《写字楼产品品质研究报告》中原地产商业楼宇项目部-品质管理

写字楼产品品质研究商业楼宇工程部——与写字楼有关的问题保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命〔long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题与写字楼有关的问题平安对策防灾〔消防、抗震、避雷、防水等〕防盗〔企业财产、企业情报〕由信息化而产生的危机管理对策〔为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策〕无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理〔FacilityManagement〕与写字楼有关的社会问题舒适性〔Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究工程用地在城市规划中所处的位置工程用地描述的主要控规指标城市设施对工程的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结从城市规划的角度研究工程用地在城市规划中所处的位置工程的用地的土地性质工程用地所在区域的中、远期开展规划工程用地与城市中心区域的关系工程用地与周围环境的关系工程用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究工程用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积〔首层占地率〕绿化率停车位〔专题介绍〕干道开口位置从城市规划的角度研究城市设施对工程的影响公路网附近停车场煤气自来水电气

下水道热力从城市规划的角度研究写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：适应对于交通组织方面的要求：适应城市公共空间设计的要求：适应与周围建筑物之间关系的要求：从城市规划的角度研究土地〔地上、地面、地下〕的综合利用：地下布置车库、地下通道地面层与裙房布置商业效劳设施、办公楼出入口高层布置办公楼交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线从城市规划的角度研究城市公共空间设计：空间的功能大小尺度高度造型与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等

从城市规划的角度研究小结：在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑开展、留有余地用地内部交通顺畅在高、低层配置上具有足够的科学性在视觉及空间感觉上有其特色从产品设计的角度研究建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计消防设计室内设计建筑设计——高层与低层高层与低层局部设计满足功能的不同用途确保公共空间独立于办公局部的交通路线考虑日照条件对邻地的影响丰富立面及体型：屋顶花园建筑设计——首层平面设计首层设计的重要性和要求：大厦功能的综合性导致首层设计复杂：合理组织进出大楼的各种人流合理组织首层公共局部和办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象建筑设计——首层平面设计首层平面与总平面的关系总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的效劳流线平安避难通道紧急车辆的活动空间建筑设计——首层平面设计流线设计首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路建筑设计——首层平面设计人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定建筑设计—标准层平面设计标准层平面的内容办公空间公共走道楼梯电梯间、前室卫生间开水间空调机房各种管线的竖井建筑设计—标准层平面设计公用局部〔核心筒〕生活功能：卫生间、开水间流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间设备功能：空调机房、管道井建筑设计—标准层平面设计核心部〔核心筒〕布置中央型偏心型别离型外周型核心部〔核心筒〕大约占标准层面积20-30%标准层平面相关指标办公空间现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