盼阳和启蛰-2024年佛山房地产市场总结

尾收官，盼阳和启蛰年度市场总结及展望克而瑞广佛区域·研究部目录C

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S全国及湾区宏观环境区域住宅市场tionalandbayareamacrovironmentgionresidentialmarket佛山宏观环境商服类物业市场shanmacroenvironmentommercialpropertymarket土地市场分析房企竞争格局ndmarketanalysisompetitionpatternofrealestatenterprises新房市场分析市场总结与展望sidentialmarketanalysisarketsummaryandoutlook佛山楼市年度成绩单FOSHANREALESTATEMARKETTRANSCRIPT住宅市场宅地市场456397252二手市场供应面积同比万㎡↓19%411529供应面积同比万㎡↓19%成交面积655同比成交面积同比万㎡↓15%万㎡↓9%成交面积同比万㎡↑20%成交金额同比万元↓24%872成交54138

同比成交金额同比套数套↓7%万元↓22%成交均价同比元/㎡↓11%16486楼面6353同比均价元/㎡↓36%注：数据来源于CRIC2020，涉宅地包含商住用地、纯住宅用地、综合用地。统计截止时间2024.12.31。2024年佛山年度楼市关键词ANNYALREALESTATEMARKETKEYWORDS01020304中央救市供地重质磨底翘尾以销定供佛山楼市调控政策已经应放尽放，地方出台的利好新政对市场带动有限。反观中央层级三季度以来陆续发布定调“止跌回稳”、“四取消四降低”、2025稳楼市等，更有效修复市民入市信心。地市供地先抑后扬，与去年对比供地计划有所改变，更注重地块质量，使撤牌和流拍现象减少。地投国资底价成交仍为主力，下半年参拍民企量逐渐增加，11月迎来房企首入。成交总量再创十年新低，前三季度表现持续磨底，季度末利好政策扎堆出台，加上房企促销，年末实现翘尾收官。12月初政治局定调稳楼市，25年楼市有望保持健康回暖趋势发展。房企根据政策环境、片区内部竞争环境等因素，确定取证加推节点及货量。对比以往，房企更乐于按楼层或梯腿小批量加推，配合“任选”、送金返现等促销，确保去化。05060708隐性降价区域分化去库存为主产品迭代为保证项目流速，房企促销手段更加多样化，且减少噱头营销，释放实际优惠刺激成交，主要通过工抵房、送金条、送家装礼包、房价立减、“高评高贷”等方式。全年成交主要集中在禅南顺主城区，主城区成交量占比超八成。在市场下行的背景下，外区关注度越发降低，仅依靠部分品牌别墅或大平层项目成交支撑。受市场下行影响，近年房企拿地减少，导致年度纯新盘入市数量逐年减少，商品住宅年度供求比已连续三年下跌，市场更注重消耗库存，降低去化压力。新规后，高实用产品成为焦点，通过多飘窗、阳台大进深等，配合多开间朝南等设计打造“六边形产品”。第四代住宅也应运而生，该类产品目前已成为改善客户的关注焦点，已入市的标杆项目有华润澐璟。佛山宏观市场■佛山宏观经济■重点规划解读■土地政策■近年楼市政策变化趋势■2024年新增楼市政策■佛山最新现行政策一览宏观经济城市GDP总量稳坐湾区第三，经济稳增长压力加大CRICResearch

2024年前三季度佛山实现地区生产总值9335.48亿元，同比增长1.6%，整体总量表现良好，但增速有所放缓。在房地产业下行的背景下，佛山仍处于“弱复苏”通道，未来经济增长压力加大。佛山五区中，顺德区凭借成熟的制造业发展基础，GDP总量领跑全市，高明区增速为4.5%，为五区最快；

佛山GDP总量稳居湾区第三，在湾区九城中经济增速垫底。经济总量虽领先东莞，但增速不敌东莞，佛莞两城差距进一步缩小。近五年佛山全市GDP总值走势2024年前三季度湾区九城GDP及增长率2024年前三季度佛山五区GDP及增长率GDP（亿元）9335.48行政区佛山市禅城区GDP总量（亿元）9335.48同比1.6%3.6%GDP增长率1.6%2024年前三季度2023年13276985.0%1766.532022年2.1%8.3%南海区顺德区高明区三水区2.0%0.4%2021年121573081.60838.772020年107591.6%4.5%-1.9%2019年10751100006.9%1096.330500015000注：数据来源于克而瑞收集、广东省各地政府统计局等公开数据整理。重点规划湾区打造百公里黄金内湾，佛山南顺临广板块被纳入规划范围CRICResearch

