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文档简介
十年一梦,诚路自稳2024年苏州房地产市场年度总结及趋势预博视界&苏南房研社出品2025年1月前言2023年尾,我们说2024年苏州楼市是“云起未澜,大寒未央”,我们对2024年的预测是“积重欲返,创需破局”的一年。23年尾,我们预测新房需求将持续转移至二手房市场,新房会再次探底。24年新房显然持续探底,降幅明显,而二手房需求波幅在合理区间内。23年尾,我们预测热度分化只是表象,随着分化驱动因素的变化,分化逐渐趋同化。24年新房万类霜天,除了绿城两项目热销”一俊遮百丑“外,核心区项目同样折扣满天飞,更多项目万马齐喑。23年尾,我们预测需警惕”大平层陷阱“,“结构性供需失衡易致未来部分产品线出现销售困境;24年大平层果然出现量价双重困扰。展望2025年,市场供需将如何走势,市场热度将如何表现,涨价与降价的博弈、政策与市场的博弈、什么样的政策才能真正带动市场需求?年度核心数据:“十年一梦”苏州市区四县市土地成交(万㎡)土地数据土地供应(万㎡)楼面价(元/㎡)溢价率2016年84670116216102%昆山土地成新房供新房成新房均交应交价太仓土地成新房供新房成新房均交应交价2021年11271154115725%2016年114333577122952016年100/178114862024年241224168792%2021年150309313197752021年181199243177462024年738591221472024年57376518029
新房数据新房供应(万㎡)新房成交(万㎡)均价(元/㎡)2016年724823195122021年898938255602024年30644127251常熟土地成新房供新房成新房均交应交价张家港土地成新房供新房成新房均交应交价2016年28149244.93104872016年2511492159697二手房数据二手房成交套数成交面积(万㎡)2016年696137182021年124222181.08172402021年140241167166972021年629796592024年615816592024年854476.5157222024年42314415285回顾2024年各项核心数据,比对2016年和2021年两个市场节点数据下滑明显,多项数据甚至不及十年前,可谓”十年一梦“壹宏观环境特征贰土地市场特征目录2024年终总结叁新房市场特征肆二手市场特征伍县市市场特征陆未来趋势预判宏观环境特征第一章2024,是国际局势风云变幻的一年,外部不确定性因素持续加强2024年世界大事件关键词:2024年中国大事件关键词:全球消费回落,需求增速放缓,通胀压力有所缓解全球居民消费回落,总需求增速整体放缓。美中日等主要经济体居民消费增速较2023年回落。收入增速放缓、财政补贴政策退出、超额储蓄释放殆尽等是抑制居民消费增长的主要因素。全球通胀压力缓解,全球供给端扩张步伐快于需求端,商品生产特别是亚洲制造业快速复苏,供应链压力缓解,推动通胀水平回落。全球主要经济体零售销售额/指数同比增速(%)G20经济体CPI同比增速变化情况2022年不变价居民消费占全球份额2023年增速24年Q1平均增速24年Q2平均增速24年Q3平均增速1-9月平均增速较2023年增速变动阿根廷24.124.424.624.924.1024.124.424.624.924.10254.2289.4271.5209.0193.0欧盟3.12.62.62.1/美国19.93.72.02.42.32.2-1.4土耳其64.969.871.649.448.6韩国2.82.92.41.61.3中国12.87.84.32.72.73.1-4.7欧元区11.1-1.9-0.20.11.80.62.5俄罗斯7.47.88.68.68.5加拿大2.82.72.81.7/南非5.45.15.03.7/德国2.92.22.21.62.0日本3.25.72.62.92.12.5-3.1巴西2.61.75.94.74.04.93.1墨西哥4.94.75.04.64.8法国3.12.22.21.11.2巴西4.53.74.24.44.8英国4.02.32.01.7/
印尼2.41.55.60.75.03.82.2英国2.33.22.60.52.41.8-1.4印度5.14.85.15.56.2印尼2.63.02.51.81.4墨西哥2.19.68.97.17.37.8-1.8韩国1.32.30.90.0-0.30.2-2.1澳大利亚//3.82.8/沙特1.61.61.51.71.9澳大利亚0.93.31.22.02.61.9-1.4美国3.13.43.02.42.6意大利0.80.80.80.70.9南非0.7-1.3-0.22.12.41.32.6日本2.22.52.82.5/中国-0.80.30.20.40.3全球经济低位运行,股市震荡,经济下行的风险提高主要发达经济体10年期国债收益率
MSCI全球指数走势2024年高利率导致利息支出猛增,主要国际货币发行国国债融资规模增速较快,全球政府债务不断扩大全球经济持续复苏与美联储开启降息周期,对全球股市上行提供支撑,地缘政治、美联储降息路径以及特朗普政策的不确定性加剧股市震荡。RJ/CRB商品价格指数原油期货结算价格走势全球大宗商品价格中枢下移,2024年全球大宗商品价格先升后降,预这和需求下降和经济增长放缓密切相关需求不足成为“主旋律”,国际油价持续承压特朗普2.0时代,大多认为中国是美国主要竞争对手,主张对华强硬,
涉及经济制裁、限制投资、技术遏制等职位人物履历政治主张副总统J·D·万斯2022年当选俄亥俄州联邦参议员,主张振兴工业地区和加强美国经济独立,专注于中产阶级利益。支持限制移民、保护制造业、对抗中国经济威胁,倡导经济民族主义和加强边境安全国务卿马可·卢比奥自2011年起担任佛罗里达州联邦参议员,曾任佛州众议员和众议院议长主张强硬移民政策、减税、经济增长、强化国防,提倡美国全球领导地位,并支持保守价值观和宗教自由。曾参与新疆棉事件、破坏中国主权的《台湾旅行法》、打压华为和TikTok、取缔孔子学院等。财政部长斯科特·贝森特未正式从政,对冲基金KeySquareGroup创始人支持自由市场经济、数字货币发展、强美元及渐进式关税调整,关注全球贸易和创新金融工具商务部长霍华德·卢特尼克金融界知名人物,未直接参与政界事务专注于经济发展与市场自由化,主张减税和促进企业增长,同时积极支持慈善事业和社会重建。司法部长潘·邦迪2011至2019年任佛罗里达州总检察长,以强硬执法和保守政策闻名,曾参与全国范围的多州诉讼,包括挑战奥巴马医改法案反对奥巴马医改、支持第二修正案权利、打击毒品危机,倡导人身安全和儿童保护政策,立场坚定保守国防部长皮特·海格塞斯未正式竞选公职,前退伍军人支持美国军力扩展、保守的社会政策、加强边境安全,提倡家庭价值观和个人自由住房和城市发展部部长斯科特·特纳2013至2017年任德克萨斯州众议员倡导教育公平、扶持中小企业、促进经济发展,强调社区赋权和个人发展机会劳工部长洛丽·查韦斯-德雷默2023年起任俄勒冈州联邦众议员,曾担任快乐谷市长支持减税、小企业发展和社区安全,提倡教育改革、移民法治和强化基础设施建设农业部长布鲁克·罗林斯在特朗普的第一任期内,罗林斯担任白宫国内政策委员会主任支持自由市场经济、刑事司法改革和减税政策,倡导减少政府干预,加强社会安全和经济复苏计划。埃隆·马斯克未担任公职,特斯拉、SpaceX公司创始人支持创新和科技进步,推动可再生能源和太空探索,倡导市场自由和企业发展
