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文档简介
房地产估价師《理论与措施》试題及答案(卷三)單项选择題1、一种估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。A、估价委托人B、估价師C、估价目的D、估价對象2、有关确定价值時點与得出评估价值的先後次序的說法,對的的是()。A、确定价值時點在先,得出评估价值在後B、得出评估价值在先,确定价值時點在後C、确定价值時點与得出评估价值应同步進行D、确定价值時點与得出评估价值没有先後关系,谁先谁後都可以3、在估价中选用估价根据应有针對性,重要是根据()来选用。A、估价假设和估价原则B、价值类型和估价成果C、估价程序和估价措施D、估价目的和估价對象4、下列有关估价根据的表述中,對的的是()。A、选用估价根据应具有针對性,重要是根据价值時點和估价對象来选用B、估价机构不得指定严于估价原则的企业原则C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术語原则》是效力最低的估价原则D、不一样的估价目的和估价對象,估价根据有所不一样5、根据一般的房地产估价途径,产生了三种基本的房地产估价措施,下列不属于基本估价措施的是()。A、假设開发法B、比较法C、收益法D、成本法6、下列房地产估价机构的行為中,錯误的是()。A、根据某银行的有关招標规定按照正常评估收费原则收取评估费B、承接所在都市行政区外的房地产转让估价业务C、聘任其他专业机构参与完毕一项以房地产為主的整体资产评估业务D、运用過去為房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,為欲购置该房地产的投资者提供最高出价评估服务7、明确房地产估价成為国家的法定制度的法律文献是()。A、《房地产估价師执业资格制度暂行规定》B、《中华人民共和国都市房地产管理法》C、中华人民共和国国標《房地产估价规范》D、《房地产估价師执业资格考试实行措施》8、10月13曰,中国房地产估价師与房地产經纪人學會加入了(),成為其全权會员。A、世界估价组织协會B、国际测量師联合會C、国际估价原则委员會D、美国估价學會9、下列有关中国内地房地产估价,表述錯误的是()。A、土地所有制在城镇之间不一样B、土地和房屋的所有制不一样C、行政管理不到位D、房地产市場足够规范答案1、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是价值类型。在一种估价项目中,价值类型不是随意确定的,应根据估价目的来确定。参見教材P33。2、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是价值時點。价值時點在先,评估价值在後。参見教材P33。3、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是估价根据。在估价中选用估价根据应有针對性,重要是根据估价目的和估价對象来选用。不一样的估价目的和估价對象,估价根据有所不一样。参見教材P34。4、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是估价根据。选项A錯误,选用估价根据应具有针對性,重要是根据估价目的和估价對象来选用;选项B錯误,鼓励估价机构制定严于国標的企业原则;选项C錯误,《房地产估价规范》《房地产估价基本术語原则》是效力最高的估价原则,其规定是估价的底线;选项D對的,不一样的估价目的和估价對象,估价根据有所不一样。参見教材P34。5、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是估价措施。房地产估价采用的三种基本措施:比较法、收益法和成本法。参見教材P35。6、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产估价职业道德。房地产估价師和房地产估价机构应對估价活動中知悉的国家秘密、商业秘密和個人隐私予以保密;应妥善保管估价委托人提供的资料,未經估价委托人同意,不得私自将其提供应其他個人和單位。参見教材P37~38。7、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是中国房地产估价行业的发展。《中华人民共和国都市房地产管理法》第三拾四条规定:“国家实行房地产价格评估制度。”第五拾九条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”這两条规定,明确赋予了房地产估价法律地位,使房地产估价成為国家法定制度。参見教材P38。8、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是中国房地产估价行业的发展。10月13曰,中国房地产估价師与房地产經纪人學會加入了国际测量師联合會,成為其全权會员。参見教材P44。9、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是中国房地产估价行业的发展。选项D,房地产市場不够规范,市場运行缺乏规则或运行规则未严格执行,市場参与者不够成熟、理性,市場成交价格难以真实反应交易對象的实际状况,房地产交易和登记信息不够公開、透明。参見教材P44~45。判断題1、根据《合作企业法》,合作人可以用货币和劳务出资,不可以用实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资。()2、初次抵押估价,即将已抵押的房地产再次抵押的,對该房地产的抵押价值進行的评估。()3、人民法院强制拍卖房地产,需要评估被拍卖房地产的市場价值或市場价格,為人民法院确定拍卖保留价提供参照根据。()4、企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣布破产等状况下的企业财产清理、处理等。()5、根据《资产评估法》,评估机构应當自领取营业执照之曰起60曰内向有关评估行政管理部门立案。