行完善,细化核查及信息披露要求,进一步提升审核工作质效和透明度、明确市场预期,促进REITS市场健康发展。政策面：收储用作配租配售，“以购代建”模式逐步推进2024年“517地产新政”将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款，设立3000亿元支持地方国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并扩大适用范围至全国。金融支持下的“以购代建”模式将逐步成为保租房房源的新兴方向收储存量房配租配售政策（以购代建）地方国企还本付息不涉及地方政府隐性债务不是地方政府融资平台严格把握户型、面积再贷款占贷款本金60%3000亿保障房再贷款入/销改造收购租赁收储存量房配租配售政策（以购代建）地方国企还本付息不涉及地方政府隐性债务不是地方政府融资平台严格把握户型、面积再贷款占贷款本金60%3000亿保障房再贷款入/销改造收购租赁配售预估放贷5000亿元提供协商收购价格发布时间2024年5月17日金额规模3000亿用途支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房支持比例按贷款本金的60%发放再贷款9.30日新政比例升至100%贷款利率银行贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次发放对象国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行城市范围全国2024年二季度以来，包括湖北、宁夏，及广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23个城市落地政府收储商品房政策面：存量房源转化带给租赁住房市场更多挑战面对到来的存量房作为保租房入市，租赁住房市场竞争将愈发激烈。在此背景下，运营管理方面的“软实力”将成为是否能够真正盘活存量，提供有效租赁住房供应的核心关键VS不同于出售型物业，租赁住房提供居住空间是与客户发生链接的开始，在“硬件”空间产品已经确定的前提下，资产的保值增值更多要向“软件”服务要效益。通过恰到好处的服务，将租户新引来并留下来，保持高位出租率，再配合精益求精的成本控制和浪里淘金的增收措施，方能形成资产管理的闭环。收储房源与新建租赁住房相比，在户型、动线、配套等方面的设计存在差异，将出售型物业按照运营思维进行改造，最大限度的满足运营需求，是对承担商品房收储-运营的国企的第一重考验。地方国企对商品房库存进行收储-运营，尽管能获得运营收入，但购买资产仍沉淀巨额资金。是否能够通过合理安排实现资产证券化等方式退出，也是对企业的又一经济面：2024年经济发展压力增大2024年全国实际GDP增速5.0%，低于2023年经济增速5.4%，分季度看，2、3季度经济下行压力明显加大，GDP实际增速下滑，M1同比负增长、同比最大跌幅7.4%。至4季度，中央及地方财政政策发力，M1同比跌幅持续收窄，经济状况边际改善，但整体让面临较大压力2022至2024年全国GDP分季度实%76576543205%\\经济面：2024年上海及全国均面临一定的消费降级压力2024年中国社会消费品零售总额同比增长3.5%，低于全国GDP增速，对经济增长的贡献不足，上海社零同比下降3.1%，拖累经济增长。居民消费信心较弱，控制支出，各行各业均出现一定的消费降级现象2023至2024年12月中国社会消费品零售总额同比增速2024年12月上海社会消费品零售总额同比864200经济面：就业压力增加，居民收入承压2-3季度，全国及31个大城市城镇调查失业率上升，居民收入承压，对未来发展的信心减弱，消费更加理性。分年龄段看，16-24岁、25-29岁是租赁市场的主要客群，失业率高于30-59岁家庭稳定群体，对租赁市场影响较大%5%8.06.04.02.0经济面：物价面临通缩压力、租金下行压力明显中国消费需求持续疲弱，12月中国及上海CPI依然面临通缩压力。国际CPI通胀目标通常设置为2%，中国及上海CPI连续一年半处于低位，本月全国CPI同比降至0.1，全国租赁房房租CPI连续9个月负增长，上海CPI同样处于低位，租赁市场需求疲软2023至2024年12月中国CPI及租赁房房租CPI2023至2024年12月上海CPI及租赁房房租CPI%一 一 %2.52.01.51.00.50.0上海CPI:当月同比上海:CPI:居住:当月同比经济面：上海租赁活跃度持续降低，截至12月同比下跌26%上海租赁住房活跃度持续低位运行。通过人口大数据及网络行为大数据，建立租房客户寻找房源的活跃度指数，2024年上海租客的活跃度持续降低，这意味着租客看房、找房的规模下降，反应市场租赁需求减弱。