政府效率部部长维韦克·拉马斯瓦米生物技术企业家和畅销书作者倡导恢复美国经济主导地位、减少政府干预、反对“政治正确”,支持税收改革和个人自由国土安全部部长克丽丝蒂·诺姆曾任国会众议员,2018年当选南达科他州州长支持减税、政府支出削减、经济增长及就业创造,反对疫情期间的限制措施。移民问题上的“强硬派”,是美国首位向美墨边境派遣国民警卫队的州长卫生与公众服务部部长小罗伯特·肯尼迪肯尼迪家族成员,以民主党人身份参加2024年总统大选主张加强环保、倡导疫苗自主选择、改革大科技公司,并批评大企业影响力过大,支持个人自由与隐私保护。主张大幅削减包括疫苗在内的医疗费用。退伍军人事务部部长道格·柯林斯2013年至2021年任乔治亚州联邦众议员,曾任众议院司法委员会成员主张减税、强硬移民政策、强化法律与秩序,支持保守家庭价值观,并强调对外强硬政策交通部长肖恩·达菲2011年至2019年任威斯康星州联邦众议员支持减税、商业友好政策、强化边境安全,反对过度政府监管,倡导传统保守价值观教育部长琳达·麦克马洪2017年至2019年担任特朗普政府下的美国小企业管理局局长支持减税、减少政府监管,鼓励小企业创业能源部长克里斯·赖特未正式从政,石油大亨对太阳能和风能持质疑态度,称太阳能、风能不是清洁能源,抨击相关补贴政策内政部长道格·伯格姆2016年当选北达科他州州长推动能源独立、农业现代化及财政保守政策特朗普2.0时代,政策效果或将更强,地缘政治风险加大政策2016-2020年特朗普执政期间政策主张及落地效果本轮大选特朗普精选主张及预期落地效果税收政策推动《减税与就业法案》:1.企业端:所得税最高税率实现自里根税改以来的最大降幅,一定程度提振了企业利润并推动企业扩大投资。同时所得税大幅降低后,盈利增长+回购增加支撑美股,而股价上行幅度则与实际公司税率降低幅度呈现一定正相关性。2.个人端:个人所得税税率降幅较小,对个人可支配收入与消费支出拉动相对有限,且加剧收入分配不均。3.资金回流:海外资金回流明显,但大型企业将四成资金用于回购,资本及研发支出无明显跳升。4.制造业回流:制造业就业有所增加,主要依赖FDI而非美企回流,且高科技岗位占比变化不大。主张《减税与就业法案》永久化:1.整体影响:主张TCAJ永久化,企业所得税税率调降6%,并取消对小费征税,整体对经济、股价的正向影响预计不及上轮。2.制造业回流:TCJA永久化提供持续低税率,叠加关键产业链回流、高关税以及禁止外包主张,预计制造业回流或增强。支出政策1.宽财政:大幅削减政府支出,但同时扩大军事、国防开支,维持高财政预算,并试图推行大型基建计划但未果。2.整体效果:关税带来的收入无力抵消新冠救济、减税法案、预算法案增加的债务,美国公众持有债务占GDP比重高增。1.宽财政:主张加征关税、减少政府开支以缓解债务压力,但同时涉及多项扩大支出举措,如TCJA永久化、基建投资等,仍倾向于宽财政。2.整体效果:或延续高债务长期化趋势,带来利率上行压力。货币政策1.宽货币:偏好降息以刺激经济,曾在竞选与任职期间多次施压美联储。2.“弱美元”:倾向弱美元以提振出口缩小贸易逆差,但美元走弱不全为特朗普引导。1.宽货币+弱美元:仍倾向宽货币政策,并维持弱美元+低利率主张,但弱美元主张实则与MAGA存在一定背离,落地有一定难度。产业政策1.政策方向:对内通过产业政策,为传统能源行业松绑,为国防、尖端技术助力,并对中小银行等金融业放松监管,对外通过关税政策,对初级金属、机械、计算机及电子产品的进口加征更高比例关税,保护国内相关行业。2.政策利好板块表现强劲:美股能源、金融、材料等板块出现上涨,小盘占优。1.政策方向:仍通过对内产业政策、对外关税政策来保护国内产业,其中对内将继续支持传统能源、并主张重振汽车与国防工业,新增助力加密货币、AI、航天等新兴产业。2.板块表现:受益于产业政策的房地产、金融、信息技术、能源等已受产业政策预期催化出现上涨,风格上,美股小盘依然占优。关税政策1.政策方向:主张“激进”的贸易保护主义政策,对全球加征关税。2.整体效果:引发欧盟、加拿大、墨西哥等被加税国不满,采取“反向征税”,全球加税政策实则产生的有关经济、就业、消费等负面影响或大于正面影响。1.政策方向:主张取消部分国家的最惠国待遇,并对全球加征基础关税,对中国的关税税率或提升至60%。2.整体效果:将进一步加剧逆全球化,并对通胀带来扰动。外交政策1.政策方向:“孤立主义的”外交政策,以“美国优先”为目标,重视经济基础、强调国家安全,具有现实主义色彩。2.整体效果:加剧大国的竞争及地区局势的动荡、冲击美国盟友关系,并破坏国际多边治理机制。1.政策方向:重回“美国优先”目标,现实主义色彩更浓,强化战略威胁。2.整体效果:1)美欧矛盾或进一步深化;2)俄乌冲突或得以平息;3)明确支持以色列,巴以冲突暂无明确计划,短期政治风险加大移民政策1.政策方向:收紧移民,包括减少移民进入美国的合法渠道以及缩小非法移民的留美空间。2.整体效果:执政期内年均净流入移民数量明显减少,非法移民出现净流出。1.政策方向:继续收紧移民,完成边境墙修建、封锁边境以阻止移民进入,同时驱逐百万非法移民并严厉打击非法移民犯罪,打击力度或大于上一任。2.整体效果:估计年均移民净流入或下降至75-140万人,每月新增非农就业或下降6-10万人,同时拖累GDP增速并提升通胀。对华政策主要集中在贸易领域和科技领域预计利益相关产业以及必需品或有一定程度豁免国家军事实力的增长引领大国关系开始转变9月25日,中国洲际导弹试射成功,导弹飞行12000公里,精准击中预定目标;10月下旬,海军辽宁舰编队开展远海实战化训练,辽宁舰、山东舰编队首次开展双航母编队演练;12月27日,中国自主研制建造的076两栖攻击舰首次下水,命名为四川舰;12月26日,成飞公司成功试飞了人类历史上第一款六代战斗机。洲际导弹试射成功六代机试飞四川舰下水双航母战斗群实战演练从鸡腿到卤蛋,更能体现经济环境的真实表现虽然国家实力不断增长,中国的国际地位与日俱增,但是目前经济数据的增长并非代表了实际生活水平的提高,全国层面消费可以转移,总量也许会增长,但是微观到个人,却出现了明显的消费降级,这也是国家宏观经济数据增长与实际体感不同的重要表现。上海市消费降级的表现指标11月比去年同月增长(%)1-11月比去年同期增长(%)社会消费品零售总额(亿元)1442.95-13.516369.85-3.1#批发零售业1323.59-14.315065.85-3.0住宿餐饮业119.35-2.51304.01-5.3从京东淘宝到拼多多从星巴克到瑞幸从面子工程到实用主义#吃的商品282.061.63403.941.6穿的商品367.4-7.43939.30-0.6用的商品754.42-20.38544.79-5.7烧的商品39.06-16.6481.82-8.5拼好饭“穷鬼套餐”“特种兵穷游”线下娱乐场所遇冷北京市比去年同月增长(%)比去年同期增长(%)指标11月1-11月社会消费品零1275.87-14.112865.9-2.8售总额(亿元)从宏观层面来讲,一二线城市人口回流,带走了部分消费力,对于地方来讲,消费是下滑了,但对于全国层面来讲,经济和消费是增长的,这就是宏观数据回暖的表象;但是微观聚焦到个人或者商店来讲,例如某公司职员从前每天中午都会点一碗面加鸡腿,而现在则改为一碗面加卤蛋,下午茶由星巴克改为瑞幸,对于个人来说是消费降级,支出减少,对于商家来说是营收的降低,这就是体感的真相。批发、零售业、住宿和餐饮588.61-22.45304.071.5u2024年,上海地区有超过1400家高端餐厅倒闭;u拼多多2024年前三季度营收增速分别高达131%、86%和44%,远超阿里巴#吃的商品251.99-3.82856.471.5巴和京东;穿的商品79.64-2.1670.08-3.9u截至2024年11月,闲鱼平台的注册用户数量已超6亿,过去一年内新增用的商品904.61-178834.41-2.6了超过3000万名95后用户,年度用户复合增长率接近30%...烧的商品39.62-23.7504.94-10.2本轮国内经济特点:量的增长偏弱,价增长也弱于预期从GDP平减指数同比趋势来看,从23年二季度至今,已经连续六个季度出现负增长,导致实际体感的经济环境依然偏冷。另外名义GDP增速持续低于实际GDP增速,意味着整体的价格水平的下降。名义GDP增速和实际GDP增速情况
