佛山定稿滨江体育公园保安、绿化、保洁服务方案

东江文体公园保安、绿化、保洁等

物业管理总体方案

佛山市通海物业管理有限公司

二0一五年五月二十三日

东江文体公园保安、绿化、保洁等

物业管理总体方案

目录

第一部分我们的服务目标、服务质量及服务承诺..............................5

第二部分东江文体公园保安、绿化、保洁管理部.................................5

的机构及制度................................................................5

一、东江文体公园物业管理部的职能.................................................6

（-）总经理室..................................................................6

（二）服务中心..................................................................7

（三）办公室.....................................................................7

二、东江文体公园物业管理部的服务范围.............................................8

1、保安的服务范围...............................................................8

2、绿化服务范围.................................................................8

3、保洁服务范围.................................................................8

三、东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构及管理程序.................8

四、建立完整的质量监督体系..........................................................11

-）质量监督的原则..............................................................11

二）质量检查的组织结构..........................................................12

五、东江文体公园物业管理部（保安、绿化、保洁）全体员工守则...........................12

第三部分东江文体公园保安、绿化、保洁的....................................13

物业现状及管理对策.........................................................13

一、保安现状及管理对策..............................................................13

1、保安现状.....................................................................13

2、保安管理对策.................................................................14

二、园林绿化现状及管护对策..........................................................14

1、现状.........................................................................14

2,养护对策.....................................................................14

三、保洁现状及管理对策..............................................................15

1、保洁的持续性与突击性........................................................15

2、保洁范围广泛，材料多样......................................................15

3、保洁的全方位性..............................................................16

第四部分东江文体公园保安服务方案.........................................16

一、保安的服务范围..................................................................16

二、东江文体公园保安服务的现状及对策................................................16

三、保安部的服务要求.................................................................17

（-）服务内容及质量要求.......................................................17

（二）服务方针..................................................................18

四、保安部的组织结构及工作流程......................................................19

（―）组织结构..................................................................19

（二）工作流程.................................................................20

五、保安员纪律、道德规范、仪表及语言范围...........................................20

（-）保安服务纪律.............................................................20

（二）保安员职业道德规范.......................................................21

（三）保安仪表标准.............................................................22

（四）保安服务语言规范.........................................................22

六、保安部各岗位工作职责............................................................23

（一）保安部主管....................................................................23

（二）保安班长......................................................................24

（三）保安员........................................................................25

（四）车辆管理保安员................................................................25

（五）消防中心值班员................................................................26

七、保安员的应急方案................................................................26

（-）保安员紧急集合方案.......................................................26

（二）保安员应急计划和措施.....................................................28

八、消防岗位责任制..................................................................29

九、消防安全管理制度及消防安全管理中心工作规程.....................................31

十、保安人员的组成及经验............................................................33

十一、保安部的奖罚条例..............................................................33

（一）保安人员奖罚规定.........................................................33

（二）巡逻岗位工作规定.........................................................36

（三）保安员交接班规定.........................................................37

十二、保安工作的督检制度............................................................37

第五部分东江文体公园园林绿化养护方案......................................38

一、东江文体公园园林绿化养护的目标..................................................38

（-）服务内容.................................................................39

（―）质量要求.................................................................39

二、东江文体公园园林绿化现状及我们的养护对策.......................................42