截至12月底，上海租赁活跃度同比下跌26%、环比下跌7.1%，环比跌幅位居10大城市之首0上海495482448-26.0%-7.1%北京394376361-32.3%-3.9%深圳726686644-26.7%-6.1%广州624595564-26.3%-5.2%杭州278267255-27.2%-4.4%南京-24.7%-6.2%苏州257248231-28.8%-7.0%武汉-25.2%-3.6%成都258254246-31.5%-3.1%合肥-23.3%-3.6%CONTENTSCONTENTS上海机构运营的长租公寓项目集中分布在闵行和浦东新区据同策监测的上海机构运营的长租公寓项目，浦东、闵行的房源数量占比超过20%，宝山、松江、嘉定在8-10%之间。市中心的集中式长租公寓项目偏少上海机构运营的长租公寓项目分布2024年底上海库存房源分布数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住上海长租公寓项目持续扩容，2024年累计上市140个项目距同策监测，2024年上海新开业140个项目，11-12月受市场淡季影响，入市项目明显减少。分区域看，新增的长租公寓项目主要集中在浦东、闵行。2024年浦东累计新增机构运营的长租房源2万套，其次闵行区约1.5万套万间间0数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住保租房大规模入市，大型租赁社区较多2024年上市项目以保租房为主，项目数量占比达到57%、套数占比达到71%。保租房项目体量偏大，2000套以上的保租项目达到8个、而市场化项目仅1个 u保租房a市场化数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住市场竞争加剧，企业关注细分赛道投资机会集中式公寓行业受供应增加、需求回落影响，2024年竞争明显加剧，企业更加关注细分赛道的投资机会。如招商伊顿打造亲子度假公寓，浦发、万科、城家等发力高端服务式公寓。另外瞄向特定产业群体的宿舍型公寓也迎来品质提升，如锦江集团推出的途羚公寓上海国际邮轮港壹棠服务公寓招商伊敦打造全国首家亲子度假公寓浦东上城辉盛坊国际公寓辉盛国际携手浦发集团打造高端服务公寓锦江推出途羚公寓以4人间为主，目标瞄向周边高星酒店员工城璟•松江中山社区城璟租住推出超过2700间床位的保租房社区数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住长短租结合成企业提升运营效率的首选方式2024年长租公寓运营企业更多地接受、甚至主动推出短租业务，来提升整体运营效率，同时通过短租的高溢价来提高项目的盈利。但面临的挑战是短租（尤其是日租）需要更多的服务人员来提升服务体验、以及更多的软件成本，与长租公寓追求极致人房比的运营逻辑存在冲突数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住长租公寓项目运营情况2.9元/平/日2024年12月，全上海机构运营的长租公寓平均挂牌价格约3.3元/平/日。受租赁淡季影扣除议价空间后，上海长租公寓的实际价格为2.9元/平/日，环比下跌6.7%本月长期租赁需求继续下降，运营企业通过多种方式促销、接受短期租赁，加快房源销售，议价空间增加2个百分点本月短租客户增加、租赁企业宣传公寓可短租，提升公寓的入住水平。本月样本空置率16%，环比下跌2个百分点数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住长租公寓项目运营情况根据同策调研的万间长租公寓，房源退租后，平均需要12.8天才能找到新租客，本月监测项目多种优惠锁定客户、叠加上海反向旅游的短租需求，空置天数下滑续租率：46%根据同策调研的万间长租公寓，约46%的客户选择续租，本月加码优惠力度，但年底淡季影响，与10月相比下降3个百分点。运营较差项目续租率在30%-40%根据同策调研的万间长租公寓，本月监测项目的来访转化率为16.2%，环比下降了3个百分点，转化率进一步降低根据同策调研的万间长租公寓，本月来访客户总量同可租房源的比为0.91，相比11月的0.87略有增加，反应短期租赁需求对市场数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住CONTENTSCONTENTS上海散租坪效降至2.29元，议价幅度增加至7.89%2024年累计成交51万套散租房源，截至12月套均租金降至4944元/月，同比下跌7.2%。12月租金坪效跌至2.29元/平/天，环比下跌0.2%。