本次规划基础工作范围涉及广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山6个地市的部分地区。公告示意图显示，桂城、陈村、北滘、伦教、大良、容桂和佛山新城，被纳入“黄金内湾”基础工作范围。黄金内湾覆盖佛山镇街示意图（暂定）“黄金内湾”基础工作范围示意图（暂定）Ø

黄金内湾指的是环珠江口100公里的区域，覆盖广州、深圳、东莞、中山、珠海、佛山、中山、香港、澳门。根据规划，这是未来粤港澳大湾区最核心区域，也被认为是粤港澳大湾区发展版图的浓缩版。Ø

“100公里黄金内湾”的概念，于2022年5月首次出炉，广东省第十三次党代会报告提出：“把珠三角核心区打造成更具辐射力的改革发展主引擎，着力打造环珠江口100公里黄金内广州、深圳、珠江口西岸三大都市圈协同发展、聚势腾飞。”从地图上看，“黄金内“A字型”珠江口约100公里海岸、约2100平方公里水域面积以及周边三大都市圈部分中了大湾区最核心的龙头城市深广佛莞4个“万亿GDP之城”注：资料来源于广东省政府、广东省自然资源厅等相关网站。土地政策土拍践行价高者得、地价分期支付等规则，鼓励房企积极拿地CRICResearch2024年延续分期p

“513”房地产13条新政出台，宣布优化供地管理，土地供应实行市级统筹；适度优化住宅用地配建要求，新出让住宅用地可以不再设置其它配建要求；优化容2017年多种限制p限马甲：多个竞买人其公司控股股东均一致，积率计算规则，鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品；土地出让价款分期支付，受让人签订出让合同并缴纳50%出让价款后，可申请办理开发报建手续，付清剩余50%的出让价款后，办理土地使用权证和商品房预售许可证。则视为同一控制主体，不得同时参与地块竞买；2022年延长分期p

设最高地价+竟配建（人才住房）+竞自持/摇号：地块突破最高限价后，进入竞配建环节，突破最高配建面积后，进入竞自持或摇号环节。2020年局部放开p

2月及6月，新政出台，规定2022年1-6月成交的商住地，房企可签订土地出让合同后支付50%土地出让价，剩余50%在取得预售许可证及土地使用权等级前结清。p

放开地块限价：年内多宗地块取消最高限价，以价高者得方式进行拍卖。2018年产保区2021年分期付款2023年拿地及开工p

建筑方式限制：部分地块装配式建筑被列入出让条件；p

《佛山市关于促进稳增长实现开门红的若干措施》规定3月31日前对出让合同签订后已缴纳50%出让价款，且已缴纳相应契税的商住用地，受让人可凭相关凭证申请开发报建，剩余剩余50%的出让价款在申请办理商品房预售许可证前付清，付清后办理土地登记；p

划定产业发展保护区：“产保区”内不得新增开发商品住宅类经营性房地产项目，用地除因公共利益需要外，原则上不得作为其他非产业用途。p

对符合条件的优质房地产项目，由企业进行书面承诺后，推行施工许可阶段告知承诺制和分阶段办理施工许可证，实现项目“拿地即开工”注：资料来源于佛山市政府官方网站公布。现行政策佛山楼市调控环境宽松，目前全域四限已基本放开CRICResearch

现行政策佛山全域不限购、不限售、不限价，仅限贷有所保留，实际可通过核减套数等方式抵消。区域分化加剧，楼市核心价值将更加聚拢，利好中心城区、广佛两地核心城区交界板块，对于三水、高明等边郊板块有所利空。佛山政策调控板块分区地图解限售板块不限购不限售不限购不限售板块南山大塘佛山全市不限购。无论是本地户籍人口还是非户籍人口，在佛山购房套数不限。非本地户口、无本地社保、不在佛山工作、没有人才卡，均可在佛山任何区域买房取消禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买新建商品住房上市交易限制年限规定，商品住房自取得不动产权证之日起即可上市交易芦苞乐平里水云东海三水新城狮山西北江新区西南狮山东南岸青岐佛山西站限贷大沥千灯湖丹灶城北平洲白坭西江新城张槎