GDP平减指数同比4.00%40.00%35.00%2.00%30.00%0.00%25.00%20.00%-2.00%15.00%-4.00%10.00%5.00%-6.00%0.00%-8.00%GDP平减指数同比实际GDP同比名义GDP同比备注:来源于国家统计局需求不足为主旋律,提升市场信心,稳定市场预期成为关键任务11月份CPI指数同比增长0.2%,整体仍然处于低位。PPI一直已经连续两年负增长,意味着实体经济依然处于通缩状态,生存环境依然没有得到明显改善,企业纷纷收杠杆,清负债,压缩成本。CPI指数同比增速,%
PPI指数同比增速,%6.00%15.00%5.00%4.00%10.00%3.00%2.00%5.00%1.00%0.00%0.00%-1.00%-5.00%
-2.00%PPI指数同比
CPI指数同比-10.00%备注:来源于国家统计局消费整体低迷,叠加各类国补后,数码家电多品类消费回升24年面对收入增长的放缓和房价的下跌,消费者信心指数仍然疲软,非必需消费品支出低迷,大件商品增速低也反映了居民信心的不足。24年下半年开始各省份陆续推出针对手机数码、汽车、家电的消费品国补、省补活动,在一定程度上拉动了数码家电品类消费的回升。2024年1-11月各类消费品增速情况
消费者信心指数12.0%
13012510.0%1201158.0%1106.0%
1051004.0%95902.0%850.0%
80-2.0%消费者信心指数-4.0%备注:来源于国家统计局房地产规模持续下行,对经济的增长有一定拖累2024年截止11月,全国新建商品房累计销售面积8.6亿平,连续四年下跌,新开工施工面积截止11月共计4.9亿平,累计增长-23.1%,新开工竣工面积3.5亿平,累计增长-26%。全国新建商品房销售面积(亿平方米)商品住宅新开工施工面积累计值及累计增长情况20151050160000140000120000100000800006000040000200000100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%全国新建商品房销售面积(亿平方米)商品住宅新开工施工面积累计值商品住宅新开工施工面积累计增长全国新建商品房销售金额(万亿)商品住宅新开工竣工面积累计值及累计增长情况2080000100.0%1560000
50.0%10400000.0%20000
50-50.0%
0商品住宅竣工面积累计值商品住宅竣工面积累计增长全国新建商品房销售金额(万亿元)备注:来源于国家统计局政策迎来转向并不断加码亮点之一:降准降息,年内降准0.75%-1%,7天OMO降息20BP,:PR同步降25BP亮点之一:宣布已进入决策程序的四项政策亮点之二:存量房贷利率调降,减少坚挺利息支出1500亿元一年亮点之一:存量房贷利率调整10月底前完成亮点之二:明确一次性提出高债务限额解决地方债务问题亮点之一:没有既定议程但讨论了短期经济亮点之二:坚定不移实现全年经济社会发展目标亮点之一:中央背债,地方花钱亮点之二:直接补贴占大头(至少1500亿)亮点之三:创设证券、基金、保险互换便利,支持股市,首期5000亿亮点之四:创设股票回购增持专项再贷款,商业贷款利率2.25%,首期3000亿亮点之二:北上进一步放松限购政策亮点之三:明确专项债可用于土地收储和存量房收储亮点之四:明确中央财政未来还有举债空间亮点之一:强调年末把各项存量
政策和增量政策落实到位7/18三中全会公报罕见关注短期经济7/253000亿两新补贴中央财政出力为主9/24央行&证监会&金管总局发布会,宣布降准降息和支持股市9/29-9/30存量房贷利率调整落地北上限购进一步放宽10/12财政部发布会四项政策+积极表态10/29总书记在省部级干部研讨班上的讲话7/22央行降息时点、方式均是亮点7/30政治局会议宏观政策要“更加给力”9/26政治局会议明确“干字当头”10/8发改委发布会2000亿增量政策10/17住建部发布会11/4-8人大常委会会议审议部分增量财政政策亮点之一:OMO、LPR降息时点均提前亮点之一:表态普遍积极亮点之一:历史上没有在9月召开经济形势分析主题政治局会议的先例亮点之一:明年1000亿两重项目和1000亿中央预算内投资提前到今年亮点之一:以货币安置方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造亮点之一:5年10万亿专项债支持化债,且3年8.4万亿节奏靠前亮点之二:直接OMO、LPR齐降亮点之三:汇率不降反升亮点之四:25日降MLF,20BP亮点之二:总量政策方向明确,就是“加力”亮点之三:明确刺激消费,提出政策“转向”亮点之二:聚焦地产、资本市场、就业等市场痛点问题亮点之三:态度明确,提出“干字当头”,再度明确政策加码亮点之二:将保交房“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿亮点之二:前瞻指引积极,明确强调:明年实施“更加给力”的财政政策,积极利用可提升的赤字空间,扩大以旧换新品种规模备注:来源于长江证券政策发力,九项重点工作,扩大内需是首位九项重点工作:一是扩大内需,二是现代化产业体系建设,三是经济体制改革,四是扩大高水平对外开放,五是防范化解风险,六是新型城镇化和乡村全面振兴,七是区域战略,八是绿色转型,九是保障民生。一、大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求实施提振消费专项行动,适当提高退休人员养老金,加力扩围实施“两新”政策,创新多元化消费场景,积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济六、统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴,促进城乡融合发展严守耕地红线,严格耕地占补平衡管理。抓好粮食和重要农产品稳产保供,提高农业综合效益和竞争力。保护种粮农民和粮食主产区积极性,健全粮食价格形成机制二、以科技创新引领新质生产力发展,建设现代化产业体系加强基础研究和关键核心技术攻关,超前布局重大科技项目,开展新技术新产品新场景大规模应用示范行动。