大连标杆地产海景高层+洋房建筑方案

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文档简介

招商蛇口华北区域2023-2024年度常规住宅类项目建筑方案设计战略采购设计方案及展板文件（本封面请勿改动）大连中山区东港D区地块建筑概念方案设计One-sheet

fire

your

browser

golden

goose,

prairie

dogging,

come

withsomething

buzzworthy,

yet

new

economy

but

viral

engagement.

Even

dead

catsbounce.

Competently

matrix

economically

sound

channels.2022.11东港之端、豪宅领航东港D区地块概念方案设计SchematicDesign环绕景观，海天一城东港D区地块概念方案设计SchematicDesign现代时尚

品质标杆东港D区地块概念方案设计SchematicDesign高层立面东港D区地块概念方案设计SchematicDesign洋房立面东港D区地块概念方案设计SchematicDesign东港D区地块概念方案设计SchematicDesign经典＋隐奢

社区会客厅东港D区地块概念方案设计SchematicDesign经典＋隐奢

社区会客厅东港D区地块概念方案设计SchematicDesign温暖＋诗意

下沉会所东港D区地块概念方案设计SchematicDesign温暖＋诗意

下沉会所东港D区地块概念方案设计SchematicDesign城市魔盒＋口袋公园

示范区透视东港D区地块概念方案设计SchematicDesign城市魔盒＋口袋公园

示范区透视背景分析BACKGROUND01.02.03.04.05.06.07.规划设计PLANNING

DESIGN产品设计PRODUCT

DESIGN立面设计FACADE

DESIGN示范区设计DEMONSTRATION

AREA目录CONTENT成本分析COST

ANALYSIS设计说明/技术图纸TECHNICAL

DRAWINGS01背景分析BACKGROUND背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign宏观区位基地位于大连市中山区，交通发达，景观资源得天独厚。大连北站DalianNorth

Station渤海大连周水子国际机场DalianZhoushuizi

International

Airport大连港客运站东港游艇码头CBD大连站DalianStationSITE市中心中山区背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign中观区位东港周边景点丰富，办公、商务资源具佳。大连港达沃斯中心大连站SITE海之韵公园星海广场大连森林动物园老虎滩海洋公园背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign微观区位基地临近地铁，教育资源完善。渤

海

湾青泥洼桥商圈青泥洼桥站会议中心站东港站中山广场站嘉慧中学SITE东港三小三十五中西安路商圈中山医院东港第一中学西安路站人民广场站东海站儿童医院海之韵站医大一院棒棰岛景区海之韵公园背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign板块现状东港板块为建设末期。本地块为板块内最后几块宅地。四周为低限高地块，稀缺属性尤其珍贵。D14G02臻园二期在建商业未出臻园一期建成SITE小学五馆一中心规划规划商住未出E背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign整盘策略项目六大关键点市场下行快速去化保证可观利润符合高溢价的社区品质竞品产品同质化如何提升风格辨识度和价值观符合期待的展示区控总价增加高溢价产品量社区空间新组织各业态升级风格差异化高品质展示空间解决六大策略02规划设计PLANNING

DESIGN规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign用地条件用地面积33200㎡，容积率2.41。其中住宅面积72000㎡规划条件■

用地面积：33200㎡■

容积率＜2.41■

建筑高度≤80M■

建筑密度≤30%■

绿地率≥35%■

幼儿园用地≥4200

㎡■

幼儿园红线可根据需要调整形状幼儿园H≤15M住宅用地H≤80M不可开口界面规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign用地现状内部为净地状态，四周道路已建①②③臻园二期在建商业≤24M未出臻园一期建成②③用地范围五馆一中心≤24M规划①小学规划商住未出规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign用地价值分析东侧北侧靠海，南侧看山。同时东侧南侧有城市绿化带东侧北侧高处可观海东侧南侧临近绿化带，居住价值最高西北侧临街为现状高层，居住价值较低南侧远处可观山背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign营销要求高层、小高层、洋房三种产品，组合形式与配比关系可自行选择，全区标准户型不超过4个160-170145-155145-155130-140130-140洋房38000-41000元/㎡小高层34000-37000元/㎡大高层30000-33000元/㎡背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS东港D区地块概念方案设计SchematicDesign定位策略洋房溢价高流速快，是业态首选。小高和大高市场接受度接近。竞品流速分析入市时竞品存量项目客户描述核心客户重点客户补充客户161412108华润瑞府亿达青云天下臻园2218置业预算需求户型465万540万640万高层

