房地产市场报告 -2024年第三季度全国住宅市场研究报告

WAKEFIELD2024年三季度全国住宅市场研究报告戴德梁行研究院M1i2典型市场：全国24个重点城市O全国住宅市场研究2024年三季度前三季度GDP增长4.8%年终实现经济增长目标仍存较大压力前三季度，国内GDP同比增长4.8%达到949,746亿较快，分别增长7.5%和9.1%。服务业持续恢复，其中信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商了0.2个百分点。分季度看，一季度GDP同比增长5.3%,二季度增长4.7%,三季度增长4.业、地产等领域的增量政策还将继续加码。整体而言，前三季度GDP增速较全年5%的目标低GDPGDP总量为949,746亿元同比增长4.8%0GDP累计总量(亿元)国际形势变化将影响出口表现从三驾马车的表现来看，出口依然是当前拉动我国经济增长的主要动能。但是，9月出口增速较8月出现6.3个百分点的大幅回落，且面临中东地缘冲突、美国大选等不确定因素，未来我国出口或将面临更多挑战，未来国内经济增长还需依托消费及投资市场的提振。前三季度，全国固定资产投资(不含农户)37.9万亿元，同比增长3.4%,增速较1-6月放缓0.5个百分点。其中，大规模设备更新以及高技术产业投资带动固定资产投资增长，分别同比增长16.4%和10%;而房地产开发投资同比下降10.1%,新建商品房销售面积下降17.1%,拉低了固定资产同比增3.3%,较1-6月减少0.4个百分点。宏观经济放缓及对未来收入信心不足，消费意愿走弱。化妆品、金银珠宝、汽车、建筑及装横材料等类别的商品零售额出现1%~3.1%的同比下降。1-9月，全国货物贸易出口总值2.62万亿美元，同比增长4.3%,较1-6月提升了0.7个百分点。—固定资产投资完成额同比增速—社会消费品零售总额同比增速—出口总值(以美元计)累计同比增速2全国住宅市场研究2024年三季度房地产及住宅开发投资持续低迷前三季度，全国房地产开发投资78,680亿元，同比大了0.1个百分点。转暖、房企现金流恢复前，稳定的市场供应仍面临三季度末，央行提出降低存量贷款利率、统一最低首付比例、加大“白名单”项目贷款投放力度等多明显改善，一方面由于新政主要针对需求端的刺激，月推出的一揽子增量政策组合拳，预计四季度国内房地产行业将出现好转，特别是住宅市场在低利率及低门槛的购房政策环境下有望迎来明显改善。房地产开发投资78,680亿元，同比下降10.1%房地产行业将出现好转，特别是住宅市场在低利率及低门槛的购房政策环境下有望迎来明显改善。房地产开发投资78,680亿元，同比下降10.1%住宅开发投资59,701亿元，同比下降10.5%00住宅开发投资(亿元)住宅开发投资(亿元)——房地产开发投资同比增幅年内新开工面积降幅持续收窄地产行业信心逐渐修复全国住宅新开工面积降幅年内持续放缓，从年初同比下降超30%,到前9月同比降幅收窄至22.4%,住宅新开工量下行趋势放缓，而住宅竣工面积同比减少23.9%,降幅较上半年扩大了2.2个百分点。策不断出台，刺激需求的同时，亦有不少举措作用于供给侧，旨在改善投资及未来可能的供应萎缩的局面。住宅新开工面积降幅的持续收窄表明房地产行业参与者的信心正在恢复。伴随政策激励下的市主要是受到上一年平均同比增长18%的高基数影响，场回温，房企现金流也将得到改善，住宅新开工及同时多年“保交楼”政策的有力推进成效显著,房竣工面积也有望逐渐修复。地产行业向着市场“止跌回稳”发展。楼市促进政住宅新开工面积40,745万平方米，同比下降22.4%住宅竣工面积26,871万平方米，同比下降23.9%住宅竣工面积26,871万平方米，同比下降23.9%20102011201220132014201520162017201820192020202120222住宅新开工面积(万m²)住宅竣工面积(万m²)——新开工面积增速——竣工面积增速0楼市利好政策间歇性释放政策效力的持续性仍待市场验证固楼市恢复的市场预期，但7月当月的新房成交量规模。受到推盘节奏以及季节性因素的影响，9月全国新建商品住宅销售面积环比8月上升了47.4%,但仍较上年同期缩减11%,三季度也较二季度下降全国新建商品住宅销售面积为58,788万平方米，维度同时发力，降低购房资格及资金门槛的同时，“四取消、四降低、两增加”的政策组合拳……连续的重磅利好从供需两端刺激市场，预计第四季度成交量有望实现持续改善，同时不排除后续新建商品住宅销售面积58,788万平方米新建商品住宅销售面积58,788万平方米同比下降19.2%0月20102011201220132014201520162017201820192020202120222月全国新建商品住宅销售面积(万m²)—同比涨幅全国住宅均价仍处于下行区间以价换量策略下9月单月住宅市场价跌量涨前三季度，全国住宅新房销售均价为10,247元/平/平方米。在5·17新政的影响下，二季度末全国楼市热度有进入三季度，政策效力逐渐减弱，7、8月的单月或将在市场升温的背景下有所减缓。