祖庙城南三山绿岛湖不分首二套，首付为15%，主要贷款利率为3%。本市2套以上均未结清拒贷（可通过“租一买一”、“卖一买一”核减套数认定）自2024年8月1日起，按区核定套数、将名下房产挂牌出售、出租，或者本区没有房、房子在网签中，再买一套均按首套执行不限价奇槎东平河陈村南庄佛山新城西樵乐从北滘伦教自2022年7月1日起，市场监督管理部门不再对商品房销售价格进行监制，但要求开发商做好明码标价荷城龙江勒流明城镇九江大良容桂杨和镇杏坛更合镇均安注：资料来源于佛山市政府官方网站公布。宏观小结宏观经济稳增长压力大，救市政策双管齐下强化刺激需求CRICResearch经济仍处弱复苏通道，受房地产政策延续宽松基调，中央救市态度坚决，佛山供需两端双管齐下，政策全面放开减少单一城市内部重大规划，聚焦积极融入粤港澳大湾区与广佛同城一体化业下行的影响，经济稳增长压力加大2024年前三季度佛山实现地区生产总值9335.48亿元，同比增长1.6%，维持增长势头，但增速有所放缓；2024年，楼市政策持续保持边际宽松，从取消房贷利率下限、公积金调低利率及提高贷款额度、“13条新规”等，侧重供应端和需求端的政策纾困。而房贷利率也创新低，首套房3.0%，最低首付比例15%，未来或将更低；大湾区规划打造100公里黄金内湾，佛山南顺两区大部分被纳入范围，加速佛山融入粤港澳大湾区，寻求湾区9城共发展；佛山GDP总量稳居湾区第三，在湾区九城中经济增速垫底；轨道交通发展迎来爆发期，轨道交通规划重塑城市出行方式、拓宽城市边界，促进城市多中心、组团式发展目前佛山全域“四限”均已取消，楼市核心价值将更加聚拢顺德凭借成熟的制造业发展基础，GDP总量领跑全市。经济环境政策环境规划环境土地市场■

年度地市特征■

区域宅地分析■

拿地房企类型分析■

热点地块分析■

土地市场小结■

供地计划完成情况■

经营性用地分析■

涉宅地市场分析地市特征佛山地市调整供地节奏，成交率提升，涉宅地均以底价成交CRICResearch

市场热度：2024年佛山地市为提高有效供应，调整策略，放缓供地节奏，减少大面积地块、外围区域或周边配套不成熟地块挂牌量，成交率提升，年度撤牌（流拍）量下跌至16宗，仅顺德区撤牌现象依旧严重，达9宗；房企融资难度仍存，成交以本地企业竞得为主，涉宅地块均以底价拿下，商办成交建筑面积占比涨幅明显，涨至33%，较去年同期增加15个百分点，受市场涉宅供地减少、房企谨慎拿地影响，佛山经营性整体楼面价跌至4字头。近两年佛山涉住用地指标同比变化指标2023年2024年同比经营性成交91宗，商办宗数57宗成交总建面594.61万㎡，商办占比33%成交金额：277.20亿元供应宗数供应面积（万㎡）成交宗数505612651456342%-19%31%21%-23%-36%——成交面积（万㎡）成交金额（亿元）楼板价（元/㎡）溢价率3293972.4263530%99118%年度总金额冠军：30.67亿元撤牌/流拍宗数撤牌/流拍率竞拍方式2516-36%-17pp不变经营性楼板价：4662元/㎡49%32%涉宅地楼板价冠军：12658元/㎡价高者得价高者得注：数据来源于CRIC2020，统计时间2023-2024.12.31，统计口径招拍挂经营性用地，涉宅用地=纯住宅+商住+综合用地，23年涉宅地成交量统计剔除私人成交宅基地，建筑面积。土地市场地市供应量低位徘徊，成交量环涨，商办地成交占比上升CRICResearch

