干部及员工手册编排技巧

干部及员工手册编排技巧

《干部及员工手册》主要阐述干部及员工在公司工作中会遇到的1系

列劳动权利、劳动义务以及联系方式问题的解答，即作为物业管控公

司干部及员工身份的要求.在这方面,干部及员工通过《干部及员工手

册》的学习，可做到无师自通，了解公司的概况和作为干部及员工所拥

有的权利及应尽的义务.

《干部及员工手册》的制订有2方面的依据.第1是依据《劳动

法》；第2是依据物业管控工作的特点.其具体内容包括以下几个方

面：

1.总经理致辞；

2.公司简介；

3.公司组织系统及主要部门结构的图示说明；

4.劳动条例；

5.干部及员工福利；

6.干部及员工守则；

7.奖励与惩罚；

8.安全消防;

9,附则.

下面是新加坡江山财团物业管控部《干部及员工手册》中有关工

作守则的节录.仅供参考.

示例：

干部及员工守则

（1）管控人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神饱满.

（2）对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待，保持

彼此间良好关系.

（3）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），不

得无故迟到、早退.遇有特殊情况需请假时,大厦管控人员应事先取得

大厦负责人同意，而大，夏负责人之请假则需获得公司负责人之同意.

（4）管控人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及

对私人服务的工作.

（5）管控人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出

要求，应请其直接向公司询问.

（6）大厦负责人应该执行公司之各项指示,并定期召开该大厦各

级干部及员工的会议，向公司做定期工作汇报.大厦干部及员工须服

从大厦负责人之工作调配及岗位编排.

（7）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为.

（8）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益

之行为.

（9）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索

取任何形式的礼物、赏钱.

（10）所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财物,

对各公物如有损坏，须负责赔偿.

（101）台风袭深期间，各干部及员工必须依时当值,坚守岗位，

并按照公司所颁布之指示进行防风,防雨工作.

（102）必须遵守和执行公司所发出的1切通告办事.

管控工作

（1）按照规定时间当值，不可擅离耿守.

（2）在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音

机或与同事闲谈、开玩笑.

（3）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及配戴职干部及员

工作证,完成自己岗位职责.巡视各层楼宇及走火通道,巡视时须特别

留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方,并进行登记.如遇有

不寻常事件,应立即处理、记录并及时向上级报告.

（4）台风或雷暴豪雨期间，管控人员必须按照公司所颁布之“台

风期间干部及员工当值程序”上班,并按“台风及雷暴豪雨措施”做

1切防风、防雨工作，以保护公共财产，防止意外或水浸等.

（5）服从上级指导，完成所指定的工作.

（6）留意各种公用设备有否被破坏或涂污,并通知有关人员修理

和清除，必要时须协助维修工作.

（7）执行各项任务时•，必须要有礼貌.谨记“服务至上、礼貌第

1”.

（8）如有住户发生意外,例如：受伤、晕倒等，应即协助其家人

招呼救护车或代办报警.

（9）热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理.不属于

自己职责范围内的，则立即通知有关人员处理解决.处理情况立即向

上级报告.

（10）管控处须设置急救箱，配备急救用品:如绷带、棉花及抢救

药品等.同时放置部分紧急维修之工具，以备临时急用.

（101）大厦公共地方之锁匙，如：电制房、机房、泵房等，必须

小心存放，以备紧急时使用.若有需要外借锁匙时，必须登记借用人姓

名及身份证，用后及时归还.

保安工作

（1）必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能.例如：

对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等.更须善用各种已有的设施，以免

减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭,住户出入可自备防盗门匙或

密码锁,访客则可用对讲机.严禁大门常开,防止坏人有机可乘.

（2）应熟悉大厦内各住房、记识住户之姓名、年龄、家庭成员

职业及联络电话.此等资料必须保密，不得泄露.

（3）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见及互

通消息.

（4）各更管人员交接更时应传达防盗信息，做好交接班记录，以

备核查，务令保安人员高度警惕.

（5）严禁借词推销之人士进入大厦.尤其是自称公务人员或公共

机构职员，更应查验身份证、文件,如有疑问,应致电有关机构查询.

（6）应有礼貌的询问任何进入大厦的来访客人,登记身份证或工

作牌招.如有怀疑,应用对讲机与有关住户联络.如访客携带可疑物品

时，更须提高警觉.

（7）当值管控员至少每两小时巡楼1次（但不固定时间），以免

坏人乘隙而入.巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及

其它隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案.留意

公众地方之间边暗角，后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备盗窃工具等.

（8）如听到住户呼救或发现可疑人物,须立即报警并封闭大门及

其通道，以等待警方人员到场处理.切勿鲁莽采取行动而不知会警方.

（9）切记管控人员只有.1般市民之拘捕权，并无搜查权力.因此,

拘捕疑犯后,应尽快交公安部门处理.

（10）本大厦安装有警钟、闭路电视，以监视各大堂、电梯，以加

强治安保卫工作.若邻近大厦在建设中，则更应加倍小心，以防被坏人

利用做为犯罪的桥梁.

（101）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助.

（102）若发生罪案,应采取下列步骤协助破案：

1.立刻报案,并留在现场直至公安部门到达,遇有伤员（被害人、

案犯）应立即抢救和监护.

2.切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公

安部门保留证据,方便调查工作.

3.切勿开动风扇,冷气机或其他电器用具，以免证据破坏.

4.禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查.

5.向公安人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物

之像貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向等.

公众卫生

（1）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场

及天台等公用地方.

（2）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地

方，以免影响卫生和阻塞通道.请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内.

（3）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行

搬往附近的垃圾收集站.如无法找到住户，除清洁工人清理外,并登记

在管控处记事簿内，向上级报告.

（4）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免

蚊虫滋生.难以清理的地方,可暂时淋上油渣，阻止蚊虫繁殖,再研究

处理方法.

（5）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂,应速安排

修理.

（6）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免影

响下层和下面行人.

（7）如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速

修理，以免影响邻居和市容卫生.并根据城管条例,影响市容者,处以

罚款.

（8）如有需要,通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响

卫生,又可能打到过往行人身上,也不得将可引致淤塞之杂物投入厕

盆及污水渠内.