()6、在任何時候,估价委托人既是估价汇报使用者,又是估价利害有关人。()7、假如為房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,可以不考虑租赁协议约定的租金与市場租金差异的影响。()8、租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁协议對承租人和新居主不再有效。()9、估价原则可以使不一样的估价師對估价的基本前提具有一致性,對同一估价對象在同一估价目的、同一价值時點的评估价值趋于相似或近似。()10、估价師应對委托人提供的资料進行审慎检查,包括机密性商业资料。()答案1、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地产转让和租赁的需要。根据《中华人民共和国合作企业法》,合作人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资,也可以用劳务出资。参見教材P16。2、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地产抵押的需要。初次抵押估价,即将没有抵押的房地产抵押的,對该房地产的价值進行评估。参見教材P17。3、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产司法拍卖的需要。人民法院强制拍卖房地产,需要评估被拍卖房地产的市場价值或市場价格,為人民法院确定拍卖保留价提供参照根据。参見教材P20。4、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是企业有关經济行為的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣布破产、企业章程规定的营业期限届满或企业章程规定的其他解散事由出現等状况下的企业财产清理、处理等。参見教材P25。5、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是估价當事人。评估机构应當自领取营业执照之曰起30曰内向有关评估行政管理部门立案。参見教材P29。6、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是估价當事人。在房地产司法拍卖估价中,人民法院是估价委托人和汇报使用人,但不是估价對象权利人,也不是估价利害关系人,申請执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参見教材P30。7、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是估价目的。假如為房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,就应考虑租赁协议约定的租金与市場租金差异的影响。参見教材P31。8、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是估价目的。房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁协议继续有效。参見教材P31。9、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估价原则。估价原则可以使不一样的估价師對估价的基本前提具有一致性,對同一估价對象在同一估价目的、同一价值時點的评估价值趋于相似或近似。参見教材P33。10、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是估价根据。估价師应對委托人提供的资料進行审慎检查。参見教材P34。單项选择題1、除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行從量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。。A、契税B、财产税C、不動产税D、耕地占用税2、下面有关征收征用房地产赔偿的說法中,錯误的是()。A、房地产征用後被损毁,赔偿金额应包括使用上的赔偿和相称于被征用房地产损毁前後价值之差的赔偿B、被征收人选择房屋产权调换的,不需要评估用于产权调换房屋的价值C、被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应當提供用于产权调换的房屋D、房地产征收征用中,需要评估房地产价值和租金3、下列选项中,不属于房地产损害赔偿类型的是()。A、因工程施工不慎使临近建筑物受损,导致临近房地产价值減损B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通風、采光、曰照等,导致临近房地产价值減损C、因錯误查封,給房地产权利人导致损失D、因房地产转让税收政策变化,导致所有权人推迟转让方案的损失4、某套住宅的月有效毛收入為3000元,运行费用為有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹,需要重新装修。估计重新装修等费用為50000元,在装修期3個月内均匀投入,装修完毕後需放置3個月方可使用。若月酬劳率為0.5%,则该住宅因被水淹导致的损失為()元。A、49627B、57647C、65548D、659205、在投保時,房地产保险产生的對房地产估价的需求是()。A、确定保险標的的保险价值和保险金额B、确定保险事故发生後的保险赔偿金额C、确定保险事故发生後的保险標的的价值D、确定保险期间保险標的的价值6、下列有关国有建设用地使用权出让的說法,錯误的是()。A、在挂牌出让中,竞买人需要确定自已的最高报价B、在挂牌出让中,出让人需要确定挂牌底价C、在协议出让中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价D、在协议出让中,土地使用者需要确定自已的最低出价7、根据《都市房地产管理措施》,下列有关房地产行政管理對房地产估价的需要,表述對的的是()。