年度走势：佛山地市持续下行，近2年供应量处于低位；21年金融端调控政策升级，房企债务逾期频现，资金流动性压力加大；22年房企融资受阻，拿地趋于理性；23年佛山市各部门释放积极信号，房企融资政策边际放松，推出多宗核心区域涉宅地块吸引房企竞拍；24年地市调整供地策略，增加高价值地块，提高企业接受度，减少无效供地，商办地挂牌量增加，成交占比较去年上涨明显，部分核心区域地块吸引企业竞争溢价成交。

成交结构：2024年大型涉宅地减少，南海热门板块大沥成交唯一建面突破60万㎡以上地块，商办类用地成交占比升至34%，带动整体楼板价结构性下跌至4662元/㎡，导致成交均价同比下跌44%，为近五年最低位。注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，招拍挂经营性用地，23年涉宅地成交量统计剔除私人成交宅基地，建筑面积。宅地市场供应规模逐年缩小，成交量稳价跌，房企注重利润均以底价拿地CRICResearch

年度供求走势：2020年起涉宅地年度走势呈明显下降趋势，23年地市推多幅核心区域优质地块吸引多家房企高溢价成交，撤牌地块量增加明显，带动楼板价上涨，2024年佛山全市涉宅用地为减少地块撤牌现象，推出地块注重区域价值，低容积率和高规格设计地块增多，提高企业接受度，年度供应51宗，成交34宗，供应宗数环比基本持平，成交率提升，房企谨慎拿地，注重地块盈利性，成交均以底价成交。

季度供求走势：24年第一季度多幅前期挂牌的优质地块到期拍卖，成交楼板价达11188元/㎡，为24年季度楼板价最高位，第二季度起，地市复苏，供地增量，后三季度每季供应量均在120万㎡以上，其中第四季度挂牌节奏加快，供应量环比增加40%，多幅地块拍卖日期集中于第四季度，叠加利好政策频密出台，房企观望情绪有所放缓，成交宗数和总建面涨幅明显。注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径招拍挂，涉宅用地=纯住宅+商住+综合用地，23年涉宅地成交量统计剔除私人成交宅基地，建筑面积。区域宅地佛山区域分化加剧，南海为全市成交主力，顺德撤牌率近四成CRICResearch

各区涉宅用地：2024年佛山涉宅用地除三水，其他区域成交建面同比均上涨，南海单区供应面积突破200万㎡，成交量达160万㎡，占全市总量四成，地块撤牌流拍超三成，成交总价较去年同期下降41%，核心区域禅城成交宗数、建面和总价较去年同期均有明显增长。高明总价涨幅最多，达2184%，顺德宅地成交与撤牌宗数最多，撤牌（流拍）率达39%。2024年佛山各区涉宅地建筑面积占比三水区5%宗数：2宗↓1宗建面：19万㎡↓58%总价：6.1亿元↓59%撤牌（流拍）率：0%41%南海区20%禅城区宗数：7宗↑5宗宗数：9宗↓3宗建面：161万㎡↑13%总价：109.7亿元↓41%撤牌（流拍）率：31%建面：80万㎡↑178%总价：52.0亿元↑47%撤牌（流拍）率：30%31%高明区3%顺德区宗数：2宗↑1宗宗数：14宗↑6宗建面：125万㎡↑11%总价：78.0亿元↓14%撤牌（流拍）率：39%建面：13万㎡↑433%总价：6.6亿元↑2184%撤牌（流拍）率：0%注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径招拍挂，涉宅用地=纯住宅+商住+综合用地，23年涉宅地成交量统计剔除私人成交宅基地，建筑面积。拿地房企本土国资拿地占比六成，民企参拍增加，成交聚焦禅桂核心CRICResearch

成交房企类型：2024年成交地块多集中于佛山核心区域千灯湖、临广板块，传统民企和顺德控股、南海控股等本土国资背景企业拿地宗数增加，其中本土国资处于绝对主力地位，宗数占全年68%，本土国资拿地集中选择南海、禅城核心区域，龙湖集团、中梁控股等传统民企时隔多年再入市拿地，广东正升首入佛山选择符合自身预期地块，非主流房企（如富华机械集团、银豪泰富等）为外围区域和顺德近郊板块托底。2024年涉宅地拿地房企板块分布2022-2024年各区涉宅地成交房企类型(宗数占比）2022-2024年佛山涉宅地成交房企类型(宗数占比）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%南山大塘100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6%11%传统国央企传统民企外围区