（9）若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水,则通

知上层住户修理，如无结果，则应详细记录及请求上级处理.

（10）如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详细

记录并报告上级和有关卫生部门.

楼梯

（1）电梯发生故障停留空中时,乘客按响紧急呼救铃后，大堂值

班员立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困

乘客,请其耐心等待,切勿自行开启电梯门，以免发生危险.

（2）劝喻用电梯微运物件者，不可超重，防止造成事故.

（3）乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载

发生危险.

（4）住户应留意,切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危

险.

（5）保安值班员时刻注意闭路电视、警惕坏人恶意破坏电梯或

梯内设备.

（6）经常清除电梯门路轨内积存的垃圾，以免影响梯门开关.

（7）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时,应即通

知保修人员进行修理.当修理人员到达时,管控员应详述电梯不妥之

处,以便研究毛病，1切详细情况,必须详细记录送管控处.

（8）狂风暴雨时,如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，

应即尽量阻止雨水流入电梯槽,暴风雨过后，必须根治漏水情况.

（9）凡有水渗入电梯,应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升

高至较安全地方.

（10）电梯槽底有积水时.，应即报告上级处理，同时研究水的来源,

及早修理.

（101）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员

外,任何人员不得使用.

（102）电梯每年“年检”1次,并取得年检合格证.

（103）冲洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设

备.

（104）火警发生时,劝喻住户切勿乘搭电梯,因电梯可能随时在

半途停顿，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命.

（105）经常检查电梯机房是否有足够的通风,温度是否过高,气

窗玻璃是否完整.机房门须特别上锁，加上“不准擅闯”之类告示牌.

（106）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧

急时无法求救及导致窒息.

电力系统

（1）修理电器设备，应聘请持证的合格技师.

（2）应明了大厦各种电力供应的设备所在.如：大厦的电力总掣、

用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等,并且明

了其紧急开关的操作程序.同时必须购置后备保险丝、消防总制、电

表及各水泵制等，以备急修时使用.

（3）如部分用户电力中断，应由管控处派人检查修理大厦供电系

统,如属住户室内设备故障,应由住户自行请人处理,管控处可提供适

当协助.

（4）全座楼宇电力突然中断,应先检查大厦之总制是否正常‘，如

属于正常则与供电公司联系询明情况.

（5）公共使用的电力设备，如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水

泵及消防系统之电线笔应经常检查，如有损坏或有过热现象,应立即

派人修理.

（6）接到供电公司通知停电时,应即贴出通告，清楚列明日期、

时间及受影响的设备,如供水系统、室内电器以便住户有所准备.公共

照明、电梯不停，由大夏自备发电机供电解决.停电完毕后，贴出恢复

供电通告,并检查各系统是否恢复正常.

（7）经常检查、保养弱电系统，如：大堂与客户的对讲系统和电

梯监视系统必须完好正常运行.发现问题立即修理.

（8）在大厦出入口处,各大堂应备有充电式紧急照明设备,管控

处亦应常备手电筒.

（9）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得

放置各种杂物.

（10）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常

的供电.

消防

（1）消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使

用.并应熟悉其它消防设备的使用.

（2）组织大厦干部及员工学习消防知识,熟悉和掌握各种消防设

备的操作使用.组织干部及员工进行消防设备的使用训练，使其成为

大厦合格的义务消防队员.

（3）值班人员（包括管控人员）须经常检查防火设施和消防设

备等,如有损坏和失效吐应立即修理和更换.

（4）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消

防设备，以备应急.

（5）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万

不可有阻塞情况发生.

（6）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引

起火警.

（7）留意公用电线，如有破损或不符合规定时，应立即修理和更

换.

（8）留意擅自将住宅改为工厂的单位,尤其是原料与制品容易着

火者，当发现住户藏有大量易燃物品时，即刻查询是否有特许证明和

安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报告管控处

和公司.

（9）劝告拜神的住户小心燃点香烛,并制止住户在走廊燃烧元宝、

香纸等.

（10）切勿将防火门打开，以免万1火警发生时，浓烟散播及火势

蔓延.

（101）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味,又无人开门时.，如能

及时扑灭,应尽快使用灭火器及消防设备扑灭.否则电“119”报案.

（102）若发生火警，即电“119”报案，同时按动警铃,通告住

户疏散,在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法抢救.

（103）火警发生吐劝喻住户切勿搭乘电楞.

（104）报案时,必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管控处电

话.

（105）所有消防装置，应由认可的消防监察单位每年最少检查1

次.

中央空调及制冷设备

（1）中央空调技术性较强,必须掌握好温度控制和调节，使其降

温适度.

（2）在炎热的夏季里，必须保证空调机的正常运行,适度的降温,

保证写字楼职员舒适的工作环境.

（3）空调机、制冷机必须经常地检查保养，发现问题及时进行修

理保持其正常运行,不得影响写字楼工作秩序.

（4）制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作规程

及操作方法之专业技师操作.

（5）操作人员必须定期、定时检查，发现异常迅速查明原因，进

行修理，保证电动机、制冷机正常运行.

（6）要定期或不定期地查漏，随时检查，随时修理,使机械正常运

转.

（7）发现如下情况之1,均必须停机查明原因，进行及时修理或

更换机件：

1.发现电动机发出嗡嗡的响声；

2.压缩机发生敲击声和杂音；

3.发现因负荷过大而发出剧烈震动；

4.电动机、压缩机转速明显降低；

水务及渠务

（1）了解楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵开关总制及

分制等位置.

（2）应定期巡视水泵运转是否正常,供水系统有无损坏，水箱是

否清洁.必须定期安排清洗水池、食用水箱,每6个月清洗1次，以保

持卫生.

（3）发现水管爆裂时•，必须尽快关闭有关水管的水制.大喉爆裂,

则将总制关闭，并及时发出通告告知受影响的住户，同时立即安排水

管工进行急修.

（4）要注意水箱的保养,预防破裂或生锈,并且盖紧水箱，以免滋

生蚊虫.

（5）如食用水或冲厕水突然中断,应先检查楼宇的供水系统是否

发生故障,若1切正常,则致电自来水公司查询原因，并请尽快解决.