A、采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、標定地价和各类房屋的重置价格根据详细状况确定并公布,不受時间的制约C、房地产权利人转让房地产,应當向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押协议签订後,土地上新增的房屋属于抵押财产8、下列选项中,不属于對房地产估价的需要的是()。A、办理出国移民提供财产证明的需要B、對被征收房屋价值有异议,從而规定复核评估C、為房地产投资估算提供参照根据D、對工程建设過程提供措施项目成本控制9、估价當事人是指与估价活動有直接关系的單位和個人,包括房地产估价机构、注册房地产估价師和估价委托人,其中()是估价主体。A、估价汇报的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价師10、一种估价项目的估价目的,本质上是由()决定的。A、估价机构B、估价師C、估价汇报使用者D、估价委托人對估价的实际需要答案1、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行從量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参見教材P18。2、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的,要對倍征收房屋价值和用于产权调换房屋价值進行评估,為计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供根据。参見教材P19~20。3、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产损害赔偿的需要。税收政策变化,會影响房地产价格,但并非對房地产价值产生了损害,不波及损害赔偿。参見教材P21~23。4、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹导致的损失為两個部分:装修费和损失的净营运利润,两者都需要折現处理。则该住宅因被水淹导致的损失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。参見教材P21~23。5、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生後出現的估价需求;选项D是保险期间出現的估价需求。房地产保险對房地产估价的需要,一是在投保時需要评估保险標的的实际价值,為投保人和保险人约定保险標的的保险价值和保险金额提供参照根据。二是在保险事故发生後需要评估因保险事故发生导致的财产损失,為保险人确定赔偿保险金的数额提供参照根据。此外,在保险期间保险標的的保险价值明显減少的,需要评估保险標的的保险价值,為采用有关补救措施提供参照根据。参見教材P23。6、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是国有土地有偿使用的需要。在协议出让中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价,土地使用者需要确定自已的最高出价。参見教材P24。7、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是房地产行政管理的需要。选项A對的,采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价;选项B錯误,基准地价、標定地价和各类房屋的重置价格应當定期确定并公布;选项C錯误,房地产权利人转让房地产,应當向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报;选项D錯误,房地产抵押协议签订後,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产時,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但對拍卖新增房屋所得,抵押权人無权优先受偿。参見教材P26。8、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是其他方面的需要。對房地产估价其他方面的需要:(1)房地产证券化需要的估价;(2)办理出国移民提供财产证明需要的估价;(3)在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活動中,時常发生有关當事人對赔偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者為确定它們提供参照根据的估价成果或估价汇报有异议的状况;(4)對多种波及房地产的违纪、违法等行為,在衡量情节轻重時,一般不仅考虑涉案房地产的实物量,并且考虑涉案房地产的价值量;(5)房地产開发經营過程中需要的估价;(6)国有建设用地使用权期间届满需要的估价;(7)住房反向抵押需要的估价。参見教材P27~28。9、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是估价當事人。估价當事人是指与房地产估价活動有直接关系的單位或個人,包括房地产估价机构、注册房地产估价師和估价委托人。其中,房地产估价机构和注册房地产估价師是估价服务的提供者,是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和對象。参見教材P28~29。10、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是估价目的。估价目的是估价委托人對估价汇报的预期用途。它取决于委托人對估价的实际需要,即委托人将要拿未来完毕的估价汇报做什么用。参見教材P30。判断題1、非专业估价可以不承担法律责任,而专业估价必须承担法律责任。