主城区15%芦苞30%29%24%31%乐平镇50%非主流房企本土国资23%44%33%%里水68%云东海狮山西区北江新区1115%19%11

水新城西南25%狮山东南岸青岐1佛山西站1

大沥1丹灶1

祖庙3%17%0%城119%31%1灯白坭1张槎2

1湖平洲三山绿岛城南2湖东1

河16%西江新城陈村南庄佛山新城56%11

150%12西樵1

从44%北滘41%37%33%荷城116%1伦教龙江勒流明城镇九江21大良10%杨和镇杏坛均安23容桂20222023非主流房企南海区禅城区顺德区三水区高明区更合镇传统国央企传统民企非主流房企本土国资传统国央企传统民企注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径招拍挂，涉宅用地=纯住宅+商住+综合用地，地图打点为各类型房企分布及数量，涉宅地成交量统计剔除私人成交宅基地，建土地小结供地节奏调整，宅地底价成交、流拍率下降，国资为拿地主力CRICResearch经营性用地新增供应量再创新低，成交量同比小幅回升，但商办用地成交占比上升拉低经营性用地楼面价至4664元/㎡供地计划佛山2024年经营性用地计划供应301万㎡，供应合计完成83%，同比上升；涉住用地供应完成率64%，商办用地供应完成率216%涉宅用地宅地供应规模持续下降，得益于供地节奏调整，底价成交、流拍率下降，区域分化加剧，南海为全市成交主力，顺德地块撤牌流达四成以上。拿地企业传统民企和顺德控股、南海控股等本地国资背景企业拿地宗数增加，其中本地国资处于绝对主力地位，非主流房企托底外围板块地块。住宅市场■

年度走势■

项目排行榜单■

线下访购数据表现■

开盘去化■

月度走势■

库存去化分析■

产品结构分析■

标杆项目■

二手房市场年度走势房企谨慎供货，政策效能持续性有限，供求同步缩量CRICResearch

受近年市场下行影响，房企谨慎拿地影响一手新房供应。二级市场房企主力去库存，以销定供为确保去化，改为小批量加推为主，加上佛山目前已处于政策底，利好新政持久带动效能有限，导致2024年佛山商品住宅供求继续缩量，成交量跌至近13年低位，仅高于2011年限购元年。房企去货压力较大，为快速回款频频以价换量，楼价同比连续两年下调。供应411面积同比万㎡↓19%成交529面积同比万㎡↓15%成交16486同比元/㎡↓11%成交872金额同比亿元↓24%均价松

紧

松

紧

平

紧

平

松●广佛同城次年，广佛线通车●限购元年●松绑限购●解除限购●分区限购●降低入户门槛●二手限购●取消购房落户●放开限价●边际放松●三道杠●限双外●满五不限购●认房不认贷●中央定调大事记●疫情爆发●边际放松●全市解限●带押过户●佛九条、13条注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。图表上的“松平紧”为政策环境描述。月度走势年初低开后波动走高，中央定调修复市场信心，年末高位维稳CRICResearch

年初市场低位磨底，月度成交量跌至近三年低位，小阳春表现失色。直至红五月及年中节点，佛13条及中央517利好政策出台，市场转为弱回暖态势。但政策利好持续性有限，三季度成交回落。四季度在中央多次定调稳楼市及佛9条政策带动下，国庆月成交刷新近20个月高位，市场成交回暖并维稳。2023年

2024年四季度回暖维稳三季度成交乏力磨底注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。库存去化全市存量下降，但去化压力仍存，禅顺两区市场较健康CRICResearch

一二级市场联动影响，房企推新节奏放缓，加上持续以价换量，市场保持去库存态势，全市商品住宅库存同比减少17%。前三季度市场成交乏力，去化周期走势反复波动，自年初持续延长，3-9月维持在24-25.6个月之间。四季度中央定调后市场信心明显修复，去化周期同步回落，为20.1个月，同比缩短0.6个月；