（6）救火用的输水设备，应经常检查，如有损坏,应即修理.同时

必须禁止使用消防水喉做其它用途.

（7）因住户外出忘关水喉,致使大量食用水流出，无法通知户主

时,应及时关闭该户的水管制，以阻止水流入邻居和危害电梯.

（8）经常检查沟渠及沙井是否通畅，清理渠道盖上的垃圾，以防

下雨时渠水受阻而水浸.

（9）屋宇墙外的公用水渠如有破裂，应即修理，以免污水流出影

响公共环境卫生.

（10）楼宇底层沟渠发生臭气传出时,应即检查修理.

（101）若安装或修理楼宇内供水系统设备时，应与自来水公司联

系修理.

气体燃料泄漏

（1）如发现气体燃料泄漏时,应立即熄灭现场附近所有火源.

（2）打开泄漏气体燃料单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气

流通.

（3）切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器.

（4）管控员应立即关闭该单位系统的气体燃料•总制，阻止气体燃

料继续泄漏，查找泄漏地点,迅速进行修理.必要时，用街外电话通知

气体燃料公司或拨“119”报警.

（5）“用手拍门”通知住户气体泄漏事件,请住户关闭气体供应

制，打开门窗使空气流通,并要求协助通知其它住户实施上述1、2、3

步骤.如情况严重,应通知住户撤离现场.

楼宇结构及维修

（1）楼宇结构如被更改或破坏,对该楼宇的安全有重大影响时，

管控员应予以注意，并向上级报告.

（2）如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁

笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时.，应予制止并向上级报告.

（3）天花板或外湍有漏水,应即通知单位上层及有关住户修理.

（4）在巡逻时发现下列情况,应立即向上级报告并研究修理方案

进行修理：

1.墙壁或天花板有明显裂缝或石屎爆裂；

2.气窗的玻璃爆裂；

3.楼梯边的栏杆松脱；

4.防火门及消防设备损坏；

5.内外墙壁批荡脱落.

（5）住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道,应予制止并报告上级.

停车场管控

（1）车管员必须认真执行停车场管控规定，礼貌待人,热情服务,

保证车辆安全,维护车场良好的行车秩序.

（2）车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞通

道，认真检查车型、车牌号，避免出现差错.

（3）了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工

作单位、居住楼居、座号等等，以便于识别.

（4）汽车、摩托车必须购买“车辆综合保险”，便于丢失后，向

保险公司索赔.未买“车辆综合保险”的车辆，本车场不予停放保管.

（5）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律,

经济手续清楚，做到钱、票相符，日清月结.

（6）严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管,

以免发生意外.如有车辆违反此规定进场时,应即令其开出车场,立即

报告管控处或公安机关进行处理.

（7）车管员交接班时必须认真交接：如清点停车场内车辆多少

时租车的停车计时票的张数、现金清点，并详细登记（自行车则注意

车票的号码及张数，登记在交接登记簿上），双方签字负责.

（8）车管员值班期间发现可疑情况,立即报告班长或管控处,并

注意其事态发展.交接班时叮嘱接班人注意,并记录在交接登记簿上，

同时将其它需注意的事项必须记录在登记簿上，以备查.

（9）车管员必须认真执行收费规章,坚持原则,不得徇私舞弊，

如不开票停车或乱收费、不收费等等，1经发现定严肃处理.

（10）保持停车场内清洁卫生,每日必须清扫1次.

有关廉洁条款

（1）良好及有效的大厦管控工作有赖于住户及业主的合作和各

级管控人员的信心及支持.如各级人员都采取1种廉洁奉公的态度办

事,住户和业主必会全力支持管控工作，使环境能进1步改善.因此各

级管控人员均须有清政廉明的精神.

（2）凡受雇于大夏从事执行大厦事务者，包括管控员、保安员、

清洁工人、修理人员、经理等人，均属大厦的职员.故执行工作期间均

受该工作须知的约束,不得索取或接受任何利益.

物业管控公司职能规章的制订

职能规章的制订主要是明确物业管控公司各部门的职责范围.

1.办公室的耿责范围

办公室是总经理货责人下的综合管控部门,负责行政、人事和档

案文件管控等工作.其职责范围是：

（1）学习、研究党和国家的方针、政策,贯彻落实负责人的指

示；深入基层调查研究,努力掌握第1手资料,为总经理的工作决策提

供可靠的依据•.

（2）负责公司工作计划、总结、规章规章等各类文件的起草、

审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管控工作.

（3）负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录,整理会议纪

要,对会议决定的执行情况进行催办和检查.

（4）做好文书档案和有关资料的管控工作.文书档案包括公文

的收发和保管，文印核稿，呈批、催办、归档，调卷和保密工作.

（5）协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管

控处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令.

（6）做好人事管控工作,保管好干部及员工的档案,根据需要做

好劳动力的安排调配，干部及员工的调入调出，并协助办理好各项有

关手续.

（7）做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管控工作.根据政

策做好干部及员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理干

部及员工请假、休假的有关手续.

（8）负责公司干部及员工的培训工作，协同各部门共同抓好干

部及员工的思想素质和业务水平的培训I,积极开发人力资源,努力造

就1支高素质的干部及员工队伍.

（9）负责公司的后勤管控工作.诸如办公用品的购买、保管和

发放；干部及员工食堂以及医务室的管控；车辆的调度、使用和维修

保养工作等等.

（10）完成负责人布置的其它工作.

2.财务部的职责范围

财务部在公司总经理负责人下，积极参与企事业单位经营管控，

负责公司的财务管控、会议核算、物资管控等工作.具体职责范围是:

（1）认真贯彻“会计法”，执行国家财经政策、法令，遵守各项

资金收入规章,严格执行费用开支范围的标准.

（2）正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经

营成果,为负责人提供准确可靠的财务会计信息.

（3）加强计划（预算）管控，认真编制财务计划（预算）.

（4）加强经济核算,认真做好各项控制工作,节约费用，降低成

本，多创利；加强财务分析,考核各项经济指标的执行情况,反映经营

管控状况，总结经验,发现问题，促进公司改善经营管控.

（5）按照会计规章规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到

手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，日清月结，按期报账，在

规定时间内报送各款会计报表.

