升龙集团组织管理手册

升龙集团组织管理手册

组织管理手册

（版本：2010-A/0）

公布日期:2011年3月

目录

第一章手册说明..........................................................................4

第二章组织架构..........................................................................6

（-）升龙投资组织架构.....................................................................6

（二）升龙地产（郑州）区域集团组织架构....................................................7

第三章升龙投资集团总部部门职能...........................................................8

一、总裁办...............................................................................9

二、人力资源中心...........................................................................10

三、财务审计中心...........................................................................12

四、资产管理中心...........................................................................14

第四章区域集团专业委员会职能.............................................................16

一、投资决策委员会.....................................................................16

二、产品决策委员会......................................................................17

第五章区域集团总部部门组织架枸与部门职能................................................18

一、总裁办...............................................................................18

二、人力资源中心.......................................................................21

三、财务管理中心........................................................................23

四、成本管理中心.......................................................................27

五、项目进展中心.......................................................................28

六、营销管理中心........................................................................31

七、设计研发中心........................................................................34

九、（建筑）造价操纵中心...................................................................38

十、（建筑）工程监管中心...................................................................40

第六章项目公司部门组织架构与部门职能....................................................42

一、总经办..............................................................................42

二,综合部..............................................................................46

三、财务部..............................................................................49

四、成本部..............................................................................51

五、外联部..............................................................................53

六、营销部..............................................................................55

七、客服部..............................................................................58

八、设计部..............................................................................€0

九、工程部..............................................................................62

第七章（建筑）城市/项目公司部门组织架构与部门职能......................................64

一、综合部.................................................................................64

二、造价操纵部.............................................................................67

三、材料采购部.............................................................................69

四、材料管理部.............................................................................71

五、工程部.................................................................................73

六、技术质量部.............................................................................75

七、财务部.................................................................................77

第一章手册说明

本手册用以说明升龙投资下属的升龙地产（郑州）区域集团的总部与项目公司组织架构、部门取

能、岗位设置，是升龙地产（郑州）区域集团组织管理的基础性文件，内容一共包含四个部分：

一、组织架构：说明地产总部与城市或者项目公司各部门设置及其指挥关系；

二、部门设置：明确部门内岗位设置、岗位相互关系、要紧职责定位，并确定其在公司行政

职等架构中所处的位置：

三、部门使命：要紧说明部门的管理定位及其存在意义：

四、部门职能：要紧阐述部门的要紧职能，对重要工作任务进行描述。

本手册中的有关术语、称谓作如下定义：

一、组织名称定义

1.升龙地产（郑州）区域集团；是指升龙投资下属的对郑州房地产开发项目进行专业管理、经

营的区域管理公司，下简称“区域集团二

2.区域集团总部：是指升龙地产（郑州）区域集团总部，不含项目公司及下属如物业公司、商

管公司等专业配套公司。

3.项目公司：是指升龙地产（郑州）区域集团的直属房地产开发公司，下简称“公司”。

二、职能描述关键词定义

负责：是某项工作与任务的要紧执行者并担负全部责任。

主导：是某项工作或者活动的牵头者并担负要紧责任。

参与：与其他主导部门共同完成工作或者活动，负有一定的责任。

协助、配合：阶段性参与其他部门组织的工作/活动或者提供有关支持，负有•定的责任。

组织：主导部门使有关部门共同完成某项工作或者活动的行为.