各区库存普降，南顺两区库存回落至300万方以下；禅城及南海去化周期同比缩短，禅城顺德两区去化周期在18个月及以内，去化压力较小。一手带押过户佛13中央定调佛9条条注：数据来源于CRIC2020，库存统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅，去化周期12’=目前证载存量/近12个月月均成交量，右表去化周期旁图标代表同比走势。二手市场成交规模同比微跌，各项利好支撑市场仍具韧性，年末冲高收官CRICResearch

全市二手成交走势：2024年佛山全市二手房市场成交54138套，合计约655万㎡，成交套数及面积分别同比减少7%和减少9%，成交情况不及去年。但多因素支撑二手成交韧性较好，持续分流新房客户。从走势上看，2024年开年佛山取消房贷利率下限，叠加年内发布的两次新规，有效刺激二手房市场交易买卖，鼓励更多刚性需求入市，12月契税新政实施140㎡以下契税降至1%，利好改善型二手房流通交易，年末形成翘尾行情，创年内新高。2024年全年除10月单月成交表现不及新房外，其余11个月均优于新房。

各区全年二手成交：区域型置业倾向依旧明显，产业人口聚集的顺德区二手总网签量仍以256万方居首，其次为南海区，两区合计成交占比超6成；高明三水二区因上半年放宽入户政策利好带动成交情况保持稳健上涨。2024年佛山各区二手住宅成交面积及套数情况注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。区域及板块市场■

五区住宅市场占位■

各区住宅市场分析■

住宅市场小结禅城市场供求量价回落，但市场份额上升，高端改善项目热销CRICResearch

供求走势：年度供求量环比下降，成交量回落至100万方左右，但由于市场需求向中心城区聚集，禅城区年度市场份额达20%，同比去年上升10%，然而区域各项目以价换量的现象明显，月度网签均价自1月开始大部分月份环比均下跌，截止12月末，全区均价跌破1.9万/㎡，创下近五年新低；

2024年禅城五个新盘入市，四个为大面积改善项目，其中华侨城半月纯水岸、龙湖御湖境首开去化即排名全区前三，区域内改善需求旺盛。华侨城半月岛纯水岸单日去化率TOP3项目20%11.6%同比↑10%同比↓23%城发悦城峯境龙湖御湖境区域成交全市占比区域开盘加推去化率注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。开盘数据截止2024年12月28日。南海市场市场供不应求，保利多个改善项目入市支撑下均价小幅回落CRICResearch

供求走势：近三年南海区供应断崖式下跌，2024年新增供应不足百万方，但市场表现供不应求，2024年区域成交量全市占比保持在27%，同比持平；均价方面，除保利天悦、招商华玺等高端改善盘价格企稳之外，其他大部分项目均有所回调，但在平洲及千灯湖北部多个改善项目入市支撑下，全区均价同比仅下降6.8%左右，整体价格抗跌能力较强。

2024年区域开盘加推采用少量多次策略，以销定供，去化率同比下跌；全年9盘首开，其中保利天瓒、保利和著、保利湖光里等改善项目首开去化超33%。保利湖光里滨江金茂悦保利广佛湾堂悦单日去化率TOP3项目27%13.2%同比持平同比↓21%区域成交全市占比区域开盘加推去化率注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。开盘数据截止2024年12月28日。顺德市场全市供求主力，多板块降价促销，全区均价环比大幅下滑CRICResearch

供求走势：2024年顺德区域供求量仍然随大市持续回落，但成交仍然是全市五区主力，全市的市场份额同比上升；随着整体市场降温，顺德区承接外溢的北部板块-陈村、北滘等，库存高企，去化压力巨大，为加快去化速度，以陈村北滘为代表的板块大部分项目开启大幅降价促销，导致全区均价跌破1.5万/㎡。

2024年区域大部分加推以顺推为主，蓄客时间短，开盘加推去化率仅12%，同比下跌4%左右，其中6个首开项目主要来自大良、伦教片区，片区内生需求强烈，改善项目顺控珑悦湾、顺德澐澋入市热销，其中顺德澐澋为第四代住宅产品，首推别墅产品当日去化即达38%。顺控珑悦湾顺德澐澋中建壹品东湖学府单日去化率TOP3项目35%12%同比↑2%同比↓4%区域成交全市占比区域开盘加推去化率注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。开盘数据截止2024年12月28日。三水市场供求筑底，价格小幅回落，保利单盘支撑去化率同比上升CRICResearch