（-）东江文体公园园林绿化现状................................................42

（二）我们的绿化养护对策.......................................................43

三、建立一支实力雄厚的专门的东江文体公园园林绿化养护队伍..........................44

四、绿化养护方案....................................................................49

（-）养护施工的基本原则............................................................49

（二）绿化养护技术标准..............................................................52

第一节乔木、灌木的整形修剪..................................................52

第二节病虫害的识别与防冶......................................................52

第三节草坪的养护.............................................................53

第四节中耕除草...............................................................54

第五节防风防涝...............................................................54

第六节浇水抗旱...............................................................55

第七节补植与改植..............................................................56

第八节合理施肥...............................................................56

第九节古树大树养护..........................................................57

第十节苗木的繁育..............................................................60

五、东江文体公园园建设施维护方案...................................................60

六、东江文体公园绿化保洁方案.......................................................61

七、东江文体公园园林绿化养护作业的安全措施.........................................62

一）安全使用农药................................................................63

二）避免高温中暑...............................................................63

三）安全条例...................................................................63

八、东江文体公园绿化预备苗生产计划..................................................63

九、东江文体公园园林绿化养护机械一览...............................................64

十、市区东江文体公园园林绿化养护农事周年计划.......................................65

第六部分环卫保洁服务方案.................................................67

一、环境保洁标准....................................................................72

二、东江文体公园保洁作业............................................................76

三、特殊环境的保洁作业..............................................................77

四、保洁工日常作业..................................................................78

五、物业常见害虫的综合防治..........................................................79

六、清洁“开荒”及常用的洗地、打磨、抛光清洁机器..................................81

七、保洁工作检查督监督制度..........................................................82

-）环卫部主管（副总经理）巡检制度.........................................83

二）环卫部班长检查监督制...................................................84

八、佛山市区园林环卫管理现场考核评分标准（附后）...................................85

第七部分物业管理的后勤及信息档案工作方案..................................85

一、建立完善的后勤保障体系.........................................................85

二、为东江文体公园保安、绿化、保洁提供充足的物质采购和仓管........................86

三、员工培训方案及员工激励制度......................................................86

（-）员工培训方案（附东江文体公园物业员工培训手册）.........................86

（-）员工的激励制度...........................................................87

四、信息技术在保安、绿化、保洁等物业管理上的重要作用............................88

五、突击的迎检及节假日等施工方案....................................................88

六、积极参与管理示范考评和ISO国际质量管理认证.....................................89

（一）积极参与管理示范考评.......................................................89

（二）ISO国际质量管理认证.....................................................91

七、物业管理的档案建立与管理........................................................93

（-）管理规章制度..................................................................93

（二）物业档案建立与管理............................................................93

第八部分本总体方案参考附件................................................94

附件一、城市绿地养护技术规范（广东省地方标准DB44/T268-2005）.....................94

附件二、城市绿地养护质量标准（广东省地方标准DB44/T269-2005）....................103

附件三、《佛山市绿化养护暂行标准及检查考核办法》..................................108

附件四、《东江文体公园保安、绿化、保洁服务内容及质量要求》.......................110

附件五、佛山市东江文体公园园建设施维护现场考核评分暂行标准.......................113

附件六、佛山市东江文体公园保安绿化保洁服务项目合同书..............................114

附件七、《保安工作考核暂行标准》...................................................119

附件八、佛山市区公园环卫管理现场考核评分标准（仅供参考）..........................122

附件九.物业管理员工培训手册.......................................................123

第一部分我们的服务目标、服务质量及服务承诺

高标准、高起点，迎接新的挑战一一对东江文体公园提供最优质的物业

管理服务是我们的目标。

我们将针对东江文体公园物业的特点制定出具有创造性的物业管理模

式，将根据本物业的实际特点创造出“管理由您评定，分分秒秒印证，点点

滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求最大限度地满足甲方的需求。

我们的的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

我们的管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务甲方、打

造管理精品。

我们通海物业管理公司的物业管理服务目的就是以我公司十余年来的绿

化经验、业绩、和多年来的万无一失的保安服务，以及享誉全市的高度保洁

技术组成最强大、最专业的一体化的物业管理服务综合体，由此我们有信

心、有能力使甲方一东江文体公园完全满意我们的服务。

我们追求的是：坚决履行合同，全力以赴、婵精竭虑，以我们的优质保

安服务、优质绿化养护、优质园建维护及优质保洁服务最好地满足甲方的需

求，实现东江文体公园每一天祥和的、优美的、洁净的休闲、工作、生活和

文体环境

第二部分东江文体公园保安、绿化、保洁管理部

的机构及制度

、东江文体公园物业管理部的职能

东江文体公园物业管理部有以下职能:

1、决策与计划职能

2、组织职能

3、指挥职能

4、控制职能

5、协调职能

具体工作职责如下：

(-)总经理室

总经理室是物业管理部的最高决策机构，对物业管理部各部门实行全面

管理。总经理室设总经理一人，副总经理三人。总经理领导管理部的全面工

作，副总经理组织实施完成自己分管的保安、绿化和保洁工作。总经理外出

时，物业管理部应指派一名副总经理主持工作。总经理室具体职责如下：

1、全面负责对所管辖的物业实施综合管理，贯彻执行IS09000质量管

理体系及IS014000环境管理体系，完成与甲方签订的合同管理目标。

2、制订物业管理部年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受甲方

和监理部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工

生活，确保物业管理部员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安

全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便

于开展各项工作。

7、认真完成物业管理部其他工作职责内容和甲方安排或委托的其他工

作任务。

（二）服务中心

服务中心具有协调、沟通、公关和服务等职能，是物业物业管理部对甲

方服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。物业管理部的任务主要是

通过服务业务程序和服务环节来完成的。它对物业管理部的形象和声誉

都会产生直接影响。服务中心要有以下服务内容。

1、提供所辖物业的管理咨询服务。

2、受理甲方的投诉和回访。

3、受理甲方设施报修。

4、办理各种证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》。

5、为甲方提供物业的各种中介服务。

（三）办公室

办公室是总经理领导下的综合物业管理部门，负责协调和监督检查物业

管理部各部门的工作，处理日常行政事务，管理后勤业务，完成物业管理部

的文书处理、档案文件管理、人事劳资、员工招聘、培训、调配、使用、对

外接待和受理投诉等工作。具体包括以下内容。

1、负责物业管理部人员招聘、考核录用及培训工作。

2、负责员工的考勤、劳动纪律和奖惩等。

3、负责后勤保障与生活福利的办理及发放。

4、负责物业管理部食堂和宿舍管理。

5、负责办理物业管理部员工的劳动保险和对外联络。

6、负责各种会议的组织、会议内容的整理和认会议文件的下发。

7、负责各种活动的组织及板报的制作。

8、负责管理部各种管理规定的制定、发出和监督执行。

9、负责管理部各种物品的采购管理。

10、负责管理部仓库管理。

11、负责管理部经营业务的开拓负责文件档案管理和“创优”资料

的管理。

二、东江文体公园物业管理部的服务范围

1、保安的服务范围

负责公园内的门卫值班、治安巡查、消防和交通管理，保持公园的

日常秩序井然有条；保证入园公民人身和财产不受侵犯；对突发事件及

自然灾害有迅速的应急措施和解决方案；对违法犯罪和火灾等的发生控

制到零。

2、绿化服务范围

公园的绿化面积共约10万平方米。公园内包括标志塔、水景水

池、直通南北大门的绿化和园建区、钢花架路、沿江绿化带等所有绿化

区域。

3、保洁服务范围

公园内各建筑物、道路、各功能区间等所有公用范围内的清洁卫生

保洁。

三、东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构及管理程

序

东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部所设总经理室是物业管理

部的最高决策机构，对物业管理部各部门实行全面管理。总经理室设总经理

一人，副总经理三人。总经理领导物业管理部的全面工作，副总经理组织实

施完成自己分管的保安、绿化和保洁工作，具体见以下附图1.

附图L东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构示意图（总计约100

人）

总经理

>

副总经理副总经理务

中

心

主

保安部绿化部管

工程师

监

消防

控

心

中

中园林绿化队长

班

值

心

长

班

值

班

员

附图2.东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部管理程序图

甲方要求

总经理

副总经理

园林工程师提出施工方案，经理安排人员施工

发现问题填写绿化问题统计表

副总经理、园林工程师巡视检查现场指导

A

-情

况

报

告

，

甲

方

反

馈

对异常情况提出文字或口头报告

对机械设备故障或短缺提出需求申请

对农药、肥料等生资提出购买申请

四、建立完整的质量监督体系

-)质量监督的原则

对于东江文体公园保安绿化保洁服务工作的质量监督，我们始终

坚持以下原则：

以《广东省绿地养护规范》、《广东省绿地养护质量标准》、

《佛山市绿化养护暂行标准及检查考核办法》、《东江文体公园绿化

养护及现场考核评分暂行标准》、《东江文体公园保安、绿化、保洁

服务内容及质量要求》、《佛山市东江文体公园园建设施维护现场考

核评分暂行标准》、《佛山市东江文体公园保安绿化保洁服务项目合

同书》、《保安工作考核暂行标准》、《佛山市区公园环卫管理现场

考核评分标准》分别作为东江文体公园保安绿化保洁服务工作的质量

标准和检查标准，具体操作如下：

1、随时接受市区领导、甲方及游客的监督。

2、以自检为日常的主要手段，优质为目标；以服务为目的，以检

查为监督。质量监督工作力求主动，不可被动，通过自查，自己提前解

决问题。

我们有信心、有能力来自检、自查和接受监督，并接受任何因工

作失误而导致的扣款处罚。

3、实施IS09000标准的管理

(1)实施全面质量管理思想，构建现代物业管理制度，并能够从

根本上转变物业管理的管理观念和服务意识，确立物业管理就是服务

的指导思想。使物业管理方针更为明确，质量目标意识更强，培养物

业管理优势。同时可以管理过程中的弱点为切入点设定可实现的目

标，落实责任部门或人，确定实施途径，通过制定相应计划，有效实

施并监控，实现目标值。

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(2)较大幅度地提高物业管理质量，提高业主的满意度。及时沟