（6）按银行有关规章规定，做好现金和支票的管控工作.遵守支

票使用规定及银行结算纪律,加强现金管控.对下属各管控处经费的

收支情况，经常进行检查、监督和指导.

（7）根据国家财会规章精神,结合本公司实际,协助负责人制定

有关财务管控、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行.

（8）妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和

公司负责人的监督检查,及时提供财务资料，如实反映情况.

（9）充分发挥财务部在公司管控中的预测、计划、控制、调节

和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管控水平.

（10）完成好负责人布置的其它工作.

3.公共关系部的职责范围

公共关系部是物业管控公司负责沟通内外公众联系的重要部门，

通过协调方方面面的关系,在公众中树立良好的企事业单位形象.其

具体职责范围是：

（1）建立信息网络.负责收集公司内外部环境的各种信息，将经

过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考，以提高经

营管控的能力.

（2）监测公共关系.在双向信息沟通的基础上,处理好公司内外

的各种公众关系,如干部及员工关系、住户关系、社区关系、媒介关

系、政府关系等.

（3）监测社会环境.企事业单位是社会的有机组成部分,企事业

单位的每项活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响.公共

关系部必须不断监测社会环境的变化，国家政策法令的变化,市场的

变化,社会舆论的变化等等，使企事业单位能及时适应这种变化.

（4）分析发展趋势.公共关系根据对政策法令、社会民意、时

尚潮流等重要外界因素的监测和分析，向企事业单位预报有重大影响

的近期或远期发展趋势；预测企事业单位的重大行动计划可能遇到的

社会反应，使企事业单位未雨绸缪,防患于未然.

（5）作为公司的对外发言人,负责对外宣传、沟通工作,树立良

好的企事业单位形象.

（6）编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章；汇

编有关的报刊目录；拍摄、整理、保存资料图片；设计、筹划、监制

公司各种宣传品和赠品.

（7）保持与住户的经常联系，负责编辑以住户为阅读对象的报

刊；接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求及时通知

有关部门，协助解决.

（8）作为公司社会活动的代表,积极参与有关社会活动，并做好

公众来访的各种礼仪接待工作.

（9）做好公司内部干部及员工关系，调动干部及员工积极性；

编辑供公司干部及员工阅读的报刊，组织其它各种形式的内部传播工

作；安排公司干部及员工的各种康乐活动.

（10）处理突发事件和危机事件.

（11）完成负责人布置的其它工作.

4.工程部的职责范围

工程部工作是物业管控公司经营管控的基础工作，通过对房屋及

其附属设施的养护维修,确保物业正常使用.其具体职责范围是：

(1)根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业管控总体方

案,编制养护维修计划,报总经理审核批示后组织贯彻实施.

(2)全面负责房屋及其附属设施的维修保养，保证物业的正常

使用.

(3)全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维

修工作，保证各种设备始终正常运转.

(4)定期检查楼宇各种设施设备技术状况,分析存在问题,及时

提出维修解决办法和制定维修方案,方案确定后,组织贯彻实施.

(5)根据春备夏、秋备冬的原贝(每年搞好春秋中间期和冬夏

送冷送暖期的设备检查和维修.提前制定维修和检验方案,安排好人

力和物力，保证工作需要.

(6)房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴

投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用.

(7)协助管控部门做好住户房屋的监督、检查工作.

(8)参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方

案.

5.管控部的职责范围

管控部要落实公司关于物业管控的有关决定、决议，有计划、有

步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施，管控好所管物业的环境卫

生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等，为住户提供1个安全、舒适、

清洁、宁静的工作和居住环境.其具体职责范围是：

（1）根据政府和上级负责人有关达标条件，制定优质楼宇管控

和文明住宅小区计划，并组织实施.

（2）协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作.

（3）负责住户对房屋装修申请的审核批示、监督、检查工作.

（4）负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及

车辆管控等工作，并督促检查各管控处做好这些工作.

（5）协助解决接管物业的遗留工程问题,负责处理有关违章装

修、违章建筑等问题.

（6）完成负责人布置的其它工作.

6.服务部的职责范围

服务部主要是根据住户的需要，为住户提供全方位的服务.其具

体职责范围是：

（1）牢固树立仝心仝意为住户服务的思想，凡是住户需要的，

都要尽量予以满足.

（2）建立健全本部门的规章规章和服务规程，重视干部及员工

培训工作,建立1支高素质的干部及员工队伍.

（3）设置各类综合代办服务项目，协助制定收费标准.

（4）建立信息库,及时了解住户要求，并能及时提供相应的服务.

（5）完成负责人布置的其它工作.

7.发展部的职责范围

发展部要坚持公司1业为主，多种经营的原则，立足所管控的物

业，面向社会、灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，

增强企事业单位的实九具体职责范围是：

（1）在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究

报告,争取做到开发1个，成功1个.

（2）以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化

体育设施，做到既方便住户，又增加企事业单位收入.

（3）根据实际情况，积极开办新企事业单位，如清洁管控公司，

电脑电器服务公司，装饰公司、车辆维修部,花木服务部等等.

（4）提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估工

作.

（5）定期向总经理汇报下属各企事业单位或承包单位的经营情

况.

（6）完成负责人布置的其它工作.

8.管控处的职责范围

管控处是物业管控公司的派出机构，负责某1指定的物业管控.

具体职责范围是：

（1）贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章

规章.

（2）负责管控所辖物业的日常业务,纠正各种违章行为，为住户

创造1个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境.

（3）树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务.

（4）协助公司工程部对物业进行养护和维修,确保其正常使用.

（5）积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种

工作.

（6）向住户宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安

全防范和计划生育工作.

（7）调查研究,深入了解住户对管控服务工作的意见,处理住户

对管控服务工作的投诉，重大问题报请公司管控部或公司负责人处理

解决.

（8）完成负责人布置的其它工作.

物业管控公司岗位规章的制订

岗位规章的制定主要是明确物业管控公司所设各种岗位的职责

规范,它规定了某1岗位对从业人员的基本要求,包括基本素质，应知

应会，岗位职责,工作量规范等方面.

下面是深圳物业管控公司制订的“房屋管控员岗位规范”，仅供

参考.