全国住宅新房销售均价走势变化全国住宅新房销售均价走势变化全国住宅销售均价10,247元/平方米12,000----------------------------20%4,0002,000201020112012201320142015201620172018201920202021202220231-9月销售均价(元/m²)——同比涨幅同比下降6.0%70城一二手住宅价格环比普遍走低三季度，70城新建商品住宅销售价格环比上涨城二手房市场均较为普遍。继5·17新政后，国家于市数量继续减少，9月价格环比上涨的城市仅3个；9月末再度寄出更有效力的楼市刺激政策，意在助环比下降的城市数量继续扩大，9月有66座城市的价格环比下降，而持平的城市仅1座。二手商品住宅价格走势较新房市场更显寒意，7、8两月仅各一座城市价格上涨，9月全部70城二手住宅环比价格下跌。整体而言，70城一、二手住宅环比价格继续呈向下趋势，表明当前市场信心不足，以价换量在一、力楼市“止跌回稳”。预计个别重点城市在新政策的刺激下出现市场升温、价格回稳，尤其局部市场中高品质改善性住房供应增加带来结构性拉高均价的情况，这与大部分城市以价换量下的价格持续下行形成对比，城市间价格涨跌趋势或将出现分化。■上涨■持平■下降70个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数■上涨■持平■下降利好政策频发刺激市场需求恢复2024年第三季度末，全国住宅待售面积为37,679万平方米，较二季度末减少608万平方米，库存量进一步下降。全国住宅待售面积自今年3月起逐月递减，全国住宅的库存压力持续得到缓解。同时还应注意到，5·17新政中提到的央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房的收储行动，未来也将在库存去化中扮演越来越重要的角色。单位：万m²20249月，37,679全国住宅市场研究2024年三季度24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特典型市场：全国24个重点城市24城供需比与上半年持平发达二线城市供应明显不足，影响其市场恢复分点。前三季度24城新建住宅的供需比与上半年持平均为0.86,其中一线城市上升0.02至0.96,发达二线城市减少0.03至0.89,普通二线城市上升0.03至0.76。发达二线城市三季度供应量同比下降25.4%,环比下降21.6%,均较一线及普通二线城市的降幅更加明显，对应成交量也同比下降17.8%,供应不足或是造成发达二线城市供需比出现下降的原因之一，同时也将影响到楼市的恢复。发达二线供销比：0批准上市面积(万m²)销售面积(万m²)---供销比普通二线供销比：一线供销比：数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部典型市场：全国24个重点城市政策利好对重点城市住房市场修复效力相对明显前三季度，24个重点城市新建商品住宅销售面积在全国住宅销售面积中的占比较上半年再次上升0.5个百分点至15.6%。前三季度全国住宅销售面积同比降幅较前6个月放缓2.7个百分点，而24个重点城市的降幅放缓7.2个百分点，表明24个重点城市新房市场恢复情况好于全国，这也匹配到其在全国成交量占比的提升。在楼市利好作用下，重点城市新建商品住宅市场的修复表现略优于非重点城市，同时也伴随着重点城市成交占比的扩大，考虑到9月底新一轮楼市刺激政策的出台，预计四季度24个重点城市新房成交占比还将继续上升。20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9月全国新建商品住宅销售面积(万m²)24城新建住宅销售面积(万m²)24城成交量占比0典型市场：全国24个重点城市新政影响下重点城市新房销售量下降趋势放缓量分别同比减少24.5%、34.0%和28.4%,降幅分别较1-6月放缓5.6、8.0和6.7个百分点，5·17政策这也进一步影响到了发达二线城市楼市的恢复，度新房成交量分别同比下降11.0%、17.8%和11.5%,环比分别下降2.3%、21.6%和10.6%,二线城市年内批准预售面积同比降幅也是各线城一线城市下降25%。落后于一线及普通二线城市。成房地产市场成交量的回升。普通二线重点城市新房价格普遍下行第二季度环比下降8.7%、2.7%和6.6%。一线城降18.1%、8.9%和12%,而深圳在三季度数个改京上涨2.5%,其他城市均有不同程度环比下降。格环比上涨6%。