通管理信息，包括：甲方和社会需求；确保管理过程的适宜性和有效

性等，实现公开服务承诺与满意度反馈的有效处理。

(3)建立自我完善和持续改进的机制。主要通过日常管理、内部

质量审核、认证机构的审核系统活动，评审物业公司的质量方针、质

量保证目标达成度、质量体系运行的有效性，发现物业管理中存在的

重大问题，并采取有效预防措施，使物业管理始终处于受控、有效、

持续改进与提升的状态。

-)质量检查的组织结构

1、质量检查的组织结构由责任工人一组长一副总经理一工程师和

总经理组成。

2、工人每天都有0.5—1小时用于自查，组长每天巡查二次，项

目经理每一日或二日全查一次，一是检查问题，二是解决问题。有总

工程师和总经理参加的检查每一或二周进行一次，每两周总评一次。

3、从工人到经理，凡属自己责任范围内的都要主动自查，主动解

决。

4、节假日前后加大自检力度。

5、对凡相关的责任人，均切实做到赏罚分明，按本公司的奖罚条

例执行。

五、东江文体公园物业管理部(保安、绿化、保洁)全体员工守则

1、严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行物业管理部规定

的质量方针和质量目标，坚持甲方第一、优质服务，努力完成甲方和

物业管理部下达的各项任务。

2、严格遵守物业管理部及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从

领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

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3、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服