三房二卫洋房三房二卫洋房三房三卫3核心关注点区位＞高配置>户型尺度>北向海景区位＞高配置=产品力>物业区位＞高配置=产品力>物业3964品质＞海景>尺度>业态低密＞品质＞尺度＞海景低密＞品质＞尺度＞海景价值排序2360户型关注点客厅尺度、主卧套间、储藏间收纳、独立家政间、客厅尺度客厅尺度、主卧套间、厨房尺度010洋房2030高层4050配套及服

教育、休闲娱乐、

景观环境、安全、务关注点

景观环境、交通

隐私小高层存量（万㎡）规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划关键点与策略回顾市场下行仍需快速去化保证可观利润符合高溢价的社区品质竞品产品同质化如何提升风格辨识度和价值观符合期待的展示区控总价增加高溢价产品总量社区空间新组织各业态升级风格差异化高品质展示空间与动线■控制总价、对标竞品、保证流速■洋房最大化■保证社区、产品的综合品质规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——朝向肌理平行用地朝南排布更佳××√朝东平行用地排布正南北排布朝南平行用地排布■

偏转角度太大，下午无日照■

对一期视线遮挡严重■

顺应一期肌理，用地效率太低■

内部日照不过■

用地效率高，城市界面规整■

内部日照优规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——业态选择尝试不同组合方式，选择大高层+洋房的组合进一步讨论全大高22.32亿全小高25.20亿全洋房28.80亿×××××√■货值过低■产品业态过于单一，风险集中化■朝向不合理，不成立大高+小高+洋25.09亿小高+洋25.88亿大高+洋26.18亿■业态混乱，货值并未升高■规划过于拥挤■溢价高，去化快，市场认可度高规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——商业消化选择高层首层做商业类住宅考虑到商业难以去化，且不同业态之间无明显溢价，尝试以下三种消化方式××√沿街商铺做商墅高层首层类住宅■

高层建筑需内收，占用内部景观■

去化速度慢■

商墅不成组团，墅感品质不足■

高层量需进一步加大，影响货值■

无需多退沿街界面，不影响住宅品质幼儿园幼儿园幼儿园规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——配套落位及竖向处理配套与塔楼贴建，一层结合竖向与地库背靠背配套配套地库规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——高层单元数选择比较高层单元数量，选择5单元高层6单元25.03亿4单元26.18亿洋房：

130(520W)160(640W)高层：

146(453W)洋房：

135(540W)170(680W)高层：

155(480W)×××■

总价均在合理区间■

货值较低■

规划过于兵营4单元突破户均26.15亿5单元25.58亿洋房：

142(568W)172(688W)高层：

157(487W)洋房：

133(532W)高层：

150(465W)■

总价均在合理区间■

货值在可接受范围■

户均过大■

规划货值俱佳规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——高层位置选择优化5单元高层排布5单元，高层居中25.58亿降低中间单元高度，增加户均5单元,高层靠西侧25.47亿25.88亿■

楼王分布合理■

洋房最大化，户型户均小■

高层居中规划形态不好■

楼王产品和景观资源不匹配■

楼王17层有市场认知风险，户均过大10F8F10F8F8F8F8F√8F大高150㎡洋房133㎡465W532W54%46%大高155㎡洋房140㎡480W560W38%55%大高152㎡洋房135㎡471W540W49%43%8%小高170㎡595W7%洋房168㎡672W规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——视线分析观海户数最大化：高层沿海布置，一线临海，实现观海户数最大化，全面提升高层价值。沿海高层5F沿海高层15F沿海高层25F高层5F高层15F高层25F规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——海景价值最大化高层观景位置改为端厅端厅端厅25F10F25F西侧楼高区视角模拟西侧楼低区视角模拟东侧楼高区视角模拟东侧楼低区视角模拟5F规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——地下会所及出入口落位西侧结合主入口设置地下会所，南侧设置人行出入口保证洋房通达性地下会所规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——幼儿园体量处理幼儿园南高北低

优化日照

降低对北侧住宅影响1F3F规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——产品策略规划布局与产品策略相结合1、高层户型对标中海东港157户型，面积控制在152㎡，控制总价2、168洋房楼王位于景观核心区，极致面宽，业态与资源相匹配3、主力洋房户型面积135，控制总价，打造4面宽3+1房，极致竞争力，提高溢价，保证去化规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划推导——完善景观轴线系统十字景观中轴，汇聚超大尺度花园，增进流动，打造会呼吸的景观规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign城市断面南北向断面，南侧观内部盆景，北侧观海内部景观规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign城市断面东西向断面，由西往东逐渐降低东港之端、豪宅领航东港D区地块概念方案设计SchematicDesign东港之端豪宅领航东港D区地块概念方案设计SchematicDesign环绕景观，海天一城东港D区地块概念方案设计SchematicDesign现代时尚