房屋管控员岗位规范

房屋管控员是屋村管控处管控住房的基层管控人员，负责1定地

段（片或幢）的房产管控.为使房屋管控员明确自己的岗位职责和本

岗位必备的应知应会，掌握本岗位的技能,提高管控水平和管控效率，

更好地为居民服务,特制定本规范.

（1）房屋管控员的基本素质

房屋管控员所担负的住房管控工作政策性、专业性强，要求高,

因此,屋村管控员必备以下基本素质：

1.政治思想素质

房屋管控员必须坚持4项基本原则,热爱社会主义,认真学习政

治理论和党的方针政策；积极参加各项社会政治活动；秉公办事；坚

持原则，廉洁奉公,不以权谋私；具有全心全意为人民服务的思想,遵

纪守法,严格要求；作风正派,团结同志,虚心好学；热爱集体,爱护公

物.

2.文化、专业素质

根据干部“4化”标准，房屋管控员必须具备高中毕业（包括职

业高中、技术学校毕业）以上文化程度.

房屋管控员必须受到房屋管控专'业训练,持有专业管控部门颁发

的《房屋管控员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管控工作.房屋管

控员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗位必备的应知应会和专业技术，

不断提高专业水平.

3.职业道德素质

房屋管控是1项服务性很强的工作，房屋管控员的工作直接影响

住户的安居乐业,因此,房屋管控员要有较高的职业道德素质.

（1）房屋管控员必须树立“5爱”思想.“5爱”.即：爱房产

——热爱房地产行业；爱住户一一对住户充满爱心；爱岗位一一热爱

房管员岗位；爱服务一一热心为住户排忧解难；提高服务质量；爱信

誉一一爱护房地产行业和本单位的声誉,在住户中树立良好的行业和

企事业单位形象.

(2)要刻苦学习和钻研房产管控工作的知识与技能.1个合格

的房屋管控员既要有为住户服务的思想,更要具备过硬的服务本领，

刻苦学习和钻研专业技术是房屋管控员职业道德素质的基本要求.

(3)文明管控.房屋管控员的工作是1项“窗口”工作,直接关

系到政府和行业的形象特别是深圳经济特区，涉外房产多,房屋管控

质量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放.因此,特区房屋管控员

必须做到文明管控.其具体要求是：主动热情,优质服务,急住户之所

急,想住户之所想,为住户提供方便,经常帮助和照顾不方便和有困难

的住户解决困难；语言谦虚；仪态端庄；给住户亲切感.必须做到“4

个不讲,5个不能”，即“不讲低级庸俗的口头语；不讲不3不4的脏

话；不讲讽刺挖苦话；不讲与管控无关的闲话”；“不能冷淡；不能

刁难；不能取笑；不能训斥；不能报熨住户和顾客”.要懂得1些国

外和港、澳、台的礼节和礼貌语言；在工作中衣着打扮和气质风度要

端庄、整洁、给业主(住户)美的感受.

(2)房屋管控员岗位“应知应会”

1•应知

(1)屋村管控的宗旨和原则；

(2)本管控处所管房屋的栋数,总面积,总户数；

(3)本人管控地段(片、幢)内房屋总栋数、总面积、总户数;

（4）本人管控范围内住户的家庭基本情况,包括：户主、年龄、

职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家电话.

（5）本人管控范围内居民构成基本情况，包括：本市居民、外

国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主（或

租户）所属社会阶层和经济状况；

（6）本处房屋产权归属情况,包括：福利商品房、微利商品房、

集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少；

（7）本管控处范围内各类使用性质的房屋有多少,包括：住宅、

商业办公、公共项目用房以及其它用房；

（8）房租、管控费和各种规费的收费标准；

（9）政府主管部门和本单位制定的房产管控各项指标，包括：

租金、管控费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、供电和应急

发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房屋完好率、

维修工程优良率等.

（10）本管控处范围内公共道路绿化面积有多少平方米，上下

水总管道有多少米，铺设位置、排污、检查井各有几个，位置，化粪池

有几个，位置，供水、供气、供电总闸在哪里；

（11）本管控处范围内有几个泵房，几部电梯，多少备用发电机,

有多少台生活水泵，消防水泵；

（12）本管控处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多少个,

路灯，楼梯灯有多少盏：

（13）火警、匪警、居委会、派出所电话号码.

2.应会

（1）能看懂房屋平面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用居

住面积；

（2）懂房屋结构，会住房验收方法和质量标准；

（3）会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算；

（4）懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料

保管常识和变更修改技术：

（5）会签定房产管控合同协议,包括租赁合同协议、买卖合同

协议、清洁合同协议、园林保养合同协议、维修养护合同协议、装修

合同协议等,要熟悉经济和行政法律程序,能参与诉讼；

（6）会看电表、水表,能发现电线路、供水管1般故障；

（7）懂园庭绿化的基本知识，会美化环境..懂得树木、花草的养

护知识；

（8）懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施；

（9）会处理来信来访和写工作总结；

（10）要会调查研究,会拟调查、访问提纲,会作调查访问笔记,

会写简单的调查报告；

（11）具有1定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住

宅区管控和开展住宅区内各项公益活动,会合理组织管控各种技术工

人进行房屋维修，养护，园林绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁，

基础设施的维修,消防设施的保养,还要会组织搞好住宅区治安,违章

清理.

（3）房屋管控员的岗位职责

房屋管控员在本管控地段（片、幢）内行使房屋和居住环境管控,

向屋村管控处主任负责,其岗位职责是：

1.负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政府有关房

地产方针、政策；

2.负责管控300至500个住宅单元.以下情况负责300个

住宅单元.

（1）初级房管员；

（2）住房分散；

（3）住房质量和基础设施较差；

（4）出租房比例较大.

3.掌握自己管控地段（片、幢）内住房基本情况包括：

（1）住户的户数,各住户家庭人员，户主姓名，职业及工作单位;

（2）房屋产权归属及其变更情况；

（3）房屋租赁及租金情况；

（4）房屋结构及质量状况.

以上情况须做到随问随答并与实际相符.

4,负责房产管控资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和

上报工作.

5.负责制订管控地段（片、幢）内的房屋保养维修初步计划，

并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务,验收维修质量并签具验收报

告,作好维修记录登记和维修后回访；维修投诉率不超过5%。.