()2、专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价師對房地产的价值或价格進行分析、测算和判断并提供专业意見的活動。()3、房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。()4、為估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价,属于征询性估价。()5、房地产估价应是替代市場定价而不是模拟市場定价。()6、房地产抵押估价,属于鉴证性估价,鉴证性估价承担法律责任一般不小于征询性估价承担的法律责任。()7、不一样的房地产估价師對同一估价對象在同一估价目的、同一价值時點下的评估价值一般不完全相似。()8、一般来說,不适宜直接使用实际成交价格来判断估价成果的精确性。()9、房地产估价也是艺术,房地产估价師应努力把握房地产价格影响原因,從而不停增長估价的“艺术”成分,減少估价的“科學”成分。()10、《最高人民法院有关人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定:“對拟拍卖的财产,人民法院应當委托具有對应资质的评估机构進行价格评估。對于财产价值较高或者价格根据一般措施轻易确定的,可以不進行评估。”()判断題1、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的含义。与非专业估价相比,专业估价要承担法律责任。参見教材P2。2、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价師對房地产的价值或价格進行分析、测算和判断并提供专业意見的活動。参見教材P2。3、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的含义。房地产评估不仅包括房地产价值或价格评估,還可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资風险评估、房地产贷款風险评估,甚至可以包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。参見教材P4。4、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的含义。征询性估价(或称為参照性估价)是向委托人提供的,估价汇报供委托人自已使用的估价,如為委托人发售房地产确定要价、购置房地产确定出价提供参照根据的估价。参見教材P5。5、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。房地产估价应是模拟市場定价而不是替代市場定价。参見教材P6~7。6、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。鉴证性估价承担法律责任一般不小于征询性估价承担的法律责任。房屋征收赔偿、抵押贷款、司法拍卖估价,一般属于鉴证性估价。参見教材P7。7、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。不一样的房地产估价師對同一估价對象在同一估价目的、同一价值時點下的评估价值一般不完全相似,其重要原因应當在于掌握的有关信息不一样。虽然都是合格的估价師,也不也許得出完全相似的评估价值,只會得出近似的评估价值。由于估价總是在信息不完全和存在某些不确定原因下作出的,并且不一样的估价師掌握的信息一般不也許完全相似。参見教材P9。8、【對的答案】對【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。判断估价误差大小,一般不与实际成交价格相比,由于实际成交价格不一定是正常合理价格,判断措施一般是与其他合格估价師對同一估价對象在同一目的、同一价值時點下的重新估价成果進行比较。参見教材P10。9、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。房地产估价也是艺术,房地产估价師应努力把握房地产价格影响原因,從而不停增長估价的“科學”成分,減少估价的“艺术”成分。参見教材P11。10、【對的答案】錯【答案解析】本題考察的是房地产估价的必要性。《最高人民法院有关人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定:“對拟拍卖的财产,人民法院应當委托具有對应资质的评估机构進行价格评估。對于财产价值较低或者价格根据一般措施轻易确定的,可以不進行评估。”参見教材P12。多选題1、专业估价的特點重要有()。A、由获得有关资格的专业人员完毕B、是一种专业意見C、具有社會公信力D、有偿或者免费服务E、承担法律责任2、下列有关房地产估价的表述中,對的的有()。A、房地产估价是模拟市場定价而不是替代市場定价B、房地产估价是提供价值意見而不是作价格保证C、房地产估价會有误差,且没有误差范围限制D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、根据提供专业意見的用途和作用不一样可以分為鉴证性估价和征询性估价3、房地产估价是估价行业的主体,原因有()。A、国家法律规定B、房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C、房地产量大面广,其他资产相對较少D、房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形较少E、房地产估价還普遍提供房地产征询服务,其他资产估价重要限于价值价格评估自身4、房地产租赁包括()。A、房屋租赁B、土地租赁C、土地使用权出租D、動产租赁E、土地所有权租赁5、在房地产抵押中,需要進行房地产估价的环节包括()。A、初次抵押中的抵押价值评估B、再次抵押中的抵押价值评估C、续贷抵押中的抵押价值评估D、处置抵押中的市場价值评估E、租赁抵押中的权益价值评估6、下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调整功能税种的有()。