品质标杆东港D区地块概念方案设计SchematicDesign规划设计

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DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign总平面图N地块规划条件：用地面积：33200㎡总建筑面积：103768.00㎡地上建筑面积：80000.00

㎡容积率：＜2.41绿地率：≥35％建筑密度：≤22％建筑高度：≤80M建筑退线：高层建筑物退后北侧用地红线不小于8M退后其它各侧用地红线不小于5M多层及地下建筑物退后用地红线不小于5M地块经济技术指标表单位规划设计

|PLANNING

DESIGN序号12项目规划可用地面积总建筑面积数值33200.00103768.0080000.0072000.002410.001653.00250.00507.005590.002600.00600.00750.00120.00350.00220.00250.00340.0020.00备注东港D区地块概念方案设计SchematicDesign㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡经济技术指标地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业类住建筑面积其中

沿街商铺建筑面积地下设备建筑面积配套公共服务设施面积幼儿园总建筑面积的0.5%社区服务站菜市场3其中社区卫生服务站老年人日间照料社区党群服务中心文化活动站物业管理邮件快递配电换热站垃圾收集再生资源回收120.00200.0010.0010.0023768.002.41456789地下建筑面积容积率地上计容建筑面积建筑占地面积建筑密度地下一层80000.009960.0030.00%35.00%490㎡㎡%%户辆㎡m绿地率10

总户数11

机动车停车位12

人防面积13

建筑高度8005600.00≤80计容总面积的7%规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign亮点分析——规划结构1、十字景观中轴，规划结构清晰，礼序仪式感强2、超尺寸中央大花园，提升整盘气质，引领滨海高品质社区3、楼王70M超大视距，尽享中央花园景观，资源与级配相匹配4、高层、洋房组团分区明确，提升洋房区私密品质感，助力洋房溢价规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign亮点分析——配套资源奢享高端会所地下庭院：结合社区主入口设置下沉庭院，提升社区格调布署社区专属配套示范区/幼儿园社区配套1F商业类住1F商业/2F3F社区配套规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign亮点分析——交通组织社区入口：地块设置3个出入口，西侧为主出入口和消防出入口，北侧为消防出入口，南侧设置人行出入口。地库出入口：地块设置2个地库出入口，车流直接下地库，做到人车分流。归家流线回车场地消防出入口人行出入口阳光跑道规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign亮点分析——消防交通组织消防出入口：地块设置2个出入口，西侧北侧为消防出入口。消防流线回车场地消防出入口消防登高面规划设计

|PLANNING

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign产品分布152㎡25F168㎡10F8/10F

135㎡户型配比表户数比

营销户数比

面积类型

面积段

居室数户数23821240面积比高层

152三室三室三室48.57%43.27%8.16%70.00%20.00%10.00%36490

50.68%28790

39.99%6720135168洋房9.33%合计490

100.00%

72000

100.00%规划设计

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DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign景观分析景观轴线主要景观节点次要景观节点规划设计

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DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign退界及间距分析规划设计

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DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign场地竖向大剖5.4015.808.508.50城市绿地8.505.508.50东日街东辰街6.002下沉会所地下车库4.45场地剖面1城港市隆绿街地港兴路地下车库3.64.45场地剖面2规划设计

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DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign日照分析结论：经测算，地块内住宅均满足大寒日2小时累计日照要求，幼儿园满足冬至日3小时日照要求；影响一期15户对二期地块影响住宅15户不满足大寒日2小时日照要求，满足招标文件要求。图例0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时≥7小时概念规划

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AND

DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign地库分析地库建筑面积：机动车库面积：菜场面积：23768㎡18873.93㎡650㎡储藏室面积：地下会所面积：机动车停车位：普通车位：1721.34㎡1000㎡800辆人防区：5600㎡(地上建筑面积7%)198辆2.55机械车位：560辆子母车位：42辆单车位面积：32.65㎡普通车库(机械车位按普通车位计算单车位面积)32.65=18873.93/(198+560/5*3+42)图例：3.40菜场储藏室地下大堂坡道地下会所设备用房普通车位机械车位东港D区地块概念方案设计SchematicDesign归家情景展示规划设计

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DESIGN东港D区地块概念方案设计SchematicDesign归家流线打破传统社区仅仅是景观节点收放的归家模式，客户体验感与场景感更真实规划设计

|PLANNING