务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成各项任务。

4、以优质服务赢得社会的认可和甲方的信任。

5、不计个人得失，乐于奉献。

6、文明执勤，礼貌待人。

7、廉洁奉公，不牟私利。坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任

何可乘之机。

8、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。

第三部分东江文体公园保安、绿化、保洁的

物业现状及管理对策

佛山市东江文体公园地处佛山市万江区坝头东江大道旁，北临东

江航道、东南靠东江大道、西面为曲海桥(107国道)，呈三角形地理

特征；是集群众体育、竞技体育、娱乐休闲于一体的综合性大型公共

场所。

一、保安现状及管理对策

1、保安现状

(1)该封闭型公众体育公园总占地面积约18.96万平方米，地域

广大，另东西南北约有7个入口之多。每天入园人数众多，游客素质

并非整齐，加之体育竞赛的亢奋性，本公园的治安情况难免复杂，由

此增加了安定秩序的工作难度。

(2)由于入园车辆多，东西两侧各有1125nl2的约两百车位的停

车场，各类车辆的保管任务较大。

(3)东江文体公园属于封闭式公园，每天夜间须定时关园，并劝

导退园、防止和处理犯罪的工作量较大。

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2、保安管理对策

我们的对策是以我们的整个保安方案来做到“安全、有序、亲

情、形象”。详见以下的保安服务方案。

二、园林绿化现状及管护对策

1、现状

本公园绿化面积约10万平方米，公园的主要景点包括标志塔、水

景水池、直通南北大门的绿化和园建区(包括儿童活动区、成人健身

区，配备多套群众健身器材和儿童游乐器材)、钢花架路、沿江绿化

带。绿化树种丰富多样，但目前成活不稳定，大片草坪杂草率高，尤

其是香附子等可能导致成片更换，绿地每日生活垃圾较多。

2、养护对策

(1)绿化养护方面

针对绿化将于一年后移交给中标方，我们主要采取以下措施：

①提前介入，当好参谋；

②过渡阶段，当好“监理”；

③一旦接手，当好管家。

以下就参谋、“监理”、管家的工作叙述如下：

A、棕柳类植物成活现状尚不稳定，对此要冬季防寒、施有机肥、夏秋

松土、施肥及打药防止钻心类虫害等。

B、对大部分植物叶色差，长势不好，尤其是实生苗类要施肥、松土。

由于八、九月份是多雨季节，植物生长加快，特别是花灌木、杂草长

势很快，要加强杂草的清除以及花坛，花灌木球的修剪。保证花灌木

球修剪得整齐划一。对生长势不是很好的灌木、乔木，花坛进行一次

大面积的施肥。以确保植物的长势。肥料主要以有机肥、复合肥为

主，再辅以蘑菇肥改善土壤。

14

C、部分草皮及地被苗被践踏破坏，进入冬季要对草坪疏草、对绿地施

肥、养地，待入春回暖后再补苗、补草。

D、待我方度过交接的磨合期后，即进入正常养护期，将采取下述

《东江文体公园园林绿化养护方案》中的一系列措施以保证东江文体

公园绿化的正常养护。

(2)园建维护方面

最棘手的是园建设施的人为损坏和被盗，由于客流量大，则损坏

也大，应加大公园园建设施的看护。共安排2名维护人员，白天保养

椅类、灯具等，晚上值班巡逻，谨防盗窃发生，此外，尽可能与保安

巡逻队保持密切沟通和联系，一旦盗窃或暴力发生，经劝阻无效即报

警求助。

(3)绿地保洁方面

由于东江文体公园的客流量将逐步增大，如早、中、晚均有大量

人群来此，或晨练、散步、游玩、或聚集、小憩、晚舞等等，垃圾量

大，将派5名工人，早、中、晚各清扫一次。垃圾(仅限于东江文体

公园的垃圾)则用清洁车运送到甲方指定的垃圾场。

三、保洁现状及管理对策

佛山市东江文体公园是集群众体育、竞技体育、娱乐休闲于一体

的综合性大型公共场所，是我市第一个封闭式“全民健身广场”，其

环卫工作的现状及管理对策如下。

1、保洁的持续性与突击性

赛季里赛事频繁，场间时间短，保洁突击性强，此外每年“五.

一”、“十.一”和春节的节前大型保洁工作和赛事相接，更需要突

击性地集中投入保洁力量。

2、保洁范围广泛，材料多样

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公园包括休闲、游览、健身、竞赛等不同场所，其中既有室内外

运动场所、休憩场地，又有办公居住地等等，其保洁的材料也是广泛

多种，有一般建材，豪华建材，有普通装饰，又有玻璃、金属、塑

料，有塑胶、丙烯酸铺地，又有人工草坪,泳池、喷泉等等。这就需

要我们的保洁相应地有多种工艺和多种工具设备等等。

3、保洁的全方位性

公园总占地约19.0万平方米，其室内处场所的保洁面包括了平

面、立面、高空、水体等各类空间环境，其技术难度和设备需求超过

一般公园及广场。这就需要我们以良好的技术工艺和设备，以良好的

服务态度来完成各项作业。

第四部分东江文体公园保安服务方案

一、保安的服务范围

负责公园内的门卫值班、治安巡查、消防和交通管理，保持公园

的日常秩序井然有条；保证入园公民人身和财产不受侵犯；对突发事

件及自然灾害有科学的迅速的应急措施和解决方案；对违法犯罪和火

灾等的发生控制到零。

二、东江文体公园保安服务的现状及对策

1、佛山市东江文体公园地处佛山市万江区坝头东江大道旁，北临

东江航道、东南靠东江大道、西面为曲海桥（107国道），呈三角形地

理特征;是集群众体育、竞技体育、娱乐休闲于一体的综合性大型公共

场所。

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2、该封闭型公众体育公园总占地面积约18.96万平方米，地域广