供求走势：大环境下行背景下，外围市场降温更加明显，三水区供求量再次筑底，截止12月末，供应仅36万方，成交仅53万方，成交量同比下滑29%，全市成交占比仅10%，同比下降17%；而均价方面，由于区域潜在需求锐减，以价换量策略无法刺激市场热度回升，因此区域整体均价降幅相对较小。

开盘加推方面，全区全年新推货量较少，不足千套，其中仅保利映湖琅悦一盘首开入市，项目以改善大平层为主，多次加推去化率均在20%，使得全区开盘去化率同比上升74%，达12%。保利雲上保利映湖琅悦轩隆雅园单日去化率TOP3项目10%12%同比↓17%同比↑74%区域成交全市占比区域开盘加推去化率注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。开盘数据截止2024年12月28日。高明市场市场急冻，份额缩减，个盘大幅降价拉低全区均价CRICResearch

供求走势：近年来高明因其区位偏远，市场高热期后，品牌房企纷纷撤出，新增供应大幅减少，在售项目以本土房企项目为主，而本土房企品牌影响力一般，成交受个盘影响加剧；外围板块个盘降价清库存，以2024年度假大盘美的鹭湖为例，均价跌幅仅5成，助力项目全年成交超6万方，区域市场份额达15%，结构性拉低全区均价至7字头。

而开盘加推方面，高明区全年无新盘入市，仅三盘加推，主要来自城发高明壹号，单盘单次加推成交不足10套，使得全区开盘加推去化率同比下跌64%。城发高明壹号单日去化率TOP3项目8%5.2%同比↓4%同比↓64%九峯台凯景半岛区域成交全市占比区域开盘加推去化率注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。开盘数据截止2024年12月28日。板块格局临广仍为市场热点，但高容量高单价板块数量同比下降CRICResearch积热力图2024年板块网签单价热力图面积20万㎡以上板块数量：6个，同比减少4个单价2万/㎡以上板块数量：9个，同比减少3个3万/㎡以上2.5-3万/㎡2-2.5万/㎡1.5-2万/㎡1-1.5万/㎡1万/㎡以下30-50万㎡20-30万㎡15-20万㎡10-15万㎡5-10万㎡5万㎡以下注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品住宅=普通住宅+别墅。住宅小结成交规模持续萎缩，各区数据普跌，热度聚拢核心CRICResearch细分市场产品结构五区量价齐跌，禅南顺成交市占率扩大；近郊刚需产品仍为主力，改善型产加，客户更加聚焦项位、品牌力等表现。市场热点，高块同比减少。访购&开盘市场走势传统节点脉冲式冲高，供求同步缩量，新房成交跌至近13年低位，年内低开高走，中央定调支撑四季度冲高；二手成交同比虽减，但市场仍具韧性。但热度延续差，供求双方入市谨慎，年度访购数据及推售量同比减少。商服类物业市场■

公寓市场分析■

商铺市场分析■

办公市场分析公寓市场容量持续萎缩，项目以销定供，市场供求关系平衡CRICResearch

供求量价：2024年佛山公寓市场表现平静，全年仅13盘取证入市，共补货40万㎡，同比增加15%；成交量方面，成交持续萎缩，全年仅网签39万㎡，同比减少超3成；项目以销定供，市场供求关系较为平衡。受到成交流速变慢影响，去化周期延长至88.6个月，市场供过于求，去化压力巨大；年度榜单方面，宏宇宏裕公馆凭借渠道高佣及工抵走量，以5.83亿元成为年度销冠，核心区类住宅项目保利维塔位居第二。2024年佛山公寓项目销售金额榜单序号项目名区域成交金额（亿）成交套数12宏宇宏裕公馆保利维塔顺德区南海区顺德区禅城区5.834.962.472.371.421.341.311.221.191.161382169638210451264483美的悦然广场星星广场4供应面积40万㎡↑15%成交面积39万㎡↓31%成交套数7616套↓25%成交均价11031元/㎡↓4%5敏捷·金谷国际万科广场6禅城区南海区禅城区禅城区顺德区7保利天悦8招商岸芷汀兰盈天广场326233549同比上升同比下降同比下降同比下降10容桂碧桂园注：数据来源于CRIC2020，库存去化周期=月末可售存量÷近12个月成交均值，统计口径为公寓产品，统计截止时间为2024.12.31。商铺市场资产配置信心不足观望情绪浓厚，商业市场去化严重承压CRICResearch