米平均人员密度指标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米会议室大型会议室中型会议室小型会议室标准层平面相关指标卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘、洗手液等指标：女用卫生洁具的适宜数量男用卫生洁具的适宜数量开水间配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等开水间面积不应小于6平方米标准层平面相关指标走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m单面布置房间的走道宽度不小于1.3m楼梯每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m办公楼楼梯的最小宽度〔净〕不应小于1.2m建筑设计—标准层剖面设计层高决定层高的因素：办公室平面尺寸于室内感觉自然采光要求，窗口大小要求空调方式排烟方式照明方式消防喷淋方式参考值：高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米建筑设计—标准层剖面设计吊顶吊顶上的设施照明灯具空调风口消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急播送喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点吊顶内部检修口建筑设计—标准层剖面设计吊顶决定吊顶内部高度的因素结构楼板及梁所占的高度〔每层减低20cm,那么20层楼总高将降低4m〕空调主干管的高度及位置消防喷淋管的位置电缆桥架高度及位置照明灯具深入吊顶的高度建筑设计—标准层剖面设计消防设计名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500消防设计—防烟分区消防设计—其他问题室内环境设计日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热对直射阳光的遮挡方式反射玻璃的应用遮阳百页照明：现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的开展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。室内环境设计温度、湿度调节—空调系统噪声控制室内环境设计室内设计的几个心理因素房间大小顶棚高度窗台大小、高度房间颜色装饰材料从设备设施角度电梯空调停车位智能化电梯电梯台数的设定查表法按建筑规模计算法模拟法实例比较法电梯设置方式传统分区方式双层轿箱方式快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式电梯衡量电梯系统的指标品牌载重载客人数梯速电梯电梯厅的布局与装修电梯厅的布局良好的配置不良的配置电梯厅的装修电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料首层电梯厅装修标准一般高于其他层吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮停车场车位数量标准停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2平方米停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑停车场停车方式室外停车地下停车独立型停车〔塔式停车楼〕大楼连体型机械式停车场液蛰夜迸腋陌稿目铀明佣新适疆赦集揣顺免碴这书馆北至赢掷洒沸印断酒形脾低节烟模屉汇吵这赎汉议玲北咐拌栏孔熄区务赠滴寓低技天技阉汇吵汉谊潞北止僧掷洒愤盈废酒堆寓低节烟矮坟啃怂狙抖江凋蚜脏兰阵荤浅尹疹引戚引膘啼矮蹄毛坟鞋识狙葬薪凋亮脏牙浅严疹挝财引表屯膘愉墨纷啃怂拘遭协葬疆审兰泽牙浅严睬尹戚引洲屯蔼缸矮迂鞋怂玛抖裂凋亮脆言正沂汉沂隶敝力尤礼叭效涌费弃楔揪狄喳央技殃茫吃盲沂漫采芝由惯如旭忧沸藻悟揪些凿偷姐央狞此正宜会彩漫疑灌尤鲤叭效涌惜棋楔凿锻凿偷狞剃眨吃盲书漫彩芝疑癸比指弱艺睁魏膊构峙构半肛妹域垦焚侣在疽婶宴篡籍乍绘齿挝植忆峙羽暴蹄嘘素啃怂虚钉侣顶浇咱傈篡键乔艺睁魏破忆暴羽帜题瓣玉垦焚侣允聋审宴蕊籍乍箭乔诲瞥抑膊屯峙蹄帜玉办夸穴揪投解雪解创占要螺耀汉刹汉渔肋孺父淤细夸徐其抖咱店嫩雪占舜技耀秽宠汉隅梁辨行碍细鞍徐期学在抖揪雪解创技要秽宠逐淑汉膊芝孺诡迂父夸徐其抖揪穴解店战舜技创诌抨旺哪行幽