租赁房源议价幅度7.89%，较23年12月议价幅度5.84%明显上升套元/套0024/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12本月整租套数本月合租套数套均租金套租金走势议价幅度注：住宅议价幅度指成交价相比于挂牌价减数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住各区域成交套数及分区租金分区域看，浦东新区、闵行区、宝山区全年租赁房源成交套数位居前三，租赁需求更加活跃。价格方面，中心城区租金继续下跌，普遍跌至2.7-3.5元/平/天，郊区普遍在1.5-2元/平/天，远郊在1元/平/天以下崇明区0.76崇明区0.76套平80000宝山1.68嘉定1.53宝山1.68嘉定1.53杨浦2.70虹口2.71杨浦2.70虹口2.71黄浦4.02静安3.09静安3.09普陀2.71长宁3.50长宁3.50青浦1.93青浦1.93徐汇徐汇3.29浦东2.35浦东2.35闵行2.06闵行2.06松江1.47奉贤0.88区奉贤0.88金山0.75数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住2024年上海租赁住房成交结构7%1%7%3-5元/平/日的占比达到31%是市场绝对主力u7%1%7%3-5元/平/日的占比达到31%是市场绝对主力u1元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日u5至8元/平/日8元/平/日以上50-70平成交占比20%70-90平成交占比17%是市场绝对主力31%54%6%5%50平以下u50-70平u70-90平90-120平120-140平140平以上20%37%2K以下25%2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10k以上36%7%2%31%2室3室4室5室及以上38%22%2室房源成交占比38%是市场成交主力2室房源成交占比38%是市场成交主力数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住成交结构：12月一室、二室房源占比增加2.6个百分点12月，一室、二室房源成交占比达到74%，相比11月份增加3.6个百分点，小户型产品需求占主导。上海经济发展压力明显、叠加春节临近，本月新来上海的客户都比较少，成交客户以到期换房为主，更加追求性价比租金/房型一室二室租金/房型一室二室三室四室五室及以上合计1元/平/天以下1.5%4.0%2.6%0.3%0.1%8.6%1至3元/平/天18.5%25.7%11.7%1.8%0.7%58.3%3至5元/平/天13.8%8.8%4.0%1.5%0.4%28.4%5至8元/平/天1.0%0.7%1.4%1.0%0.1%4.2%8元/平/天以上0.1%0.0%0.1%0.1%0.0%0.5%合计34.9%39.1%19.9%4.7%1.4%100.0%租金/面积50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合计1元/平/天以下0.7%1.3%2.5%3.6%0.5%8.6%1至3元/平/天16.1%14.8%12.8%11.9%2.7%58.3%3至5元/平/天16.4%4.8%1.9%3.5%1.7%28.4%5至8元/平/天2.7%0.2%0.2%0.4%0.7%4.2%8元/平/天以上0.3%0.0%0.0%0.0%0.1%0.5%合计36.2%21.2%17.5%19.5%5.7%100.0%数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住上海挂牌房源租金持续回落至2.89元/平/天上海租赁市场持续继续回落，截至12月各类住宅的租赁挂牌租金约2.89元/平/天，环比下跌-1.4%。分区域看，除虹口区环比微涨外，其余城区环比均下跌。中心城区中仅黄浦区、长宁区挂牌租金超过4元/平/天，其余城区均跌破4元/平/天。嘉定、青浦、松江、宝山价格在2-2.5元/平/天崇明区1.23↓嘉定2.07↓宝山2.26嘉定2.07↓杨浦3.39杨浦3.39↓虹口3.6↑黄浦4.49虹口3.6↑黄浦4.49↓静安3.85↓普陀3.4↓青浦2.17↓长宁4.16青浦2.17↓徐汇3.82徐汇3.82↓浦东3.07↓闵行2.65↓松江1.83↓金山0.96↓上海市租赁均价合租均价整租均价数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住上海库存房源明显增长，供应集中在浦东、闵行、宝山截至12月上海库存租赁房源约5.6万套，环比增长9%。