6.熟悉和掌握管控地段（区、幢）内的基础设施和配套设施的

基本情况并负责实施管控、使用、保养和维修，对管控范围内的上下

管道的铺设位置,各种井、池的位置耍熟记,随时可查找出来,基础设

施管控、维修投诉率不超过8%。.

7.负责管控地段（片、幢）内的居住环境和卫生的管控和监督;

制定管控地段内的植树种花、种草及美化环境计划，并组织实施；宣

传、发动教育住户爱护卫生,监督、协助居委会、环卫部门及时打扫

和清理垃圾，保证住宅区无鼠、无蝇、无臭，使居住环境达到美化、静

化、净化、环境卫生投诉率不超过1%.

8.负责房屋租金、管控费和各项规费的收缴,每月房租收缴率的

98%以上，每月管控费收缴率95%,各种规费的收缴率90%以上.

9.搞好居民来信来访接待,认真处理住房管控中的居民投诉,每

1个投诉均须有回复并及时处理.大问题3天内有回复,5天内处理；

处理来信、来访和投诉必须有文字登记,并定期整理存档和上报.

10.负责接待居民有关住房方面的咨询，积极做好住户巡访工

作，主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务,为其解决困难,与住户

建立和维持良好的关系，调动住户参与住房管控.

11.积极参与屋村管控决策,及时了解房产市场动态并定期写

出书面报告.

12.负责做好管控地段的巡视,及时发现和制止各种住宅区房

管所不容许的事件和现象；做好居民有关住户装修申请、报审、验收

工作.

13.参与新楼验收工作,并代表业主或住户利益,严格验收,发

现问题及时向有关部门反映,监督其及时处理.

（4）房屋管控干部及员工作量规范

根据房屋管控员岗位职责和各项职责的工作量，对房屋管控员的

工作量规范如下：

1.每日工作量

（1）巡视所管控的地段（片、幢）1遍,巡视内容为：

①检查住宅区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙

壁有无乱涂、乱画、张贴广告，住宅区内有无乱摆摊贩）；

②住宅区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道

是否被堵,室外输电线路是否完好,有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人

员活动）；

③住宅区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋

后，公共场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒清,有无乱停放车辆，乱凉

晒衣服，有无影响正常休息的噪声源）；

④基础设施是否完整（道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏，

路口拦护栓,路障是否完好，娱乐设施有无损坏）.

以上内容巡视完毕要做好巡视记录,发现问题，能处理的应立即

处理之，重大问题和不能处理的问题应向屋村管控处主任汇报.

（2）收缴房租、管控费、各项规定费用；

（3）接待居民来信、来访和处理有关房产管控的投诉；

（4）解答居民提出的有关房产管控业务咨询；

（5）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量；

（6）作好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处

理问题,上级负责人的指示,急待解决的事务,住户投诉等）.

（7）整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；

清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等）.

2.1周工作

（1）走访住户（内容：与住户交换住宅区管控意见，了解住户

在住房方面有什么困范和需要；掌握住户家庭基本情况,包括：户主、

年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，

掌握住户产权归属和变更或租户的变更,租金的变化,住房的户型变

化、结构、质量现状、保养和维修状况）.

（2）初审住户装修申请,并报上级审核批示；

（3）检查每栋楼宇等公共设施是否完好（内容包括：电梯运行

是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险

品、有毒物品；公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，住

宅楼内信报箱是否有破损）发现问题应及时报管控处主任和有关部门,

并协助处理.

（4）检查垃圾桶是否喷洒药物,各住宅楼公共部位是否清洁.

（5）检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解

房地产信息.

3.1月工作

（1）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划报屋村管

控处主任；

（2）编制租金、管控费和各项规费收缴报表并报管控主任；

（3）组织修剪管控地段内的树木、花草1次；

（4）发动组织住户搞1次卫生大扫除；

（5）对本月维修项目进行1次回访，听取住户意见；

（6）整理房屋管控资料、对发生异动的（包括：房屋产权变动、

承租户变动、租金变动、管控费变动）作出修改；

（7）与有关单位联系,交换情况1次（包括：居委会、派出所,

工商所、房屋产权单位等）如有重要情况须用书面报告和反映；

（8）办公室大扫除1次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面

和各种办公用具的清洁整理）.

4.1季度工作

（1）组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施（包括：消防栓、水

源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完

整无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理.；

（2）打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞，发现

问题及时组织有关人员处理；

（3）组织对树木花草进行1次施肥；

（4）清理房租、管控费和各项规费，并编制季度报表；清查是

否有漏改、错收；采取措施对拖欠房租和管控费的住户进行追收；

（5）编制季度维修保养计划和报表；

（6）与住宅区内其它房管员合作，办1期房屋管控专刊,宣传表

扬住宅区内的好人好事和新风尚，指出住宅区存在的问题，增强住户

参与管控的意识；

（7）整理房地产信息并写出书面报告.

5.1年工作

（1）参加1次上级主管部门举办的短期专业培训；

（2）对本管控地段（片、幢）内的住户全部走访1遍；

（3）组织清理1次化粪池；

（4）编制年度房租、管控费和各项规费收缴报告；

（5）编制下年度维修保养计划；

（6）整理房产管控档案资料,写出资料异动报告,对发生异动的

资料进行修改，保持档案资料与实际1致；

（7）参与组织1次房屋管控联系会；与有关部门交换开展房产

管控的意见；

（8）组织1次本管控区的住户代表会，听取住户对房屋管控的

意见和建议,提高住户参与管控的积极性；

（9）总结年度工作，写出书面总结；

（10）制定下年度工作计划.

物业管控公司的财务管控

财务管控是物业管控中最重要的内容之1.物业管控收入的主要来源

是业主按月缴纳的固定数目的管控费和小区内其他各种管控收费（车

辆的停车管控费、活动场所租赁收费等）.其他来源包括：管控费存在

银行的利息；专项服务的收费；经营性综合服务的收费等.