各级城市新建住宅季度均价走势(单位：元/平方米)一线城市一线城市20,47519,55520,51520,92920,45321,09820,52520,79219,22720,366普通二线典型市场：全国24个重点城市典型市场：全国24个重点城市典型市场：全国24个重点城市2024年三季度全国重点城市新建住宅均价深圳厦门南京杭州厦门南京苏州苏州波波青岛青岛沈阳郑州南宁沈阳郑州长春0去化周期(月)2024年前三季度24个重点城市新建住宅销售面积分布示意图200-400万m²400-600万m²小于200万m呼和浩特●Beijing●典型市场：全国24个重点城市典型市场：全国24个重点城市●苏州上海817●苏州上海817东沙群岛数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部2024年前三季度24个重点城市新建住宅销售均价分布示意图均价2-3万元/平方米均价≤1万元/平方米7Xi'anXi'an广州广州典型市场：全国24个重点城市典型市场：全国24个重点城市注：如剔除保障性住房影响，北京、上海均价分别为58,253元/平方米和77,918元/平方米。数据来源：CREIS、戴德梁行研究部戴德梁行研究院204全国住宅市场研究2024年三季度政策及预测松绑限制政策、降低购房成本、提升住宅品质，优化政策兼顾短期及中长期市场发展●7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地●7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)均下调10个基点，即1年期LPR为3.35%,5年期以上LPR为3.85%。并又于10月21日，发布新一期贷款市场报价利率(LPR),1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，即1年期LPR降至3.1%,5年期以上LPR降至3.6%。●8月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局共同发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。其中对于新出让商品住房中小套型的面积标准、所占比例均做出优化调整。包括：一、优化新出让住房用地中，小套型住房面积标准，多层、层、高层建筑中小套型的面积分别调整为100、110和120平方米。二、优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。中外环间区域不低于70%,中环以内区域不低于60%,新城和南北转型重点区域不低于60%,外环外其他区域不低于50%。5%保障房和15%自持租赁房等继续纳入商品住房用地套型结构统筹范围。三、加强新出让商品住房用●年内多地发布计容新规以期鼓励高品质住宅开发建设。如沪深取消70/90政策；深圳、南京、广的供地限制、发展第四代住宅、优化飘窗和设备平台管控要求等。各项新规均意在满足人们多样化的改善性需求，向高品质住宅开发建设转型，这也意味着未来纯刚需少，低密度、大户型等改善性产品将成为新房市场供应的主流。未来商品房与保障房在产品上的区分将拉大，目标人群将更加清晰，让商品房回归商品属性，开发商获得合理利润，确保行业的健康发展。“市场+保障”的双轨制住房供给体系也将逐渐完戴德梁行研究院22供需端齐发力新一轮楼市政策“组合拳”持续释放利好●9月24日，央行宣布降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例。在房贷方面，降低存量房贷利率以及统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。●9月26日，中共中央政治局会议召开，指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点；要支持上市公司并购重组。●9月29日，中国人民银行发布倡议，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布操作细则。对于设定了新发放房贷利率政策下限的北京、上海、深圳等城市，调整后的加点幅度不低于当地加点下限。●一线城市相继调整楼市政策：·广州：9月30日起，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。·上海：首套首付比例不低于15%,二套房最低首付比例25%,差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”;增值税免征年限从5年调整为2年。·北京：首付款比例下调至15%,二套房贷下调至不低于20%;非京籍五环内社保或个税满3年，五环外2年，人才房仅需1年。·深圳：取消商品住房和商务公寓转让限制；个人住房转让增值税征免年限5改2。首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和20%;●10月17日，住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布“房地产政策组合拳”即：四个取消、四个降低、