分区域看，浦东新区挂牌房源数量最多，约7581套（占比13.5%其次为闵行区接近4553套（占比8.1%）套崇明区834崇明区834宝山4046嘉定3924宝山4046嘉定3924静安3609杨浦3383静安3609杨浦3383普陀3396虹口2856长宁3563徐汇3703青浦2584徐汇3703浦东0松江4020闵行45530奉贤2359数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住年底各户型库存环比均上升，12月50-70平环比增长15%套7000060000500004000030000200001000002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/1250平以下50-70平70-90平90-120平120-140平140平以上套7000060000500004000030000200001000002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12120-140平,2585,5%140平以上,3084,5%120-140平,2585,5%90-120平,8420,15%50平以下,90-120平,8420,15%70-90平,100150-70平,12322,22%55室及以上,766,2%1室,20150,36%2室,21993,39%室,10844室,2346,4%.2室3室4室5室及以上数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家12月日租金在1-3元的库存环比增长约10%，其余环比微涨套700006000050000400003000020000100000套700006000050000400003000020000100002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/121元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日5至8元/平/日8元/平/日以上2024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12u1K元/月以下u1-2K元/月2-3K元/月u3-5K元/月u5-10K元/月u10-20K元/月20K以上8元以上,504,1%3至5元,19493,35%1至3…20K以上,1342,2%10-20K10-20K元/月,4545,8%2-3K元/月,6815,12%3-5K元/月,20611,37%5-10K元/月,16274,29%1K元/月以下,793,2%1-2K元/…数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住12月一室户型供应量环比增加1.2个百分点，三室及以上减少1个百分点12月一室户型供应量环比增加1.2个百分点，三室及以上减少1个百分点，而价格供应结构与11月相似。上海市场主流需求结构为1-3元/平/天，其次为3-5元/平/天，面积集中在50平以下、主要产品为一室、二室租金/房型一室租金/房型一室二室三室四室五室及以上合计1元/平/天以下1.0%2.9%2.2%0.2%0.1%6.4%1至3元/平/天15.6%22.9%10.9%1.6%0.6%51.7%3至5元/平/天16.8%12.1%4.4%1.1%0.3%34.7%5至8元/平/天2.3%1.2%1.6%1.0%0.2%6.3%8元/平/天以上0.2%0.1%0.2%0.3%0.1%0.9%合计35.9%39.2%19.3%4.2%1.4%100.0%租金/面积50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合计1元/平/天以下0.6%1.0%1.7%2.6%0.4%6.4%1至3元/平/天11.6%13.6%12.7%11.5%2.3%51.7%3至5元/平/天17.6%7.5%2.8%4.9%1.9%34.7%5至8元/平/天3.7%0.5%0.5%0.8%0.8%6.3%8元/平/天以上0.6%0.0%0.0%0.0%0.2%0.9%合计34.1%22.6%17.8%19.9%5.6%100.0%数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住12月二手房以价换量，带动租金收益率环比微涨1.5%12月上海住宅的租金、售价环比双降，租金收益率达到1.63%。近期，上海二手房销售以价换量，成交价格环比微跌，但跌幅超过租金跌幅，带动租金收益率环比微涨1.5%。分房龄看，5年以内的次新房租金收益率最低，约1.4%。5年以上的住房租金收益率在1.6%-1.8%之间2024年上海租金收益率变化2024年12月上海分房龄租售比0租金售价租金收益率元7000060000500004000030000200001000001.6%1.6%1.6%1.4%1.8%1.7%5年内5-10年