开展“人工智能+”行动,培育未来产业扩大内需现代化产业体系建设经济体制改革七、加大区域战略实施力度,增强区域发展三、发挥经济体制改革牵引作用,推动标志性改革举措落地见效国有企业改革深化提升行动,加强监管,促进平台经济健康发展。统筹推进财税体制改革,深化资本市场投融资综合改革四、扩大高水平对外开放,稳外贸、稳外资有序扩大自主开放和单边开放,稳步扩大制度型开放,积极发展服务贸易、绿色贸易、数字贸易。深化外商投资促进体制机制改革扩大高水平对外开放区域战略绿色转型保障民生防范化解风险新型城镇化和乡村全面振兴活力发挥区域协调发展战略、主体功能区战略。提升经济发展优势区域的创新能力和辐射带动作用。支持经济大省挑大梁,鼓励其他地区因地制宜、各展所长八、协同推进降碳减污扩绿增长,加紧经济社会发展全面绿色转型深化生态文明体制改革,加快“沙戈荒”新能源基地建设,推动全国碳市场建设,建立产品碳足迹管理体系、碳标识认证制度五、有效防范化解重点领域风险,牢牢守住不发生系统性风险底线持续用力推动房地产市场止跌回稳,城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应九、加大保障和改善民生力度,增强人民群众获得感幸福感安全感就业支持计划,促进重点群体就业。加强灵活就业和新就业形态劳动者权益保障。落实好产业、就业等帮扶政策。推动义务教育优质均衡发展。实施医疗卫生强基工程,扩大普惠养老服务总结20242025外部格局动荡外部更加不确定内部需求不足内循环更加重要价格成为拖累稳价格正在进行楼市规模下行政策有望更给力政策开始转向民生消费更关键宏观环境特征总结沧海横流,逆水行舟回首2024,国际局势沧海横流,政治动荡,局势变幻莫测,大国关系变化,地缘政治冲突不断升级,政治格局的变化迅速且复杂;国内经济逆水行舟,经济发展依然存在诸多挑战;2025年,宏观经济不确定因素更加增多背景下,稳楼市任务艰巨。土地市场特征第二章特征一:量和数锐减,高频多次,压缩体量降低成本提高积极性24年土地市场供应总建面持续下滑,实际土地供应宗数同步下行,平均单宗土地面积持续降低,通过降低体量来缓解企业压力和拿地积极性,供地频次增加,8月以来更是达到全年八成,月均频次远超近五年平均水平。供地总建:235万方同比下滑58%,供地宗数:53宗同比下滑39%24年供地频次27次,其中8月以来供地21批次,占全年供地次数的八单宗地块面积同比下滑31%成,24年月均供地2次,远超前5年月均1次的平均水平19批次201927批次20206批次20215批次202211批次202327批次2024年度/供地宗数2019年2020年2021年2022年2023年2024年1月/21/1/2月/12//23月34/1//4月351/115月/4/1116月13//117月311//12019年单宗地块面积2020年单宗地块面积2021年单宗地块面积2022年单宗地块面积2023年单宗地块面积2024年单宗地块面积8月31/1139月22/12510月211/1311.19万方14.92万方9.35万方12.35万方6.4万方4.43万方11月22/13612月/1///4合计1927651127特征二:供地分布区域不均,核心收缩,主力次核心和近郊整体上来看,24年涉宅土地供应集中在相城北和环太湖区域;从板块能级来看,聚焦于次核心,核心供地明显减少,旨在促进区域均衡发展;然核心板块狮山、双湖优质地块的出让,意在引导市场预期,传递政策积极信号。2024年土地分板块供应地图苏相合作区
阳澄湖渭塘望亭黄埭高铁新城太湖科学城光福通安科技城阳东马涧浒关枫桥黄桥金阊新城狮山活力岛相城大道平江新城环线内湖西娄葑双湖湖东奥体远湖东胜浦青剑湖度假区木渎胥口横塘沧浪新城吴中核心独墅湖西尹山湖高教区甪直越溪城北2024年2023年板块等级城区临湖运东同里供地宗数占比供地宗数占比太湖新城核心区(A级)815%2023%西山
城南5次核心(B级)1936%3338%南部新城4东山七都震泽平望盛泽汾湖321无供应近郊(C级)1528%1618%远郊(D级)1121%1821%合计53100%87100%桃源特征三:低容积率成普遍现象,起拍价调高但难有溢价24年各板块容积率普遍下调,最低至1.01可打造联排合院产品,起拍楼面价顺势上调,但难有溢价成交,尤其是新区中心溢价同比降温明显。•核心区供地减少,容积率下调,最低至1.02,可打造联排合院,但溢价热度不及上年板块年份供应宗数容积率起拍楼面价溢价率成交楼面价环线内202342.3、1.6、1.6、1.8、2.028456、20000、24500、25000、130350%、15%、12.5%、15%、0%28456、23000、27562、28750、1303520242(↓2)1.2、1.0120500、287080%20500新区中心202351.8、2.4、1.8、2.3、2.326500、23500、23000、26500、2650015%、15%、1.09%、15%、9.74%30475、27025、23251、30475、2908120243(↓2)1.02、1.3、1.232000、31500、2500042.05%、1.95%、0.46%45455、32116、25115•次核心容积率下调居多,最低至1.01,起拍楼面价基本维持上年水平板块年份供应宗数容积率起拍楼面价溢价率成交楼面价高铁新城14904、14970、150005、1.5、1.8、1.814904、14970、15000、150000%20242(↓2)1.6、2.415000、113680%15000、11368青剑湖202311.5200000%20000202411.5190000%19000202351.3、1.8、1.05、1.05、1.317500、10262、13300、18800、148801%17681吴江太湖新城20243(↓2)1.3、1.4、1.0517300、17000、188000%17300、17000、18800吴中太湖新城202342、2、1.8、1.817500、17500、17000、160000%17500、17500、17000、1600020242(↓2)1.8、1.0215300、180000%153006、1.3、1.2、1.05、1.516000、16000、15679、16800、160000%、0%、0.97%、0.24%、0%16000、16000、15831、16841、16000相城大道202451.01、1.3、1.3、1.01、1.0115500、14500、13492、15980、160400%15500、14500、13492、15980、16040吴中城南202321.4、1.614200、140120%1420002、1.521600、145000.46%、0%21698•近郊、远郊容积率普遍下调,最低至1.01,低密地块层出不穷,起拍楼面价顺势上升板块年份供应宗数容积率起拍楼面价溢价率成交楼面价光福黄埭202321.2、1.86500、75000%6500、7500202421.01、1.017700、90000%7700、9000202322.2、1.69800、98000%9800、980020241(↓1)1.05110000%11000202331.2、1.2、1.612480、12489、105060%12480、12489、10506