财务管控负责各种费用的统计、预算和收支控制,若管控不好每

年的财务报表、财务规章及账目记录等,不仅会使物业管控公司蒙受

损失,影响公司的正常管控运行,而且也会招致业主（使用人）的不满，

进而引起业主（使用人）与物业管控人员的争议,直至拖交各种管控费

用.现代物业管控规章要求有1套与之相适应的财务报表体系和管控

规章，因此物业管控的负责人对此1定要高度重视,并且要亲自抓.

物业管控公司财务管控概述

物业管控公司财务管控目标

物业管控公司的财务管控目标是指财务管控的目的行为，即在1

定时期内财务管控H标.它是根据物业管控公司总体H标的耍求所决

定的.1般来讲，物业管控公司的财务管控目标是要求在改善财务状况

的条件下，不断扩大财务成果,提高企事业单位经济效益.主要包括如

下几个方面：

1.以提高经济效益为目标

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经

营的消耗,要求物业管控公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和

业主提供更优质的服务,获得更多的利润.

2.实现财富最大化目标

财富最大化是指公司通过合理经营，使本企事业单位的总价值达

到最大化.在股份制公司中，公司财富最大化也就是使股东财富最大

化，这是当前西方财务管控理论中普遍提出的财务目标,并认为这是

股东创办企事业单位的目的,是衡量企事业单位财务行为和财务决策

是否合理的标准.物业管控公司也有1个不断发展、逐渐壮大的过程,

因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管控的主要目标之1.

3.完成国家有关规定

国家及行政主管部门对企事业单位（公司）都有1定的要求、1定

的规定，比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后，不

仅能保证国家税收，同时也能完成企事业单位的效益.

物业管控公司财务管控的几个新观念

随着社会主义市场经济的建立与发展，财务理财也必须树立新观

点,适应社会的发展.这些观念主要包括：

1.市场观念

物业管控公司的工作和发展,应该以市场为导向，面向市场,参与

市场竞争，在竞争中求生存、求发展.作为物业公司的负责人者、财会

人员应该及时仝面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现

代企事业单位规章等市场经济的重要理论，才能更好地树立起市场观

念.

2.经济效益观念

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗

相比较，力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需

求的产品或向社会提供更热情周到的服务,提高经济效益是经济工作

的出发点，也是建立现代企事业单位规章的根本要求.要提高经济效

益,首先要树立经济效益观念，明确建立以提高经济效益指标作为检

查考核的目标.其次加强管控为提高经济效益的主要手段,并把加强

管控作为提高经济效益的重要途径.

3.资本的保值观念

物业管控公司所有者权益必须得到保障，使投入的资本不受任何

侵犯,如不得随意冲减资本,不得随意转移资本；除依法转让外,不得

以任何方式抽走资本.在经营过程中，其成本补偿和利润分配必须在

保证资本完整性的前提下进行，保证资本权益不受任何形式的侵犯.

4.资金时间价值观念

资金时间价值是指资金在运动中，由于时间因素所增加的价值.

由于不同的时间、资金的价值并不相等，1般要以利率为计算依据,将

货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值.如果离

开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能

进行正确的财务决策.因此应牢固地树立资金时间的价值观念.

5.投资的风险观念

公司的财务活动,很多都是在有风险的条件下进行的.少冒风险，

多获利,是人们处理风险的基本原则.在风险不可避免的情况下,投资

者由于冒险而进行投资时,必须争取获得超过时间价值以外的额外收

益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿.为了做好

财务工作，财务人员必须研究投资和经营中的风险,计算风险度的大

小,从而设法控制风险,这也是财务管控的基本观念和基本原理,离开

了风险,就无法正确评价公司的收益，也就无法进行融资和投资的决

策.

物业管控公司财务计划的内容

财务计划是物业管控公司物业经营管控计划的重要组成部分，是

进行财务管控、财务监督、财务分析的主要依据，其目的是确立企事

业单位经营管控目标，使物业经营管控活动按计划协调进行,提高经

济效益.物业管控公司财务计划的内容主要有：

1.各项收入的预算与筹集

物业管控公司主要资金来源是物业管控服务费收入、门面房的租

金以及其他经营活动的收入等.应按照国家政府制定的收费标准,算

出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金

及时收取.

2.各项成本、费用的测算与分析

各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础，也是进行财务核

算和财务监督的依据，应分门别类地测算出各项物业管控服务的成本

与费用，在企事业单位内部实行经济责任制.

3.专项基金的提存与使用

专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金.关于专项基金的

使用国家已做了相应的规定，各地地方政府也出台了使用细则.专项

基金的性质已决定了必须专款专用，同时应预先做好使用计划.专项

基金的提存与使用是财务计划中的1项重要内容.

4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用

公司的经营目的是获取利润.对公司资金运动过程进行现金流分

析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流，即为公司的净

经营收入，也就是企事业单位利润,财务计划应预测企事业单位的利

润情况,并分析影响盈亏的关键因素，以便及时调整,确保经营收益的

最大化.

4、机构设置

物业管控公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同，但其工

作的内容和方法具有本行业的特点.根据每1个物业管控公司所管辖

小区的范围大小、高层楼宇的多少，以及开展服务内容的多少等具体

情况来设置机构,配备人员.由于财务管控不同于1般管控,基本岗位

不随内容的多少来决定，因此根据财务管控的特点,物业管控公司的

财务部门可以设立1岗多人或1人多岗.

5、财务部工作人员岗位职责

1.财务部经理

(1)向总经理负责,具体主持公司财务部的管控工作，做好总经理

的助手.

(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习.要求所有财会人员

遵纪守法，按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管控条例管控好

财务.

(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，

送总经理审阅.

⑷检查、督促各项费用的及时收缴和管控，保证公司的正常运

(5)合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润.

(6)审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费.

(7)组织拟定物业管控费等各项费用标准的预算方案，呈送总经

理、业主管控委员会和相关主管部门审核、修改决定.

(8)熟悉各种工商、财会及税务管控规章，运用法律、政策手段保

护公司的合法权益.

(9)根据物业管控行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管

控规章的细则.

(10)完成总经理交办的其他事项.

2.主管会计

(1)对部门经理负责，具体做好财务的口常管控工作；

(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作；

(3)每月、每季按时做好各种会计报表,送部门经理审核；

(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向部

门经理汇报；

(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符,账实相符；

(6)根据物业管控行业的特点和需要，组织各营业部门及下属机

构业务培训I,提高整体的业务水平和服务水准；

(7)完成经理交办的其他事项.