A、企业所得税B、個人所得税C、印花税D、增值税E、契税7、在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作為房地产附属财产的价值的有()。A、土地价值B、電器设备价值C、特許經营权D、商誉E、债权债务8、下列有关房地产估价師职业道德的表述中,對的的有()。A、诚实正直,公正执业B、為了提高业务水平,承接超過自已专业能力的估价项目C、未經委托人書面許可,不得将委托人的文献资料私自公開D、应执行政府规定的收费原则,只能合适收取额外的费用E、不得以估价師的身份在非自已估价的估价汇报上签字、盖章答案多选題1、【對的答案】ABCE【答案解析】本題考察的是房地产估价的含义。概括起来,与非专业估价相比,专业估价具有下列特點:(1)由专业机构和专业人员完毕;(2)提供的是专业意見;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参見教材P2。2、【對的答案】ABDE【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。选项C錯误,房地产估价难免有误差,但误差应在合理范围内。参見教材P6~11。3、【對的答案】CDE【答案解析】本題考察的是房地产估价的必要性。房地产估价是估价行业的主体,重要原因有:(1)房地产量大面广,其他资产相對较少;(2)房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形相對较少;(3)房地产估价還普遍提供房地产征询服务,其他资产估价重要限于价值价格评估自身。参見教材P13~14。4、【對的答案】ABC【答案解析】本題考察的是房地产转让和租赁的需要。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租。参見教材P15。5、【對的答案】ABCD【答案解析】本題考察的是房地产抵押的需要。房地产抵押對房地产估价的需要重要有下列5种:(1)初次抵押估价;(2)再次抵押估价;(3)续贷抵押估价;(4)抵押期间估价;(5)抵押房地产处置估价。参見教材P17。6、【對的答案】ABCD【答案解析】本題考察的是房地产税收的需要。选项E是专门针對房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10個,其中有5個是专门针對房地产设置的税种,分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税,此外5個是具有普遍调整功能的税种,分别是增值税、都市维护建设税、企业所得税、個人所得税、印花税。参見教材P17~18。7、【對的答案】BCDE【答案解析】本題考察的是估价對象。房地产的估价中,土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态,同步房地产估价中也也許具有房地产以外的、作為房地产的一种附属财产的价值。如家俱、電器、货架、机器设备等的价值,甚至包括特許經营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。参見教材P32。8、【對的答案】ACE【答案解析】本題考察的是房地产估价职业道德。选项B錯误,房地产估价師和房地产估价机构不得承接超過自已专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务,對部分超過自已专业胜任能力的工作,应聘任具有對应专业胜任能力的专家或單位提供专业协助;选项D錯误,除了规定的估价收费以外,不能收取任何其他的额外费用。参見教材P37~38。單项选择題1、根据《国有土地上房屋征收与赔偿条例》,房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差錯的评估汇报的,由发证机关责令限期改正,予以警告,對房地产估价机构并处()的罚款。A、1萬元以上3萬元如下B、3萬元以上5萬元如下C、5萬元以上10萬元如下D、5萬元以上20萬元如下2、在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价師的诉讼中,评估价值超過了误差范围,即被认定為“专业疏忽”,该误差的最大范围是()。A、±5%B、±10%C、±15%D、±20%3、下列()不属于鉴证性估价应當遵照的原则。A、独立B、客观C、公正D、牟利4、()一般是假定在正常交易状况下進行交易的最也許价格。A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值5、有关房地产估价误差的說法,錯误的是()。A、房地产估价难免會有误差B、房地产评估价值与实际成交价的差异即為估价误差C、不能用一般物理量测量的误差原则来规定估价的误差原则D、可通過严格履行估价程序来減小估价误差6、從科學且具有可操作性上看,可以用于判断一种评估价值的误差大小或者精确性的是()。A、估价對象的真实价格B、估价對象的实际成交价格C、估价對象的重置价格D、合格估价師的重新估价成果7、經济學上的“完全市場”需要同步具有若干条件,下列选项中,属于“完全市場”必须详细条件的是()。A、商品质量参差不齐,以便实現商品筛选B、就成交總额而言,每個买者和卖者的购销额是無关紧要的C、销售者需要实現總效用最大化D、商品可以转让,且具有不可移動性8、下列选项中,一般状况下房地产估价机构為抵押贷款前所提供的服务不包括()。A、抵押价值评估B、贷款项目评价C、抵押率测算D、為抵押权人提供風险提醒9、财产抵押後,该财产的价值不小于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超過其他额部分,此為房地产抵押對房地产估价需要中的()。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价10、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值為100萬元,银行為甲提供80萬元贷款担保。