黄桥甪直20241(↓2)1.011350001.810300、100000%10300、1000020241(↓1)1.02120000%12000特征四:高溢地块从核心板块转移至地块本身质素,房企更谨慎24年苏州市区6宗地块成交有溢价率,对比23年的24宗明显减少,分布于狮山、双湖、太湖科学城和城南四个板块,高溢价地块位于狮山和双湖核心板块,同时板块内也有低溢价或零溢价地块,开发商对土地的认可度从板块缩小到地块本身,拿地更加谨。2024年各板块成交涉宅地块溢价分布北桥苏相合作区渭塘阳澄湖黄埭
望亭通安太湖科学城阳东马涧光福太湖度假区胥口枫桥金阊跨塘新城平江新城虎丘景区湖西湖东环线内双湖奥体狮山沧吴中城独墅湖西高教区车坊浪区+城横塘新南城尹山湖越溪远湖东甪直土地用途总建面积成交楼面价(元/平米)地块编号区域板块太湖科学城2024-WG-Z12新区容积率开发商溢价率参拍企业(平方米)2024-WG-Z03新区狮山住宅1.0218209.45绿城42.05%45455苏高新、金新城、象屿、绿城2024-WG-Z11新区狮山住宅1.332493.5金新城1.95%32116象屿、苏高新、金新城2024-WG-Z31新区狮山住宅1.243589.16绿城&苏新高0.46%25115绿城&苏新高住宅1.0558299.05苏高新1.07%16171苏高新临湖横泾老城区吴江太新同里2024-WG-Z28新区2024-WG-Z38新区太湖科学城太湖科学城住宅1.0241396.8住宅1.6117542.4兴宸房地产&苏州科技城城乡一体化苏州高新区国有资本控股集团&苏州科技城城乡一体化0%125000%10000兴宸房地产&苏州科技城城乡一体化苏州高新区国有资本控股集团&苏州科技城城乡一体化城南南部新城汾湖溢价率≥10%苏园土挂(2024)02号园区双湖住宅1.0247394.68绿城18.22%65022绿城、国贸、建发、招商、中海、建屋、恒泰七都平望溢价率≥5%苏园土挂(2024)03号园区双湖住宅1.0289634.64晋合0%58000晋合震泽桃源溢价率>0%无成交南通市鸿远置业有限公司、天鸿伟业2024-WG-Z17吴中区城南住宅1.0250734.39南通市鸿远置业有限公司0.46%216982024-WG-Z30吴中区城南住宅1.529405.55中铁上投&天鸿伟业0%14500中铁上投&天鸿伟业特征五:低密度地块主要依托核心区域或湖景资源24年苏州市区26宗地块容积率低于1.1,对比23年的6宗明显增加,其中相城区最多有9宗,姑苏区暂无低密度地块,集中于相城大道、双湖、太湖科学城和光福四个板块,低密度地块主要分布在核心区域和拥有太湖、双湖等湖景资源区域。2024年容积率小于1.1的成交地块分布情况北桥苏相合作区渭塘阳澄湖黄埭
望亭通安太湖科学城阳东马涧光福太湖度假区胥口枫桥金阊跨塘新城平江新城虎丘景区湖西湖东环线内双湖奥体狮山沧吴中城独墅湖西高教区车坊浪区+城横塘新南城尹山湖越溪远湖东甪直同里
横泾老城区临湖吴江太新城南南部新城汾湖地块数≥3七都
平望地块数≥2震泽地块数≥1桃源无成交特征六:异地拓储、代建成风,主流房企参与度降至低谷24年成交地块中,六成仍是本地城投托底,三成以蓝绿城、旭辉、象屿等轻资产的代建运营商为主导,另外接近一成的地块引入异地城投,一定程度缓解了地缘的依赖性;主流房企仅绿城、象屿、招商和龙湖四家摘地,其他主流房企参与度低。地块编号区域板块开发商2024-WG-Z09吴中区越溪中电建枣庄建设工程有限公司&天鸿伟业
2024-WG-Z17吴中区城南南通市鸿远置业有限公司2024-WG-Z35吴中区光福盐城万泽置业&苏州科福实业2024-WG-Z37相城区苏相合作区无锡新都房产开发有限公司2024-WG-Z30吴中区城南中铁(上海)投资集团有限公司&天鸿伟业无锡&盐城&南通&山东2024-WG-Z32园区高教区象屿&恒泰苏园土挂(2024)02号园区双湖板块绿城4宗8%
2024-WG-Z03新区狮山绿城2024-WG-Z11新区狮山金新城&苏高新异地城投,跨城土拓,缓解地缘依赖性2024-WG-Z14相城区黄桥镇象屿已退地,蓝城&苏州市东挺河智能科技发展有限公司2024-WG-Z20相城区相城大道蓝城&相高新
2024-WG-Z21相城区相城大道蓝城&相高新
WJ-J-2024-010吴江区太湖新城象屿&吴江城投
2024-WG-Z31新区狮山绿城管理&苏高新
2024-WG-Z33相城区澄阳旭辉建管&漕湖置地
2024-WG-Z04相城区蠡口旭辉建管&蓝城&漕湖置地
WJ-J-2024-005吴江区汾湖蓝城&汾湖投资
2024-WG-Z18相城区相城大道旭辉建管&兴塘建设
2024-WG-Z40相城区太平镇旭辉&城投
2024-WG-Z39园区娄葑招商&建屋绿城&蓝城&象屿&旭辉&中铁苏园土挂(2024)03号园区双湖板块晋合2024-WG-Z02园区青剑湖恒泰15宗31%2024-WG-Z05相城区黄埭镇苏州和恒产业投资有限公司、苏州市联胜置业有限公司2024-WG-Z06相城区相城大道苏州合启鑫房地产开发有限公司、苏州市相城区元坤重建发展有限公司
苏州湖铭置业有限公司、江苏汇欣鑫房地产开发有限公司、苏州轨道交通资产代建轻资产运营,降低风险2024-WG-Z07相城区高铁新城
经营有限公司2024-WG-Z08姑苏区环线内苏州历史文化名城发展
2024-WG-Z12新区太湖科学城苏州新胜2024-WG-Z19相城区相城大道相城高新2024-WG-Z01吴中区太湖新城苏州吴中滨湖置业有限公司
2024-WG-Z22吴中区太湖新城苏州吴中滨湖置业有限公司
2024-WG-Z23吴中区甪直苏州市斜港置业有限公司、苏州甪直房地产开发有限公司
2024-WG-Z24吴中区东山苏州太湖香山置地发展有限公司、苏州东凌建设有限公司
WJ-J-2024-011吴江区城北吴江市同里城市投资发展有限公司
WJ-J-2024-012吴江区运东吴江市同里城市投资发展有限公司WJ-J-2024-013吴江区盛泽镇苏州盛泽城市有机更新发展有限公司本地城投&平台托底2024-WG-Z27吴中区临湖镇苏州市临湖项目投资有限公司、苏州嘉盛房地产开发有限公司29宗60%2024-WG-Z25相城区高铁新城江苏汇欣鑫房地产开发有限公司2024-WG-Z26相城区阳澄湖镇阳澄湖建设&兴华地产本地土储增量WJ-J-2024-015吴江区太湖新城苏州市吴江城市建设开发有限公司WJ-J-2024-016吴江区汾湖汾湖投资2024-WG-Z28新区太湖科学城江苏兴宸房地产开发有限公司、苏州科技城城乡一体化发展有限公司
2024-WG-Z29新区浒关苏州永昌置业有限公司2024-WG-Z34新区浒关苏州永昌置业有限公司WJ-J-2024-027吴江区太湖新城苏州苏河置业有限公司2024-WG-Z36吴中区光福嘉盛房地产&太湖香山置地2024-WG-Z38新区太湖科学城苏州高新区国有资本控股集团有限公司、苏州科技城城乡一体化发展有限公司
2024-WG-Z41相城区黄桥苏州和恒产业投资有限公司、苏州市东挺河智能科技发展有限公司