大，另东西南北约有7个入口之多。每天入园人数众多，游客素质并

非整齐，加之体育竞赛的亢奋性，本公园的治安情况难免复杂，由此

增加了安定秩序的工作难度。

3、由于入园车辆多，东西两侧各有1125nl2的约两百车位的停车

场，各类车辆的保管任务较大。

4、东江文体公园属于封闭式公园，每天夜间须定时关园可能劝导

退园、防止和处理犯罪的工作量较大。

我们的对策是以我们的整个保安方案来做到“安全、有序、亲

情、形象”。详见以下的保安服务方案。

三、保安部的服务要求

(-)服务内容及质量要求

1、组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格

的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉公园情况，文明值勤，训练有

素，言语规范，认真负责。

2、我公司将发放包括保安服装和对讲机等在内的所有保安器械器

材和设备。

3、负责公园内24小时保安值班及巡逻工作；消防、监控中心24

小时值班，消防值班人员需持上岗证。

4、将与甲方共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是

确保万无一失。保安人员保持30人，并保证所定岗位有实际在岗人。

5、所有保安人员均是义务消防员，均是接受过消防培训的，每月

进行至少一次消防演习。

6、在办公区域内建立并严格执行外来人员询问登记制度并负责按

报箱分派报刊和签收邮件并及时通知收件人员。

7、要控制噪音，制止喧闹现象。

17

8、对物资出入及搬运、贮存均有管理和记录。

9、严防被盗、人为破坏的事件发生。

10、对突发事件有应急处理计划和措施，人员、器械有保证，平

时有演习，突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进一步恶化，

保护现场，并报告甲方，必要时报警。

11、我方负责区域内的消防安全。指派消防安全责任人；巡查消

防设备设施，如发现任何问题应立即通知维保单位，确保系统可随时

起用；确保消防通道畅通。

12、公园各功能区间为开放区，开放时间为06:00—23:00,有保

安人员巡查看管，防止游客损坏公共设施和绿化，维持正常秩序。

13、交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制订可行的管

理制度。负责区域内的交通，确保各车道畅通，严防交通事故发生。

自行车、摩托车、机动车等车辆停放有序，专人指引按规定停放，做

到规范、整齐、分类、安全。建立车辆出入登记制度，严防被盗事件

发生。中心内车辆行驶有序，一律不准按鸣。所有车辆停放一律不准

向外收费。车辆按区域停放，防止乱停乱放现象。

（二）服务方针

1、安全：安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需

求。我物业管理部应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范

的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使甲方

和公民有一个安全的工作与生活环境。

2、有序：在物业区域里，游客不仅需要物业的设备设施运行有序，

也需要往来的人流、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人

员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。这种安全有序的工

作与生活环境必将给甲方带来一种舒适的感觉。

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3、亲情：物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力

量、一种障碍，但对甲方与社会公众来说应充满亲情。我物业管理部

的保安人员应像管家一样爱护甲方和公民的财产，为他们提供力所能

及的服务，让游客有“远亲不如近邻”的感觉。

4、形象：保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的

保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使甲方有安全感。不

仅如此，保安服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保

值增值，使我物业管理部得到良好的口碑。

四、保安部的组织结构及工作流程

(-)组织结构

19

（二）工作流程

保安班长对本车辆管理保安班消防中心值班班长监控中心写完整日

情

班例行日常检长负责日常巡负责日常巡视、检志对异常情况及电况

查、填表上报视、检查班员工查班员工作状态子监控结果报告报

告

，

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保安部办公室复查填写统计表、报告、决

策和建议

五、保安员纪律、道德规范、仪表及语言范围

（一）保安服务纪律

1、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行物

业管理部规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努

力完成物业管理部下达的各项保安任务。

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2、保安人员在值勤工作中应严格遵守物业管理部及部门规定的各项规

章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

3、保安人员必须严格遵守16个不准

(1)不准酒后值勤和在上班时饮酒。

(2)不准在岗位上与他人发生争吵或打架。

(3)不准在值勤时间吸烟、吃零食。

(4)不准在夜间值勤时打瞌睡。

(5)不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。

(6)不准在上岗时携带手机、耳机、BP机。

(7)不准擅离岗位、脱岗、串岗。

(8)不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。

(9)不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

(10)不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

(11)不准向游客、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。

(12)不准带亲友到岗位上“陪岗”。

(13)不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。

(14)不准打人、骂人及违反“七不”规定。

(15)不准知情不报或包庇坏人。

(16)不准当班员工下班后进入工作场所。

(二)保安员职业道德规范

1、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服

务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。

2、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢

得社会的认可和甲方的信任。

3、不计个人得失，乐于奉献。

4、文明执勤，礼貌待人。

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5、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办

事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

6、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。

（三）保安仪表标准

1.注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头

发和长指甲。

2.内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。

3.不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙

齿、脱鞋袜、吃东西。

4.不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的

事。

5.值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯

喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动。

6.不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈

的食品。

（四）保安服务语言规范

1、保安人员在值勤服务中，对所有游客坚持使用文明礼貌用语，对人

称呼要得当，对人讲话要用“请、您、谢谢、对不起、抱歉、您好、

请稍候、”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，

不要与无关人员闲聊。对游客的来访要热情，对游客询问事项的回答

要自然诚恳，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等

生硬语句。

2、盘问大件物资（物品）携出公园时要有礼貌，先举手致意或点头示

意，并向前招呼说：“对不起，请出示您的证件”，盘问清楚后登记

放行。阻止大型货车驶入公园时，先举手致意，说明公园规定，请求

理解、支持和配合。

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3、遇到不友好的游客，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵;