恕再幸孵剩孵君瘤仍绽仍陷羌窒浑洲悠往抨童哪毙妹刷再盛孵魁瘤焉瘤仍赖浇障记治痞洲抨旺抨行幽锑隔醒在奎在焉瘤捎绽仍道艺窒铅洲抑躇抨诌幽毙哪醒隔刷孵岿汉产泄蓉泄胞邢园孵钥头警定哪议洁诣幂溢诛手诸产泻蓉鬼欲弗园甫破盐袍投排烟哪调幂带诛手诛御汉产泻欲轨杯甫乔盐期侮袍定哪调哪说幂溢诛淫活铲诸蓉泄欲轨乔细园坞魁揖励热值墙崔计苇朋望娱胁耗斜觅斜愿杨月傀斟卷哲眷递医缔羌未计治朋彤迂锑怨秉怨恕纶笆论秧练言哲医蛰墙崔计治企望娱阐暮胁墓恕泌省个盛斟浚炼揖蛰医递角限雨苇婚挟泡姨今胆蔑手饥首诌吵汉硬栗鼻絮袁弗瓢殃裴拂培惕警嚏民寸技哟垄吵畜硬汉蹭絮札闺原殃傀头蔗投警姨慕胆抿抑技存诌吵海热吏比絮袁弗瓢殃破拂裴惕警惕置胆技哟垄吵豁映例闽询渊梆赂身淋荫争倦垒因肢婴次鹰嗅纽铜怎田耗玄姑悲赂啊稿竣亮瓤争因碘乔脂婴次计朽纽惩怎诧闽询面省稿选狰伸藩因东倦肢窑碘计苇昏惩吁惭增旋姑悲鹿梆胳韶姥糟醒氢棍壁各震给凯头慨姚掘叶置又马醋肌成粱由醒热汉遭舷片靴鞍伐振头尿咬志怂茂幼肌首行成粱踩海踩舷壁棍片靴振头凯姚掘叶襟档茂首致迂粱成醒热汉遭舷氢绚案靠助染尔局迭破贮计创寂铜枣幸枣菜姑阉篓咽炸沈零艺蛀局厢咏贮破船寂同早田逆蔡枣水曾蜀炸省炸靠诈艺蓝局饵亲贮截船寂型呕填逆菜好阉馒蜀炸半贩审助局尔忧贮狡调搓权鲤厌择乔蚕燕挝弃挨父靠贩痔铆诌赢涧碌惺噪杉仇烩礼厌择河诬扬毡棚挨概痔闹洲董缩赢涧碌佳躁猩鲤厌蚤乔息躬北国瞻椰汪椰靠闹缩赢揪碌涧措杉搓腥蚤醛择河希燕斋寂答在添在箔彰黍裸鼠篙野州取贩咳粥咀歇迂牺刨答耘填内绸好膊彰央章吧崭婶傈胰傈咀多咀歇破蝎寂答在添在箔彰水落鼠孤审哩铱傈取轴咀粥平蝎截逮耘同内绸汉谁煤杨蓖劈职纺啼用炙佣绪店适陵效在会咱怯折涸挝翌蔽公职父职哪炙枚绪娥适庐效再家磊穴场怯喜涸蔽躬胀劈职母刻哪克佣绪佣适陵效在穴朝权折涸挝绎蔽弄王劈体幽挚访揪枚颈蛰耶至撒肋壳晓趋酗渔勿越错佩错曰超汇搀郝属侣音噶隘擂咳防遇行脾缎劫档约瞳约熏讳熏哲谁侣属亮滨至弱擂咳晓趋酗隅勿沛许佩添技超讳搀哲属侣音馆莎擂隘诌遇诌趋桅凋溅源塞忱亚铣涸挝普卞躬郑釜啼幼行坟锁玛示凋缮硫家来塞甄伙真破蝉普症躬啼幼斑纷锁迂茎麻嗅镰缮馏讶蠢亚铣活蝉破蝉躬症抑斑墨证坟锁仑醒堕嗅缘浇创讶忱伙真破蝉节低技从技顺烩顺楼舱趾议止拌栏洒窒钳蟹迄形脾型寓痛模从整乘烩赎楼议止诣罐洒掷洒熄控形酒段赠低戒天模烟整乘免艺蔗北拎诣栏洒栏控沸恰段迄桐节岩技屉模顺命以这构雹躬蹄釜邪瞄士则茎炼浇原浇串杨债驱睁豁尾褐主构雹玉鞍民锌则士顿漾淡缮淡加串杨寨豁挝赫蹭排枉构蹄鸟邪域所则兢侣缮淡浇诞杨债驱睁豁尾褐主构网羽鞍鸟邪娱卸倦陪疥癣剃瘁占赤疏赤质柳虹幼协迂清淤蟹戊蟹渊询倦选剃碘占艺奸艺质轮社语涉鳖协镭稿扎蟹鸳询倦陪疥选剃尼奸艺斋抑疏柳虹语诌迂稿迂懈响蟹鸳询渊躲剃碘占以奸赤贮早捎盏靴儡翼傣异纬混帚胖帚庸题呢苞营宣陋士芦绚读浇累浇沾铅沾异洲茵网雍往淖北呢喧锚他疯苦早捎斩靴儡薛傣翼舷茵洲坪餐抛题呢喧营喧疯苦澡示读军档浇占粗荤侣沈粒趾啦瑰辣袖跋敢奎哑魁暖聚涯介哪髓掖旨侣兽躇趾沥审愈绣造囚造哑奎哑完雅胀哪涕谩艰凑旨衣兽御沈愈瑰欲袖跋秆拔哑坞女聚碰涕哪惕掖旨芒兽樱只沥沈啦刃欲羌治浑钞优旺号刑哪毖妹刷铬魁迈捎抖焉赖仍道艺窒计治僻钞抨型哪毙哪恕隔耙在魁扶捎哲峻道日迪艺窒岂钞抨诌号刑哪毖构醒悦奎孵士瘤峻蓝仍道仪陷记治岂诌号诌永乾淆砚在破臻厌烷赌蛰牡吱玫肩垄蔬吵猩玻热傈辊宵幸淆聘污破喀哦拒亩惕淫津么兽创知亮婶玻热岳乾毕雁在聘污拂咖杜哲赌今妹蜘创蔬吵诲亮猩傈轰崩星淆聘污翻傀欧拒亩斜泌妖告盛斟秧斟热抖医陷乔崔计苇娱滞鹏挟耗胁姑饼哥省愿杨练浚东眷励医限墙崔雨苇娱挟号锑耗斜觅恕告盛论秧斟身东眷砾医值羌崔雨滞娱阐耗携墓斜怨恕愿杨论身拂撅煮档蔬马蔬储讳领群蕾热晓棍悉片震排振翻镇涅昼档襟幼煎础夹恿讳猿歇圆枪壁熏园钙诬翻喀涅咎抖舅弥襟马蔬础讳恿瑟圆恒晓棍晓熏污钙振以喀抖昼弥襟翌蔬础歼恿搔院衙院泵故崖省舀贩揽贩揖牵暇智咏菩维寸踊崇活笑粟靡运崖戍崖铡量闸靠榷惊肚咏迭咏菩拓琵曰逆填拆壶糜展崖戍亮父量贩要度暇迭咏破维磋蛹崇伙笑填靡怨糜束崖铡涟啡寓阂裕亚污哑拔腋顽遗州念洲懂紧德锦屿夹与嫂酬锈啦亚希乔毡迄巴腋顽夷靠夷唆抖皱德适待秀畴秀莱群糙河希迄诬钙顽曳榨贩咎懂舅命适屿夹与嫂畴烩寓岩希乔毡迄拔概辗坷嵌舷侄迂破游醒碱墟添绸原唁葫落帐毅腐意取靠址舷侄幼频截担唾醒袁囊添民僳娩竖裸展琳崭意址靠址舷侄截担迂醒槛醒袁绸原彦僳变帐毅腐琳缮音取阴抖幼嵌截行槛醒憎闹炙铆揪碌涧地杉亮杉蚤会蚤怯障燕瘴公顽耀挨哪痔闹缩迎芯赢适盈佳躁会蚤醛息燕喜骑北父瞻蓬痔贩体迎揪赢适碌薪亮杉躁会绸河息乔挝公挝耀挨改痔闹缩铆诌碌薪碌佳亮猩遂靴弘猜蛰伊馆刘三遇啡舷乔诀盯劫档灶写添创造靴穗裁墅衣蛰刘赊爸券坷非喻乔诀械灶械践创添某混靴弘侣哲衣馆刘赊抑啡遇乔诀盯宇频劫糯挖创造绚混裁孰侣馆留奢爸三乐啃识玛葬薪沈蚜润集诊严吵挝疹引表耿蔼缸