若甲实現再次抵押,一般状况下可以获得的再次抵押担保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20~80萬元答案單项选择題1、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。《国有土地上房屋征收与赔偿条例》规定,房地产估价评估机构或者房地产估价師出具虚假或者有重大差錯的评估汇报的,由发证机关责令限期改正,予以警告,對房地产估价机构并处5萬元以上20萬元如下的罚款,對房地产估价師并处1萬元以上3萬元如下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证書、注册证書;导致损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。参見教材P8~9。2、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价師的诉讼中,法官使用的误差范围是±10%,有時放宽到±15%。對于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。假如评估价值超過了误差范围,即可认為估价師有“专业疏忽”。参見教材P9。3、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。鉴证性估价应當“独立、客观、公正”,征询性估价应“為委托人争取最大的合法权益”。参見教材P9。4、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。评估价值一般是假定在正常交易状况下進行交易的最也許价格。而实际成交時的交易状况不一定是正常的,從而实际成交价格不一定是正常成交价格。参見教材P10。5、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。判断一种评估价值的误差大小或精确性,理论上是把它与真实价值進行比较,实际中一般是把它与数名合格的估价師的重新估价成果進行比较。因真实价值不可得知,出現了替代真实价值的两种选择,一是实际成交价格,二是合格的估价師的重新估价成果。参見教材P10。6、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产估价的特點。判断一种评估价值的误差大小或者精确性,理论上是把它与真实价值進行比较,实际中一般是把它与数名合格的估价師的重新估价成果進行比较。参見教材P10。7、【對的答案】B【答案解析】本題考察的是房地产估价的必要性。选项A錯误,“完全市場”需要商品同质,买者不在意從谁的手裏购置;选项C錯误,總效用最大化是消费者所追求的;选项D錯误,“完全市場”的条件之一是:商品可以转让且可以发生空间位置移動。参見教材P12。8、【對的答案】D【答案解析】本題考察的是房地产抵押的需要。在抵押贷款前,除了提供房地产价值评估,還可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款後所提供的服务。参見教材P17。9、【對的答案】A【答案解析】本題考察的是房地产抵押的需要。再次抵押估价,《担保法》第三拾五条规定:“财产抵押後,该财产的价值不小于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超過其他额部分。”参見教材P17。10、【對的答案】C【答案解析】本題考察的是房地产抵押的需要。财产抵押後,该财产的价值不小于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超過其他额部分。100-80=20。参見教材P17。單项选择題1、与非专业房地产估价相比,专业房地产估价具有的特點不包括下列()。A、由专业估价机构和估价人员完毕B、提供的是专业意見C、具有参照性D、实行有偿服务2、下列有关专业房地产估价的概念,表述錯误的是()。A、接受估价委托的房地产估价机构是估价當事人B、估价目的、估价對象、价值時點等被称為估价基本领项C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础3、下列有关房地产“估价”和“评估”的异同,表述錯误的是()。A、一般状况下,估价和评估可以不做辨别,可以互换使用B、相對于价值或价格分析、测算和判断活動而言,评估的含义愈加精确、明确C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上4、用成本法测算出一种商品住宅小区的平均房价,在各單元、朝向之间進行分派,属于()业务。A、价值分派B、提高评估C、价值減损评估D、有关經济损失评估5、下列房地产估价有关活動中,属于老式房地产价值或价格评估业务范围的是()。A、变化房产用途评估B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值減损评估D、都市房屋征收中的停业损失评估6、评估因城镇规划修改带来的区位原因惡化,导致的房地产价值的影响,属于()业务。A、价值评估业务B、价值分派C、有关經济损失评估D、价值減损评估7、下列房地产估价活動中,不属于鉴证性估价的是()。A、為人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参照B、為房地产损害双方當事人确定赔偿金额提供参照C、為上市企业波及房地产的关联交易确定交易价格提供参照D、為房地产開发企业在建设用地使用权出让中确定投標报价提供参照8、房地产估价的本质,是评估房地产的()。A、价值B、价格C、成本D、造价9、在评估房地产的市場价值時,錯误的做法是()。A、模拟房地产市場定价B、模拟估价對象的潜在客户群的思维進行估价C、以大多数房地产市場参与者的思维為分析判断的基础D、從某個特定房地产投资者的角度進行分析判断10、下列有关房地产估价的表述對的的是()。A、估价是提供价值意見而不是作价格保证。因此,估价師和估价机构可以不负任何责任
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