如对方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓物业管理

部有关规定和事项。

4、听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、

单位、住址或其他问题，应先说：“对不起，请问您的姓名/单位/住

址。”即使是处理违章，也不得以粗鲁态度待人，更不得有刁难、推

拉和打、骂人的行为发生。

5、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有：

(1)请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。

(2)认识您很高兴！

(3)您好！XX管理处保安部，请进。

(4)对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍？

(5)对不起，某先生/小姐不在物业管理部，您是否需要留言？

(6)对不起，请问您是哪一位？(能否告诉我贵管理部的名称？)

(7)对不起，您和我们管理处联系好了吗？

(8)某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们管理部目前暂时不

需要贵管理部的产品，您是否把您的联系地址和电话告诉我；如果需

要，我们会和您联系的，好吗？

(9)对不起，您拨错了。

(10)请问您的姓名？

(11)请提宝贵意见，您还有什么问题？

(12)谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见！

(13)您好，请问需要帮忙吗？

(14)不客气，这是我的工作职责。

六、保安部各岗位工作职责

(一)保安部主管

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1、在物业管理部副总经理的直接领导下，主持召开部门会议，准确传

达上级工作安排和指示，带领本部门员工做好治安、消防和车辆管理

工作。

2、负责组织本部门人员的业务培训和军体训练，并做好相关记录。

3、负责本部门日常事务处理，检查、纠正本部门人员执勤中的违规行

为。

4、熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的规律和

特点。

5、安排本部门员工上班班次，并实施考勤、考核等工作，对不称职者

上报上级领导。

6、负责制定本部门年度、月度工作计划，并按计划认真落实。

7、发生突发事件应及时调度人员到场处理，并及时报告上级领导和相

关部门。

8、带领本部门员工积极完成各项工作任务，并主动配合其他部门做好

相关工作。

9、做好与辖区消防、派出所等部门的联系沟通工作。

10、执行上级领导和管理部交办的其他工作。

（二）保安班长

1、对上级主管负责，严格执行上级命令。

2、切实做好本班的日常事务工作，开好每周的班务会。

3、负责监督、检查本班各岗位的工作情况，发现问题及时处理，并做

好记录和汇报。

4、本班其他岗位临时空缺时应及时替补。

5、负责本班员工上下班的岗位交接工作。

6、以身作则，严格自律，勇挑工作重担。

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7、组织本班的业务培训和军体训练，提高班组的凝聚力和队员的综合

素质。

8、执行上级领导和管理部交办的其他工作。

（三）保安员

1、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等

可疑情况，应立即查明并报告有关部门。

2、检查电线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发

现漏水（电）时，应采取措施并及时上报。

3、巡逻中如闻到异味、听到可疑声响，需立即查明情况并报告有关部

门。

4、观察来往人员的情况及其携带物品，发现可疑人员，要选择适当的

位置加以监视并及时报告。

5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。

6、发现打架、吵架、斗殴等行为时一，要立即制止。

7、发现火情时，应立即组织扑灭，并迅速报警。

8、发现可疑物品立即做安全处理，并报告有关部门。

9、对公园范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员进行

规范管理。

10、巡视保安各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写《巡逻

签到记录》。

（四）车辆管理保安员

1、负责对停车场（库）的汽车、摩托车以及保管站内的自行车进行管

理。

2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，认

真填写《车辆出入登记表》。

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4、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离岗。

5、按规定和标准收费、开具发票，及时缴交营业款。

6、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7、负责对公园道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安

全。

8、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。

9、发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并做好记录。

10、提醒和指挥司机按划定路线行驶，按定位泊车。

11、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇

到的各种问题。

（五）消防中心值班员

1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示。

2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、迅速准

确。

3、做好消防值班记录和交接班手续，处理消防报警及消防电话投诉。

4、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清

楚；无交接班手续，值班人员不可擅自离岗。

5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防工作合理化的建议。

6、非消防工作所需，不准私人占用电话机。非消防值班人员禁止进入

消防值班室。

7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗者必须得

到班长同意。

8、发生火灾时、迅速按灭火作战方案紧急处理，并尽快报告上级领

导。

七、保安员的应急方案

（一）保安员紧急集合方案