拟订、制订：编制有关文件，需要通过必要审批程序。

建议：口头或者书面提出完善改进措施。

评审：由主导部门组织有关部门对议题进行讨论或者评价，给出意见的过程。

执行：具体落实完成某项工作或者活动。

报备：向有关部门或者领导备份或者告知。

监控：根据工作计划或者制度对执行过程是否偏离工作目标进吁检查与纠正。

审计：根据公司制度规范、国家法规审杳公司各类工作是否有违规现象，提出审查意见的过

程。

本手册是地产区域集团组织管理的基础性文件，当组织结构、部门设置、权责设计与业务流程发

生变化时，应及时进行修订。

第二章组织架构

（一）升龙投资组织架构

升龙投资集团

（二）升龙地产（郑州）区域集团组织架构

1,区域集团组织架构

董事长

区域集团执行总裁

产品决策委员会投资决策委员会

发展副总裁人力副总裁财务副总裁设计副总裁¥

项

人

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成

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销

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目

务

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2.项目公司组织架构

项目公司总经理

（地产副总建筑副总

总

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第三章升龙投资集团总部部门职能

一、总裁办

部门使命

负责集团计划运营、信息化管理、流程制管理、法务管理、文件档案管理、公关宣传等综合管理

工作，它通过建立、健全集团运营管理体系，为集团的平稳运营提供有力的支持与保障。

部门职能

1.战略管理

1）负责组织确立与修正集团的战略目标：

2）负责根据战略目标组织编制集团的战略规划：

3）组织制订确保战略目标实现的各项措施，并分解到各区域集团。

4）对国家宏观经济与有关政策法规进行调研、重点分析房地产与金融市场与行业进展现状：

5）收集行业开发模式信息，关注住宅地产与商业地产与其他新型地产，并研究论证其商业模式。

2.决议、决策实施

1）组织实施董事会决议，全面主持集团经营管理活动；

2）实施集团的经营策略、经营计划与投资项目、投资方案；

3.重大方案公布与落实

1）公布集团年度预算方案与决算方案；

2）拟定集团各区域集团、了•公司、各部门全并、分立，解散或者变更组织形式的方案；

3）决定集团内部及各子公司管理机构设置，并对资源配置与内部沟通进行平衡与协调。

4.管理专题研究

1）监控集团经营与管理状况，对经常性、影响广、跨区域的重大问题，组织进行专题性研究；

2）组织制定重大问题解决方案，并跟踪解决方案的有效性。

5.经营计划与制度审批

1）审批各区域集团、子公司年度经营计划书、责任状；

2）审批各区域集团、子公司重要管理制度，确保集团对各区域集团、子公司各项管理流程的实施:

6.主持集团高层会议

1）主持集团高层会议，对重大事项作出决策与指示。

7.协调对外投资与公司上市

1）负责投资有关事项的落实；

2）参与选定企业上市的各中介机构：

3）其他上市务必的工作。

8.流程管理

1）组织各区域集团开展流程的优化工作；

2）指导区域集团的流程体系建立工作。

9.信息化管理

1）负责根据集团进展规划，拟定集团信息化进展战略，并组织实施；

2）组织实施信息化管理工作，并指导区域集团信息化推进工作：

3）组织实施IT系统的开发、完善与保护工作，并编制与完善第团数据标准及信息有关管理制度:

4）集团及区域集团间的内网建设与管理：进行网络架构的规划、设计、调整、性能优化及线路布

局、网络细粒度管理与保护。

10.信息与知识管理

1）监督各区域集团按要求定期上报信息.，并对各区域集团的信息上报情况进行考核；

2）负责组织集团知识管理体系的建设工作；

3）负责集团级会议成果与项目阶段成果的管理：

4）收集、汇总集团发生的重大事件，编写集团大事记。

11.法务管理

1）协助集团领导正确执行国家法律、法规与政策，对集团重大经营决策提供法律意见；

2）参与集团重要决议或者重大经济活动力•关的法律文书的起草与修订：

3）为集团提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。

二、人力资源中心

部门使命

集团总部人力资源中心是企业的人力资源与行政管理部门。根据集团的战略进展需要，培养与造

就推动集团战略目标实现的人才队伍：健全集团总部行政管理体系，提供行政决策参考与后勤管理借

鉴，保障集团上下稳固、规范、高效地运行。

部门职能

1.部门建设

1）负责建立集团人力资源与行政管理体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施；

2）制定、实施集团人力资源中心年/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工；

2.组织管理

1）根据集团战略规划与年度经营计划的要求，提出集团管控模式与组织架构调整方案；

2）保护集团组织管理手册与组织权责手册：

3）确定集团总部人员配置方案，审核各区域集团人员配置方案：

3.人力资源规划

1）负责制定集团人力资源战略规划，对集团人员编制实施管理与操纵：

2）组织集团年度的人力资源需求预测与分析，制定集团年度人力资源规划，并组织实施：

3）指导集团下属各区域集团建立科学的人力资源管理体系。

4.人员招聘、调配与晋升管理

1）制订权限范围内集团年度人力资源招聘计•划，并审核总部及各区域集团、子公司的年度招聘计

戈I;

2）组织集团高层人员与财务负责人的招聘、任免；

3）开发集团所需的测评工具，建立集团人才测评系统。

5.绩效管理

1）负责集团绩效管理体系的建设与管理：

2）根据集团绩效管理方案，培训指导各区域集团、子公司制定实施细则：

3）汇总集团总部及各区域集团的考核结果，提出考评奖惩建议，督促集团总部各职能中心及各区

域集团指导员工改进绩效：

4）执行集团奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。

6.企业文化建设

1）根据集团经营战略，编制集团企业文化建设规划，并组织实施：

2）提炼与保护集团的理念文化、行为文化，并向集团外部传播，以扩大集团的美誉与影响力；

7.IT管理

1）管理集团总部计算机信息安全、内外网的运行及保护：

2）管理集团总部办公自动化电子设备与网络通信设施。

8.会务管理

1）管理集团总部会议室的合理调配与日常使用。

2）保障集团总部级别会议的行政支持与会务服务。

9.后勤管理

1）管理好集团总部车辆，做好车务后勤保障工作：

2）做好集团总部的防范保卫、综合治理工作，确保集团人员及财产安全:

三、财务审计中心

部门使命

是集团公司的财务管理及审计监察的职能部门，它通过提高财务资产的运作效率、健全内部操纵

制度、操纵财务风降，为企业运行提供有效财务支持，并促进企业价值最大化。

部门职能

1.部门建设

1）负责建立集团公司财务管理体系与审计监察体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实

施；

2）制定、实施部门年/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工；

3）协调部门内外部工作关系：

4）负责部门档案管理。

2.投资管理

1）负责制订集团公司投资管理制度，健全投资管理流程与标准，操纵投资风险：

2）根据集团战略规划，合理筹划对外投资，做好投资的尽职调查，科学拟定投资方案；

3）合理利用闲置资金进行短期投资，确保在资金风险可控前提下提高集团资金收益；

4）负责对外投资的后续监督管理，确保投资安全与投资收益水平。

3.统计与经济活动分析

1）负责集团公司对内、外的统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）集团统计报表；

2）参与集团半年度与年度经营工作总结会，提出集团财务有关分析意见与改进建议：

3）组织开展集团经济指标分析与经济效益测算，为集团战略决策提供根据。

4.模务管理

1）研究与掌握国家税收政策，收集税收政策变化情况，开展集团税务筹划；

2）对国家税收优惠政策的研究，并争取优惠政策的落实。

5.审计监察管理

1）负责检查评价集团公司内部操纵制度的健全与有效，对羽大内部操纵缺陷提出完善建议；

2）负责集团公司所属子公司、合营企业的财务收支活动的合规性进行检查，对资产侵占、浪费等

现象及时纠正，对公司而庙的财务风险与彳兑务风险提出合理化建议，确保公司资产安全性：

3）负责对集团公司财务预算的编制与执行情况进行审计监督；

4）负贡监督检查重要材料与劳务的招投标过程及其合同执行情况，对缺失公司利益的行为及时进

行纠正与处理；

5）负责对集团所属单位与部门的负责人进行任期经济责任审计或者离任审计；

6）参与对拟投资单位的尽职调查，操纵投资风险：

7）负责与政府审计机关、外部审计机构等的沟通与协调。

6.预算管理

1）根据集团公司战略目标，组织编制集团公司预算，分析与调整预算方案，负责预算工作的推进

实施与评估总结；

2）参与制订集团公司的经营目标、经营计划，参与集团公司业绩考核工作；

3）监督、检查与操纵集团公司预匏的执行情况，组织并进行总结分析。

7.会计核凫

1）负责集团公司统一会计核算制度的制定、检查与落实：

2）负责集团公司本部会计核算工作，编制集团公司本部与合并财务报告，如实反映财务信息；

3）负责财务决算及利润分配的核算。

8.资金管理

1）负责制定集团公司统一的资金管理制度；

2）负责根据集团公司进展战略与经营规划，制订中长期财务规划:

3）负责存款及金融资产投资的安全。

9.融资管理

1）编制集团公司年度融资预算，筹划融资结构与渠道，合理操纵融资成本:

2）拓展融资渠道，筹措集团公司经营计划所需资金：

3）负货向区域集团分解融资计划并确保计划的执行；

四、资产管理中心

部门使命

全面统计集团资产状况，编制度产经营计划，确定资产经营目标，指导与监督各部门落实执行资

产管理制度，在确保资产安全的同时，实现资产价值最大化。

部门职能

1.部门建设

1）负责建立集团公司资产管理体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施；

2）制定、实施部门年/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工：

3）协调部门内外部工作关系；

4）负责部门档案管理。

2.资产规划与设计

1）负责资产前期设计规划，优化资产组合，合理分配公寓、住宅、办公、酒店、商场、商铺面积

比例与销售比例；

2）与集团下属公司设计部门沟通、协调建筑面积计算规则与房产测绘建筑面积计算规则，在功能

标注与分割上优化方案：

3）与集团下属公司外联部门沟通合作，协调设计院与规划局对建设工程规划许可证与建筑施工图

的设计与审批：

4）开展竣工建筑面积的实测与验收工作，及时办理产权初始登记：

5）开展房屋建筑面积预测与实测工作，合理计算面积与分摊，最大化可售面积；

6）针对设计变更及时更换建筑面积预算。

3.资产经营

1）合理运用集团资产，达到资产保值、增值的目的；

2）盘活闲置资产；

3）利用集团资产进行资本运作，通过借壳上市等方式实现资产证券化，并为随时变现做准备：

4）编制资产经营计划并组织实施与跟踪落实。

4.资产登记与管理

1）统计汇总集团下属所有资产；

2）在项目前期阶段，统计项目概况、规划指标、成木概算、预测面积、实测面积与办证情况，并

录入系统；

3）分类管理房屋资产，统计分析己信与未售、已收款与未收款、己出租与未出租、已收租与未收

租、已抵押与未抵押的资产信息：

4）汇总房产状况，及时变更房产信息，为集团提供准确的资产数据：

5）指导、监督各项目公司及时录入房产信息，并核实有关信息：

6）定期清查与盘点各项目资产，并编制汇总表。

第四章区域集团专业委员会职能

一、投资决策委员会

1.投资决策委员会的构成

1）主任：董事长

2）执行主任：地产区域集团执行总裁

3）组员：财务副总裁、营销副总裁、设计副总裁及董事长指定的其他人员

4）评审成员（无表决权）：总裁办主任、项目进展中心总经理、设计研发中心总经理、营销管理中

心总经理、成木管理中心总经理、财务管理中心总经理及项目所涉及的城市公司总经理、商管

公司总经理、酒店管理公司总经理或者其它董事长、总裁指定人员

2.基本职能

1）组织审议《项目可行性研究报告》。

二、产品决策委员会

1.产品决策委员会的构成

1）中仟：苗事长

2）执行主任：地产区域集团执行总裁

3）成员：设计副总裁、营销副总裁、财务副总裁、项目所在城市公司或者项目公司总经理

4）评审成员（无表决权）：项目进展中心总经理、营销管理中心总经理、设计研发中心总经理、成

本管理中心总经理、财务管理中心总经理、产品涉及的商管公司总经理与酒店管理公司总经理,

董事长或者公司总裁指定的其他人员

2.基本职能

1）组织审议《产品定位报告》及产品定位调整建议；

2）组织审议概念设计成果、方案设计与初步设计成果、景观方案与初步设计成果、室内装饰方案、

销售展示区方案；

3）组织审议《产品标准》。

第五章区域集团总部部门组织架构与部门职能

一、总裁办

部门架构与岗位职责定位

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部门使命

是区域集团的计划运营、信息化管理、流程制管理等综合管理中心，它通过建立、健全区域集团

运营管理体系，为区域集团年度经营目标的实现提供强有力的支持,

部门职能

12.部门建设

1）负责完善区域集团运营管理体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施：

2）制定、实施部门年/季/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工；

3）协调部门内外部工作关系：

4）负责部门文档管理。

13.战略管理

6）组织制订区域集团经营进展战略与中长期进展规划；

7）进行产业政策与进展趋势研究，跟踪内外环境重大变化，及时提出战略调整建议；

8）组织制订确保战略目标实现的各项措施，并分解到各部门及项目公司。

14.计划管理

3）根据区域集团战略与年度经营目标，组织编制年度经营计划，组织确定各部门年度工作目标与

签定部门经营责任书；

4）审核各部门制定部门年度、月度部门工作计划，并定期检查各部门工作计划完成情况：

5）组织月度运营会、半年度与年度经营工作总结会，总结与分析计划完成情况，提出预警或者调

整建议：

6）组织编制项目一级节点计划；

7）负责组织编制、下发《项目开发指导书》；

8）监控项目一级节点计划的完成情况，对可能影响项目一二级节点的计划发出预警，并组织制定

有关措施。

15.组织绩效管理

2）组织制定区域集团总部各部门及项目公司、下属专业公司的绩效考核方案；

3）组织实施日常组织绩效考核，监控组织绩效变化情况：

4）汇总、处理考核结果，提出考评奖惩建议，督促各部门根据考核结果改进绩效。

16.流程管理

3）负责流程管理体系的建立与运行保护工作：

4）审核、编号、公布各部门提交的流程文件，检查与监督流程文件执行情况：

5）提出流程管理体系文件修改要求：

6）组织各部门开展流程的优化工作：

7）指导项目公司的流程体系建立工作。

17.管理专题研究

3）监控区域集团经营与管理状况，对经常性、影响广、跨部门的重大问题，组织进行专题性研究；

4）组织制定重大问题解决方案，并跟踪解决方案的有效性。

18.法务管理

4）负责区域集团外聘律师的选择考察、合同签定、日常工作安排、费用审核、履约评估等管理工

作：

5）协助区域集团领导正确执行国家法律、法规与政策，对区域集团重大经营决策提供法律意见：

6）参与区域集团重要决议或者重大经济活动有关的法律文书的起草与修订；

7）为区域集团提供商务活动眇需的法律咨询服务与法律支持服务。

19.决策跟进

3）督促有关部门上报有关信息文件，汇总后报区域集团高层；

4）对高层的意见、决策、管理指令等进行回馈下发，跟进有关落实情况：

20.秘书事务

1）为区域集团总裁及其它高级管理人员提供综合性、辅助性服务:

2）负责高层所需内外部重要信息的搜集、整理、分析与报送，为决策提供支持；

3）负责安排区域集团高层领导的重要外事活动；

4）负责领导临时事项与决策决定事项的督办落实。

21.公文管理

1）负责区域集团文件的流转，沟通内部联系，保证上传下达；

2）负责将管理层批示信息以电子或者竹面形式下发并留存；

3）对区域集团形成的各类文件、会议纪要等正式文件的书写规范化进行审查；

4）负责以区域集团总部名义发文的文件编号、登记管理。

22.印鉴管理

1）负责区域集团公章的刻制、启用、注销管理：

2）负责保管区域集团公章、法定代表人章、合同章，并按印章管理规定使用：

3）负灾区域集团印鉴使用申请的审核、盖章管理。

23.信息化管理

5）负责区域集团IT规划，组织区域集团信息化建设；

6）负责区域集团信息化平台的选择、实施与推广工作，整合不一致信息平台的接口。

24.信息与知识管理

4）监督有关部门按要求定期上报信息，并对各部门的信息上报情况进行考核：

5）负责组织区域集团知识管理体系的建设工作：

6）负责区域集团级会议成果与项目阶段成果的管理：

7）发起、组织项目后评估；

8）收集、汇总区域集团发生的重:大事件，编写区域集团大事记，并提交人力资源中心。

25.工程管理

1）参与项目公司组织的项目总控计划的评审，并跟踪工程进度计划实施状况；

2）组织项目工程联检，检查项目进度、质量、安全文明与项目工程管理工作状况：

3）监督检查施工进度计划的完成情况，分析计划完成情况并提出预警或者调整建议：

4）审核工程部的重大质量、安全事故处理方案，协助工程部处理重大质量、安全事故;

5）协调、处理项目公司与建筑系统的重大工程质量、进度、安全管理问题。

二、人力资源中心

部门组织架构与岗位职责定位

人力资源中心

总经理I

副总经理B

管理层

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部门使命

人力资源中心是区域集团的人力资源与行政管理部门，它根据区域集团进展战略需要，在区域集

团内部制造良好的机制与氛围，为员工提供职业进展空间与能力素养的提升机会，培养与造就推动区

域集团战略目标实现的人才队伍。同时人力资源中心通过建立、健全区域集团行政管理体系，为区域

集团提供行政支持与后勤服务，保障区域集团稳固、规范、高效地运行。

部门职能

io.部门建设

3）负责建立区域集团人力资源q行政管理体系，健全各项管理流程,制度与标准，并组织实施;

4）制定、实施部门年/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工；

5）协调部门内外部工作关系；

6）负责部门档案管理。

11.组织管理

4）根据战略规划与年度经营计划的要求，提出区域集团管控模式与组织架构调整方案：

5）保护组织管理手册、组织权责手册；

6）提出区域集团总部及项目公司的岗位设置方案；

7）确定区域集团总部人员配置方案，审核项目公司人员配置方案：

8）组织区域集团总部岗位说明书的编制、保护，指导项目公司岗位说明书的编制、保护。

12.人力资源规划

4）负责制定区域集团人力资源战略规划并组织实施：

5）组织年度的人力资源需求预测与分析，制定年度人力资源规划，并组织实施；

6）指导项目公司建立人力资源管理体系。

13.人员招聘、调配与晋升管理

4）审核用人部门的用人申请与员工调岗申请，调配、招聘员工满足用人部门需要；

5）制订权限范围内年度人力资源招聘计划，并审核项目公司的年度招聘计划；

6）组织区域集团总部员工、项目公司/下属专业公司高层人员与财务负责人的招聘、任免；

7）组织区域集团集中招聘与校园招聘：

8）对员工进行职业进展规划，拟订优秀员工职业生涯规划，选拔、培养后备人才：

9）开发测评工具，建立区域集团人才测评系统。

14.绩效管理

5）负责建立区域集团绩效管理体系的建设与管理；

6）根据区域集团绩效管理方案，培训指导下属公司制定实施细则：

7）提出、修订员工绩效考核方案：

8）汇总考核结果，提出考评奖惩建议，督促各部门指导员工改进绩效；

9）执行区域集团奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。

15.薪酬福利管理

1）负责区域集团薪酬福利体系建设，以有效激励员工、保证区域集团战略目标的实现；

2）负责薪酬总额的预算、操纵与员工工资的结算；

3）负责员工绩效工资与奖金的核算，并配合财务部门的绩效工资与奖金发放工作；

4）组织全区域集团的员工调薪工作，审核员工定薪及调薪申请：

5）负责员工养老