供求量价：2024年佛山商铺市场表现平淡，供求量价同比回落，成交量同比减少35%。宏观经济基本面不佳，客户资产配置信心不足，区域市场阶梯式分化，项目来访未能有效转化；库存方面，存量维稳，流速变慢导致去化周期达133个月，商业市场严重承压；主城区核心板块商业项目是登榜主力，伟业华誉豪庭借助大宗交易登顶。2024年佛山商铺项目销售金额榜单序号项目名区域成交金额（亿）成交套数12伟业华誉豪庭保利中环广场容桂碧桂园万科广场南海区顺德区顺德区禅城区7.163.682.962.742.501.951.691.561.291.0890236254834供应面积43万㎡↓23%成交面积45万㎡↓35%成交套数3427套↓45%成交均价14472元/㎡↓10%5天御6悦珑水岸花园海湾城南海区禅城区顺德区南海区禅城区606770963078藏珑华府9金地珑悦花园星星广场同比下降同比下降同比下降同比下降10注：数据来源于CRIC2020，库存去化周期=月末可售存量÷近12个月成交均值，统计口径为公寓产品，统计截止时间为2024.12.31。办公市场市场供过于求，局部大宗交易难以带动大市，年度成交逐年缩减CRICResearch

供求量价：2024年全市办公供应量同比减少14%，成交量同比下降13%，成交规模继续创新低。延续供过于求态势，主因目前产业结构中第二产业较强，第三产业仍处于发展阶段，导致佛山办公需求难以保证持续稳定释放。办公物业存量持续增加，去化周期达131个月，后市去化承压。年度榜单方面，禅城绿地中心凭借地标优势及企业定制服务，全年网签9.18亿元登顶榜首。2024年佛山办公项目销售金额榜单序号项目名区域成交金额（亿）成交套数12绿地中心ICC碧桂园三龙汇张槎商会大厦南庄商会大厦万科广场禅城区顺德区禅城区禅城区9.182.911.160.880.630.620.560.520.470.453441571022434供应面积31万㎡↓16%成交面积21万㎡↓14%成交套数1256套↓36%成交均价10535元/㎡↓9%5406依云置地中心珑门广场南海区南海区南海区禅城区南海区497268九龙国际潮领家居广场绿地未来城104349同比下降同比下降同比下降同比下降10嘉邦国金中心23注：数据来源于CRIC2020，库存去化周期=月末可售存量÷近12个月成交均值，统计口径为公寓产品，统计截止时间为2024.12.31。房企竞争格局■

权益金额榜单■

房企全口径及流量金额排行■

企业新增土储布局新增土储新增土储高度集中于国资平台，重点分布南海顺德临广板块CRICResearch

2024年民营房企拿地积极性有所回升，宏宇、龙湖、中梁、正升等均有所斩获，但从土储面积及金额看，区域国资平台仍为主力，其中南海国资以73.74亿及121.84万㎡夺得土储金额及面积榜首；全年房企新增土储主要分布在南海顺德临广板块以及禅城。2024年佛山房企新增土储金额及面积2024年佛山房企新增土储板块分布＞40万㎡20-40万㎡10-20万㎡5-10万㎡0-5万㎡未成交注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径涉宅用地=纯住宅+商住+综合用地。金额榜保利华南一骑绝尘，以超百亿领先；各档次入榜门槛均下降CRICResearch

2024年在佛山的商品房权益金额业绩排名中，保利华南以远超第二名120亿的优势夺得桂冠，全市市场份额高达14.8%，其他房企权益金额不足50亿，业绩差异悬殊；受整体市场缩量影响，各档次入榜门槛随之下降，其中TOP3降幅最大，同比下滑44%。2024年房企权益金额TOP10排行注：数据来源于CRIC2020，统计截止时间为2024.12.31，统计口径商品房=住宅+别墅+公寓+商铺+写字楼+车位。面积榜TOP10入榜门槛持平，业绩分化加剧，佛山本土多房