2024-WG-Z42相城区黄桥苏州和恒产业投资有限公司、苏州市东挺河智能科技发展有限公司特征七:工业供地规模保持稳定,但价格逐年下滑24年苏州工业相关用地成交规模1100万方,基本与去年持平,近五年对比来看,处于高位;但价格而言,逐年下滑趋势明显。24年楼面价160元/㎡,近五年下滑了41%。供地总建:1100万方同比下滑1%,供地宗数:162宗同比上涨13%单宗地块面积同比下滑12%楼面价:160元/㎡同比下滑20%,近五年下滑41%2019年单宗地块面积2020年单宗地块面积2021年单宗地块面积2022年单宗地块面积2023年单宗地块面积2024年单宗地块面积6.00万方6.29万方7.72万方6.79万方3.02万方4.01万方特征八:相城产业需求强劲,姑苏、园区进入科教、研发主导期24年各区工业地块供应宗数仅相城区同比上涨,其余各区均有不同幅度下滑,其中吴江和姑苏区跌幅最大,吴中区跌幅最小,19年至今,各区地块种类仍以普通工业地块为主,园区、相城区研发类和标准厂房占重要比例,总部经济除园区外,各区仍是空白点。19-24年各区各类工业地块数量普通工业标准厂房高标准厂房总部经济科教、研发医卫慈善姑苏区2///19/园区7447352540/吴中区13315714/新区9822114/相城区188271/332吴江区186/2/12/特征九:土地财政收缩,经济向更高附加值的多元化领域发展住宅地块同比跌幅逐年扩大,工业地块同比跌幅则逐年收窄,苏州住宅历年土地出让金逐年下滑,土地依赖指数从2019年的53%降至2024年的15%,各区住宅和工业的供应同比23年均下滑,住宅下滑4-9成,远高于工业的2-3成,各区24年的工业供应是住宅的3-9倍。工业同
比跌幅
14%住宅同比跌幅58%土地依赖指数53%土地依赖指数15%姑苏区园区吴中区新区相城区吴江区各区年度住宅/工业供应总建面对比住宅工业住宅工业住宅工业住宅工业住宅工业住宅工业2019年180371741427412932235232167792020年390106192234106140751801851852902021年1932933771642032691863392722804652022年203188468201181141142135211971222023年553987389117336108277125232641632024年327292634527043233763423810424年同比23年涨跌幅↓95%↓31%↓67%↓32%↓62%↓20%↓60%↓16%↓39%↑47%↓45%↓36%土地市场特征总结风平浪静,波澜不惊政府被迫采用高频多次的供地策略,压缩体量降低企业成本,推出低密地块保证地价稳定,收缩核心供地,次核心加大产出,异地拓储、缓解本地依赖性新房市场特征第三章特征一:8年限购终结,政策激励频出,底线一再下探1月起限购全面放开,降息、降首付、降契税、房票等,2024年市场激励政策不断出台,宽松程度达到历史最高。2024年苏州扶持政策放开限购LPR调整降首付降利率降契税公积金卖旧买新拆迁房票/人才房票其他1月全面放开姑苏区“卖旧买新”契税补贴园区人才优先购房2月5年以上3.95%1年3.45%第3套20%首付3.75%起5月15%首付取消利率下限首套最低3.15%首套2.85%,二套3.325%存量房先息后本6月按区认定首套利率,利率3.25%提升额度个人120万,家庭150万,跨区首套、多子女减1套认定房迁落户5年以上3.85%1年3.35%首套3.05%相城人才房票,最高50万7月8月首套2.95%10月5年以上3.6%1年3.1%下调首付比例,首套、二套20%吴中人才房票,最高130万房贷存量利率下调11月首套3.0%降契税,不超140㎡唯一和二套统一1%以旧换新,最高70%新区房票,13000元/㎡,买房补贴10%园区房产超市12月园区人才房票,最高25万19年7月,限购升级,社保1年变2年22年5月,限购调整,社保累计24个月变6个月23年9月,限购放松,不再要求社保或个税,120平以上可购买多套2016-2024年历次限购政策调整变化16年10月限购重启,苏州户籍限购3套,非苏州户籍限购1套22年4月,限购调整,社保连续24个月变累计23年4月,限购调整,部分区域社保减少为连续3个月24年1月,苏州全面放开限购政策效果一:房票,释放短期需求,效果直接2024年10月苏州城中村改造,拟释放14000套置业需求。11月新区发布房票安置,短期效果凸显,涉及项目最高月成交涨幅近400%。除此之外,园区、相城、吴中等区域相继出台了人才房票政策,力度一般效果不能立竿见影。拆迁安置房票》》ü2024年10月26日,苏州城中村改造共有275个项目,其中约三分之一将进行整治,剩余三分之二将被拆除。主要采取房票的形式予以货币化安置。苏州通过城中村改造,预计区域推行时间房票选择房源新区2024年11月科技城幸福里、拾月璟庭、熙境云庭、叙澜庭、山樾云庭、和萃澜庭、锦华澜轩、观澜雅境、泊印澜庭、时光印象、雅乐云庭可以消化14000套存量住宅。预计明年可以消化更多的存量住房。吴江2023年11月清枫和苑、悦湖东方、铂珺庭、丽泽璟庭、清风和景雅苑、吴江凯旋生活广场、澄泓悦园、欧蓓莎地块、紫来苑ü2024年11月7日,新区发布房票安置政策:通安、东渚拆迁户1000多户,多为2018年拆迁,政府未补完的村民。房票方案:13000元/㎡,有120㎡、90㎡、60㎡。相城2023年9月各个街道指定具体实施细则吴中2023年7月甪直房票已发放,玫瑰园、湖东未来、万盛江南、上城时光、九里璟园昆山2024年2月仅限昆山老城区购买商品房政府补贴10%。常熟2022年4月一类政府安置房、一类商品房房票如未在半年内使用,房票失效。张家港2022年6月一类政府安置房、一类商品房人才房票政策》》新区房票安置效果:区域申请条件补贴标准150典型参与房票政策项目流速表现园区1、申请时在园区就业、创业并连续缴纳6个月及以上社保或个税(不含补缴);2、个人及家庭(含未成年子女)在园区无房,包括商品房动迁安置房和农村宅基等;3、按照一人一票,每个人只能申领一张,享受一次,仅供本人使用;如果夫妻双方均符合目共同申请,只能选其一使用,不可叠加;4、房票交由房企收取并核验,一次性抵扣房款,可抵首付:对全日制普通高校大专、本科、硕士、博士,分别给予7万元、10万元、15万元、25万元房票补贴10050相城1、与用人单位签订3年(含)以上全职工作合同,在相连续缴社会保险费6个月针对不同人才,可一次性领取最高8-50万人且人才房票补贴金额不超过购房款总额。3、夫妻双方均符合人才房票资格且源库的楼盘,进一步提供1000-2000元/㎡的共同申请的,可叠加使用人才房票补贴,其中一方按其所属人才层次标准全购房优惠。全日制博士研究生(或正高级职称、额享受,另一方按其所属人才层次标准50%享受,叠加的补贴总额不超过购高级技师)、硕士研究生(或副高级职称、技师)房款总额:4、人才使用房票所购住房应是人才本人完全产权或夫妻双方共有本科(或中级职称、高级工)可一次性分别领取产权。20万、12万、8万人才房票补贴。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月华润幸福里仁恒叙澜庭保利时光印象观澜雅境增幅137%增幅54%增幅396%增幅118%吴中1、2020年以来在本区申报入选区级及以上人才计划且目前仍符合申报相关条件的人才。