3.出纳

(1)对部门经理负责,服从负责人安排,尽职尽责做好本职工作.

(2)严格遵守国家制定的财会规章和公司制定的财务管控细则，

按规章管控好公司的银行存款和库存现金.

(3)及时办理各种转账、现金支票，并交会计做账.

(4)及时追收各种应收的款项，保护公司利益不受损失.

(5)完成经理交办的其他事项.

4.统计员

⑴对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管控细则,做好本

职工作；

(2)及时统计、存贮各种费用交收资料，供主管会计参考；

(3)维护好电脑设备,保管好所存的资料；对于变动的资料数据应

及时修改与存贮，做到随时变动,随时修改,随时存贮，以免出现差错；

(4)完成经理交办的其他事项.

5收费员

物业管控公司所管辖的业主(使用人)很多E寸,应专门配备收费员,

这样既可方便住户，又能及时回笼资金.收费员的职责是：

⑴对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管控规则,做好本

职工作.

(2)负责物业管控费等各项费用的通知和收缴.

(3)每天下班前应把当天收缴的各项管控费用的现金入库，并统

计好交费情况.

⑷树立'、业主至上,服务第1〃的思想.工作中应热情、周到,与广

大业主(使用人)交朋友，以争取他们对物业管控工作的理解和支持.

(5)完成部门经理交办的其他事项.

第一节物业管控公司的财务规章

1、财务会计管控的涵义

财务是指企事业单位为达到既定目标所进行的筹集资金和运用

资金的活动.在物业管控经营过程中，各类管控服务费、特约代办服务

费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等,就构成了物业管控公司

的资金运行.

物业财务管控就是物业管控公司资金运行的管控，在资金运行过

程中，包括整个物业经营出租、管控服务收费等资金的筹集、使用、

耗费、收入和分配.要按照政府有关规定,规范物业管控企事业单位的

财务行为,加强财务管控和经济核算.物业财务管控的对象就是物业

经营、管控、服务的资金费用和利润.为了提高经济效益，扩大收入来

源，使物业不断保值增值，许多物业管控公司实行“1业为主，多种经

营”的方.针,公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构,还有出

租物业及其他提供有偿服务服务机构.

财务管控的主要内容有：对资金筹集运用的管控，固定资产和经

租房产租金的管控,相金收支管控,商品房资金的管控,物业有偿服务

管控费的管控,流动资金和专用资金的管控，资金分配的管控,财务收

支汇总平衡等等.

财务管控的任务是:

(1)筹集、管控资金

这就是要保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运

用的效能,尤其是提高自有资金的收益率.物业管控公司的主要经济

来源是房租收入、物业有偿服务管控费收入,要大力组织租金收入，

加强有偿服务管控费的收费工作，做到应收尽受,提高回收率.另外，

在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约，防止浪

费.充分发挥资金的效果.

(2)经济核算

通过财务活动加强经济核算,改善经营管控，降低修缮、维修、养

护成本,不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益.

(3)多元经营

积极组织资金,开辟物业经营市场，“1业为主，多元经营”，不断

寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势.

(4)财务监督

实行财务监督，维护财经纪律.物业管控公司的经营、管控、服务,

必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开

支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用

的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人3者的利益.

同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以

前年度亏损,提取法定公积金、公舐金，并向投资者分配利润.

2、财务会计管控规章

财务管控规章是物业管控公司内部管控的重要规章，是保证有关

财务管控工作规范化、标准化的1系列具体规定.可分为以下几类规

章：

(1)会计核算方法及凭证账册规章

(1)管控部采用借贷复式计账法,会计科目和核算方法以企事业

单位单位预算会计为主,结合管控部的实际,设置银行现金日记账、总

分类账、各项明细分类账；

(2)原始凭证是计账的依据,财会人员必须认真审核各种原始凭

证,耍求1切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实,数字正确，日期

和印章齐全，大、小写用符等，不得有白条报账，不得有涂改.1切原始

凭证经审核无误后，才能填制记账凭证,据以记账；

⑶财会记账员应对1切原始凭证记账负责,账簿的记载不得挖

补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔,不准用铅笔或圆珠

笔,发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正.凭证、账册应根

据专人列册登记，妥善保管，不得丢失.有关会计报表、账册、会计凭

证保存年限按上级规定办理；

(4)指定专人保管1切未使用的重要空白凭证,如支票、现金收

据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续.对误写的收据或作废

的支票,应注销作废章,妥善保存,不得销毁废弃.

(2)货币资金管控规章

(1)严格按照国家有关现金管控规章的规定,除抵补现金库存外，

非经银行同意,不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线;

(2)做好库存现金的保管工作,有关证券和现金必须放在银箱内，

确保安全.对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备

用金的管控,库存现金不得超过银行规定的限额.

①建立健全现金账目，做到日清月结,钱账相符,杜绝白条抵库或

账外现金，禁止私立“小金库”；

②对超过现金收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算.

(3)费用现金报销规章

为了加强现金报销管控,严格执行财政纪律,对各项现金报销拟

定以下规章：

(1)差旅费报销规章(具体内容略，下同)；

(2)加班费报销规章：

(3)医药费报销规章；

(4)客饭招待费报销规章.

(4)往来账目清理规章

做好结账收付款的工作是保证管控正常运转的重要环节.财务人

员要及时结账收款,摧收应收账款.过月未收的账款,要上门催收.对

月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册.财会人员不能解决

的事项应及时上报负责人.

(5)会计报表规章

会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其廿写报告是负

责人和上级主管部门了解管控部经济状况和负责人工作的重要信息

资料,也是编制下半年收支计划的重要依据.所以,要保证报表的数据

准确，内容完整，报送及时,手续完备.对年度结算报表,应附有分析收

支计划执行情况的说明.

(6)固定资产管控规章

1.固定资产的涵义

固定资产是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持

原有实物形态的资产，是管控部门进行有偿服务所必须的物质条件.

为保证固定资产的安全完整,提高使用效率,应管好用好这些资产:,提

高服务效益和经济效益.

2.固定资产的范围和分类

(1)凡单价在200元以上的1