2、在本区就业创业并连续缴纳6个月及以上社保或个税,具有全日制大专及以上学历或高级工及以上技等级:3、人才房票实行实名制,每名申请人限申领一张,一张人才房票对应一套商品住房,申请人使用人才房源所购商品住房应是申请人本人完全产权或夫妻双方共有产权;4、夫妻双方均符合人才房票资格且共同申请的,可叠加使用人才房票补贴,其中一方按其所属人才层次标准全额享受,另一方按其所属人才层次标准的50%享受针对不同人才,可一次性领取最高50-130万人才房票补贴,对全日制普通高校博士、硕士、本科、大专别给予20万、12万元、8万元、3万元人才房票;高级工及以上技能人才给予3万元人才房票政策效果二:以旧换新,参与项目成交涨幅明显保利及苏高新大力促进“以旧换新”活动,其中保利已做两季,出台后参与项目流速明显好转,政策后流速翻倍增长。房企时间重要制度条款参与项目保利2025/4/25起第一季:首款约5%起,限时好房、量身定制付款账期、无理由退房活动、回收旧房第二季:一季基础上,增加中介费补贴、物业费补贴/车位补贴、线上抽奖及其他保利天汇、保利星湖、姑苏瑧悦、拾锦东方、保利琅悦支持一换一、多换一,最高可以抵70%;苏高新2024/11/1-2025/1/31仅100套名额存量房位于苏州高新区范围内,产权证建筑面积在144㎡以下原则上不收购1层或顶楼房源,带花园和露台的除外山语澜院、运河恒棠澜轩、雅致澜庭、叙澜庭、美田锦华澜轩、泉山雅境效果对比保利3-4月月均流速5-6月月均流速增幅最高流速保利天汇1527.583%12月121套保利星湖25.5175%12月33套姑苏瑧悦26200%12月34套拾锦东方215650%11月69套保利琅悦7.56-20%11月40套苏高新9-10月月均流速11-12月月均流速增幅备注山语澜院10.51214%以旧换新运河恒棠澜轩643617%以旧换新雅致澜庭14300%以旧换新叙澜庭930.5239%以旧换新+房票美田锦华澜轩0.54700%以旧换新+房票泉山雅境花园045.5/以旧换新+房票特征二:供应触底,成交继续探底,连续三年同比下滑超20%2024年成交规模进一步收缩,同比下跌24%,市场自2021年以来进入下行通道,连续三年规模收缩20%以上,目前已从2021年的相对高位938万方下降至441万方,降幅超五成。苏州商品住宅历年供应(万㎡)苏州商品住宅历年成交(万㎡)2021年938万方30644120242024筑底20235115812023盘2022年20225097332022733万方整,2021898202193820202019201875785710962020201920188709447742023年581万方规模收缩201785079720172024年441万方2016100611762016020040060080010001200050010001500特征三:主力板块减供,局部缺供板块增供,断供板块增加2024年众板块供应主力在10万方以下。部分远郊乡镇为代表的缺供板块今年有增供表现,但主力板块减供或直接断供。其中次核心板块表现最为明显。2024年全市分板块供应地图l增供板块,13个,相比2023年减少17个。苏相合作区阳澄湖
渭塘主要为23年零供或缺供板块,远郊乡镇为主,如北桥、光福、黄桥、盛太湖科学城光福望亭通安科技城阳东马涧浒关枫桥泽、吴江南部新城、太平、同里等。黄埭l减供板块,31个,相比2023年增加6个。l零供板块,12个,相比2023年增加5个,主要为外围远郊板块。黄桥活力岛相城大道青剑湖金阊新城平江新城远胜浦湖东湖湖西东环线内奥体双湖娄葑沧浪木渎独墅湖西新城吴中横核心塘度假区胥口尹山湖高教区车坊甪直次核心跌幅最为明显,与其他属性板块差距缩短城北
越溪城区临湖运东同里太湖新城西山
城南20万方以上南部新城10-20万方东山汾湖七都5-10万方平望5万方以下震泽盛泽无供应桃源特征四:主力成交低迷,多同比下滑,热点板块10-20万方区间2024年板块成交多数低于5万方,而传统热点板块成交在10-20万方。2024年板块成交以下滑为主,供小于求为主。2024年全市分板块成交地图l成交增长板块,23个,相比2023年增加4个,l成交下滑板块,42个,相比2023年减少4个l供大于求板块,16个,相比2023年减少9个l供小于求板块,43个,相比2023年增加9个(零供板块未计)典型上涨板块斜塘双湖枫桥光福黄桥南部新城跨塘横塘园区集中供应板块缺供板块增供骨折促销+房票+以旧换新典型下跌板块20万方以上10-20万方相城大道湖西科技城吴中城南木渎5-10万方5万方以下汾湖运东新区中心活力岛胜浦无供应特征五:主力100-144㎡&150-400万,同面积段对应总价向下偏移成交主力:面积段130-144㎡、100-110㎡、总价段300-400万、250-300万、500万以上为主力。涨跌情况:主要区间主跌,但受供应结构影响,144-160㎡在主跌的大环境下主涨;随着房企折扣力度加大,200万以下&120-
130㎡微涨,200-400万&130-180㎡主涨。2024年面积段&总价段交叉结构:主力面积区间:130-144㎡占比20%,100-110㎡占比18%;其次110-120㎡及120-130㎡,分别占比14%、13%主力总价区间:300-400万占比19%,250-300万及500万以上分别占比17%;其次200-250万占比15%主力总价&面积:2024年同比2023年成交涨跌情况:100-110㎡&150-300万;110-144㎡&250-400万,130-160交叉结构100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万以上总计90㎡以下-1198-56294-68-2821-672㎡&400-500万,160㎡以上&500万以上90-100㎡-90-105-1093-519-224-216-1-2248总价&面积涨跌情况:100-110㎡-2189-796-645-1285-663-2-3323110-120㎡-47-102-78-110-155-535-43-5-1075120-130㎡85205-19-309-1451-47-13-1621130㎡以下:主跌,200万以下微涨130-160㎡:200-400万低总价段主涨,高400万以上主跌;130-144㎡91067-460-847144-160㎡-2-123310413238226663160-180㎡:250-500万微涨,其他总价段主跌160-180㎡-1-3-35398539-565-441180㎡以上-2-28-28-32-116-11-1432-1649180㎡以上:主跌总计-260-145-2526-890-1464-2732-748-2448-11213特征六:核心大平层成交占比下滑,核心板块或刚需100-110㎡风险低核心区180㎡以上大平层占据主流,但同比23年占比下滑17个百分点;次核心及近郊主力成交130-144㎡;远郊主力100-110㎡,但受供应影响占比下滑。去库存周期表现来看,地段层面核心区去化风险普遍较低,产品结构中100-110㎡去化风险普遍较低。核心区面积段面积段占比同比去年涨跌90以下5%4%90-1001%0%100-1104%4%110-1202%1%120-1306%5%远郊100-110㎡次核心130-144㎡近郊130-144㎡核心180㎡以上次核心区面积段面积段占比同比去年涨跌90以下0%0%90-1002%0%100-11015%-6%110-12011%1%120-13010%-2%2024年各类产品分区域可售库存去化周期(月)核心次核心近郊远郊总计90以下9269201790-100516271920130-14427%-1%130-14418%-3%100-110512101513144-16011%6%
144-16018%7%160-18010%0%160-18014%-1%110-1202817131816180以上31%-17%180以上13%2%面积段面积段近郊占比同比去年涨跌面积段面积段远郊占比同比去年涨跌120-1301119221518130-14451311211390以下4%1%90-1005%-2%90以下10%-2%90-10011%-7%144-160612373516100-11021%-2%110-12017%4%100-11022%-3%110-12018%1%160-180513222514120-13018%-7%130-14424%7%120-13015%4%130-14414%4%180以上1021403119144-1604%0%160-1804%1%144-1603%2%160-1804%1%总计815161916180以上3%0%
180以上3%-2%特征七:库存下降,周期再次上扬,刚需刚改库存占比再降低2024年销售端整体处于去库存状态,各区存量集体下滑;但整体受市场流速下滑的影响,除园区及姑苏外各区域总去化周期依然
被拉长,去化压力进一步增加。各区存量结构来看,24年姑苏刚需刚改同比稳定,其他各区进一步下滑,园区小户主要为酒店式
公寓产品。2022年存量情况2023年存量情况2024年存量情况区域可售存量去化周期总存量去化周期可售存量去化周期总存量去化周期可售存量去化周期总存量去化周期园区395185245781882538615423
姑苏18549153115753623115225
新区144145315114918544671171851582
吴中180134813514614481451101544060
相城164127515415913738611411569474
吴江170144213513517400501332739480
合计160-18019%姑苏库存结构180以上11%130-14414%00-0-12019%144-1608%吴江库存结构180以上10%130-14416%111100-1108%吴中库存结构180以上15%130-14414%120-13012%90-10013%相城库存结构新区库0以结构下2%180以上100-110%17%130-14422%120-13016%10-12013%130-14420%120-13026%110-1209%园区库存结构180以上17%120-13012%100-11010%144-16014%12024%120㎡以下刚需刚改占比:
120㎡以下刚需刚改占比:120㎡以下刚需刚改占比:120㎡以下刚需刚改占比:
120㎡以下刚需刚改占比:120㎡以下刚需刚改占比:2023年:40%↓2023年:51%↓2023年:48%↓2023年:50%↓2023年:35%↓2023年:46%↓2024年:40%2024年:50%2024年:45%2024年:41%2024年:28%2024年:50%(主要集中于70年酒店式公寓)特征八:高位存量席减少,但过半风险偏高,多集中于近远郊总体库存与23年相比依旧集中在新区和相城区,区域库存持续高压。总存量第一梯队中新区占据两席,相城区占据一席。高位库存板块席量下跌,低存上涨,但去化周期不乐观。去化周期主流在50个月以上,去化周期10个月内主要分布在园区和姑苏区的核心优质板块,板块流速快,去化周期短。2024年底全市库存分布图总存量面积第一梯队≥100万方苏相合作区阳澄湖
渭塘与去年持平浒关>高铁新城>阳东马涧通安科技城阳东马涧太湖科学城光福度假区胥口望亭浒墅关枫桥木渎黄埭活黄力桥岛相城大道青剑湖金阊远新城平江新城湖湖东东湖西环线内奥体双湖狮山沧高教区、车坊独墅湖西浪吴中横新核心塘城尹山湖越溪城北高铁新城胜浦甪直总存量面积第二梯队≥50万方吴江太湖新城>吴中太湖新城>盛泽镇>太湖科学城>汾湖>黄桥镇>活力岛>木渎>黄埭>度假区>新区中心>科技城↓2个板块总存量面积20-50万方总存量面积<20万方↓3个板块↑5个板块运东同里去化周期表现西山临湖太湖新城城区城南总库存周期在10个月以内板块:8个,奥体南、跨塘、横塘、车坊、沧浪新城等;存量≥100万方东山七都震泽南部新城平望盛泽汾湖存量≥50万方存量≥20万方存量<20万方总库存周期在11-30个月以内板块:7个,吴中城区、平江新城、娄葑、高教区等;总库存周期在31-50个月以内板块:11个,双湖、通安、新区中心、环线内、奥体北、黄桥、太湖度假区、湖东、青剑湖、相城大道等;总库存周期在51个月及以上板块:35个。桃源特征九:品牌房企转战代建比例增加,代建赛道更呈白热化24年房企独立开发,独立操盘的项目占比小幅减少,由55%下降至50%,合作开发与操盘的项目比例略有增加,由40%上涨至41%,代建小股操盘的项目占比上涨,由5%上涨至9%,品牌房企代建模式逐步增加,合作开发逐渐成为主流,独立开发渐渐下降。年份策略区域板块销售状态项目名称开发商情况操盘情况2024年房企开发模式占比图新区浒关在售雅乐云庭朗诗+苏高新代建+代销新区太湖科学城在售美田锦华澜轩朗诗+苏高新+斜港代建+代销9%相城区北桥在售朗诗尚郡朗诗+漕湖置业代建+代销代建吴中区太湖度假区在售太湖朗郡朗诗+太湖城投代建+代销吴中区光福在售朗诗太湖未来绿洲斜港+太湖城投代建相城区相城大道在售云湖璞院华发+相城文旅代建+代销41%独立相城区太平在售四季听澜华发+太平国投代建+代销合作相城区太平在售旭辉溪前雅居旭辉+太平国投代建+代销2024代建、代管、小股操盘相城区相城大道在售和悦里塘雅院旭辉&相城高新代建+代销50%吴江区太湖新城在售绿城桃源里吴江城投&绿城发展合作代建+操盘相城区渭塘在售绿城紫薇花开常熟禾盛&绿城合作代建+操盘吴江区吴江太湖新城在售蓝城丹枫云庐蓝城&吴江城投合作代建+操盘新区马涧在售仁恒澜庭叙苏高新合作代建+操盘姑苏区环线内在售仁恒澜庭湾苏高新合作代建+操盘2023年房企开发模式占比图5%吴中区,木渎在售仁恒溪棠木渎集团合作代建+操盘新区狮山在售仁恒澜庭雅致苏高新合作代建+操盘新区狮山在售山河颂大家&龙湖代建代销代建新区浒关在售雅乐云庭朗诗+苏高新代建+代销2023代建、代管、小股操盘新区太湖科学城在售美田锦华澜轩朗诗+苏高新+斜港代建+代销相城区北桥在售朗诗尚郡朗诗+漕湖置业代建+代销吴中区太湖度假区在售太湖朗郡朗诗+太湖城投代建+代销吴中区光福在售朗诗太湖未来绿洲斜港+太湖城投代建相城区渭塘在售绿城紫薇花开常熟禾盛&绿城合作代建+操盘新区马涧在售仁恒澜庭叙苏高新合作代建+操盘吴中区,木渎在售仁恒溪棠木渎集团合作代建+操盘新区狮山在售仁恒澜庭雅致苏高新合作代建+操盘40%55%独立合作特征十:房企销售业绩下滑明显,入围门槛倒退10年,国央企霸榜24年操盘口径销售金额绿城、龙湖、保利分列前三,房企业绩对比2023年和2015年,入围门槛明显降低,房企销售额回到10年前的态势;2024年权益金额上榜房企中,国央企占比九成,民企仅龙湖在列。苏州市区住宅2024年和2023&2015年房企金额排名对比(操盘)苏州市区住宅2024和2023&2015年房企金额排名对比(权益)2024年2023年2015年2024年2023年2015年序号开发商销售金额(亿元)序号房企销售金额(亿元)序号开发商销售金额(亿元)序号开发商销
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